※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-09 16:02:17
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
時間 Fri Apr 9 10:35:09 2021
: 所以為了接近公平跟方便直接進位
: 總共拿222萬出來
:
: 資金成本 （每月貸款本利和 14476）
: 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸）
: 利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆
: 一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息）
: 持有成本（每年）
: 地價稅 1036
: 房屋稅 2311
: 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬）
: 修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊）
: 空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌）
: 一年共28247
:
: 資金+持有攤提到每個月 是6173
:
: 我只要租到7000必定打平成本還有剩
: 然後我租17000 淨利10000
:
: 當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週）
: 後續房客管理 blabla
:
推一下S大
很少有看到投資觀念正確的文章
不過稍微修正一下
**由於不知道貸款年限
先假定貸20年
把所有的成本金流都納入
最後再加算20年後的未實現獲益
(售房所得)
20年後，即便原價賣出也有IRR5%
若是依正常20年房價成長100%來看
也有IRR9%的獲益
絕對沒有您想的4%那麼少
租金能超越每月本利還貸
就是這麼好
一樣的價錢，在求穩的情況下
拿去買死魚般的西瓜金
每年都領4%股利，最後再原價賣掉
IRR也就4%而已
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.75.96.63 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1WRxrVrM (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617935711.A.D56.html
※ 同主題文章:
04-08 18:52 ■ [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-09 00:37 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
● 04-09 10:35 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-09 12:56 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-10 02:18 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
推 : 那個...你如果買到西瓜金 和買到玉山金 結局也不太一樣1F 04/09 10:39
s大是求穩，所以我選擇用西瓜金這個最低標準來對照股市這兩年有大多頭
長榮陽明都翻了400%
房市也有土地炒作，3年內可以翻200%,
上述我都有身歷其境
用兩邊各自的好處來批，沒意義
→ : 但也同理 套房地點也會有興替 一樣要賭眼光的話 股票無腦2F 04/09 10:40
→ : 收租相對還是比較麻煩 所以不要再一堆人跑進來玩了
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 10:45:06→ : 收租相對還是比較麻煩 所以不要再一堆人跑進來玩了
推 : 股市多頭其實11年邁進12年了4F 04/09 10:45
→ : 樓上賺多少了?5F 04/09 10:46
推 : 很少 加工資 十年來目前手上liquid不到5000， 純交易投資所6F 04/09 10:50
→ : 得五年來不超過1000
→ : 看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些
→ : 得五年來不超過1000
→ : 看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些
→ : 1000萬? 那還不錯 不過我早期入手的房地產應該有更多XD9F 04/09 10:51
→ : 股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD
→ : 股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD
推 : 別爭了...資產多頭一百多年了...11F 04/09 10:52
推 : 我2011才退伍 時間還不夠12F 04/09 10:53
→ : ptt真的是一堆股神13F 04/09 10:54
推 : 各國政府持續印鈔 借貸 如果不打仗/外星人入侵/移民火星/滅世14F 04/09 10:54
→ : 瘟疫 稀有資產還會再多頭一百年
→ : 瘟疫 稀有資產還會再多頭一百年
→ : 不過房地產的話 買對時間基本上不用股神也能賺這麼多就是16F 04/09 10:54
→ : 股市就明顯兩個歷史低點，房地產只有20年前普遍殺比較兇17F 04/09 10:55
→ : ，但換成是物件跟區域又是不一樣的光景
→ : ，但換成是物件跟區域又是不一樣的光景
→ : 這十幾年 持有房地產賺一千萬以上應該是普遍現象19F 04/09 10:55
→ : 股票難多了
→ : 股票難多了
→ : 上述提到重點 房市多頭17年 I大進場在低點 但新莊21F 04/09 10:56
→ : 王進場在高點
→ : 王進場在高點
→ : 不過房子進場在高點 只要租金跟貸款設定好 長期下來還是穩23F 04/09 10:56
→ : 因為房子的收支其實都很固定
→ : 股票進場在高點就....
