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作者
標題 Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
時間 Mon Jul 7 22:19:13 2025
作者
標題 Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
時間 Mon Jul 7 22:19:13 2025
照原文的假設
我們把討論範圍限定在自住需求、蛋黃區買房的條件來看
以台北大安信義兩個蛋黃舉例的話
3000~4000萬的物件，市場租金大約落在6~8萬(含管理費)
目標客群32~35歲，淨資產800~1000萬，年收入200~250萬的家庭
以3000萬房價/6萬租金來試算買房與不買房的決策
十五年後(47~50歲)的淨資產變化
年收入240萬，年化成長2.5%
年支出100萬，年化成長4.5% (考慮通膨上行風險以及生活品質改善需求)
房租年化成長2.5%
房價年化增值4%
持有成本、修繕、管理費等等維持成本，估每年20萬，年化成長3%
風險資產年化8% (保守不開槓桿只投大盤)
房地產交易成本以零計算(買進時算在3000萬房價內，十五年後不賣出)
初始淨資產1000萬 頭期600萬 裝潢200萬 房貸30年2.5%
十五年後
買房組
房產淨值 54,028,301
房貸餘額 14,582,352
金融資產餘額 1,400,520
淨資產 40,846,469
不買房組
金融資產餘額 43,653,744
到了50歲時的淨資產差異其實不大
買房組的安定感以及生活品質會較佳
缺點是資產高度集中在不動產上，抗風險能力較差
另外再加上兩種子情境比較
不買房-節儉組
金融資產餘額 53,850,011
如果選擇犧牲生活品質，住中古公寓(市場租金約4萬5)，家戶開支每年再節省20%
十五年後約能多出1000萬的淨資產
買房+增貸組
房產淨值 54,665,952
房貸餘額 14,582,352
增貸餘額 18,170,347
金融資產餘額 34,081,380
淨資產 55,356,982
如果選擇承擔較高風險，當房貸餘額低於7成後每年都增貸到7成
(資金成本加計費用後年利率算3%)
那最終可以持續享有槓桿投資的好處，累計較高的淨資產
以上兩個主策略+兩個子策略，分別適用於不同的人生規劃情境
房板的主流意見應該是(買房+增貸)這組
十五年後的淨資產會是最高的
缺點就是槓桿較高，負債高，曝險金額較大
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 154.47.23.75 (日本)
※ 作者: minazukimaya 2025-07-07 22:19:13
※ 文章代碼(AID): #1eQzTZQ7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1751897955.A.687.html
※ 同主題文章:
07-07 15:02
07-07 16:45
07-07 16:55
07-07 19:03
Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
07-07 22:19
07-08 00:34
07-08 01:22
07-08 05:15
… ×9
推 : 曝險金額高哪天出個事就沒了耶1F 07/07 22:31
推 : 你連自住房都覺得風險高但一直吹股票多神？
川普一個記者會融資就斷頭了，怕房市風險的人更不應該買股2F 07/07 22:33
金融資產的避險手段多元、資產流動性較佳川普一個記者會融資就斷頭了，怕房市風險的人更不應該買股2F 07/07 22:33
資產過度集中在一棟不動產上，是真的抗風險能力較差啊
這只是一個客觀比較而已
風險可能來自天災，來自地緣政治，來自被裁員、意外、醫療支出...
