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作者 msis20 (Hi~)
標題 Re: [閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
時間 Sat Feb  8 16:40:56 2025

※ 引述《blargelp (春日部四郎)》之銘言：
: 沒想到這麼基本的問題，推文都能有槓精。智商到底多低？
: 一房族換房，當然是漲了好換啊。
: 實際算：
: 原本1000萬房子。繳200萬頭期貸800萬。
: 目標是換到2000萬房子。
: 今天全市價下跌10%：
: 原本房子變900萬。目標房變1800萬。
: 你賣掉後，900萬要先還給銀行800萬貸款。
: 你頭期當初繳200萬 現在拿回來剩100萬欸。
: 那你要怎麼付1800萬房子的兩成360萬呢？
: 原本頭期價差400-200=200。
: 跌後頭期價差360-100=260欸。
: 喊什麼全現金買的，價差更小更好換。
: 莫名其妙。
: 全現金買的人，本來就有能換房了。他沒有不好換房過好嗎？
: 以上述例子金額來說。他有一千萬能全額買。
: 不跌他也能換房。
: 貸五成貸不到嗎？
: 會難以換房的，是缺頭期還是缺攤還能力？
: 這題都搞不清楚的，就不要出來學人家討論了吧
: 哎唷，現在這種文連出來反駁智障的都沒有。
: 有料大神都不想跟智障玩了。
: 房版畢竟當初惠我良多，還是出來撥亂反正一下。
: 不過我欠房版的，應該也差不多還完了啦。
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone

這個算法是把自住房當股票當沖，跟一般人自住換房的情形應該不太一樣

舉10年換房的例子算算
30歲，購入自住小二房1000萬，
目標40歲想買自住大三房2000萬

小二房貸款800萬，30年利率2.2%，月繳約3萬，10年後貸款餘額約590萬

如果10年後房價-10%
小二房變900大三房變1800
小二房賣掉拿900
償還貸款590後剩下310
買大三房要額外拿出50萬+貸款1440(月還款5.5萬)

如果10年後房價+100%
小二房變2000大三房變4000
小二房賣掉拿2000
償還貸款590後剩下1410
買大三房1410萬All In，要貸款2590(月還款9.8萬)

