※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-03-09 20:21:41
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作者 標題 [閒聊] 房子用美債避險
時間 Sat Mar 8 14:13:48 2025
之前有提過概念 最近實操完畢 來分享一下
先講結論 就是增貸買美債 之後用貸差產生的FCF作為防禦手段
風險就兩個 匯率 利率
至於台美之間的匯率 利率 自行評估
假設2000萬房子 貸款1600萬
目前4000萬 可以貸款3200萬
原本掛一 1600萬本利大概是6萬
剩下的 1600萬掛四 只繳利息大概3.3萬
1600萬美債4.5%計算 大概是6萬
這整包看下來大概是
市值4000 貸款3200
每個月只要繳35000
如果是自住 那很划算 如果是出租 只要>35000 就是正現金流
一個市值4000萬房子 通常租4~5萬應該是沒問題
所以這整包正現金流機會很大
還有更狠的 美債套兩層 甚至三層
第二層960 利差2% 19萬
第三層570 利差2% 11萬
總共大概2.5萬金流
整包算起來 一個月只剩1萬....要支付
我這邊還沒說到開PB 有更低利率 更高層數 更安全的MARGIN
概念分享到這
不要來問 這東西太多人做 會嚴重通膨
=======================================================
補充幾點
1.兩三年前買很好? 沒有 那時候增貸出來應該是買預售屋 誰跟你套債券
頂多無聊有閒錢十萬百萬的買
房地產這幾年漲這麼多 現在掛才猛
2.利率要低 要開私銀 不是開PI
PI那沒用很垃圾 只是讓你可以買一些商品 但是不是給你好的利率成數保證金
3. 上一批的人做的通常都是7~10年內 金融債 拚利差 拚大金流 4層都不少見
我反而是在避險跟鎖利 做這種超少 第一層就是接近20年的美國公債
對標房地產貸款年限20年
金流我房租已很夠用 債券疊出來的金流就隨意
4.我這邊說的美債就是美國公債 沒有什麼公司債 投等債 金融債
5.風險最大來自於台灣利率升息導致台幣匯率也升 美國不覺得目前會再度升息渠道
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.82.125 (臺灣)
※ 作者: mfcke 2025-03-08 14:13:48
※ 文章代碼(AID): #1do-0Ugd (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1741414430.A.AA7.html
→ : 太狠了……1F 03/08 14:16
推 : 推推m大苦口婆心FCF疊疊樂2F 03/08 14:16
推 : 匯率會有變回30 29 的可能嗎？想請教m大匯率這環如何考量呢3F 03/08 14:21
→ : ，台幣對美金真的會一直貶嗎
→ : ，台幣對美金真的會一直貶嗎
推 : 謝謝m大無私分享 美債買好買滿 好安心5F 03/08 14:21
推 : 幾年前跟瑞銀的理專聊，她說高端客戶幾乎都在這樣做6F 03/08 14:24
→ : 如果真的開戰了房子就送你銀行，我留美債
→ : 如果真的開戰了房子就送你銀行，我留美債
推 : 可是買債會被噴QQ8F 03/08 14:26
推 : 不太對吧 現在不就限貸 能這樣做的人本來就不多 剩下9F 03/08 14:27
→ : 想做的也做不到
→ : 想做的也做不到
→ : 綠能不死 貶值不只 這我個人看法11F 03/08 14:28
推 : 謝謝m大12F 03/08 14:29
推 : 另外美債不只上面講的那些風險 （雖然我自己也是有配13F 03/08 14:30
→ : 美債就是了）
→ : 美債就是了）
→ : 那中華電信這種股利也是4.多%的可以當作同樣效果嗎xd15F 03/08 14:30
推 : 金龍:學習了16F 03/08 14:31
推 : 股板一堆這樣搞吧 還美債再去質押借錢再買17F 03/08 14:31
→ : 所以搞到銀行沒錢限貸
→ : 你太腿惹
→ : 所以搞到銀行沒錢限貸
→ : 你太腿惹
推 : 美元必跌，范斯要是續上，長線要跌十年20F 03/08 14:32
→ : 過去16年可以這樣爽，但未來可以持續的可能性降低很多
→ : 過去16年可以這樣爽，但未來可以持續的可能性降低很多
推 : 重點要直債22F 03/08 14:33
→ : 要台幣跌的比美元還兇，那可能真的只有開戰辦的到...23F 03/08 14:33
→ : 質押我太腿嘻嘻 有意思24F 03/08 14:33
→ : 別鬧了，台灣算甚麼咖小。美金扁，台幣只會更烙賽25F 03/08 14:34
推 : 直債利率鎖住，這樣風險只剩匯率，這樣說對嗎？26F 03/08 14:35
→ : 台幣可能升息27F 03/08 14:36
推 : 沒錯28F 03/08 14:36
→ : 這唯一怕的是 台幣升息 畢竟美金升息機會不高 頂多不降29F 03/08 14:37
→ : 美債的核心本來就是鎖利率，炒價格不過是歪路30F 03/08 14:37
推 : 升降息會影響，但現在影響更大的因子不是這個31F 03/08 14:37
→ : 現在是要解決貿易逆差的問題，這個才是未來任期內的重點
→ : 現在是要解決貿易逆差的問題，這個才是未來任期內的重點
推 : 現在比較不好弄，以前濫發PI。不過對真正的好野人來說33F 03/08 14:40
→ : 還是容易
→ : 還是容易
推 : 美債最害怕是查黃金,查下去發現少了30%以上.35F 03/08 14:41
→ : 但是如果查黃金少了30%以上...那..
→ : 但是如果查黃金少了30%以上...那..
推 : 現在最大因子就開戰鴨 台灣通膨 利率升到18%37F 03/08 14:41
→ : 不動產可以幫美債避險...讚~!!38F 03/08 14:41
→ : 開戰利率飆升到18%,代表台幣崩盤.
→ : 台幣崩盤你的美債相對台幣會長到翻掉.