不單指資產貶值的風險
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:39:57
推 : 房租年化成長是當地CPI*25F 07/07 22:38
這個不符台灣房地產的歷史數據我抓年化2.5已經是歷史最高值了
6~8萬這個區間的租金
成長率不會像1萬5 2萬那個區間那麼高
因為高房租的需求方同時也是買房主力軍
→ : 你修改這段
租屋的增加每五年搬家可能的成本 約0.5-0.8個月租金6F 07/07 22:38
這些十五年三次也才十幾萬，財務影響很小，主要是心情影響很大租屋的增加每五年搬家可能的成本 約0.5-0.8個月租金6F 07/07 22:38
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:46:07
→ : 然後唯一自住房利息 稅
收入240萬裝潢為什麼該有200萬勒
可能是80-100萬而已8F 07/07 22:41
3000萬房子裝潢200萬不高吧 以2025年的成本來說收入240萬裝潢為什麼該有200萬勒
可能是80-100萬而已8F 07/07 22:41
→ : 持有那塊其實就直接 租金=持有稅+房貸利息 +簡單裝潢攤提
就比較像真實情況11F 07/07 22:44
我初始租金是估72萬/年啊 是大於你上面的三項加總的就比較像真實情況11F 07/07 22:44
隨著房貸利息下降、租金每年上升，差距還會更大
我覺得我的估法比較能把「房貸利息會降、租金會升」這個因子估算進去
→ : 再來 風險資產投資改成 後面有800萬的時候再買一間1500萬內的新北市區公寓 貸7成
近八年的歷史是這樣14F 07/07 22:46
嗯不過如果以現在往後推十五年的話近八年的歷史是這樣14F 07/07 22:46
第二間只能五成，利率也高了，投報率不如0050
所以我最後那個增貸組是投入8%風險資產算的
推 : 你對風險認識根本相反，抗風險能力最好就是房地產
其他金融工具風險才是比較高的，為了貶低房地產睜眼說瞎話17F 07/07 22:47
嗯 嗯其他金融工具風險才是比較高的，為了貶低房地產睜眼說瞎話17F 07/07 22:47
呵呵 好，你說的都對:)
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 22:59:15
推 : 太麻煩了20F 07/07 22:59
→ : 在那邊算報酬率半天都是浪費時間，問題在執行，兩者執行一樣都好但你只會紙上談兵兩頭空
看網紅在那比較報酬率的人都一個樣21F 07/07 23:01
看網紅在那比較報酬率的人都一個樣21F 07/07 23:01
→ : 你跟房版聊這些，房版看不懂啦24F 07/07 23:02
推 : 你要不要看看你身邊的長輩 父母 親戚
他們到老了時候 最後留在身上最值錢的資產是
房子 or 股票+現金25F 07/07 23:02
他們到老了時候 最後留在身上最值錢的資產是
房子 or 股票+現金25F 07/07 23:02
推 : 租金80萬 維修20萬 當房東和自住會這樣花嗎 哈哈28F 07/07 23:03
估20萬裡面佔比最高的是管理費啦然後6萬月租金/每年20萬的修繕+管理費+稅金
這兩者以大安信義蛋黃區我覺得都很合理啊
我覺得有低估了耶..
→ : 正常情況下房抗風險較強 但資產過於集中 來個大地震 這風險還能抗得住嗎？29F 07/07 23:03
→ : 我市價5000多萬的自住花費都沒那麼高31F 07/07 23:04
→ : 你嗆我們看不懂的你知道我們唸什麼系嗎？笑死人32F 07/07 23:04
推 : 20萬那個改成17.5萬差不多33F 07/07 23:07
...每年差2.5萬支出 最終的結果真的不會差很多四個結果都是淨資產四千~五千萬，你跟我爭那不到100萬的數字幹嘛
→ : 然後第二間公寓 如果在20年後或30年後都更會發生什麼事 算進去看看
你算的屋齡太新了
就是差了幾萬 又早了幾年 租金堆疊變第三間
你算看看極限包租公看看 反正市場出問題直接寬限期就好34F 07/07 23:08
兩邊比較要公平啊，如果拿極限的例子來比你算的屋齡太新了
就是差了幾萬 又早了幾年 租金堆疊變第三間
你算看看極限包租公看看 反正市場出問題直接寬限期就好34F 07/07 23:08
那風險資產的報酬率就不是估8%啊
我是公允站在家戶年收200~250，中產上游
30~35歲青壯年能在合理風險範圍內操作的幾種策略去比較
→ : 啊不就槓桿開越大又沒爆的會贏40F 07/07 23:14
這篇提到的四種其實都是很安全的合理投報率槓桿最高的那個其實在我看來也算是安全水位(只排除地緣風險)
→ : 三四千萬的房子 就不用講什麼報酬了吧41F 07/07 23:16
不計算房價年化4%漲幅的話 根本不應該買房推 : 四間以上開始維修費率會下降
6間以上搞不好開始專業投資人生涯 房股債三棲42F 07/07 23:17
未來應該沒這種玩法啦，央行政策是要去房地產的投資屬性6間以上搞不好開始專業投資人生涯 房股債三棲42F 07/07 23:17
過去20年低利+信用寬鬆年代，確實靠房地產致富的不少
不過這篇討論的是2025年，六都水位都漲上來之後
未來15年的資產配置策略
→ : 乾脆租這間三四千萬的房子，買投報率比較正常的去租人44F 07/07 23:18
→ : 因為房地產槓桿不會爆阿
