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作者 hotandhard (showmethemoney)
標題 [請益] 老透天該怎麼估價？
時間 Thu Jul 17 14:43:08 2025

朋友最近看到一間透天在賣 想買來當公司據點
地點在高雄市區蠻不錯的 地坪也大有30幾坪
但是屋齡將近60年了 加強磚造的
目前屋主開價4000多萬
仲介說有勸屋主不要開這麼高
請問這種老屋該怎麼估價？
土地為商二用地 看起來沒有都更機會

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.181.239 (臺灣)
※ 作者: hotandhard 2025-07-17 14:43:08
※ 文章代碼(AID): #1eU9j-0n (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752734590.A.031.html
→ sam21sam21: 老透天就是參考周圍同分區的土地成交價格1F 07/17 14:44
房屋價值直接忽略了嗎，只看土地嗎？
※ 編輯: hotandhard (42.77.181.239 臺灣), 07/17/2025 14:54:25
推 jack30732: 房子沒用了，只剩土地有價，還要看有沒有都更價值2F 07/17 15:01
推 zeroyaking: 土地價值跟建物價值分算3F 07/17 15:02
推 l98: 高雄市老透天基本上沒啥都更機會，只有被收購整併機會4F 07/17 15:09
→ sam21sam21: 即便是台北市也類似，老透天有價值的就是土地
https://i.imgur.com/dURZWYN.jpeg
類似這樣，不然誰會相信這個單坪價格5F 07/17 15:16
[圖]
推 fireheart988: 商二普普 找商四商五比較實在
而且商二應該不是臨大路 小路都更機會更低
家裡有幾間商五的要整合都等好一陣子了
你商二的就不要想都更 單純當辦公室比較實在8F 07/17 15:19
→ sam21sam21: 其實只當辦公室自用也不錯，我就是這樣被解救12F 07/17 15:40
推 c6066den: 同問，為何有舊翻新過的老透天實價登錄都比較貴，大概貴1成左右，既然房屋沒有價值的話
我指的是舊翻新是有請設計師裝潢和改格局的那種13F 07/17 15:43
→ knives: 貴差不多阿，就把舊翻新的成本加上去賣，有些買家就是覺得你沒翻新的話，我買回來不是還要再花錢整理，麻煩算了16F 07/17 15:49
推 l98: 翻新把成本墊上去呀....老屋翻新又處處有驚奇
有人喜歡可以一卡皮箱就能入住那種
房子不值錢除了房屋稅不用繳外，就是指翻新前的樣態
他這屋如果都沒有整修過的話...應該滿可怕的18F 07/17 15:58
推 wadeawesome: 有租金的透天像迪化街
估價是看租金投報率還是土地價格？22F 07/17 16:49
推 shioyu: 就地價反應，像我老家萬華隔壁就大概18地坪，賣2000w，對了。三層透天是52監造沒有價值了
民國52監造，，巷子內，已經第四組都更來談了24F 07/17 16:56
→ sam21sam21: 一般會看租金算投報的透天都是店面為主
都更機會不高
https://i.imgur.com/Nw3cwDL.jpeg
這個案子就是買房主要要收租，都更機會極低
報酬率印象中2.7%上下27F 07/17 17:03
[圖]
推 frank111: 透天就是看土地，還有透天不好貸款，很多銀行不做這塊32F 07/17 17:36
推 tzimo: 1.分區 2.面積 3.面寬33F 07/17 17:55
推 wadeawesome: 樓上貼的這個中山區透天店面月租金多少啊？34F 07/17 17:57
推 c6066den: 我發現萬華的老透天都很便宜，2000萬還有很多選擇，可是其他區地坪18以上大概都4000萬起跳
我指的是非金店面的
但萬華的透天屋況是真的比較差35F 07/17 18:17
→ njunju: 我也兩間老透店 一間有公共壁問題，面寬不夠想轉投資 但我是在想到底直接賣還是先拉皮再賣39F 07/17 18:31
→ CCOOGG: 都不用 因為現在一間都賣不掉41F 07/17 18:35
推 jerrylin: 地上建物到時候建商還要花錢處理掉勒42F 07/17 18:51
推 una283: 若有要改建就要注意面寬和巷弄寬度43F 07/17 22:14
推 kumaliu1988: 店面想辦法租掉 有辦法換算成投報率才好賣44F 07/17 23:22
推 sorcxnegi: 其實就是玩簡易版的土地，總價高難貸款又不容易脫手
優點就是持分全，自主性很高45F 07/18 00:01

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