→ : 開戰利率飆升到18%,代表台幣崩盤.
→ : 台幣崩盤你的美債相對台幣會長到翻掉.
→ : 台幣匯率又沒啥貶的話 看你金流能撐多久41F 03/08 14:42
→ : 不會存在台幣沒扁然後利率飆升18%.42F 03/08 14:43
→ : 升息匯率不一定會崩 畢竟台灣外匯存底厚43F 03/08 14:43
推 : 準備歪樓囉~44F 03/08 14:43
推 : 啊…台幣就是貶值沒什麼好講的。你看國內金融環境45F 03/08 14:43
推 : 一棟房子為何可以一半用掛一一半用掛四？46F 03/08 14:43
→ : 你要想想這種狀況47F 03/08 14:43
→ : 你台幣沒崩幹嘛利率升到18%?48F 03/08 14:44
→ : 你的假設不合邏輯,你跟假設要是太陽掉下來怎麼半依樣.
→ : 我怎麼知道太陽掉到太平洋要怎麼半..
→ : 打仗國家利率狂升都是因為貨幣要崩盤.
→ : 你的假設不合邏輯,你跟假設要是太陽掉下來怎麼半依樣.
→ : 我怎麼知道太陽掉到太平洋要怎麼半..
→ : 打仗國家利率狂升都是因為貨幣要崩盤.
→ : MF的4000是用現值估，可以再貸1600的掛452F 03/08 14:45
→ : 你可以把所有打仗的國家貨幣歷史拿出來看.53F 03/08 14:45
→ : 更慘94 美國也升息 美債也貶54F 03/08 14:45
→ : 美國升息的話,你認為要升多少?55F 03/08 14:45
→ : 買債 是 美債ETF 嗎? 美國的 BND 之類的56F 03/08 14:45
→ : 外加美國升息美元會增值喔.57F 03/08 14:45
→ : 台幣沒崩 但被包圍物價大噴通膨就會升息鴨58F 03/08 14:46
推 : mf沒寫錯R，買2000有1600掛1；現估4000可再1600掛459F 03/08 14:46
→ : 物價大噴通膨惡化,那房價不就噴了..XD60F 03/08 14:46
→ : 升息跟通膨有關 跟匯率比較無關61F 03/08 14:46
→ : 並且你台幣外匯部崩,但是物價狂飛?62F 03/08 14:46
→ : 投資當然有風險 所以可以持有部分短債或是定存63F 03/08 14:46
→ : 這是全球大通膨嗎?64F 03/08 14:46
→ : 台灣是一個小而開放的國家,你台幣外匯穩定物價狂噴??
→ : 台灣是一個小而開放的國家,你台幣外匯穩定物價狂噴??
推 : 你怎麼會認為升息只是要壓通膨 = = ？66F 03/08 14:47
→ : 那代表全世界的貨幣都在大貶值,那不動產就大漲拉.67F 03/08 14:47
→ : 實戰派我跟ceca 同觀點 台灣不會無聊亂升息68F 03/08 14:47
→ : 升息不是一個金手指壓下去而已69F 03/08 14:47
→ : 反正就要設想最壞情況 投資不就這樣70F 03/08 14:47
→ : 他為啥要升息?71F 03/08 14:47
→ : 你不能亂假設阿..XD
→ : 亂假設你的錢放在哪裡都是死.
→ : 你不能亂假設阿..XD
→ : 亂假設你的錢放在哪裡都是死.
推 : 居然74F 03/08 14:48
→ : 一升息就企業利潤減少，我看你台灣薄弱的產業怎麼玩75F 03/08 14:48
→ : 我以為一棟房子只能掛一或是掛四76F 03/08 14:48
→ : 原來增值後的錢可以用掛四貸出來？
→ : 原來增值後的錢可以用掛四貸出來？
→ : 你定存..通膨你死,你放股票,最近川普搞垮股票論你死.78F 03/08 14:48
→ : 你放債你也死,你買黃金也死,你買加密貨幣也死.
→ : 你還是花掉好了..XD
→ : 亂假設哪一個投資是活的?
→ : 你放債你也死,你買黃金也死,你買加密貨幣也死.
→ : 你還是花掉好了..XD
→ : 亂假設哪一個投資是活的?
→ : 人都會死 我建議每天把錢花光 這才是最糟狀況 認真的不是82F 03/08 14:48
→ : 要嘴
→ : 要嘴
推 : 現在分開了，增貸掛4，但原貸掛1不能改84F 03/08 14:48
→ : 原有房屋有貸款還是能增貸R
→ : 原有房屋有貸款還是能增貸R
→ : 瞭解86F 03/08 14:49
→ : 原來如此
→ : 看懂了
→ : 高招
→ : 原來如此
→ : 看懂了
→ : 高招
推 : 這招只能用在原有房產，或幾年前入手的90F 03/08 14:50
→ : 那我用增貸掛四出來的錢把掛一清償91F 03/08 14:50
→ : 再把原本的掛一轉掛四
→ : 那這樣不就清掉全部的掛一變成首購？？
→ : 再把原本的掛一轉掛四
→ : 那這樣不就清掉全部的掛一變成首購？？
→ : 靠這2年噴發的價差做掛494F 03/08 14:50
→ : 沒錯R
→ : 前提是，你錢要先多到能清償
→ : 啊，你的玩法沒玩過
→ : 沒錯R
→ : 前提是，你錢要先多到能清償
→ : 啊，你的玩法沒玩過
推 : 靠98F 03/08 14:52
→ : 還可以這樣玩
→ : 我一直以為掛四要先清償掛一才可以辦理
→ : 原來房價差額可以用掛四弄出來
→ : 還可以這樣玩
→ : 我一直以為掛四要先清償掛一才可以辦理
→ : 原來房價差額可以用掛四弄出來
→ : 可以請銀行重估價R102F 03/08 14:52
推 : 鎖直債，不要買到etf美債103F 03/08 14:53
推 : 不過估價差的掛4是6成還8成就要看跟銀行的交情104F 03/08 14:54
→ : mf 是最好的8成來算
→ : mf 是最好的8成來算
推 : 感謝感謝106F 03/08 14:55
推 : 偷偷講,中大坪數銀行估價有些時候會估超過20%.107F 03/08 14:55
→ : 這代表甚麼,你知道的.
