看板 home-sale作者 s8752134 (Sea)標題 Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.時間 Tue Jan 30 13:46:11 2024
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 噓 NovaShin: 笑死 我說的是增貸轉貸出來買預售，你為了要鞏固自己房 01/30 11:51
: → NovaShin: 板大大的威望可以不斷的胡說八道 真心不簡單 01/30 11:51
這篇單純分享兩點，另一點是在另一篇文有提到老屋翻新簡單賺這點。
不確定是不是真的認為老屋翻新賺錢很容易...... 如果不是這個意思，
那就當我誤會你的語意了。
先講一下老屋翻新好了，個人非職業翻修投客，但幾年來也陸陸續續翻修過幾間，
我是不覺得老屋翻新有多簡單啦，反而新手自住客自己去翻修，還蠻容易遇到
裝潢蟑螂的 (只要你陷入的比價的迷思，遇到的機率大幅提高)。
翻修這東西沒有標準作法，有人地板順平給你報水平價，有人報 XX 等級材料，
實際上在你看不到的地方用便宜貨，水泥品牌 / 磅數 / 木材種類 / 線材，
有設計師或統包為了省錢或找不到好的師傅又要趕工，找便宜沒經驗的人來做。
施作明顯有問題的你看到好一點的統包或設計師摸摸鼻子幫你改一改，一般的用
最省事的作法粗糙解決問題，機掰一點的兩手一攤爛命一條就這樣。
而那些你乍看過去好像都一樣，或是隱藏在裡面的基礎工程，實際上用便宜的料，
搭上拱不力的兩光師傅，只要你遇到一次，保證讓你的翻修經驗值大幅提升。
而翻新除了裝修水很深之外，對於市場的敏銳度以及挑屋眼光，也不是一蹴可及的。
這個房子在你看屋的時候，你就已經想好你想怎麼翻修它，也已經預估好翻修後的
你預期賣出的價格是符合你的利潤以及市場可接受的價格，這對市場的掌握精準度
、抓成本的預估精準度都有非常高的要求，至少這些跟自住或單純想買一兩間投資
房地產的人來說，老屋翻新絕對是偏向吃力不討好，畢竟你前面要學的東西太多了。
當然老屋翻修做久做多次了，熟練後自然操作起來順風順水，但你沒全程自己去搞個
10間8間的，說真的翻新財其實一點也不簡單。
而第二點關於增貸買預售(或買中古)這點，N 想要表達的點我能理解，
不過真實市場狀況，會發生 N 所述的 "槓桿開過大" 的機率並不高。
甚麼意思？
拿我個人為例，我半年前才用太太的名義增貸出來投資，
如果我拿這些錢，每間10萬10萬的去買 100 間預售(講得比較極端)，
這些預售交屋所需的貸款『明顯』非我現有的財力或現金流可以吃下的數量"
那在這種情況之下，增貸出來去投資自然風險非常高，而且很有可能爆掉。
但現實狀況下，有人鼓吹這樣做嗎？ 沒有
阿版上增貸的人是怎麼操作？
以我為例，如果我把這筆增貸的錢，即便拿去買 2-3 間預售，我照樣貸得下來，
因為我本業收入夠，現金流也夠。
而為什麼不用自己現有的現金去買而要透過增貸？
因為增貸者當下現金有可能不足。 (但他本業收入夠高足以 cover 每月還款風險)
因為增貸者當下現金有其他更好的用途，例如已經持有債券，一買一賣轉化成本高，
因為增貸者預期當下行情即將大好，在抓現金流可安穩還款的前提下，多貸出來投資。
例如我 2020 看到無限QE 直接信貸200萬出來丟股，阿這筆錢如果虧光了呢？
以我當年的本業收入，沒幾個月的事而已。
但如果當下不做呢？ 那就是喪失 200 萬的大好投資機會。
至於如果你要問我怎敢說那時是好的投資機會？
這就端看個人眼光判斷了，而且我看這點也不是這串文爭論的主題。
所以增貸有沒有風險？
有啊！ 但問題是像我這種增貸者，心臟都很小顆，只敢做能力範圍以內的事。
如果你今天要特指 "增貸貸到超出自己能力範圍以外而爆開的" 那也沒說錯，
問題是我看 Ceca 也沒鼓吹大家要增貸到爆開，還是有？ 有的話貼來看看。
而從整體市場房貸違約率來看，
這種狀況也是極其少見，表示真的增貸把自己搞爆的，是少數中的少數。