→ : 因為房子的收支其實都很固定
→ : 股票進場在高點就....
→ : 20年後 新莊王的房價市值 個人不看好會漲100%26F 04/09 10:57
→ : 但他收的房租已經100%了吧27F 04/09 10:58
→ : 事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%
→ : 事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%
→ : 所以他的IPR投報率 很大的機會是在10%以下29F 04/09 10:58
→ : 就算他到時候房子還是原價 都已經賺400+%了30F 04/09 10:59
→ : 不會
→ : 以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上
→ : 不會
→ : 以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上
推 : 持有房地產賺千萬 也要看一開始是什麼房地產 像是我老家 應33F 04/09 10:59
→ : 該有40年的房子了 買66.5 前陣子買對面當倉庫 才270
→ : 40年 200萬 呵呵
→ : 該有40年的房子了 買66.5 前陣子買對面當倉庫 才270
→ : 40年 200萬 呵呵
→ : 那也四倍了 如果當初你是貸款買, 那就20倍了...36F 04/09 11:00
→ : 是的，低點部局眼光比較重要，當年能買apple在10美金，37F 04/09 11:00
→ : 或是前幾年買amd在1美元的話…
→ : 或是前幾年買amd在1美元的話…
→ : 你有買過20倍的股票嗎?39F 04/09 11:00
→ : 這就是原po說的地點 還有地產投入部位大小的影響太大了40F 04/09 11:00
→ : 股票難道就不是部位影響很大XD41F 04/09 11:01
→ : 唉，事後諸葛，繼續鑽研眼光較實際42F 04/09 11:01
→ : 我有兩隻應該有機會40年漲20倍...43F 04/09 11:01
→ : 那就40年後驗證44F 04/09 11:01
→ : 如同此篇提到 IPR要10% 需要20年後房價+100%45F 04/09 11:01
→ : IRR不是IPR啦46F 04/09 11:02
→ : IRR +10%, 不需要房價 +100%
→ : IRR +10%, 不需要房價 +100%
→ : 貸款買也是要還清貸款啊 不是直接這麼算吧？48F 04/09 11:03
→ : https://imgur.com/a/FN1jGSE49F 04/09 11:03
→ : 這是我的
→ : 這是我的
→ : 以此新莊王的例子是需要房價+100%才能達到10%51F 04/09 11:03
→ : 當然是還清貸款啊52F 04/09 11:03
→ : ....I大是最近股市錢都收回來了嗎 怎麼這麼有空....53F 04/09 11:03
→ : 他的報酬率比我高 不可能需要房價+100%54F 04/09 11:03
→ : 難道信貸+房貸9成買 1000萬的房子 40年之後賣2000萬 我可以55F 04/09 11:04
→ : 說我賺19倍嗎？
→ : 說我賺19倍嗎？
→ : KrisNYC 剩美股了 台股過年後就只有小玩57F 04/09 11:04
→ : F0r 中間房貸都用租金coverr, 沒付錢出去 為什麼不能這樣
→ : 算?
→ : F0r 中間房貸都用租金coverr, 沒付錢出去 為什麼不能這樣
→ : 算?
