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作者 mfcke (待退)
標題 [閒聊] 房子用美債避險
時間 Sat Mar  8 14:13:48 2025

之前有提過概念 最近實操完畢 來分享一下

先講結論 就是增貸買美債 之後用貸差產生的FCF作為防禦手段

風險就兩個 匯率 利率

至於台美之間的匯率 利率 自行評估

假設2000萬房子 貸款1600萬

目前4000萬 可以貸款3200萬

原本掛一 1600萬本利大概是6萬

剩下的   1600萬掛四 只繳利息大概3.3萬

1600萬美債4.5%計算 大概是6萬

這整包看下來大概是


市值4000 貸款3200

每個月只要繳35000

如果是自住 那很划算 如果是出租 只要>35000 就是正現金流

一個市值4000萬房子 通常租4~5萬應該是沒問題

所以這整包正現金流機會很大


還有更狠的 美債套兩層 甚至三層

第二層960 利差2% 19萬

第三層570 利差2% 11萬

總共大概2.5萬金流


整包算起來 一個月只剩1萬....要支付


我這邊還沒說到開PB 有更低利率 更高層數 更安全的MARGIN

概念分享到這

不要來問 這東西太多人做 會嚴重通膨
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補充幾點

1.兩三年前買很好?  沒有 那時候增貸出來應該是買預售屋 誰跟你套債券

頂多無聊有閒錢十萬百萬的買

房地產這幾年漲這麼多 現在掛才猛

2.利率要低 要開私銀 不是開PI

PI那沒用很垃圾 只是讓你可以買一些商品 但是不是給你好的利率成數保證金

3. 上一批的人做的通常都是7~10年內 金融債 拚利差 拚大金流 4層都不少見

我反而是在避險跟鎖利 做這種超少  第一層就是接近20年的美國公債

對標房地產貸款年限20年

金流我房租已很夠用 債券疊出來的金流就隨意

4.我這邊說的美債就是美國公債 沒有什麼公司債 投等債 金融債

5.風險最大來自於台灣利率升息導致台幣匯率也升  美國不覺得目前會再度升息渠道






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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.82.125 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2025-03-08 14:13:48
※ 文章代碼(AID): #1do-0Ugd (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1741414430.A.AA7.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 房子用美債避險
03-08 14:13 mfcke
Re: [閒聊] 房子用美債避險
03-08 18:16 loopdiuretic
→ alonzohorse: 太狠了……1F 03/08 14:16
推 floatfaith: 推推m大苦口婆心FCF疊疊樂2F 03/08 14:16
推 foda: 匯率會有變回30 29 的可能嗎？想請教m大匯率這環如何考量呢，台幣對美金真的會一直貶嗎3F 03/08 14:21
推 odbilly: 謝謝m大無私分享 美債買好買滿 好安心5F 03/08 14:21
推 wen12305: 幾年前跟瑞銀的理專聊，她說高端客戶幾乎都在這樣做
如果真的開戰了房子就送你銀行，我留美債6F 03/08 14:24
推 alonzohorse: 可是買債會被噴QQ8F 03/08 14:26
推 asdlkjfgh: 不太對吧 現在不就限貸 能這樣做的人本來就不多 剩下想做的也做不到9F 03/08 14:27
→ mfcke: 綠能不死 貶值不只 這我個人看法11F 03/08 14:28
推 foda: 謝謝m大12F 03/08 14:29
推 asdlkjfgh: 另外美債不只上面講的那些風險 （雖然我自己也是有配美債就是了）13F 03/08 14:30
→ foda: 那中華電信這種股利也是4.多%的可以當作同樣效果嗎xd15F 03/08 14:30
推 TokyoHard: 金龍:學習了16F 03/08 14:31
推 gk1329: 股板一堆這樣搞吧 還美債再去質押借錢再買
所以搞到銀行沒錢限貸
你太腿惹17F 03/08 14:31
推 a2828z33: 美元必跌，范斯要是續上，長線要跌十年
過去16年可以這樣爽，但未來可以持續的可能性降低很多20F 03/08 14:32
推 hortl233: 重點要直債22F 03/08 14:33
→ a2828z33: 要台幣跌的比美元還兇，那可能真的只有開戰辦的到...23F 03/08 14:33
→ mfcke: 質押我太腿嘻嘻 有意思24F 03/08 14:33
→ hortl233: 別鬧了，台灣算甚麼咖小。美金扁，台幣只會更烙賽25F 03/08 14:34
推 foda: 直債利率鎖住，這樣風險只剩匯率，這樣說對嗎？26F 03/08 14:35
→ mfcke: 台幣可能升息27F 03/08 14:36
推 hortl233: 沒錯28F 03/08 14:36
→ mfcke: 這唯一怕的是 台幣升息 畢竟美金升息機會不高 頂多不降29F 03/08 14:37
→ hortl233: 美債的核心本來就是鎖利率，炒價格不過是歪路30F 03/08 14:37
推 a2828z33: 升降息會影響，但現在影響更大的因子不是這個
現在是要解決貿易逆差的問題，這個才是未來任期內的重點31F 03/08 14:37