這還不論增貸搞爆的原因是因為創業失敗跑路的多？還是因為拿去買預售爆開的多。
總結就是增貸是一種理財工具，工具本身沒有不好，只有使用者的操作有沒有問題。
這版我看那麼多年，印象中沒看過真正分享買房或增貸投資的分享者，有鼓吹大家
要把自己槓桿開到爆的。 在自己可承受的增貸範圍內，適度的增貸去投資，確實能
夠增加你資產累積的速度。
以上，單純分享。
如果有人看完跟你想的不一樣，以你的為主
因為我真心覺得，與其多跟你互懟幾分鐘，我的角度可能是勸世， 救一個是一個，
但對你的角度解讀起來可能是挑釁或批評。
那這樣何必呢？ 不如時間我省下來多陪我女兒玩。
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最後提一個點是我自己另外想到的，算是有感而發吧，跟本次討論無關。
就是同樣一件事情，不同論點者會爭論，其實根本沒有誰對誰錯，單純是對
這件事的看法不同而已。
拿槓桿開好開滿這件事來說好了，我認為的槓桿開好開好是指一人兩間(8成-7成)，
兩人四間，再超過算上槓桿的投報不一定划算(除非找人頭)。
這狀況之後我個人看還要不要再吃貸款，就單純只是看看有沒有利差了。
但有人認為的槓桿開好開好是指一定要開到你收入可借到的上限才叫開好開滿。
你說這兩種人在討論 "槓桿開好開滿" 會怎樣怎樣時，會有交集嗎？
呵呵～
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.207.43 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2024-01-30 13:46:11
※ 文章代碼(AID): #1bk8qbcl (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706593573.A.9AF.html
※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 關於NovaShin的投資大法討論.
01-30 13:46 s8752134
推 jc761128: 所以我就說 他們兩個都在跳針 自己講自己的阿XDD2F 01/30 13:54
→ hellogym: 他就拿極端例子要來槓而已
ceca文章 叫你買房投資永遠是把風險放第一位4F 01/30 13:56
→ sagarain: 先會看報價單再來要懂當時行情 不持續更新真的不好控制而且一般報價也不是真的 總是有一些利潤藏在裡面8F 01/30 14:02
推 Magita: 增貸這點我一直算不清楚兩間房之後還划不划算
是不是要一直賣低價屋換更高價的10F 01/30 14:03
※ 編輯: s8752134 (61.228.207.43 臺灣), 01/30/2024 14:06:30
推 bustinjieber: 我個人覺得槓桿開好開滿的定義
是夫妻掛1的部分剛好達到信用額度門檻
就像年收300，4間貸款總額2000萬，
也不算槓桿開滿，應該可以整合物件。12F 01/30 14:06
推 s26492755: 沒有資不抵債 能繳的出本利和都不算開爆啦
一堆在恐嚇銀行收傘的
算了 要桶就桶 真的操他媽的智障
尤其我發借貸後 有人質疑 去年是今年也是 結果勒 還不是都問到了幾家窗口 我去年的都已經變房子了
做不到檢討自己陽痿 別人做到你要不要切腹啊 幹16F 01/30 14:09
→ yiliang1107: 哥去收我就給你的信啊
什麼恐嚇，就央行發出來給銀行的22F 01/30 14:12
推 hellogym: 跟股版一樣啊 發信貸投資質押投資 說你借錢投資 崩盤會跳樓 看了笑屎XDD24F 01/30 14:13
推 s26492755: 你那個不算常態 應該說不是一般人的狀況27F 01/30 14:13
推 alexstag: 銀行增貸放款其實算保守，很多鑑價根本追不上成交
價格，單純只有銀行沒有弄什麼二三胎亂投資要搞到
爆炸是不太容易，前提是要能交屋啦28F 01/30 14:13