→ : 他抓區域價格....你中大坪數本來單坪價就比較低..恩..
→ : 好啦我用比較難聽的話來講,就是你轉貸後,把房子賣掉還要付錢
→ : 這代表甚麼,你知道的.
→ : 他抓區域價格....你中大坪數本來單坪價就比較低..恩..
→ : 好啦我用比較難聽的話來講,就是你轉貸後,把房子賣掉還要付錢
→ : 現在的掛4利率大多2.4上下，但幾年前的掛1應該是2.0111F 03/08 14:56
→ : 用掛4清償掛1，只賺一個首購身分，划不來
→ : 用掛4清償掛1，只賺一個首購身分，划不來
→ : 剛才仲介來補簽約,才在跟他講長期配置物件的狀況.113F 03/08 14:57
→ : 如果你一定要留一個掛一,留比較早交易的那間.
→ : 因為銀行放款會看你掛一的時候的條件,越早的放款越鬆
→ : 如果你一定要留一個掛一,留比較早交易的那間.
→ : 因為銀行放款會看你掛一的時候的條件,越早的放款越鬆
推 : 最大風險是川普不講武德116F 03/08 14:58
→ : 以債券收割全世界
→ : 以債券收割全世界
→ : 再來就是你放超過三年都可以用市價轉曾貸.118F 03/08 14:58
→ : 最後,央行關了銀行的一扇門,銀行就會為其他人開另一扇門.
→ : 尤其央行現在針對中產以下..
→ : 所以銀行開的門是朝向高資產(3000以上).
→ : 你只要滿足高資產,快打電話給你的銀行專員問看看.
→ : 尤其是既有貸款的,有時候你會有非常意外的驚喜.
→ : 最後,央行關了銀行的一扇門,銀行就會為其他人開另一扇門.
→ : 尤其央行現在針對中產以下..
→ : 所以銀行開的門是朝向高資產(3000以上).
→ : 你只要滿足高資產,快打電話給你的銀行專員問看看.
→ : 尤其是既有貸款的,有時候你會有非常意外的驚喜.
→ : 美債市場很大，散戶很難造成通膨啦XD124F 03/08 14:59
→ : "疑,以前不是這樣子的阿"銀行"對阿,沒辦法我們也要賺奶粉錢"125F 03/08 14:59
推 : 這種招數小心使用，盡量不要讓沒財商的家人知道，126F 03/08 15:00
→ : 像是我媽，哭天喊地說要把房子玩到不見了，怎麼開始
→ : 賭博了，花了一兩個小時解釋，就說，全家人就你最厲
→ : 害？全台灣就你最厲害，她從來沒聽過，快去退掉，
→ : 不然跟你斷絕關係...
→ : 像是我媽，哭天喊地說要把房子玩到不見了，怎麼開始
→ : 賭博了，花了一兩個小時解釋，就說，全家人就你最厲
→ : 害？全台灣就你最厲害，她從來沒聽過，快去退掉，
→ : 不然跟你斷絕關係...
推 : 前提是民營銀行，不少人只接觸公股131F 03/08 15:00
→ : 我媽就是這樣XD 教師只接觸公股，從來不玩這些
→ : 我媽就是這樣XD 教師只接觸公股，從來不玩這些
推 : 感謝樓上西卡大與h大133F 03/08 15:01
→ : 我也研究一下
→ : 我也研究一下
→ : 最近信貸聽說頗鬆135F 03/08 15:01
→ : 跟他講掛4利率2.4，她說她問是4.0….去土銀問XD136F 03/08 15:02
→ : 信貸鬆跟利率是2回事XD
→ : 信貸鬆跟利率是2回事XD
推 : 這講好幾年了吧138F 03/08 15:03
→ : 2022我說走軟銀
→ : 企業債那個
→ : 2022我說走軟銀
→ : 企業債那個
→ : 還是弱了一點…141F 03/08 15:04
推 : 我家搞了幾間房產，我完全不能動。唯一能動的只有掛142F 03/08 15:04
→ : 自己名下的…….
→ : 那幾間房產就放在那邊生灰…..無貸款又六都蛋黃
→ : 自己名下的…….
→ : 那幾間房產就放在那邊生灰…..無貸款又六都蛋黃
→ : 這早就完蛋爛了 有更好的選擇：）145F 03/08 15:06
→ : 老人死都不要….還跟我賭一年跌5%，27年崩盤….146F 03/08 15:06
→ : 想說算了，人老了，開心就好。至少我不用養
→ : 想說算了，人老了，開心就好。至少我不用養
→ : 美國國庫債眷 10000美金 就可買 這算是直債???148F 03/08 15:09
→ : 美國國庫債券 才對 打錯
→ : 美國國庫債券 才對 打錯
推 : 台灣2月CPI大降至1.58% 要相信黨150F 03/08 15:11
推 : 不相信 不謠傳 相信政府相信黨151F 03/08 15:15
→ : 這樣會賺太多 很不方便152F 03/08 15:17
→ : 利率跟匯率就是風險,要說看多準嘛,2022美債送分題不是153F 03/08 15:18
→ : 言猶在耳,有多少人看到會走成今天這樣? 如果你可以耐
→ : 的住默默領息時年二十年(中間可能還大幅波動),那買股
→ : 票預期報酬還更高不是嗎..
→ : 言猶在耳,有多少人看到會走成今天這樣? 如果你可以耐
→ : 的住默默領息時年二十年(中間可能還大幅波動),那買股
→ : 票預期報酬還更高不是嗎..
