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作者 NovaShin (有病去看醫生不要看我)
標題 [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
時間 Wed Jan 31 02:31:23 2024

終於要來寫重點了

其實前面兩篇是楔子
也就是說跟Ceca一點關係都沒有
我描述的只是過去十年的現況

現況是什麼意思？
玫瑰是紅的 紫羅蘭是藍的
他就是一個當時現況，過去歷史

但Ceca跟他的信眾還是可以對當時現況
唏哩嘩啦放一堆屁
說什麼老人啦，廢話啦，租房仔啦，代銷仔啦

就代表他們在房版樹立很久的威信
一夕被真正職業的戳破後惱羞成怒
也沒管你對或錯，先噴再說

其實要怎麼噴我沒意見
因為我也不是寫給那些人看的
那些人槓桿全開，多買多貸我是很樂意
最好是把老爸老媽祖產祖田都抵押去買房

再過陣子應該就有新聞可以看了


好，本文開始，先上圖
https://imgur.com/fmbXuZU
[圖]
https://imgur.com/d0HAENq
[圖]
這兩張圖是房地產稅賦修正的演變
增貸轉貸買房的先不說

早期沒有房地合一的時候房子多好賺
根本不是現在房板這些菜雞能想像
光是簽十張紅單
訂金的票期還沒兌現就換出去了
所得稅也沒啥人在報
不然就是戴帽子，但我不太想講戴帽子是什麼
有老前輩看得懂的就懂
跟現在再那邊東扣西扣比起來
以前才叫賺錢好嗎？菜比吧

舉個例子
淡水房子潛銷期600萬
訂金10%＝60萬買四間
簽約金240萬
正式開案的時候漲到650先賣一間 獲利50
快蓋好的時候750賣一間 獲利150
等成屋之後800賣一間 獲利200萬
200+150+50＝400
也就是說600萬的房子我實際成本是200


那誰說我只能買四間？
那誰說我只能買淡水？

當年新富都27x40=1080
自備10%買個10間也才1080萬
用上面的方式可以賺多少？

所以像什麼Ceca操作什麼掛一掛四
在做久一點的面前根本是笑話
誰在跟你那邊增貸轉貸 丟人現眼


也因為這樣不斷的棧棧嘎
中央終於開始動刀
奢侈稅前面講過了，因為濫殺太多無辜
所以到105年開始推房地合一

而到了房地合一1.0時
預售換約要併入年度所得
但因為沒有確實的申報查核
所以那時候大家也換得很開心
該報的要報一下，大家好來好去
真的放到成屋
第一年45% 第二年35% 第三年10%

咦？第三年就變10%
寬限期兩年就過關啦！
所以當時大家就是用寬限大法先撐兩年
兩年後10%當做給政府的香油錢
大家賺來賺去還是賺得好不開心


ok，問題來了，房地合一2.0正式出爐
也就是房地合一2.0的出現
所有短期賺取暴利的門窗全部都被關上

我跟好幾個地產資深前輩聊過
資深的程度就是可以把我整個人買起來
再賣掉，再買回來，再賣掉
再買回來的那種資深前輩
問他房地合一有沒有解？

有，唯一解就是單一自用六年後出售


好了，扯這麼久
我要來戳破Ceca吹的重購退稅轉增貸法螺了
先強調一點，他發了起千篇文我沒看過
不是文人相輕，而是他的文筆很口語化
口語化到很粗淺，我很難看超過第二頁
但看他在房板被眾人擁簇
我前面也對他蠻尊重的

直到他開始屁什麼預售賺多少
重購退稅轉增貸賺多少
我才知道這傢伙沒戲唱了


好，下列才是重點

台灣房價會在這幾年急遽攀升
不外乎新冠疫情，中美貿易
貨運塞港，缺供缺料

2017~2018我們賣房子
還是沒像這幾年這麼好賣
尤其2019疫情很多人打退堂鼓
但也有很多少年房神這個時候進場

2019算是這十年最大漲幅的起漲點
2018江翠扣掉茂德案
江北好一點的建商均價50~55上下
2019我買51，誠如我所說當時疫情來
價格也沒有太大的上漲

但到了2020,2021全球劇變
台gg缺晶片，走到哪漲到哪
買房子變成顯學，房價一路飆升

但問題來了

新冠疫情導致缺工缺料
政府延後使照兩年
先不管這個法規現況如何
建商就是延遲交屋
也就是說2019~2020~2021年邁的預售屋
有很多到現在都還沒蓋好
再加上2023年7月1日
實施預售屋禁止轉讓...

