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作者 italwayswin (MCGEE5487)
標題 Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
時間 Wed Jul  9 11:14:23 2025

※ 引述 《s8752134》 之銘言：
:  我整合你前前後後設定的幾個條件：
:
:  1. 初始資金 200 萬
:
:  2. 買房組買 1000 萬的房，貸款800 萬 30 萬，每年還款 37.9 萬，房價年成長 5%
:
:  3. 買大盤ETF 每年年報酬 10% 增長
:
:  4. 房租初始第一年 25萬，每年租金成長 2%
:
:  5. 比較 30 年後兩者的報酬。
:  好了，這是針對買房(不論自住或投資皆可使用) vs 單純投大盤的比較：
:  a. 買房組 - 每五年增貸一次，把已繳的本金+房價漲幅貸出來投資你說的10% 大盤etf
:     增貸利息 2.5% (你要抓3%也行，自己改，結果差異不大)
:  b. 你說的初始投入 200 萬，其餘每年 37.9萬 - 當年租金後全數投入大盤 etf。
:  得到的結果如下： (GPT 照我給的公式計算的，我沒複算)
:
:  更新數據 (上面的數據 GPT 未計算增貸還款金額)
:
:  來吧，你告訴我你的 b 要怎麼改，才能賺得比 a 的報酬多？
:  提醒你一下，你 b 的所有操作，在 a 第一次增貸後，全部都能跟你做一樣的事情喔！
:  期待你的分享。

OK先感謝你的驗證

至少證明在0槓的部分，ETF增值不輸房子

再來要回覆的就是槓桿部分

此篇我本身不討論槓桿是因為：「非專業投資人」完全不建議開槓去操作，有太多不確定性

如果真要討論槓桿，那也要是房子增貸投資對比股票質押，而不是0槓的ETF

再來你的餵給GPT的數據有問題，沒有算每月房貸的還款金額，且增貸的金額也會使你每月
還款金額增加

增貸是要還本金的，他會逐月扣掉你的利潤，質押可以不用還本金，所以資金利用率更高


我根據此數據跑一次GPT，條件一樣利率都用2.5%來比較，質押維持VOO最大回檔且不掃出場

的維持率

結果如下：

https://i.imgur.com/xShj0Nr.png
[圖]


https://i.imgur.com/TkSzfA4.jpeg
[圖]