推 : 笑惹，會買債的都馬是放長期。短期賠錢就活該而已157F 03/08 15:20
→ : 每個都馬把短期波動賠錢當抱怨理由嘰嘰叫
→ : 每個都馬把短期波動賠錢當抱怨理由嘰嘰叫
→ : 這樣不要買美債買公司債利率不是更高XD159F 03/08 15:26
→ lain2002 …
推 : 前提是美債要保證4.5%161F 03/08 15:30
推 : 可以考慮美國直債的樣子162F 03/08 15:33
→ : 最近在研究這個
→ : 一來不用被扣30%
→ : 二來當下利息就綁死了
→ : 最近在研究這個
→ : 一來不用被扣30%
→ : 二來當下利息就綁死了
推 : 推，還有更狠的166F 03/08 15:37
推 : 本來也想這樣玩的，但現在真的怕川普瘋了不還利息167F 03/08 15:42
推 : 推一個！非常穩當168F 03/08 15:44
→ : 另外請教這樣做萬一之後房價下跌，銀行會做重新估值169F 03/08 15:44
→ : 要吐大量現金回去的可能嗎？
→ : 要吐大量現金回去的可能嗎？
→ : 而且4.5%的債應該是沒有直債都還可以達成171F 03/08 15:44
→ : 你不要去重估就好了，除非自己重估
→ : 你不要去重估就好了，除非自己重估
推 : 要一直只繳利息做理財型循環貸那利息應該都是滿高的吧173F 03/08 15:45
→ : 2.8 2.9起跳 利差就小
→ : 增貸你拿去丟太多股市可能不小心套10年你就直接爆掉了
→ : 出事機率遠高於美債 增貸的錢沒有賭的可能阿
→ : 照現在態勢實在看不出來股市幾年內會給你好報酬 要賭
→ : 就是你要有更多延命的融資手段
→ : 然後質押要多層遇到滯脹不計後果升息也是炸裂 唉 現在
→ : 這局勢做什麼槓桿都有點怕怕的
→ : 2.8 2.9起跳 利差就小
→ : 增貸你拿去丟太多股市可能不小心套10年你就直接爆掉了
→ : 出事機率遠高於美債 增貸的錢沒有賭的可能阿
→ : 照現在態勢實在看不出來股市幾年內會給你好報酬 要賭
→ : 就是你要有更多延命的融資手段
→ : 然後質押要多層遇到滯脹不計後果升息也是炸裂 唉 現在
→ : 這局勢做什麼槓桿都有點怕怕的
→ : 理財型房貸 只適合 崩盤等國安基金通知 打0050 作波段吧181F 03/08 15:50
→ : 隨借隨還
→ : 隨借隨還
推 : 企業債直接上6%的不就好了183F 03/08 15:51
→ : 現在增貸不是不能超過原額度嗎 要轉增貸吧？184F 03/08 15:51
→ : 啊你做一般掛四就是過幾年要還本阿 這樣現金流Cover不
→ : 了的
→ : 4.5%應該剛好抵平本利合 雖然有還本金但你沒有FCF阿
→ : 變成你要去買6%投等或8%非投等
→ : 但就風險變高
→ : 啊你做一般掛四就是過幾年要還本阿 這樣現金流Cover不
→ : 了的
→ : 4.5%應該剛好抵平本利合 雖然有還本金但你沒有FCF阿
→ : 變成你要去買6%投等或8%非投等
→ : 但就風險變高
推 : yo 樓上看懂我說什麼190F 03/08 15:54
→ : 沒加風險是蓋不過去的
→ : 沒加風險是蓋不過去的
→ : 我的理解是你不能在你申請掛一後直接同銀行申請增貸把192F 03/08 15:55
→ : 增值貸出來耶 不是第5還6波規定的嗎 要嘛就整包轉增貸
→ : 重新估 不然就是整筆還清後掛四？
→ : 增值貸出來耶 不是第5還6波規定的嗎 要嘛就整包轉增貸
→ : 重新估 不然就是整筆還清後掛四？
→ : 風險不就倒閉而已 看財報要找又不難195F 03/08 15:56
推 : 我是丟美定 本來有7% 現在只剩6% 除了稅以外 想不到美債優點196F 03/08 15:56
→ : 簡單說就是6%197F 03/08 15:57
→ : 美定降息的話沒有鎖利阿 還有你還錢看匯率耶198F 03/08 15:57
→ : 自己要有其他金流做水庫啦 時間要錯開這才是重點199F 03/08 15:58
→ : 不過美債也是看匯率所以...200F 03/08 15:58
→ : 什麼卡死剛好 的運作的話 2022年Q4就該all in了201F 03/08 15:59
→ : 2022大家都還怕怕的吧 疫情一直下去根本不可能復甦的202F 03/08 16:00
推 : 和利率一樣本來就有變動 懶的自己調正就丟美債就好= =203F 03/08 16:00
推 : 我最後提醒囉 我在考慮出光台灣房地產204F 03/08 16:01
→ : 如果台灣政府持續搞事的話
→ : http://i.imgur.com/KpgSjMA.jpg
→ : 只剩對岸了 就這樣
推 : 500萬金卡 真的可以考慮了
→ : 如果台灣政府持續搞事的話
→ : http://i.imgur.com/KpgSjMA.jpg
→ : 只剩對岸了 就這樣
推 : 500萬金卡 真的可以考慮了
![[圖]](https://i.imgur.com/KpgSjMAh.jpeg)
推 : 港股賺爽爽 上次10月香港正二下來半山腰接刀 抱到現在209F 03/08 16:04
→ : 也有個20% 把他當台灣藍燈買股的感覺
→ : 也有個20% 把他當台灣藍燈買股的感覺
→ : 對岸或金卡 選邊時間 窮就是對岸211F 03/08 16:04
→ : 去對岸開戰不會直接被抓起來嗎XD212F 03/08 16:05
→ : 剩大便給智障們吃213F 03/08 16:05
→ : 你窮去對岸 有差嗎
→ : 你窮去對岸 有差嗎
→ : 還是直接放棄台灣身份215F 03/08 16:05
→ : 根本不會理你216F 03/08 16:05
→ : 窮不能去對岸吧,最近對岸中低層日子並不快樂.217F 03/08 16:05
→ : 台灣在對岸的人數應該還是有百萬或是近百萬.