我是覺得貸款1440比貸款2590簡單很多
至於為什麼是-10%跟+100%相比
是覺得10年-50%的機率太低
用-50%來算不切實際

不知道算法有沒有盲點
再麻煩大家幫忙檢視一下


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.136.206.187 (臺灣)
※ 作者: msis20 2025-02-08 16:40:56
※ 文章代碼(AID): #1dfnYQBu (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1739004058.A.2F8.html
※ 同主題文章:
[閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
02-08 10:19 ntpuisbest
Re: [閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
02-08 13:02 blargelp
Re: [閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
02-08 13:15 junior020486
Re: [閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
02-08 14:24 vava5566
Re: [閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
02-08 16:40 msis20
Re: [閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
02-08 17:51 foda
※ 編輯: msis20 (220.136.206.187 臺灣), 02/08/2025 16:42:41
→ piliwu: 盲點就是10年後房價跌10%你中年就失業而且永遠找不到工作了
資產價格十年不漲還跌的地方你怎麼可能混的跟現在一樣好1F 02/08 16:44
推 blargelp: 算數對 不過真的漲100%正常人會只丟800進頭期。多貸一點。六百萬現金去做股債操作
你的兩個情境。一個要貼5萬。一個手上多610萬。
寫錯 多50萬4F 02/08 16:50
推 jaricho: 算一堆數學題 然後不肯正視自己賣房也不願虧錢賣的事實8F 02/08 17:01
推 blargelp: 剛剛算了下，如果多610萬這件事發生在今天。拿去美債ETF質押開滿。配息抵掉漲價後的房貸 根本跟你跌的方案比沒多幾千塊。
也就是說 -50萬 vs 無痛換房 且每月只要多繳幾千塊 同時還有債券避險景氣反轉
https://i.imgur.com/UW47UEx.jpeg9F 02/08 17:05
[圖]
你應該算錯了
如果你頭期只付2成，另外610要拿去買債質押
那大三房的貸款是
1440萬(月繳5.5萬)vs3200萬(月繳12萬)
而且還要考量有多少人有能力貸到3200萬
※ 編輯: msis20 (220.136.206.187 臺灣), 02/08/2025 17:22:41
→ TiauEX: 只是單純要算漲價跟跌價哪個好買為什麼幅度還要設定不一樣？15F 02/08 17:20
推 blargelp: 喔喔 對噎 12萬扣掉利息三萬吧 大概八萬一17F 02/08 17:35
推 freekid: 小房跟大房的差距過大 差五百就很多了
像我這裡兩房1900 三房2300 也不會差到一千
兩間房起始差距過大 後續操作就會變難很多18F 02/08 17:45
→ bluezoo: 跌四成你就吃歸零糕了還換個鳥房21F 02/08 18:07
推 harlenshaco: 感謝例子換算，個人也覺得當房子下跌的話，對換房負擔對正常的換屋族負擔應該是相對比較小才對22F 02/08 18:11
推 junior020486: 不對，你這樣子就通縮了，通縮你別說換房，你原本房子都保不住
2000年、2008年都有示範給你看24F 02/08 18:42
推 Heracles: 奇怪怎麼整天有人用個人意願判斷房價會不會跌?大家當然不願意賠錢賣，這樣等於房價不會跌？那房價跌的時候代表大家願意賠錢賣了？27F 02/08 18:43
推 junior020486: 跌的時候未必賠錢賣，可能是少賺而已，真的帳面上負的大家會抱住
我880兩房現在值1250好了，我1100賣也是賺，但是1250買的會掐住LP自住
這就是為什麼很難大跌，除非是LP掐住的自住客大量失業撬動籌碼
大量失業》需要錢，才會在負損益的時候去實現損益30F 02/08 18:45
推 jaricho: 樓上j大大剖析正確37F 02/08 19:01
推 paul76318: 通縮公務員開心啊，做健保醫師更開心。不是說通縮一定會失業，不過科技業跟自費醫療的確危險就是
所以要弄問清楚職業別才能判定到底是漲好換還是跌好換，否則都是各說各話38F 02/08 20:00
推 junior020486: 通縮太慘，公務員也可以裁掉，弄個DOGE部門出來就知道了
稅金減少只會讓健保更難運作，說不定有些原本給付的項目突然就不給付了
或是大核刪大核減
而且自費醫療的醫師遇到通縮也會下來做健保患者，點值直接大減
患者也分食掉42F 02/08 20:05
推 paul76318: 公務員身分要裁員在台灣非常困難，況且美國是因為通膨太嚴重所以裁員節省支出。跟你說的情況完全不一樣，要舉例要舉一些時機的例子例如中國不發錢給公務員而不是亂說…50F 02/08 20:12
推 junior020486: 通縮太嚴重就會Doge掉了，還亂說哩
美國是因為利息支出太重，不Doge掉，什麼都不用做希臘直接就為了爭取紓困裁掉一狗票公務員
你以為不會喔，民主國家照樣裁，法律立法院修法一下就過了54F 02/08 20:14
推 harlanstars: 盲點就是10年後房價漲+中年失業，只能跳樓住公園
別扯失業這種事，有能力會找出入59F 02/08 20:19
推 paul76318: 你可以舉個例子舉不出來就是自己幻想…我倒是可以舉個通縮公務員領不到錢的例子，就是對岸，不過對岸目前考公是擠破頭每個人都想做因為其他行業慘不忍睹61F 02/08 20:20
推 winner1: 這個之前junior跟jamo哥都說過了 房價上漲等於資產增加頭期增加，但貸款卡在薪資成長。除非像房版大大們都全現，不然房價下跌肯定比較好買…64F 02/08 21:52
推 hh800315: 新唐人跟大紀元看多了才會相信沒有根據的造謠人家公務員領不到薪水67F 02/08 23:13
推 alexstag: 薪資成長是自己的問題，其實不該列在討論範圍。單
純就是房價漲資產增值，然後看其他的資產PR有沒有
超越其他人，如果沒有當然換不動。房價跌資產減損
，其他資產的如果有增加，當然就是輕鬆換，但是這
個難度自然就高，明顯不是多數酸民能做到的事情
對岸領不到薪水一點都不會意外好嗎…通常是局部小
城市，一線大城還有面子問題當然不會出事69F 02/08 23:14
推 hh800315: 腦子很好用 但民視看多了就用不了了 供參76F 02/08 23:19
推 paul76318: 小紅書寫的，縣城公務員欠薪減薪福利縮水。中央單位當然過很爽。問題是中央單位要進去難度之大..77F 02/08 23:25
推 hh800315: 小紅書是任何人都可以po 文的地方 所以= 證據 嗯XD  我改天去po 台灣cnn 沒錢繳房租好了
造謠的最高境界是明明沒有真實證據 也可以講的煞有其事好像是親身經歷一樣 但結果後面給出的答案跟證據都是
聽來的 看來的  小時候大人都說網路都是騙人的 到後面這些大人接觸網路後 卻對網路的任何資訊深信不疑 好不好笑XD79F 02/08 23:28
推 paul76318: 所以支那人造謠支那人囉？支那人不意外86F 02/08 23:57
→ taya1991: 房價下跌夠多銀行會先找你補錢87F 02/09 01:18

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