跑模型大盤只能2-2.4倍，但是房地產是超過三倍常住
然後時機一來直接上去四倍45F 07/07 23:19
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 23:23:33跑模型大盤只能2-2.4倍，但是房地產是超過三倍常住
然後時機一來直接上去四倍45F 07/07 23:19
推 : 推策略分析~~48F 07/07 23:23
推 : 你的情境跑2014-2024 跟跑2004-2014會完全不同
差不多也說明了為什麼意見差距這麼大49F 07/07 23:30
差不多也說明了為什麼意見差距這麼大49F 07/07 23:30
推 : 泥的前提首先是錯的：央行不會去房地產的投資屬性。51F 07/07 23:31
→ : 喔你跑15年 那就2009~2024跟1999~2014比吧52F 07/07 23:31
嗯，這些計算的關鍵因子其實是4% 8% 以及房貸利率2.5%如果房地產漲幅年化6% 風險資產也年化6% 房貸利率1.5%
那當然結果會完全不同
過去的都過去了，以未來十五年來說
4%蛋黃區年化漲幅以及8%台股大盤含息報酬率，以及2.5%長期房貸利率
我覺得算是沒有偏袒股或房啦 (都排除戰爭風險)
→ : 真的要去投資屬性，就該把掛四這條封殺&提高持有成本53F 07/07 23:32
推 : 政策這個東西如果修改，那整個模型都要修改…限貸
不要說15年，5年我覺得都不一定能維持54F 07/07 23:32
不要說15年，5年我覺得都不一定能維持54F 07/07 23:32
→ : 央行不過是把取得成本提高而已，但持有成本不變56F 07/07 23:32
推 : 大盤呢 曾經有一個很有名有效了五六年的策略
叫做萬點以下買 萬一左右賣57F 07/07 23:33
叫做萬點以下買 萬一左右賣57F 07/07 23:33
推 : 所以要思考的是，假設政策及貸款環境改變了，選擇
金融資產的那一方，是不是還有能力跳回來…還是會
付出更多代價59F 07/07 23:34
金融資產的那一方，是不是還有能力跳回來…還是會
付出更多代價59F 07/07 23:34
推 : 二房以上持有稅率10% + 三房以上禁止貸款。真的這樣玩就相信央行要去房貸產金融性。62F 07/07 23:35
推 : 今天才在聊 說其他行業不要衰退就保持就好 台積電2000
屆時台股75%是台積電64F 07/07 23:37
屆時台股75%是台積電64F 07/07 23:37
推 : 台灣經濟目前唯一制約是對岸那隻發瘋。沒辦法，GG太強66F 07/07 23:39
→ : 台股光因為台積電2000 會多8000點出來67F 07/07 23:39
→ : 房地產的發展一直是前30%的武林，偏偏台灣前30%都是
GG相關68F 07/07 23:40
GG相關68F 07/07 23:40
→ : 不過鑒於金融業多半受惠 加一加破3萬是蠻有機會70F 07/07 23:41
對，雖然GG佔大盤比會上升是必然的(因為營收年增速遠超大盤)但是不會其他的產業都不漲
75%太浮誇 不過2035年到50%以上我覺得是蠻有可能的
→ : 結論股期無限轉倉做多 勝率蠻高的 ?!71F 07/07 23:42
這篇給的是大家都能無腦作的策略所以就低抓一點，未來15年，0050的含息年化報酬，然後再打個八折抓8%
→ : 持平而論回測20年就是各產業輪動所以台股是有年化7-8%
用這樣的想法即使有天台積電不行了 也許也還有其他頂上畢竟當年半導體不行也還有宏達電大立光等撐著72F 07/07 23:43
用這樣的想法即使有天台積電不行了 也許也還有其他頂上畢竟當年半導體不行也還有宏達電大立光等撐著72F 07/07 23:43
推 : 台灣GG不行後要看哪個行不行，是要看對岸
共匪太卷了，台灣要在第二個產業取得GG的成就很難75F 07/07 23:45
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 23:47:35共匪太卷了，台灣要在第二個產業取得GG的成就很難75F 07/07 23:45
推 : 股票好 房不會差 只是股票一貫先行且波動大效率好
論述上是如果看好GG或看好台灣產業 買指數大機率賺贏地產若看不好 或要做資產配置 那其實地產是跑不掉才海外配置77F 07/07 23:48
論述上是如果看好GG或看好台灣產業 買指數大機率賺贏地產若看不好 或要做資產配置 那其實地產是跑不掉才海外配置77F 07/07 23:48
推 : 推minazukimaya跟KrisNYC兩位大大 好精彩80F 07/07 23:49
→ : 還是看你什麼位階做什麼事 沒有自住房 那你沒辦法
有一間甚至兩間房子之後 投資房子那就無限接近買個股了81F 07/07 23:50
有一間甚至兩間房子之後 投資房子那就無限接近買個股了81F 07/07 23:50
→ : 韭菜想躺贏 就是0050跟一兩間的5倍槓 再上去都不是韭菜了83F 07/07 23:51
推 : 早就超過55%了 gg
下個月應該就60%了84F 07/07 23:51
我是說佔大盤比 不是說佔0050下個月應該就60%了84F 07/07 23:51
買0050差不多等於買台積這倒是真的
所以說8%很保守了啊~
推 : 川普加把勁，會更快XD86F 07/07 23:54
推 : 這麼多了嗎...GG自己就11000點了?