→ : 台灣在對岸的人數應該還是有百萬或是近百萬.
→ : 會理你吧 什麼都要刷身份 你是敵人耶219F 03/08 16:06
→ : 對岸要抓起來....XD...應該很難,除非你參加過敏感的團體.220F 03/08 16:06
→ : 並且會造成對岸嚴重動盪.
→ : 並且會造成對岸嚴重動盪.
→ : 不是我是說如果開戰的時候222F 03/08 16:06
→ : 因為對岸有頭有臉的公司企業工廠,一堆都有台灣人持股.223F 03/08 16:06
→ : 甚至老闆是台灣人.
→ : 甚至老闆是台灣人.
→ : 講了啦 不會理你 沒空225F 03/08 16:07
→ : 台灣人在對岸的影響力遠超乎各位想像.226F 03/08 16:07
→ : 你至少會被抓起來拘留吧 怕你間諜還是恐攻 至少要你放227F 03/08 16:07
→ : 棄身份是一定的
→ : 棄身份是一定的
→ : 近百萬人怎麼抓?229F 03/08 16:08
→ : 嘿咻學員的話大概就會被共和黨踢回去，川普已經幹下去230F 03/08 16:08
→ : 了最近新聞 烏克蘭 敘利亞 阿富汗 類似的都叫他們回國
→ : 了最近新聞 烏克蘭 敘利亞 阿富汗 類似的都叫他們回國
→ : 烏克蘭在俄羅斯的人有五百多萬..XD232F 03/08 16:08
→ : 你可以參考一下..
→ : 你開軍隊都沒辦法抓.
→ : 你可以參考一下..
→ : 你開軍隊都沒辦法抓.
→ : 開戰至少一定派人監視的吧 百萬人按照他們監控程度也235F 03/08 16:09
→ : 是小事
→ : 是小事
→ : 出問題的都是自己幹一堆鳥事想撈的237F 03/08 16:09
→ : 一直以來美國都會最後丟掉這些垃圾
→ : 一直以來美國都會最後丟掉這些垃圾
→ : 開戰躲在家裡打電動,不要監視我的裝備..很害怕..239F 03/08 16:09
→ : 當然如果參加過敏感組織的話,也不要頭殼壞掉跑去對岸.
→ : 這還真的找死.
→ : 當然如果參加過敏感組織的話,也不要頭殼壞掉跑去對岸.
→ : 這還真的找死.
→ : 你要吃飯付錢阿 要刷手機吧XD242F 03/08 16:10
→ : 以前對岸不管,但是你不知道她哪一天會突然找你麻煩.243F 03/08 16:10
→ : 讓他偷看我吃甚麼和大便甚麼顏色..我會很害羞..XD
→ : 讓他偷看我吃甚麼和大便甚麼顏色..我會很害羞..XD
→ : 身份什麼的不會給啦 除非自己另外生出來245F 03/08 16:11
→ : 而且難保不會有暴民在那邊批鬥你 灣灣想吃飯啊 叫聲爹246F 03/08 16:11
→ : 雜魚跑去對岸反而最安全247F 03/08 16:11
→ : 其實對岸的人分不太出來你是哪邊人,你可以測試看看.,248F 03/08 16:11
→ : 在南方會被認為是上海人,在上海會被認為是南方人.
→ : 在南方會被認為是上海人,在上海會被認為是南方人.
→ : 對啊 都信芒果乾這種東西的人 大概活該一輩子撿腳250F 03/08 16:12
→ : 我之前去廈門馬上就被認出來了 口音跟用語差很多XD 但251F 03/08 16:12
→ : 住久應該不太會是真的
→ : 住久應該不太會是真的
→ : 廈門很明顯,因為他是台灣接觸最多的地方.253F 03/08 16:12
→ : 你往內跑一點它們就搞不清楚了.因為太多地方人.
→ : 你往內跑一點它們就搞不清楚了.因為太多地方人.
→ : 政治就是管理 你什麼都沒幹就沒事255F 03/08 16:13
→ : 當然對岸最令人詬病的我還是要講,防色情防靈異..256F 03/08 16:13
→ : 會讓我的生活不是很開心..XD..都要用跳板.
→ : 會讓我的生活不是很開心..XD..都要用跳板.
→ : 就是要乖 等戰爭結束 不要亂聯絡台灣人258F 03/08 16:14
→ : 防色情但他們私底下拍片又拍超多
→ : 防色情但他們私底下拍片又拍超多
→ : 但是主流的很多創作之類的都房色情外.260F 03/08 16:15
→ : 阿不是在那邊不用看阿直接去買不就好了XD261F 03/08 16:15
→ : 有些電影或是劇,採到某些東西,就不太上映或是大幅修改.262F 03/08 16:15
→ : 這點就很不爽.
→ : 這點就很不爽.
→ : 很和諧很難看264F 03/08 16:15
→ : 我是說台灣通膨不是美債通膨 痾265F 03/08 16:16
推 : 窮的就去城中村阿 不是才有什麼在村子排隊到上新聞的266F 03/08 16:16
→ : 就算台灣通膨升息不會差很多吧 但美國如果滯脹難保不267F 03/08 16:16
→ : 會暴力升息
→ : 會暴力升息
→ : 抖音 有城中村觀察日記阿269F 03/08 16:17
→ : 到時候美債會烙賽阿 質押的就直接炸裂270F 03/08 16:17
→ : 停滯性通膨大概就維持利率就可以了..他現在還有4.x271F 03/08 16:17
→ : 他通膨已經2字頭...中間的差額就夠了.
