今天我講的東西是"長期投資"的操作和細節.


養透天店面和養土地你對比一下.

土地優點就是你隨時可以用地價賣掉,甚至不爽自己蓋.

透天店面的缺點就是,你...不知道你這輩子等不等的到被收購.


然後彼此共同的優勢就是,這是土地價值.

土地一般漲得比建物還猛...因為他建築成本那一塊是不用計算的.

所以在建築成本相對地價越高的地方,上漲的時候,反觀土地上漲比重就會越重.


而土地的缺點就是,建地貸款就是土建融資,七年期,又要開發計畫.

你最差也要弄一個停車場.

但是透天店面...比較慘你也是用商用不動產貸款六成30年.

甚至很多可以偷渡用"住宅"去貸款八成30年還加寬限期.


土地另一個缺點就是.

出租投報率超低.

幹道透天店面雖然出租投報率也很低,但怎樣也比土地高.


而因為老透天店面建物殘值很低,所以房屋稅幾乎可以忽略,地價稅則是跟土地半斤八兩.



所以,當你錢不夠多的時候,養透天店面當養地是ok的.

只是你不知道哪一年才可以回收.

但是你可以在貸款那邊有很多優勢和彈性使用資金的手段.


而透天店面的風險就是被建商放生.

所以操作的時候必須解決這個風險,也就是買在他一定要收購你才有辦法整併的點位.

而當你卡到這個點,你就有"決定權"

你的決定權是"這一整塊整併哪時候進行"

例如你覺得你的都市未來才要暴漲,建商提早來卡位要整併土地.

你可以很邱條的跟他說NO....

直到你爽的時候再接受整併,甚至你可以主動去找開發公司或是建商做整併.
(當然就算你主動也不一定會成功...因為釘子戶不會只有你一家)


這就是透天店面的奧義...

長期投資養這個只要養到被整併.

你會有比養其他住宅產品更高的收益解.(比照土地)

但是又比土地好養非常非常多.

外加金額的負擔比重又比土地低非常非常多.

但是中間操作你就必須避開所有你可能被放生的風險之外.

你也要注意你這筆資金要回收是不知道哪一年的,所以不可以有急著要回收的可能性產生.

否則就會像現在這種局面.


現在絕對不是賣透天店面的時候.

畢竟他低迷太久了,未來總有一天會報復性反彈.

但是你不知道哪時候才報復性反彈.

因此你這時候急用錢而把透天店面賣掉,到時候過兩年報復性反彈大噴.

你就哭死在被窩裡...運氣不好一差就是8位數.


所以養透天店面就千萬不要"缺錢"


至於如果是很複雜巷子裡面的透天.

尤其非台北..

那個.....



另外再給一個忠告.

除非你是整併成面寬5.5~6米以上的別墅來轉賣.

否則不要腦殘把巷道透天拆掉弄成空地這樣賣.

再爛的透天,你都想辦法翻修起來.

不要說甚麼你有土地價值,建物那麼爛我弄成空地賣像比較好.

這種虧一堆人吃過,不要再跳坑了.

就算他只有2F....你也不要敲成空地賣.

光它還可以做危老就先有一個優勢之外.

老透天很多是包租公接手.

2F透天上面搭鐵皮就變成三層,可以改5個套房收租...

所以只要價格到一個水平,至少你會有包租公收購的出場機制.

另外你把透天打成空地.

你隔壁兩側的鄰損你先吵不完,你還要幫他們做防水,不然颱風來他家會變水族箱.

而且土地小一點的例如不到20坪,你打成空地你新建照還不知道怎麼請(土地太小請不過)

道路用地也是沒那麼缺錢不要賣掉,不然你如果例如要兩間拆掉蓋一間車庫別墅.

你的容積計算也會吃大虧....


很多深信他的透天價值是土地的,把建物拆了想要比照地價賣.

之後才發現,他連原本有爛屋的價格都賣不到...

還惹了一大堆跟兩側鄰居的吵架困擾...

外加花了一大筆拆除清運費用.


不要再犯這個錯了!!!!



巷道透天的價值也是他的住宅空間價值.

也就是.

同樣兩棟40年6米巷透天.

一個3F,一個增建滿甚至蓋到4F的.

4F會比3F明顯值錢.

而土地唯一要注意的就是.

如果你土地面積少於...之前是12,最近很久沒碰小地坪透天我不知道有沒有改.

之前土地小於12坪的透天,有很多銀行放款會被刁難...包含農會這個好用的工具.

所以土地不要太小就好...

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 03/19/2025 00:22:41

要有一個明顯的災難.

不一定要房地產,也可以是金融災難之類的.

你要給央行一個理由.或是說台階.


上一次解禁是2016...你可以參考看看.


另外2020的疫情.

那時候一開始大家都很緊張.

政府甚至有刺激不動產市場的一些政策.

有興趣可以在本版翻考古文章.

那時候本版都有在討論.

只是無限QE來的太快....因此...就.....

※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 03/19/2025 00:24:26

這就進階到下一個計算.


通常一整排店面,你要計算你離邊邊有多遠.

邊邊包含大樓,三角窗,或是無法蓋大樓的任何東西.

太遠,你就有機率"在那個方向被放生"


而最好就是,例如你這一排就是5棟好了,一側大路一側巷子.

五棟你買正中間那棟就無敵.

因為建商無法放生你光靠另外兩棟蓋..他面寬不足.

但是如果你是一整排10棟就好,你買中間.

那你還是可能會被放生.


當然如果一整排,你就想買這邊.

而你又確定你自己不是釘子戶.

那你就假設你兩側鄰居如果是釘子戶會怎樣.

同樣的例如七棟好了.

你買中間,也就是你左右兩側都是三棟.

這樣你左右兩側就算出一個釘子戶也沒差.

因為那一側建商無法光靠兩棟就蓋大樓.

所以她釘子戶至少代表他那一側會一路無法蓋大樓拖下去.直到她或是他的孫子軟化.

而你還有另外一側...一樣那一側如果也是釘子戶,那依然是安全的.


因此細節操作你就要假設你鄰居是釘子戶,你會不會帶賽被放生的問題.

大樓通常都要12米以上面寬...199x年還可能給你蓋個甚麼八米面寬,現在很難這樣蓋.

所以你只要順著這些狀況去挑貨.

至少你無法保證你隔壁是釘子戶他哪時候軟化.

但你可以保證,你不會被放生,建商只要有機會蓋,一定都還是會找你談...



而有一種.

例如空地旁邊第一棟的透天.

這種喔...

如果順風的時候,這種透天最容易被談.

只藥那一塊地要蓋,建商理論上會找你談.

但是發生過.

建商買了空地就蓋了,他沒打算去談....也就是他連嘗試都沒有就去請建照的悲劇.

然後你就變成最悲慘的"大樓隔壁第一棟"透天.

這種透天被整併的機率最低之外.

你的任何增建都會被檢舉,因為你可能擋到人家視野或是光線.

你的翻修也可能被檢舉,因為你有噪音和震動,甚至對大樓產生鄰損.

隔壁大樓有人吵架丟碗盤,也可能從窗戶飛到你家.

外加大樓隔壁有強烈的壓迫感+很差的風水....被壓著一輩子無法抬頭.

所以...這種東西雖然表面上有最佳的時間效力.


但我視他為賭博...他有一定的賭性存在....

投資人不賭博...所以我不碰這個...交給勇者去衝就好.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 03/19/2025 00:43:42

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