這裡有一個業內的人才知道的事情
其實預售屋禁轉早在2022年7/1講一次了
也就是2019 2020 2021 2022這四年
想跑的早就在2022年七月跑光了
2022買換約的
合約書也只有一次換約機會
也不能再換約了
到2023/7/1之後就是明定綁死不能換

也就是說，只有2023/7/1之前買
還沒有換約過的人可以換約

https://imgur.com/scCEFfm
[圖]
啊所以你們禁轉的賺錢賺在哪？

你就算只買一戶可以轉
你賣掉先扣仲介費3%
再扣房地合一45%你賺多少？
2019買2024換出去先扣總價3% 再扣獲利45%
就算扣除必要費用總仲介費的3%好了
你剩下多少？

請問2024年新案多少錢？
你跟得上嗎？
你賣掉舊的便宜的貌似有賺
結果扣完一輪之後你有本事買新的嗎？

所以2023/7/1之前你沒有買超過兩間
都不要說你賺，因為別人漲更多
還要扣除你中間成本，你跟我說賺？

你他媽根本笑死人

https://imgur.com/scCEFfm
一樣的圖來講第二個問題
2023/7/1預售屋禁轉
啊就禁轉了，你賺個屁？
2023/7/2你買30，2024/1/1漲到40
你賣得掉嗎？
不要跟我講什麼簽私契那種笑話
你賣不掉就是賣不掉
所以2023/7/1買的預售，只要還沒成屋

都 沒 資 格 說 賺 錢

https://imgur.com/iJnd0jx
[圖]
前幾天有個朋友跟我說他買到850的7722
看到收盤到一千多他說他賺爛了
賺爛了你也要賣得掉啊


好，預售講完講成屋重購退稅
https://imgur.com/scCEFfm

不要老是講雙北，我自己也講膩了
講我朋友買的台南真愛，師承李天鐸
當年買620好不開心，賺麻了賺麻了
2024最高點賣掉大賺460萬
未超過五年扣除35%獲利299萬
注意喔，這299萬沒有扣3%仲介費
也沒有扣當初買的契稅，賣的土增稅
更不用講當年的裝潢費用

扣一扣大概剩下兩百出頭吧
請問這樣賣下來
如果你當年不是買個三間五間
你跟我說你賺爛了？
你要不要拿頭去磨一下牆壁啊？

去看看十年前我們怎麼操作的好嗎？

我都說現在投資客是愛國者
房地合一稅繳了357億，真他媽用錢愛國
https://imgur.com/qRPgHyP
[圖]


但Ceca打腫臉充胖子
不想被課稅所以重購退稅
好，我就在舉個例子買同社區的大戶
剛好可以重購退稅
大間的1498萬，自備款剛好299
......
......
......
靠北勒，我他媽賺了460
扣了一堆成本可能不到四百
我他媽要再花299，還不含買房仲介費
還不含買房契稅，還不含裝潢費
才把前面扣掉的161補回來

620萬貸款八成=496本利22000
1498萬貸款八成1198本利52000

這樣一來一往叫賺嗎？
https://imgur.com/cTFjrlz
[圖]
跟十年前我們的操作模式比起來
根本瞎忙瞎bb一場
賺那一點點屑屑可以在這邊當山大王
根本電視笑話冠軍


好，接下來是增貸轉貸
我這房子好棒棒啊，帳面有賺啊！
可以再增貸再買啊！

好啊，你再增多少？200?300?
你前面本利已經從兩萬多漲到五萬多了
你再增200~300
你月繳額變多少？我懶得算你們自己按按
增出來在去買房？


恭喜！恭喜！讚！
最近對保的朋友
應該會收到銀行跟國稅局的情書
我已經很多朋友要求拿存摺一頁一頁去解釋
你買房的訂金，工程款，是從哪裡來的
轉到親友在洗回來？讚！
盡量洗！盡量轉！
等到國稅局那邊好好解釋！