→ : 他通膨已經2字頭...中間的差額就夠了.
→ : 看看烏克蘭不就知道了 科科273F 03/08 16:20
推 : 俄羅斯為了要統治烏克蘭的佔領區.274F 03/08 16:22
→ : 對人民是給糖不是打壓,你可以參考看看.
→ : 誰是打壓?以色列對付加薩才是打壓.
→ : 因為以色列不想統治巴勒斯坦人...
→ : 兩個極端可以參考一下.
→ : 對人民是給糖不是打壓,你可以參考看看.
→ : 誰是打壓?以色列對付加薩才是打壓.
→ : 因為以色列不想統治巴勒斯坦人...
→ : 兩個極端可以參考一下.
推 : 留島不留人（？279F 03/08 16:23
→ : 灣灣被西方思想荼毒太久 需要思想改造
→ : 灣灣被西方思想荼毒太久 需要思想改造
→ : 你要不留兩千萬人???281F 03/08 16:24
→ : 你要怎麼做XD
→ : 加薩不過一個台中市區的大小.
→ : 台中市中心喔不包含山區.
→ : 你看以色列搞了多久,現在還搞不定.
→ : 打一個游擊隊打到美國天天軍援以色列...XD
→ : 有時候你們都在假設一堆阿共軍方做不到的事情..XD
→ : 你光要把台灣在對岸的人都抓起來.
→ : 大概會等於對岸把美國打趴的困難度差不多..XD
→ : 你要對岸把台灣兩千萬人趕走或是殺光.
→ : 那大概跟對岸統一地球難度差不多.
→ : 那是多龐大的人數..XD..你要怎麼做阿?
→ : 丟核彈吧...也許丟個幾十顆核彈可以把兩千萬人炸死光.
→ : 不然我不知道該怎麼做..XD
→ : 你要怎麼做XD
→ : 加薩不過一個台中市區的大小.
→ : 台中市中心喔不包含山區.
→ : 你看以色列搞了多久,現在還搞不定.
→ : 打一個游擊隊打到美國天天軍援以色列...XD
→ : 有時候你們都在假設一堆阿共軍方做不到的事情..XD
→ : 你光要把台灣在對岸的人都抓起來.
→ : 大概會等於對岸把美國打趴的困難度差不多..XD
→ : 你要對岸把台灣兩千萬人趕走或是殺光.
→ : 那大概跟對岸統一地球難度差不多.
→ : 那是多龐大的人數..XD..你要怎麼做阿?
→ : 丟核彈吧...也許丟個幾十顆核彈可以把兩千萬人炸死光.
→ : 不然我不知道該怎麼做..XD
推 : 真的，4000萬房子租金4-5萬，不用美債真的不划算295F 03/08 16:31
噓 : 我意外的是，你現在才實作？竹北屋主有高收入的大概2296F 03/08 16:34
→ : 年前都在幹這些事，而且是借2%套6%-8%的利息
→ : 年前都在幹這些事，而且是借2%套6%-8%的利息
推 : 現在才想到？其他人早就全部美債滿手領息298F 03/08 16:40
→ : 就只有戰士還以為房子會漲 科科
→ : 就只有戰士還以為房子會漲 科科
推 : 太早買美債會像我一樣被笑...300F 03/08 16:42
推 : 其實一般掛四雖然口頭上都說幾年後要還本金301F 03/08 17:00
→ : 實際上兩三年又可以續約......
→ : 實際上兩三年又可以續約......
→ : 兩年前都還在買股買房 痾303F 03/08 17:02
推 : 呱呱304F 03/08 17:05
推 : 呱呱呱305F 03/08 17:07
推 : 呱呱306F 03/08 17:12
推 : 很可怕307F 03/08 17:12
推 : 建議風險管控好
推 : 建議風險管控好
推 : 唯一的風險就美國會不會爆炸而已309F 03/08 17:26
→ : 你看，市場多麼沒效率，居然沒什麼人想到這麼做310F 03/08 17:32
→ : 笑惹，高資產做這個一堆好嗎。311F 03/08 17:35
推 : 不是很多人這樣搞嗎@@不這樣搞可能是年收不夠貸不出來312F 03/08 17:35
→ : 你當資產千萬以上的有多少XD313F 03/08 17:36
→ : 沒聽過是因為收入不夠啦
→ : 沒聽過是因為收入不夠啦
推 : 台灣升息我看機會不大吧315F 03/08 17:36
推 : 請問美債可以買20年美債ETF嗎，還是要直債才可316F 03/08 17:55
推 : 推觀念317F 03/08 17:59
推 : 掛四不能清償掛ㄧ 望周知318F 03/08 18:01
→ : 有條件這樣做的人其實也沒那麼多 保守老人也懶得這樣玩
→ : 有條件這樣做的人其實也沒那麼多 保守老人也懶得這樣玩
推 : mf這種保本的是買直債，不要跟美債etf混為一談320F 03/08 18:02
推 : 現在要博翻身，無產變中產大概只剩大陸房地產321F 03/08 18:02
→ : 實際上買直債的管道很多，有基本不用手續費的IBKR322F 03/08 18:03
→ : 或給銀行抽0.4%利率的大戶豐都有
→ : 或給銀行抽0.4%利率的大戶豐都有
推 : 國泰小額債券有國債喔324F 03/08 18:07
推 : ETF也行啦 就他成分進進出出不會鎖死利率325F 03/08 18:07
推 : 搞現金流的該動的是小額債券之類的326F 03/08 18:08
→ : 大概是 限制了想像 科科
→ : 大概是 限制了想像 科科
→ : 你不是房地產理財專家？怎麼現在才在講這招？債券etf都328F 03/08 18:16
→ : 漲了
→ : 漲了
推 : 笑惹，版上幾個玩房地產的都馬是股房雙修330F 03/08 18:19
推 : 這個分享真的很讚厲害厲害331F 03/08 18:31