→ s26492755: 正常人 大概1500內的居多 這部分是沒問題的
我必須要跟你說 尤其千萬內低總沒有你說的問題 你可以把問題上升到法人或幾千上億 那沒毛病31F 01/30 14:13
→ s26492755: 板上最近動不動高大上 市井小民誰跟你在動不動幾千上億的買35F 01/30 14:15
→ s26492755: 我是沒用過保人 因為不用保人就能貸了41F 01/30 14:16
→ s26492755: 你說的部分其實更早就有了
你沒多問多試怎麼知道43F 01/30 14:16
推 hellogym: 可能以為買預售跟葉問打人一樣簡單吧45F 01/30 14:17
推 alexstag: y大也可以寄給小弟嗎？避免踩雷～一生平安48F 01/30 14:17
→ s26492755: 態度不是所有銀行 銀行不是沒錢 而是看怎什麼去審核
中古屋部分市區不受影響的49F 01/30 14:17
→ s26492755: 我在跟你說的是 不要資不抵債 能夠繳本利和 銀行端就看你怎麼去核 能貸出來就不用怕54F 01/30 14:19
→ s26492755: 你分批千萬內 有辦法洗 甚至合法的方式我都教過57F 01/30 14:19
→ Fulva9507: 目前台企跟合庫跟我講都沒問題，土融建融，成數利率看起來都蠻正常的（但還沒過件），桃園這邊的工業地建廠，蠻好奇什麼案例收傘58F 01/30 14:20
→ s26492755: 你找到一個78銀行 你就比他更78
錯 人人都可以
現在也可以
我的方式很多種 你一定沒認真看過我所有發文的方式62F 01/30 14:20
→ yiliang1107: 笑噴 你可行沒人懷疑
你現在可行沒人懷疑
問題是其他人呢？ XDD 所以討論會分歧啊66F 01/30 14:21
→ s26492755: 隨你啦 其他人分享質押也是合法動用的方式69F 01/30 14:22
→ s26492755: 其他人也可以 難道質押或保單借貸只有她媽我一個人能買71F 01/30 14:22
→ s26492755: 你就不清楚借貸的錢來源已經不再是銀行透過轉增貸了73F 01/30 14:23
→ s26492755: 隨你 不回了 也不會再往這邊發文了75F 01/30 14:24
→ s26492755: 你隨時現在去買都行 借貸的錢也不會出現在聯徵上 晚安77F 01/30 14:24
→ yiliang1107: 根本雞同鴨講啊XDDDD
板上今天t大代書發文、m大也發文
總不可能大家聯手無聊來唬爛吧XDDDD78F 01/30 14:25
→ kage01: 銀行基本上都會把關81F 01/30 14:27
→ yiliang1107: 簡單說轉增貸沒問題 甚至比以前鬆很多利率漂亮
現在的風險是，銀行會追頭期款的錢是不是掛4來的82F 01/30 14:29
→ yiliang1107: 另一種斷點就是進股債市洗，原本只要洗三個月
質押保單看不到，不會。
但是房板再極力推廣下去、市場大量資金再流入87F 01/30 14:31
→ Fulva9507: 包含m大提的美金定存質押台幣買債,買債質押出來應該也可以吧90F 01/30 14:33
→ Fulva9507: Y大你說的是幾乎沒自有資金的人包含沒有穩定信用,這種狀況銀行也貸不出來吧93F 01/30 14:34
→ yiliang1107: 不是
是銀行在房屋核貸的時候，要你提供資金來源的合理性95F 01/30 14:34
→ Fulva9507: 就不在s26大所說的，他講的方式（包含質押 保單等等）本來就要先有這個條件作出斷點，收傘不包含這一塊，那其實根本沒多少人可以高風險借貸吧97F 01/30 14:35
推 slg: 超認同一人兩間，兩人四間。所以我明天要賣掉一間，維持四間242F 01/30 23:17
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