這沒什麼好危言聳聽的！
要這樣轉請盡量轉！我舉五肢贊成！
就是要有這種不怕死的傻大戶
我們這種低調仔才不會出事

https://imgur.com/scCEFfm
這張圖很好用所以繼續拉回來用
我前面講的長期持有
就是單一自用六年以上，400萬內免稅

聽那個電視笑話冠軍
在那邊進進出出轉來轉去
請問進國稅局
那個笑話冠軍會幫你諮商嗎
請問被銀行叫去解釋
那個笑話冠軍會幫你證明嗎？

圖上的真愛持有六年獲利算500萬好了
單一自用400萬內免稅
100萬稅率10%=10萬
放六年大賺490萬

還不算其中出租的租金
轉貸出來去買00919 00878或是2330
搞不好早就把單一自用10%的稅打掉了

講到後面，仔細看每個人的發言
有些有經驗的，一看就知道操作超過十年
超過十年的可能比較保守，中間賺比較少

但一定不會死

這兩三年進來的，如果相對保守
或是資金不夠只能穩健操作的

也一定不會死

講白的當初我講代銷就是個原罪
自古文人相輕
尤其少年房神每個都自信十足
業者？
業者只是幫我們倒茶倒咖啡寫合約書的
不然就是什麼租屋仔
中古屋裝修仔，現金買房仔
老實說操作這種輿論...
我還是想不出來對我有什麼影響

還有人說我是空軍...？
A一下我ID好不好？
我是房板正多軍耶！
有需要就買，買買買
只要有能力就買
這些親衛隊要噴之前看一下好嗎

我尊重每個人的想法
但有些東西攤開來算一下
就知道  房板真的騙仙仔很多





我話說完，誰贊成誰反對
歡迎挑戰

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.103.170 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-01-31 02:31:23
※ 文章代碼(AID): #1bkK1zmb (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706639485.A.C25.html
※ 同主題文章:
[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 02:31 NovaShin
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 09:10 hellogym
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 10:07 leadergod1
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 12:50 chen831030
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 15:53 jamo
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（下）
01-31 16:37 gto9992000
推 Feynman5566: 挑戰房版之神 有勇氣給推1F 01/31 02:39
推 a96932000: 以前好賺是以前啊,難道以前好賺現在不好賺,就不想辦法賺了嗎?2F 01/31 02:40
那也要真的賺啊
那個電視笑話冠軍說增貸
1:增貸的錢是要還的
2:增貸再去買房的錢
也會有貸款也是要還的

上面算式都還沒算到增貸後的貸款
以及增貸後買下一間房的貸款喔
算下去確定還是賺嗎？你要確定喔

補充一下
賺的方式很多呀
去插現場個案，去當介紹掮客
去講某個區域好棒棒
去某個區域建案收介紹費
然後上各大板巡邏，看到有人說房地產不好
就叫群組的親衛隊來圍毆你
都比在增貸轉貸胡搞瞎搞來的好賺多了
推 spencer222: 認同這篇 現在房地產難賺死4F 01/31 02:44
正確，政府早就把買房套利的門關起來了
還在那邊賺，正港低能
→ ssiou: 不懂你為什麼要跟一個開95年喜美的計較XD5F 01/31 02:55
推 Lenon4561: 還有群組？6F 01/31 02:58
有呀，林口陳恩典，江北江北編
這幾個都靠介紹費在賺的
https://imgur.com/z7Xjglp
[圖]
那個江北編還在網路上攻擊對手被告
這些人為了錢 很好笑啦
當初去潤x還被掃出來
上網攻擊潤x還被代銷員工洗板攻擊