→ : m大買在5%啊332F 03/08 18:50
→ : 挖 我先講 等等大家都去搞 把自己搞死？333F 03/08 19:09
→ : 啊之前股房都有投資價值 急著疊幹嘛
→ : 美債這波根本沒到六趴過 你買冥紙喔？
→ : 還是你買mo 債 也可以啦 你心臟大顆啊 我不敢
→ : 一堆狗幹低能 z
→ : Etf 方便 也可以啦
→ : 啊之前股房都有投資價值 急著疊幹嘛
→ : 美債這波根本沒到六趴過 你買冥紙喔？
→ : 還是你買mo 債 也可以啦 你心臟大顆啊 我不敢
→ : 一堆狗幹低能 z
→ : Etf 方便 也可以啦
推 : 股票質押開槓，你這原理就跟正二蜈蚣一樣339F 03/08 19:35
推 : Kraken USD 6.5%340F 03/08 19:37
→ : 我只買公債341F 03/08 19:44
→ : 蜈蚣那個用投等債當基底我不認同
→ : 蜈蚣那個用投等債當基底我不認同
推 : 頭等債當底風險高很多 要小心343F 03/08 20:30
推 : 當然美債川普不付錢的機率也是有的
推 : 當然美債川普不付錢的機率也是有的
→ : 上企業債 投等債 2022年連過8%都有不少345F 03/08 20:38
→ : 8%然後短債基本上風險大幅度消失
→ : 當時大概餘7-10年 那時候超多
→ : 8%然後短債基本上風險大幅度消失
→ : 當時大概餘7-10年 那時候超多
推 : 現在還有短期公司債嗎348F 03/08 20:49
推 : 大戶和法人都押台灣不會升息 連國泰富邦的10內次順位349F 03/08 20:55
→ : 公司債票面3.5%都能從100漲到110
推 : 超後悔當初軟銀8%沒上車 當年一堆新聞說軟銀撐不過22
→ : 5會破產 被垃圾新聞騙了
→ : 公司債票面3.5%都能從100漲到110
推 : 超後悔當初軟銀8%沒上車 當年一堆新聞說軟銀撐不過22
→ : 5會破產 被垃圾新聞騙了
→ : 這樣操作過，但問題會遇到券商亂調利率，以前質押353F 03/08 21:07
→ : 才2.2x，現在被調到2.5利差縮小，另外台幣的匯率波
→ : 動也要考慮，我自己是不再額外增加資金操作
→ : 才2.2x，現在被調到2.5利差縮小，另外台幣的匯率波
→ : 動也要考慮，我自己是不再額外增加資金操作
推 : 也要條件好才能貸這麼多出來QQ356F 03/08 21:18
推 : 銀行利率比較穩 不要跟券商借錢357F 03/08 21:20
推 : 銀行質借是有簽約的利率不會亂調 只會按照央行的基準358F 03/08 21:26
→ : 利率加點 央行利率不動銀行利率就不能動 券商就看本身
→ : 資金水位 會亂調
→ : 利率加點 央行利率不動銀行利率就不能動 券商就看本身
→ : 資金水位 會亂調
推 : 券商的利率會亂條.361F 03/08 21:45
→ : 所以開兩層要多留一些底..
→ : 所以開兩層要多留一些底..
噓 : 通膨個頭363F 03/08 22:01
→ : 這招我已經用快兩年了，買全A級公司債波動比國債小還不錯364F 03/08 22:20
→ : 因為房子買的時間點還不錯，月配可以cover全部房貸，超棒
→ : 怕波動太大還有準備一些類現金可以在維持率不夠的時候補
→ : 因為房子買的時間點還不錯，月配可以cover全部房貸，超棒
→ : 怕波動太大還有準備一些類現金可以在維持率不夠的時候補
→ : 我買超過8%啦 後來是板上有人問的時候我說8%軟銀幹嘛367F 03/08 22:29
→ : 不上XD
→ : 隔幾個月變7%我又講了一次
→ : 說那時候是最後套利實際後面怎搞都不優
→ : 現在變6%了
→ : 老實說債券的優勢是套住最大筆的資產
→ : 要風險操作的歸風險
推 : 現在要幹的話拼短開槓桿不就好了
→ : 疊兩層
→ : 然後95%債券5%定存
→ : 這樣去推算
→ : 不是可以用定存去補差距嗎
→ : 多計算一下 比例我隨便說的
推 : 現金流的部分可以用定存去運作
推 : 所謂的套利要把所有工具拿出來想 發揮創意
→ : 不上XD
→ : 隔幾個月變7%我又講了一次
→ : 說那時候是最後套利實際後面怎搞都不優
→ : 現在變6%了
→ : 老實說債券的優勢是套住最大筆的資產
→ : 要風險操作的歸風險
推 : 現在要幹的話拼短開槓桿不就好了
→ : 疊兩層
→ : 然後95%債券5%定存
→ : 這樣去推算
→ : 不是可以用定存去補差距嗎
→ : 多計算一下 比例我隨便說的
推 : 現金流的部分可以用定存去運作
推 : 所謂的套利要把所有工具拿出來想 發揮創意
推 : 套利就只是玩樂高..XD382F 03/08 22:46
→ : 看哪幾塊拼起來可以變成機器人.
→ : 看哪幾塊拼起來可以變成機器人.
推 : 6%也不錯呀，十年到期風險也很低耶384F 03/08 22:59
→ : 買債會被噴是因為買ETF吧385F 03/08 23:06
推 : 可是我ETF到上星期是賺的耶..不過下星期不知道.386F 03/08 23:10
→ : 你如果不是要放十年以上,ETF還是可以地拉.
→ : 他有他的方便性...並且中間無論損耗還是鎖利的鎖不住問題.
→ : 其實都比你想的要微幅很多..
→ : 你要真的放很久才會有感覺.
→ : 阿你放個三五年...其實很多都只是自己在被害妄想症幻想.
→ : 不過本篇講的應該是20年跟他鎖到底..