不過槓桿的比較參考意義不大，變數太多

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.173.199 (臺灣)
※ 作者: italwayswin 2025-07-09 11:14:23
※ 文章代碼(AID): #1eRTwHub (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752030865.A.E25.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-07 15:02 keio5566
… ×8
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-08 14:49 mfcke
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-08 22:24 s8752134
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-09 00:45 MiniArse
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-09 11:14 italwayswin
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-09 21:03 s8752134
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-09 23:23 cutbear123
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-10 11:06 bebehome
推 qoqocat: 卡！1F 07/09 11:15
推 hifone112: 現在外面財商好的財經專家 kol 都不推薦買房阿 買大盤就是比買房賺的快很多
房子唯一的優點就是提供你情緒價值 而已 其他全部都輸大盤 就算開五倍槓桿也是輸2F 07/09 11:16
→ onekoni: 房子年輕才能貸好貸滿
你0050不會因為年紀不給你買 、質押6F 07/09 11:18
推 qoqocat: 是蜈蚣欸！8F 07/09 11:19
推 alexstag: 沒有維持率不會追繳這件事情沒法比，4月那一波融資
殺到現在都還沒回來吧…9F 07/09 11:19
→ onekoni: 第一間趁早買 買好增貸買股11F 07/09 11:19
推 rabinson: 老房子一樣可以貸八成好嗎？12F 07/09 11:19
→ zeroyaking: 地段好 老房八成很正常 上次賣30多年公寓 老師85成13F 07/09 11:20
→ onekoni: 不好意思我沒說清楚 我說人的年紀XD14F 07/09 11:20
推 qoqocat: 85成是850%？15F 07/09 11:21
→ zeroyaking: 少打小數點 抱歉 口頭說習慣16F 07/09 11:21
→ onekoni: 40歲+要貸40年 要條件蠻好才行 但年輕的話不難17F 07/09 11:22
→ qoqocat: 先說，Voo未來能10%我是持懷疑態度
要做這種假設那毫無疑問無腦多是吧18F 07/09 11:22
推 jaricho: 算這個幹嘛 所以你執行了幾年？ 目前執行成效如何？20F 07/09 11:27
→ qoqocat: Forward pe現在25左右，增長我不知道你要抓多少，財政赤字的風險還沒考慮進去21F 07/09 11:27
→ orz811017: 不開理財型房貸一直維持槓桿，買房不會贏，這不是一堆人早算過了23F 07/09 11:29
→ italwayswin: 你的這些疑慮房子也都有，所以這是年化不是短期，拉到30年期短期風險就只是震盪而已25F 07/09 11:29
→ orz811017: voo會不會10%跟台灣房價會不會每年5%一樣問題27F 07/09 11:29
→ qoqocat: 這幾個風險跟你在台灣買房有啥關係
我現在就是在跟你算合理增長+回報28F 07/09 11:30
→ orz811017: 這問題癥結點最後又要吵，你敢開股票質押嗎？開理財型房貸比較可行blah blah，實務上普遍大家都是乖乖還房貸30F 07/09 11:34
→ daniel6412: 質押只是寫可以展延，沒有說一定會。哪天收傘一樣得還33F 07/09 11:35
→ italwayswin: VOO已經完全大幅分散風險了，房地產反而受區域發展人口及利率風險，大盤指數不一樣，只要全球經濟上升，大盤指數就會持續創高34F 07/09 11:37
→ kuanchi: 真要討論槓桿, 房子增貸出來的錢買VOO也可以質押37F 07/09 11:37
→ orz811017: 反正大多數人兩個都不會玩質押或理財型房貸38F 07/09 11:37
→ qoqocat: 啥，我講的風險是美國的財政赤字風險
跟你買etf分散有個毛線關係39F 07/09 11:38
→ italwayswin: 也就是說假設未來台灣停滯了，房地產停滯、0050停滯，但你一樣會看到標普納指持修創高，41F 07/09 11:39
→ duriel3313: 討略策略就討論策略,執行當然重要但這是策略的討論..43F 07/09 11:40