錢啊～錢啊～多麼醜陋的事情都幹得出來
推 jinso7410: 我覺得政府抓緊一點也是安全
以防短線投資客太多 造成價格幅度太大7F 01/31 02:59
推 skyg: 增貸不一定要再拿去買房，看要投債券還是股市，有利差就賺了9F 01/31 03:00
→ skybei: 想順便請問 若手邊剛好有購買一間的頭期 約200~250
不過無自住的剛性需求 那這筆錢現在還適合進場房市嗎?
適合像您說的那樣買六年中間出租後出售嗎?還是放股市就好?月收入約5~6萬 可以硬存4萬左右 目前是都放在股市10F 01/31 03:07
推 spencer222: 現在就小換大重購
多的都要有擺長期準備
租金報酬率太低的就別買了
有增值就增貸買股債
房地產變成一個 貸款用抵押品的概念14F 01/31 03:12
讚！拋磚果然引到玉
我有幾個朋友也是收租
現在升息＋管理費
很多投報已經都快<2%
房地產變成貸款用抵押品
這是最正確的操作方式
房板還是需要這些隱形大大多發文

才不會被一些騙仙仔劣幣逐良幣
推 a96932000: 以上面的例子來看,130萬的本金六年後可以無痛負擔1500的物件~有什麼投資可以130萬六年後變300萬的?
  頭期19F 01/31 03:12
所以我一直推單一自用六年以上
這是最穩定安全的房地產投資法