→ : 你如果不是要放十年以上,ETF還是可以地拉.
→ : 他有他的方便性...並且中間無論損耗還是鎖利的鎖不住問題.
→ : 其實都比你想的要微幅很多..
→ : 你要真的放很久才會有感覺.
→ : 阿你放個三五年...其實很多都只是自己在被害妄想症幻想.
→ : 不過本篇講的應該是20年跟他鎖到底..
→ : 利差太小，覺得增貸出來的錢還是買股票比較好393F 03/08 23:12
→ : 那這個模型就一定直債優先..!!394F 03/08 23:12
→ : 問題是你買美債能夠提早賣嗎?395F 03/08 23:19
→ : 你買直債要保證自己都不需要花到大筆之類的 只能花利息ㄅ?
→ : 你買直債要保證自己都不需要花到大筆之類的 只能花利息ㄅ?
→ : 直債可以賣啊 不然現在是跟誰買得到的哈哈397F 03/08 23:21
→ : 就流動性真的比較小
→ : 就流動性真的比較小
→ : 但是直債賣就有虧損問題啊= =399F 03/08 23:22
→ : 因此ETF和直債各有特質.400F 03/08 23:25
→ : 如果害怕就各配一個比例嚕..XD
→ : 如果害怕就各配一個比例嚕..XD
→ : 402F 03/08 23:51
→ : 貸1200 美債投等債1000 比例5:5貸款月付本息3.5萬 債月領息4403F 03/09 00:37
→ : .5萬 萬一升息領更多但賠資本利得 有40年可以跟它耗 萬一降
→ : 息領少了賺資本利得 我的做法不知道有沒有問題？
→ : .5萬 萬一升息領更多但賠資本利得 有40年可以跟它耗 萬一降
→ : 息領少了賺資本利得 我的做法不知道有沒有問題？
推 : 請問大家直債要找誰質押啊？ 我用永豐複委託買美債直406F 03/09 00:41
→ : 債可是問永豐說不給質押呀
→ : 債可是問永豐說不給質押呀
推 : 利差太小? 我看你是沒有遇過大空頭哦408F 03/09 00:49
→ : 你公司債波動小是買短啊 我是買20年附近公債409F 03/09 00:56
推 : 這作法有一個收入支出現金流不對等問題，一般直債都是410F 03/09 01:07
→ : 半年配，但是借款利息是月付，買直債要買到月月配，至
→ : 少要買6檔配息日不同月的直債，銀行一檔直債面額美金20
→ : 萬，買6檔就是120萬，建議一般人可以部分搭配月配的投
→ : 等債ETF，金流才不會卡不過來
推 : 投等債最佳進場點大概是2年多前匯率還在30 10年期美債
→ : 殖利率剛破4的時候 那時市場恐慌 連台積電公司債殖利率
→ : 都可以到6% 現在美債殖利率雖然高 但是法人大戶都上車
→ : 等降息 投等債殖利率反而普普
→ : 半年配，但是借款利息是月付，買直債要買到月月配，至
→ : 少要買6檔配息日不同月的直債，銀行一檔直債面額美金20
→ : 萬，買6檔就是120萬，建議一般人可以部分搭配月配的投
→ : 等債ETF，金流才不會卡不過來
推 : 投等債最佳進場點大概是2年多前匯率還在30 10年期美債
→ : 殖利率剛破4的時候 那時市場恐慌 連台積電公司債殖利率
→ : 都可以到6% 現在美債殖利率雖然高 但是法人大戶都上車
→ : 等降息 投等債殖利率反而普普
推 : 原po2022年就一直持續在推買美債419F 03/09 01:17
推 : 很難能有多數到4.5%
推 : 很難能有多數到4.5%
→ : 這你就自以為懂惹 我2022每次都買個百萬而已 最近是狂買421F 03/09 01:37
推 : 今年開始買的才是高手 房市跟債市不就相反方向422F 03/09 01:47
→ : 戰士進場時就是投資客高割離席時
→ : 房貸留給戰士 投資客早就轉進其他獲利賽道
→ : 戰士在祈禱房價上漲的時候 就是長期走跌的開始
→ : 戰士進場時就是投資客高割離席時
→ : 房貸留給戰士 投資客早就轉進其他獲利賽道
→ : 戰士在祈禱房價上漲的時候 就是長期走跌的開始
※ 編輯: mfcke (1.164.82.125 臺灣), 03/09/2025 02:02:27
推 : 匯率可以做SWAP426F 03/09 03:16
→ : 但銀行要不要給你作是另一回事
推 : 美國直債銀行不賣一般人的
→ : 我上一個買美國國債的客人掛4借了5億，一般人不用想
噓 : 掛4什麼時候可以還掛1
→ : 你一還馬上跳報表
噓 : 唉，我真的不該講太多銀行的事
→ : 應該讓有些人真的去實操爆一次就知道了
→ : 但銀行要不要給你作是另一回事
推 : 美國直債銀行不賣一般人的
→ : 我上一個買美國國債的客人掛4借了5億，一般人不用想
噓 : 掛4什麼時候可以還掛1
→ : 你一還馬上跳報表
噓 : 唉，我真的不該講太多銀行的事
→ : 應該讓有些人真的去實操爆一次就知道了
推 : 匯率還是唯一風險434F 03/09 08:39
→ : 2008和2020空頭都遇過，股房起漲點435F 03/09 08:47
→ : 笑死 做swap 那根本利潤所剩無幾 裝懂仔436F 03/09 10:36
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※ 看板: home-sale 文章推薦值: 0 目前人氣: 0 累積人氣: 24
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之前有提過概念 最近實操完畢 來分享一下 先講結論 就是增貸買美債 之後用貸差產生的FCF作為防禦手段 風險就兩個 匯率 利率 至於台美之間的匯率 利率 自行評估 假設2000萬房子 貸款1600萬 …402F 96推 2噓- 39F 20推 1噓
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