我手機在小孩那邊跟GPT抬槓 等等去按一下87F 07/07 23:56
我手機在小孩那邊跟GPT抬槓 等等去按一下87F 07/07 23:56
推 : 三年內會破七十是確定的89F 07/07 23:56
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/07/2025 23:57:59推 : 如果台股萬點以下買應該就現在把
但是 我會等等
看占0050就好了啊
大家都說買0050就是買大盤 所以囉90F 07/07 23:57
但是 我會等等
看占0050就好了啊
大家都說買0050就是買大盤 所以囉90F 07/07 23:57
推 : 他有在做股期可以直接買點數 不會受制0050
但確實一般人可能就是50跟6208之類的94F 07/07 23:59
但確實一般人可能就是50跟6208之類的94F 07/07 23:59
推 : 台幣 房地產 台股 都是GG 的形狀XD
這沒話說吧
隨便啦96F 07/08 00:03
這沒話說吧
隨便啦96F 07/08 00:03
推 : 嗯 佔點數4x% 實質影響已遠超過股市市值50%沒什麼問題99F 07/08 00:05
推 : 推 滿值得思考的分析100F 07/08 00:18
→ : 要講抗風險能力 不要忘記"你那間房子"是個股XD
在槓桿開滿的情況 你買房在政策不利的情況下想跑也很慘交易成本就幾%了 再讓利個幾% 再乘以3-5倍 我是不覺得有比股票跌停那幾根穩到哪去101F 07/08 00:28
在槓桿開滿的情況 你買房在政策不利的情況下想跑也很慘交易成本就幾%了 再讓利個幾% 再乘以3-5倍 我是不覺得有比股票跌停那幾根穩到哪去101F 07/08 00:28
推 : 算這麼多都沒用，沒算到人性。如果這麼容易算，大家不會都去行天宮拜拜。105F 07/08 00:50
推 : 這種算法 好像是YT教學 跟你說每年幾% 持續複利下去 以後變成大富翁退休107F 07/08 00:57
推 : 不用跟房蟲槓太多啦 你算的這些沒幾個看得懂的XD109F 07/08 00:59
噓 : 簡單講幾個 你用8%算那-2.5%增貸為什麼用3% 還有 租金付給房東要一個少8%一個多8% 再來 每年租金漲2.5%管理維護卻漲3%你覺得房東都那麼佛 看30秒就一堆錯了算一堆Garbage in out倒不如擔心下關稅又要跌多少110F 07/08 01:19
感謝你示範DK效應建議重新閱讀一次數字
→ : 25%+還用想嗎114F 07/08 01:28
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/08/2025 01:48:35推 : 中立客觀又有數據 要把minazukimaya的股板文章串列入閱讀清單115F 07/08 03:30
推 : 我也同意台灣就是台股大盤，房地產，科技（GG)的形狀，基本上趨勢都差不多...買啥都好.....