推 paul76318: 現在比較不好弄，以前濫發PI。不過對真正的好野人來說還是容易33F 03/08 14:40
推 ceca: 美債最害怕是查黃金,查下去發現少了30%以上.
但是如果查黃金少了30%以上...那..35F 03/08 14:41
推 gk1329: 現在最大因子就開戰鴨 台灣通膨 利率升到18%37F 03/08 14:41
→ ceca: 不動產可以幫美債避險...讚~!!
開戰利率飆升到18%,代表台幣崩盤.
台幣崩盤你的美債相對台幣會長到翻掉.38F 03/08 14:41
→ gk1329: 台幣匯率又沒啥貶的話 看你金流能撐多久41F 03/08 14:42
→ ceca: 不會存在台幣沒扁然後利率飆升18%.42F 03/08 14:43
→ gk1329: 升息匯率不一定會崩 畢竟台灣外匯存底厚43F 03/08 14:43
推 a2828z33: 準備歪樓囉~44F 03/08 14:43
推 hortl233: 啊…台幣就是貶值沒什麼好講的。你看國內金融環境45F 03/08 14:43
推 yuukiyuna: 一棟房子為何可以一半用掛一一半用掛四？46F 03/08 14:43
→ gk1329: 你要想想這種狀況47F 03/08 14:43
→ ceca: 你台幣沒崩幹嘛利率升到18%?
你的假設不合邏輯,你跟假設要是太陽掉下來怎麼半依樣.
我怎麼知道太陽掉到太平洋要怎麼半..
打仗國家利率狂升都是因為貨幣要崩盤.48F 03/08 14:44
→ hortl233: MF的4000是用現值估，可以再貸1600的掛452F 03/08 14:45
→ ceca: 你可以把所有打仗的國家貨幣歷史拿出來看.53F 03/08 14:45
→ gk1329: 更慘94 美國也升息 美債也貶54F 03/08 14:45
→ ceca: 美國升息的話,你認為要升多少?55F 03/08 14:45
→ toto123: 買債 是  美債ETF 嗎?  美國的 BND 之類的56F 03/08 14:45
→ ceca: 外加美國升息美元會增值喔.57F 03/08 14:45
→ gk1329: 台幣沒崩 但被包圍物價大噴通膨就會升息鴨58F 03/08 14:46
推 hortl233: mf沒寫錯R，買2000有1600掛1；現估4000可再1600掛459F 03/08 14:46
→ ceca: 物價大噴通膨惡化,那房價不就噴了..XD60F 03/08 14:46
→ gk1329: 升息跟通膨有關 跟匯率比較無關61F 03/08 14:46
→ ceca: 並且你台幣外匯部崩,但是物價狂飛?62F 03/08 14:46
→ mfcke: 投資當然有風險 所以可以持有部分短債或是定存63F 03/08 14:46
→ ceca: 這是全球大通膨嗎?
台灣是一個小而開放的國家,你台幣外匯穩定物價狂噴??64F 03/08 14:46
推 hortl233: 你怎麼會認為升息只是要壓通膨 = = ？66F 03/08 14:47
→ ceca: 那代表全世界的貨幣都在大貶值,那不動產就大漲拉.67F 03/08 14:47
→ mfcke: 實戰派我跟ceca 同觀點 台灣不會無聊亂升息68F 03/08 14:47
→ hortl233: 升息不是一個金手指壓下去而已69F 03/08 14:47
→ gk1329: 反正就要設想最壞情況 投資不就這樣70F 03/08 14:47
→ ceca: 他為啥要升息?
你不能亂假設阿..XD
亂假設你的錢放在哪裡都是死.71F 03/08 14:47
推 yuukiyuna: 居然74F 03/08 14:48
→ hortl233: 一升息就企業利潤減少，我看你台灣薄弱的產業怎麼玩75F 03/08 14:48
→ yuukiyuna: 我以為一棟房子只能掛一或是掛四
原來增值後的錢可以用掛四貸出來？76F 03/08 14:48
→ ceca: 你定存..通膨你死,你放股票,最近川普搞垮股票論你死.
你放債你也死,你買黃金也死,你買加密貨幣也死.
你還是花掉好了..XD
亂假設哪一個投資是活的?78F 03/08 14:48
→ mfcke: 人都會死 我建議每天把錢花光 這才是最糟狀況 認真的不是要嘴82F 03/08 14:48
推 hortl233: 現在分開了，增貸掛4，但原貸掛1不能改
原有房屋有貸款還是能增貸R84F 03/08 14:48
→ yuukiyuna: 瞭解
原來如此
看懂了
高招86F 03/08 14:49
推 hortl233: 這招只能用在原有房產，或幾年前入手的90F 03/08 14:50
→ yuukiyuna: 那我用增貸掛四出來的錢把掛一清償
再把原本的掛一轉掛四
那這樣不就清掉全部的掛一變成首購？？91F 03/08 14:50
→ hortl233: 靠這2年噴發的價差做掛4
沒錯R
前提是，你錢要先多到能清償
啊，你的玩法沒玩過94F 03/08 14:50
推 yuukiyuna: 靠
還可以這樣玩
我一直以為掛四要先清償掛一才可以辦理
原來房價差額可以用掛四弄出來98F 03/08 14:52
推 RealID2018: 匯率可以做SWAP
但銀行要不要給你作是另一回事
美國直債銀行不賣一般人的
我上一個買美國國債的客人掛4借了5億，一般人不用想掛4什麼時候可以還掛1
你一還馬上跳報表
唉，我真的不該講太多銀行的事
應該讓有些人真的去實操爆一次就知道了426F 03/09 03:16
推 foda: 匯率還是唯一風險434F 03/09 08:39
→ delightboy: 2008和2020空頭都遇過，股房起漲點435F 03/09 08:47
→ mfcke: 笑死 做swap 那根本利潤所剩無幾 裝懂仔436F 03/09 10:36

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