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作者 a386036 (骷髏怪)
標題 Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?
時間 Fri Jun  2 00:35:52 2023

有無辦法都更不是單看容積率
雖然容積率高機率也高

其實要分辨你會不會都更
尤其是一坪換一坪
(主建物-2坪)/土地持分＊100
有無大於容積率
小於越多越有機會，等於還有機會，大於就沒戲

所謂一坪換一坪是實際主建物1比1
要先扣除陽台，被劃入主建物的梯間1比1

如果是等於建商拿了25%獎勵，有機會達到經濟效益
小於更有機會

大於就是都用超過還1比1


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舉例
一樣是30坪公寓，4樓蓋與5樓蓋
你會覺得4樓一定分的比5樓蓋多其實錯

因為時空背景法規
5樓蓋30坪房屋多半土地持分有9坪以上
30-2梯間-3或4陽台，在這先用4=24坪
24坪/9=2.66
24/8.5=2.5
容積225難，容積300一定可
4樓蓋30坪房屋確只有8坪
30-2梯間-3或4陽台，在這先用4=24坪
24坪/8=3
24/8.5=2.8
容積225休想，容積300有機會
因為一個是路已經開好，45坪基地建蔽率75%
一個是一大片田蓋房子，巷弄也是建蔽率一部分，一樣是75%但是扣除道路你的建蔽率高
達90%，然後道路建商沒過戶給你，甚至是佔用他人土地直接開路
以前人不懂

再來就是建蔽率跟削線日照線
台北市住3六米巷45%建蔽率，不拿獎勵，蓋滿就是7樓仔，還要一直內縮
拿了獎勵就會變9樓，那就要雙逃生梯

但新北市建蔽50削線日照線又寬鬆，6米巷10樓都不太需要縮
一樣土地基地環境
一個要蓋9樓＋超高公設
一個是蓋7樓＋公設比9樓蓋少

你不要小看這1坪土地持分，會有5坪銷售坪
給你還是給建商付營造費都很好用

這也就是為何大同區中山區都更爆炸多
多到感覺在蓋重劃區
因為容積主要住4的300
3-2。4-1的400
還有商2商3商4容積都至少560

新北市多數地區的
住建蔽50容積300
商建蔽70容積440

當然差很多

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正民生社區其實很多房子權狀30坪，土地大於15坪，建蔽率50
30坪的幾乎都有10坪以上
富錦街 民生東四段為主
民生東5段 三民路 新東街等不算

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.87.211 (臺灣)
※ 作者: a386036 2023-06-02 00:35:52
※ 文章代碼(AID): #1aUCZgY5 (home-sale)
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※ 同主題文章:
[請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?
06-01 21:26 common5566
Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?
06-02 00:35 a386036
Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?
06-02 09:44 gerychen
推 leota: 專業1F 06/02 00:55
推 kusomanfcu: 因為容積200%阿 ....2F 06/02 01:09
推 asapfrdddd: 這邊基本上只有海砂屋都更 其他沒啥機會3F 06/02 02:04
→ zxcv512: 5樓30坪土地持分為什麼可以有9？ 理論上不是30/5嗎？ 不好意思看不太懂，虛心請教4F 06/02 02:33
推 cutesuper: 感謝分享6F 06/02 06:44
推 KrisNYC: 實務經驗推
是單戶權狀30 雙拼10戶 底下有90坪土地分出來就有9
建物含梯廳平面佔7x坪 其他防火巷或道路等沒蓋到7F 06/02 07:44
推 ReiFan: 給四樓:蓋房子是先找好地(土地)然後蓋屋(建物) 有些房子當出土地很大塊但建物沒蓋滿
初10F 06/02 09:34
推 spermbox: 早期沒有容積的年代不是都蓋好蓋滿了嗎？
容積一上路，還有多餘的容積？？
這點我很懷疑13F 06/02 09:43
推 prauge: 蘆洲土城舊的住宅區容積率20016F 06/02 09:53
推 sdhpipt: 更重要的其實是房屋建築形式 持份地坪大小跟是否有騎樓關係很大17F 06/02 09:56
推 SouthEast62: 民生社區建立的年代還沒有走容積率，那時是用建蔽
率+路寬/削線檢
討來決定可以蓋的樓高。19F 06/02 10:51
推 oberon1013: 太專業了22F 06/02 11:35
推 sdhpipt: 民生社區一開始是規定住宅區只能蓋50% 4層樓
跟外面都不一樣 算是最早的特定區 最早有容積管制的地方23F 06/02 11:39

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