→ italwayswin: 那一樣，VOO質押出來的錢可以再質押，那績效只會拉更開而已@@44F 07/09 11:40
→ duriel3313: 不然規定買房不到30年的也不準評論,那還要討論什麼..46F 07/09 11:41
→ qoqocat: 搞笑，牛頭不對馬嘴47F 07/09 11:41
→ italwayswin: 美國財政赤字幾年了？ 有影響標普持續創高嗎？ 就跟你們常講的少子化一樣48F 07/09 11:44
→ s8752134: 你來囉   你算錯囉50F 07/09 11:45
→ italwayswin: 如果不想單押美國，你有VT可以選，報酬差無幾51F 07/09 11:45
→ s8752134: 買房組的 第一次增貸後 照樣可以質押喔
還有阿 增貸我原始設定是比較客氣  實際增貸可以八成
你要不再比看看囉?52F 07/09 11:45
→ italwayswin: 一樣那一句，質押再質押 買股也可以 績效只是拉更開，應該不需要再算了55F 07/09 11:46
→ qoqocat: 利率問題就是擺在那裡，沒有炸不代表它沒風險57F 07/09 11:46
→ s8752134: 總不能你買大盤的能質押 買房增貸也買大盤不給質押吧lol可以啊 你能質押 買房組的增貸後買大盤也能質押
問題是你的計算沒算進去  等於買房組的放棄質押58F 07/09 11:46
推 jaricho: 執行了幾年 成效如何拿出來吧……
周遭親戚同事能照著你算的執行達成複利賺錢的有多少比例？
買股票 算都很會算 能夠長期執行的人性又有多少？61F 07/09 11:47
→ s8752134: 為啥?  因為你只想看你想要的數字?  對嗎?
真的要比喔  我算給你啦  我是覺得你根本不知道買房
的增貸怎麼操作  lol65F 07/09 11:47
→ jaricho: 指數複利的那種表格 隨便的財經達人或YT都有秀 不是什麼新鮮事 問題在於有多少人多少比例是這樣下去做的 就是卡在人性啊68F 07/09 11:48
→ s8752134: 然後你記得要算一下 你質押會不會被抬出去喔  西西71F 07/09 11:48
推 hTcCherWang: 試看看像08年那樣一次噴-45%看看，然後兩年才回來，你看多少人抱得住
你會算複利，我也會算，但你算得到股災時抱不住的人會怎麼賣股票嗎72F 07/09 11:49
推 zzz50126: 所以ib早就說過正2能贏了 怎麼又回頭討論76F 07/09 11:50
→ qoqocat: 但是那個…，08年也很多法拍屋？77F 07/09 11:50
→ italwayswin: 妳可以開到8成沒有問題，但你的房貸支出也會往上，算出來一樣不會贏
質押一層都已經輸了，你怎麼會認為質押兩層會贏…78F 07/09 11:50
→ zzz50126: 你要的話就買正2存頭期 房子買了增貸正2 賺爛了81F 07/09 11:51
→ qoqocat: 無薪假多給你放個半年，質押增貸大概都要抬出去82F 07/09 11:51
→ orz811017: 看吧最後討論又在幾層槓桿惹XDDDD83F 07/09 11:53
推 jaricho: 就說你要不要拿出來你執行了幾年 成效如何 賺了多少錢？然後觀察周圍親戚同事 多少人長期投入指數 很有紀律紀律好到如你試算的達成長期複利？84F 07/09 11:53
推 buike: 打死都要買1間，不然老了房東死活都要趕你走87F 07/09 11:53
→ s8752134: 你是不是聽不懂人家在講啥?88F 07/09 11:54
→ orz811017: 一般人就不會這樣玩 普羅大眾買買ETF就好了89F 07/09 11:54
→ s8752134: 你股票能質押一層  買房組的增貸買股的股票也能質押一成這個你沒算  你就算辛酸的?
還有你要算質押, 回去跑一下, 請問30年內你會被抬出場幾次呢?  這個很現實, 你撐不過去被抬出場了 後面報酬跟你完全無關90F 07/09 11:54
→ italwayswin: 痾…在場有人覺得質押一層輸了 質押到第二層會贏嗎…@@95F 07/09 11:55
推 zzz50126: 沒必要為了支持自己的論點連自己都騙97F 07/09 11:56
→ s8752134: 還有啊 你那個質押一層 1億多怎算的? 公式看看98F 07/09 11:56
→ italwayswin: 所以你是不是沒看我內文，我把質押設定在標普最大回側33%不被掃出場的維持率99F 07/09 11:56
推 zzz50126: 前面有人舉例房租找到很低的 那就是蹭傻子廉價出租 如果有傻子讓你低價租那我覺得沒什麼問題 買股票就好了 像之前也有人是住免費公司宿舍 那我覺得買股票也沒什麼不好但這種就沒什麼好討論
一般人租房子 大多數依市場去租 在考慮風險下 一定是房東要大於他成本 所以租金其實不便宜 那就把租的買下來會比較合理
至於說要不要買第二間出租 就有傻子便宜賣房就吃下來 沒有的話不買也沒關係 買股票沒什麼不好 但要知道定期定額很難
再強調一次 定期定額難度大於買房辦房貸533F 07/10 00:39
推 tc1988: 杜拜買房重點是買到1600以上拿那個黃金簽證吧 租金那些都是幌子544F 07/10 01:09

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