C跟他的信眾就開始噴什麼
現金買房啦，買公寓啦，租屋仔啦
懶覺長度15公分寬度4.5公分啦
真的是很沒程度的國小攻擊法
→ houseguy: 玩得過國稅局？22F 01/31 03:23
這些轉來轉去的傻狍子
都不知道中華民國國稅局有多可怕
→ skybei: 那既然房產變成貸款抵押品的概念 那直接使用股票質押也可?23F 01/31 03:24
也可
推 jinso7410: 房地產最終還是成為蓄水池 暴利還需要股市
目前只有想到開五倍槓無腦台指
哪天回檔再來質押美債或增貸來擋
五倍是為了台指兩次跌停內還有時間增貸擋24F 01/31 03:30
good idea
→ jinso7410: 台指急崩 短時間急需資金可用質押美債
台指長期走空就只能靠不動產增貸撐幾年28F 01/31 03:33
※ 編輯: NovaShin (114.36.103.170 臺灣), 01/31/2024 03:37:55
→ lalacos123: 奇怪ㄟ 人家賺5萬就開心了 就覺得賺爛了 不行哦XD30F 01/31 03:37
→ NovaShin: .........算你贏.....XD31F 01/31 03:38
推 ZhuBeiCity: 這一篇的確是重點。每次看到無腦增貸轉增貸 無限寬限期就覺得很好笑。以為房價永遠只漲不跌。到時候槓桿開到無限大怎麼死的都不知道32F 01/31 03:49
推 zyxvu: 哈哈哈整篇是事實，信徒睡醒又開始洗了！35F 01/31 04:01
推 polyhome: 扣除35%是什麼意思（我菜36F 01/31 04:16
推 lin8807819: 房產確實有買賣（流動性）的議題，增貸也只是緩兵之計！37F 01/31 04:16
→ NovaShin: 房地合一會扣35%所得39F 01/31 04:18
推 asdlkjfgh: 這篇比較有內容推一個 另外問一下現在是只能轉海外再洗回來嗎？
買美股放三個月應該就不會被追了吧？40F 01/31 04:19
→ NovaShin: 老實說我不太建議 因為我不像Ceca會陪你去國稅局解釋43F 01/31 04:22
推 polyhome: 懂哈，但把成本弄高，就可課得少了不是
https://i.imgur.com/p5FEQGE.jpg44F 01/31 04:23
[圖]
→ NovaShin: 現在成本認列很嚴格喔46F 01/31 04:26
推 tom282f3: 推推47F 01/31 04:43
推 zyxvu: N大你幾乎完勝耶！西卡愈補充漏洞越大…不忍心吐槽他了
哈哈我說個笑話～
疫情剛發生的時候真的很無聊，朋友介紹高雄王文章…
我一上來看他推文說…倒垃圾也是臉部掃描？我真的是全面？當然之後他的科技業新的漏洞越來越大，我朋友在科技業的
也突然一夕清醒！原來西卡是一個沒有料的人哈哈哈哈
更不要說之後的增貸內容、槓桿操作，看一次笑一次48F 01/31 05:40
噓 linlinme5208: 廢話一堆55F 01/31 05:47
噓 jemdogdog: 我不知道299如何扣到200初？
你打算短期內賣，根本不用什麼裝潢，大概十來萬搞定
再來我以前賣房子都會跟仲介說明我要實拿多少
仲介費你們自己想辦法
還有說到賺錢，以前買賣紅單才好賺56F 01/31 05:51
推 qkla: Ceca是信仰房價會一直漲，敢去拼他覺得會增值的地方，買幾間開槓桿都是個人操作手法，畢竟他之前有賺到錢，危機處理能力比一般人強，只是後來玩法變了，從房市合一稅2.0跟預售屋禁止轉單上路後就從原本的低調買賣悶聲發財轉而在網路上宣傳某些地方從而讓信徒哄抬房價，但網路畢竟是網路，信者恆信，看看那些人有沒有Ceca大的嗅覺懂得套利離場61F 01/31 06:04
推 plumber1: 看完後覺得股版招呼大家67F 01/31 06:31
推 una283: 這篇才真的認真啦68F 01/31 06:50
推 kcman: 但是台灣人真的很有錢加上新青安銀行浮濫放貸，你總是不能說不對吧？69F 01/31 07:08
噓 scarrony: 又開始講廢話了，說以前多好賺，結果你一點錢都沒
賺到
乾脆說10年前我直接all in比特幣就好，買什麼股票
房子，有夠會唬爛
整天只會講已經發生過的事情，然後吹牛自己多厲害
，現實資產被屌打，還要躲在半夜發文，失業沒錢要
加班很辛苦喔71F 01/31 07:21
推 worldpeacew2: 不同觀點就給推78F 01/31 07:34
噓 e2699096: 不是耶...你文章也很口語啊79F 01/31 07:36
我只是要委婉的說他講的很爛而已
推 amethystboy: 謝謝房產專業人士分享80F 01/31 07:37
※ 編輯: NovaShin (223.140.81.30 臺灣), 01/31/2024 07:38:21
推 tsaosh: 受教了81F 01/31 07:38
推 iclaire: 認真給推82F 01/31 07:40
噓 jemdogdog: 我是沒有他的文章就是叫人不要增貸，但90%以上都是廢話
而且誇大其詞LOL83F 01/31 07:43
→ zyxvu: 上面這一隻狗真的是閉嘴一下！86F 01/31 07:45
推 chen831030: n大，我整篇看完了，你的意思是現在預售很難賺嗎87F 01/31 07:49
→ NovaShin: 就跟萬八要等作多會難一樣，但難不見的不能賺
重點就是要顧好財務，我會上來戳他就是他文章水份太多興建四年房地合一又綁，除非漲幅超過衍生成本
但那個Ceca根本沒經驗亂教一通，到時候就知道了啦88F 01/31 07:50
推 chen831030: n大，我記得沒錯的話，預售屋禁止轉售之後，ceca只有買橋頭的預售，大部分的時間都在玩老公寓
其實好像不衝突？92F 01/31 07:53
推 leehui12: 這篇講的也蠻清楚就是一般小資族情況95F 01/31 07:55
→ NovaShin: 公寓我從來沒噴過他，預售瞎bb越扯越誇張我就受不了
他要講他的公寓買賣我沒意見，預售槓桿亂教105死一批人還什麼重購退稅代表他根本沒經驗 鬼扯蛋96F 01/31 07:56
噓 zyxvu: 擁有房子一年多，還剩幾個月？？寧可多花10 %的稅金99F 01/31 07:57
推 Casanoba: 推 N 大！417F 01/31 21:59
噓 abdd123413: 要上班的看不起不用上班的 XD418F 01/31 23:33
推 victor1985: 推 清流419F 01/31 23:39
推 leota: 推N大 也推幾位前輩的推文 這篇要多多回來提醒自己420F 02/01 01:12
噓 sendoh07: 我知道買房需要頭期款跟貸款  那我可以當代銷仔嗎?421F 02/01 01:22

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