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標題 Re: [閒聊] 房子用美債避險
時間 Tue Mar 18 00:00:39 2025
標題 Re: [閒聊] 房子用美債避險
時間 Tue Mar 18 00:00:39 2025
大大的資金部位我們學不來
講個小房蟲可用操作，
之前不是一堆人說寬限期完繳不出來三小的。
如果是最近剛剛寬限期到的，完全可以用美債繳本金…
三年前買價1250萬
房貸八成1000萬 寬3
寬限期18208
寬限後40737
三年漲40% 500萬應該不過分
貸出八成400萬
以現在4.6%殖利率
400萬*利差2.2%=8.8萬
400*ETF槓桿多1.5倍*利差1.6%=9.6萬
18.4萬/年=15333/月
本利攤40737-15332=25434月繳。
負擔根本沒比寬限期重多少。
我另外算了下，如果是在之前4.9% 5.0%的時間點進場，
月繳相抵剩下一萬九千多。跟寬限期一萬八沒兩樣…
上面是理論，
實務上
1. 銀行認列可能不會認列滿漲幅
2. 如果你是老房產品，可能也不會讓你貸出8成。新房比較容易。
可能會再少一點。
不過透過增貸掛美債，來把本利攤削到接近寬限期，理論上是做得到啦。
阿不過現在新青安的，
不用想說五年寬限期後還有這個優惠哦，
美債利差應該不會維持到那時。
不過，新青安還有個更邪門的。
寬限期直接增貸。
雖然利率跟額度比已經在繳本金的更差一些，不過有利差就先賺。
可讓你連寬限期要繳的錢都變少。一個月大概少幾千吧。
大概就是寬限期繳N, 政府補貼利息+美國政府補貼，要繳的剩0.6N
原本想說要不要把最後這個說出來，
想想應該沒差，畢竟新青安買不到兩年
也不是每個人買的物件 都漲到 就算被公股銀行保守估價 + 認列打折 還是能貸錢出來。
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※ 作者: blargelp 2025-03-18 00:00:39
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Re: [閒聊] 房子用美債避險
03-18 00:00
→ : 這個會不會太邪道啊 會的話睡醒刪1F 03/18 00:01
噓 : 尼可以改買boxx 每年穩定增值5%
直接避掉美債利率風險
匯率跑不掉2F 03/18 00:03
直接避掉美債利率風險
匯率跑不掉2F 03/18 00:03
→ : 這能疊層嗎5F 03/18 00:04
→ : 你要疊可以借6%美金疊 台幣照規定不行再換匯
債務換其他日圓瑞郎可以 匯率風險自負6F 03/18 00:06
債務換其他日圓瑞郎可以 匯率風險自負6F 03/18 00:06
→ : 借6%還是算了哈哈8F 03/18 00:07
推 : 欸不對 我錯了boxx 這不算債券 台幣也是可以疊的9F 03/18 00:08
推 : 我菜雞，boxx是啥
其實是幫推A7王10F 03/18 00:12
其實是幫推A7王10F 03/18 00:12
推 : 如果我說台幣這一年下來貶值約3.7%
是全民持有的台幣減損了3.7%
但持有房貸信貸等的低利率貸款者則是獲益者
只要低利率貸出來單位該貸款換成美元去做類似套利交易的穩定投資
如到今年仍為正報酬者
那房價持平其實就是變相漲了3.7%的意思
房子很神奇，他是能讓普通人拿到低利率貸款的好物件12F 03/18 01:51
是全民持有的台幣減損了3.7%
但持有房貸信貸等的低利率貸款者則是獲益者
只要低利率貸出來單位該貸款換成美元去做類似套利交易的穩定投資
如到今年仍為正報酬者
那房價持平其實就是變相漲了3.7%的意思
房子很神奇，他是能讓普通人拿到低利率貸款的好物件12F 03/18 01:51
推 : BOXX應該不在疊的名單吧?只能買債ETF疊出來的錢再去買BOXX20F 03/18 03:16
推 : 你利差1.6怎麼算的22F 03/18 07:25