總不會GG1800,台股30000然後房地產打7折吧...應該不太可能116F 07/08 04:09
總不會GG1800,台股30000然後房地產打7折吧...應該不太可能116F 07/08 04:09
→ : 房租年化成長不該脫離房價年化成長
房屋本身修繕費直接計進去就好，持有成本看稅跟管理費就可，除非你要把裝潢家具之類的一起算
房租房價年化增長長期來看應該略低於gdp增長（折舊+生產力提升），折舊一年抓1%，房租2.5%合理，名目gdp增長可能在略高於4%，但大盤就不合理，增長率+回報率應該4+5，這是假設問題
增貸應該考慮進去，買房的時候開槓桿，沒理由後續理財不增加槓桿
最後還是回到IRR
懶得開excel計算，同一筆資金，簡單看回報+增長，股市長期pe如果20，那增長+回報就是4+5
買房的話房貸利率抓3%，貸8成（這可以自己調整，單純方便計算才這樣抓），這裡用抵押貸款的方式計算（因為我沒有計算機），3000萬的房租回報率抓2.4%，增長+回報就是12.5+0120F 07/08 05:25
房屋本身修繕費直接計進去就好，持有成本看稅跟管理費就可，除非你要把裝潢家具之類的一起算
房租房價年化增長長期來看應該略低於gdp增長（折舊+生產力提升），折舊一年抓1%，房租2.5%合理，名目gdp增長可能在略高於4%，但大盤就不合理，增長率+回報率應該4+5，這是假設問題
增貸應該考慮進去，買房的時候開槓桿，沒理由後續理財不增加槓桿
最後還是回到IRR
懶得開excel計算，同一筆資金，簡單看回報+增長，股市長期pe如果20，那增長+回報就是4+5
買房的話房貸利率抓3%，貸8成（這可以自己調整，單純方便計算才這樣抓），這裡用抵押貸款的方式計算（因為我沒有計算機），3000萬的房租回報率抓2.4%，增長+回報就是12.5+0120F 07/08 05:25
推 : 這篇很棒，讓我看到不一樣的東西。我有一個朋友，他的確就是不買房派的，嚴格執行購買0050之類的股票，不受到市場情緒波動而買賣股票，印象中現在資產也好幾千萬了，不輸買房派的136F 07/08 05:53
推 : 我就問四月初股票斷頭賠錢的有多少人140F 07/08 07:00
推 : 房地產最噴的時期已經過了141F 07/08 07:38
推 : 推這篇142F 07/08 10:03
推 : 比較擔心的是電腦晶片科技紅利的康波週期已經達到開始衰敗的跡象 下一波科技奇異點何時出現 不然台灣怕是準備往下走了 現在漲都是漲小庫存循環 但拉到60年看 我們已經處於35年 世界開始產能過剩 保護自己國家利益摩爾定律已經幾乎達到極限 而銜接的科技還沒問世量產台灣房地產也是已經吃完整個週期的漲幅了
希望AI真的是下一波工業革命 甚至期待核融合 不然世界趨勢應該是高點震盪緩步下行143F 07/08 10:18
希望AI真的是下一波工業革命 甚至期待核融合 不然世界趨勢應該是高點震盪緩步下行143F 07/08 10:18
推 : 樓上某位，怎麼又提朋友資產啊? 自己呢？151F 07/08 10:41
→ : 直接放棄台股 衝海外免稅比較妥當
台灣的衝自住就這樣
無聊跟人磨正逆價差損血嗎152F 07/08 10:42
台灣的衝自住就這樣
無聊跟人磨正逆價差損血嗎152F 07/08 10:42
→ : 不然幹嘛現在這樣瘋封裝就前段玩到成本超高了155F 07/08 10:54
→ : 要不要考慮把人性算進去？156F 07/08 12:20
噓 : 我在講你的內容設定的數字有問題 你說這是DK效應眼睛有業障 哭了太強了師父無招勝有招157F 07/08 12:39
你連文字讀解都有困難了...增貸資金成本3%投入8%風險資產 你都能理解成增貸部位報酬率3%
什麼付給房東一個-8%一個多8% 根本邏輯混亂
這種程度不是DK效應是什麼(攤手)
※ 編輯: minazukimaya (154.47.23.75 日本), 07/08/2025 12:49:30
推 : 喜歡這個計算思維，推推159F 07/08 14:02
推 : 很完整有條理的計算, 推推160F 07/08 16:58
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從本金5000萬開始 模擬15年 標的A: 固定收益債息類產品(類似LQD) 假設年化配息率5% (大於LQD) 不考慮價格下行風險，並假設長期淨值以年化1%幅度成長(配息也成長) 不考慮匯率風險 …480F 117推 7噓- 階級這件事，還是看存量比流量來得準確 不然一個26歲房二代 父母送兩間房 淨資產4000萬 不工作 租金收入每年100萬 一個無產家庭出身的26歲碩畢役畢GG工程師 淨資產100萬 年收入300萬 …122F 32推
- 照原文的假設 我們把討論範圍限定在自住需求、蛋黃區買房的條件來看 以台北大安信義兩個蛋黃舉例的話 3000~4000萬的物件，市場租金大約落在6~8萬(含管理費) 目標客群32~35歲，淨資產800 …160F 46推 2噓
- 分成兩個問題解釋 1. 台灣各天期國債的市場價格(殖利率) 2. 台灣政府為什麼不發債 第一個問題，次級市場的國債殖利率(價格) 我在美債那篇文章說明過 底層是財政平衡的長期預期 中層是利率政策的長 …125F 66推
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