ETF壓出 我算3%啦。一般人拿2.88也沒問題 就利差再加一點。如果厲害拿得到2.3那當然更爽
推 : 台端這是理論上的最優解，一看就知道沒在市場打滾過23F 03/18 07:34
確實 抽社宅實戰經驗 我不如卿→ : 銀行不會給你那麼高的額度，貸款利率也沒那麼低，美債也會跌價損及你的本金，但版上卡拉米房蟲的閉嘴不談而已
別說要看長期，長期我們都死了，望周知24F 03/18 07:36
別說要看長期，長期我們都死了，望周知24F 03/18 07:36
→ : 之前被美債etf傷過不碰了27F 03/18 07:46
→ : 你可以拿去借錢就可以自己疊了 他不是公債換匯沒違規28F 03/18 07:57
推 : 住社宅的邏輯果然不同凡響，我等凡夫俗子望塵莫及29F 03/18 07:59
推 : 新青安寬限期能增貸的嗎？30F 03/18 08:02
可，二月才貸完。但公股保守，實登漲幅大概認列一半而已。你如果是跟公股中又特別保守的那幾間拿，可能直接不給你做
→ : 你買美債要確定匯率捏31F 03/18 08:15
推 : 其實玩法很多元啦..本息要攤掉都有機會 但還是讓某j住社宅的教太監如何打炮好了 嘿嘿32F 03/18 08:16
推 : 現在發現他對房價有意見來自於他口中的房蟲，所以他對房蟲很有意見，畢竟他來房版就是想買房，發現房價漲得比他薪水調得還快，只好把怒氣發在他口中所謂的房蟲身上34F 03/18 08:19
→ : 18000 跟25000差很多捏38F 03/18 08:24
那你可以4.9的時候買，剩19000左右推 : 玩啥還不是套疊美債而已，哪一個不是被套到燒焦的 望周知39F 03/18 08:28
推 : 每個喊被套的問一問，超過9成5是要短期進出
就是3年內要出場的。你看那些放5年的哪有該該叫40F 03/18 08:29
※ 編輯: blargelp (116.89.132.137 臺灣), 03/18/2025 08:31:23就是3年內要出場的。你看那些放5年的哪有該該叫40F 03/18 08:29
→ : 當債蛙不放長幹麻進債券市場？玩股票更爽42F 03/18 08:31
→ : 銀行賺3%台端賺1.6%，猩猩苦苦都在幫銀行作妝嫁，退回再議43F 03/18 08:31
→ : 我的損益好像是正的噎嘻嘻 正著配也舒服
我跟你說 你社宅租金市場七折。你只賺三成，政府賺七成幫政府做嫁 五告摳憐44F 03/18 08:32
我跟你說 你社宅租金市場七折。你只賺三成，政府賺七成幫政府做嫁 五告摳憐44F 03/18 08:32
推 : 靠背 住社宅還賺三成XDDD47F 03/18 08:36
推 : 更搞笑的是….社宅租金沒比外面便宜多少嘻嘻48F 03/18 08:37
推 : 太爽了吧，住社宅還賺3成欸，3成欸!49F 03/18 09:10
→ : 你增貸400萬的月還款在哪50F 03/18 09:39
→ : 利差啊 配息吃掉了還有剩 剩的才是我算的利差
不過只簡單算利差沒算本 我不知道別人 反正我後面要轉貸51F 03/18 09:40
不過只簡單算利差沒算本 我不知道別人 反正我後面要轉貸51F 03/18 09:40
→ : 到底是在望周知什麼53F 03/18 09:55
推 : 三分之一正二 三分之二買你買的東西 你會過得更舒服喔54F 03/18 10:18
推 : 純看每月的金流沒什麼意義，
貸出來的資金的機會成本才是重點
資產增值vs金流穩定55F 03/18 10:47
貸出來的資金的機會成本才是重點
資產增值vs金流穩定55F 03/18 10:47
→ : 是這樣沒錯。不過我這個是寫給一房的看的。我有發現版上大概就在0-2房程度才有辦法討論。超過的話不適合在這裡討論，看不懂在酸的 比看得懂討論的多至少五倍58F 03/18 10:52
推 : 確實，操作過跟幻想過 的程度不一樣61F 03/18 10:58
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