→ : 看來高點也不會過萬八了 收一收放固定收益好了...60F 04/09 11:04
→ : 向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol
→ : 向上8%向下30% 不玩了不玩了 lol
→ : @lookinto 你可以看我這個 頭期500萬, 每年扣除利息後算62F 04/09 11:05
→ : 78萬, 30年的IRR是15%
→ : 這個基本上房價算沒賺
→ : 78萬, 30年的IRR是15%
→ : 這個基本上房價算沒賺
推 : 這樣算法也是對啦65F 04/09 11:08
推 : 頭期500 扣利息租金還收78萬, 這個真d屌66F 04/09 11:08
→ : 現在高成數+30年 真的很離譜67F 04/09 11:09
推 : 只是我個人還是不喜歡追投報率 總體資產為正值，每年固定增68F 04/09 11:10
→ : 長100-300萬台幣這樣我就很滿足了
→ : 長100-300萬台幣這樣我就很滿足了
→ : 然後這間頭期也是去年股票賺的 ...so...70F 04/09 11:11
推 : 你這間是隔套還是甚麼類型的? 租金能拉那麼高?71F 04/09 11:12
→ : 隔套72F 04/09 11:12
→ : 在師大旁邊
→ : 在師大旁邊
→ : 我去年收一間頭期(包含裝修規稅費) 也是50074F 04/09 11:12
→ : 我看過更高的75F 04/09 11:13
→ : 租金拉到頂天扣利息一年才賺 3676F 04/09 11:13
→ : 在內科 總價1500萬就能收一個月八萬多77F 04/09 11:13
→ : 不過我收來等都更的 沒那麼要求投報是真的78F 04/09 11:13
→ : 喔 你做隔套高一點也合理
→ : 喔 你做隔套高一點也合理
→ : 我沒細看I大例子 但以新莊王的例子 投入自備款220萬80F 04/09 11:14
→ : 中間剛好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再
→ : 投入其他資金來算
→ : 220萬 複利8.5% 20年 約1090萬 剛好約是房價510萬
→ : 中間剛好租金17000抵掉本利和14xxx加3xxx 不必再
→ : 投入其他資金來算
→ : 220萬 複利8.5% 20年 約1090萬 剛好約是房價510萬
→ : https://imgur.com/a/mFax8U584F 04/09 11:17
→ : 兩倍 所以可以約略說 如果房價+100% 投報約8.6%85F 04/09 11:18
→ : 這個是新莊王那間的IRR86F 04/09 11:18
→ : 首期投入220萬 每月扣除利息後14000, 一年16.8萬
→ : 20年後房屋原價510萬賣掉
→ : IRR剛好是10%
→ : 首期投入220萬 每月扣除利息後14000, 一年16.8萬
→ : 20年後房屋原價510萬賣掉
→ : IRR剛好是10%
→ : 所以才說 新莊王在房市高點 I大應是在低點90F 04/09 11:19
→ : 如果20年後房價漲到1020萬 IRR=+12%91F 04/09 11:19
→ : 其實最主要還是初始設定 房價會影響初始設定
→ : 但是設定的時候最好還是用房價沒賺來算
→ : 但其實房價對於平均IRR影響不大 因為攤到20年其實沒多少
→ : 20年後510萬賣掉是IRR=+9.658% 1020萬賣掉是11.996%
→ : 所以他這間基本上不用算房家都能有10%報酬率
→ : 其實最主要還是初始設定 房價會影響初始設定
→ : 但是設定的時候最好還是用房價沒賺來算
→ : 但其實房價對於平均IRR影響不大 因為攤到20年其實沒多少
→ : 20年後510萬賣掉是IRR=+9.658% 1020萬賣掉是11.996%
→ : 所以他這間基本上不用算房家都能有10%報酬率
推 : 去年底弄了一間店面，房貸本利和每個月7萬多，剛好跟897F 04/09 11:24
→ : 萬租金打平，簽10年，租金每年調漲3%，不知道要怎麼
→ : 輸.....
→ : 萬租金打平，簽10年，租金每年調漲3%，不知道要怎麼
→ : 輸.....
→ : 店面比較難說100F 04/09 11:24
推 : 八萬租金簽10年 一年漲3% 這是租給連鎖八101F 04/09 11:24
→ : 店面好處是 有租約的時候不太需要管 租客自己會把維護做好102F 04/09 11:25
→ : 但你出現空窗 資金壓力就很大
→ : 店面一空 可能半年都沒收入
→ : 但你出現空窗 資金壓力就很大
→ : 店面一空 可能半年都沒收入
→ : I大 你的表格 每年168000收入是不是沒計入 房貸105F 04/09 11:26
→ : lookinto, 有扣掉利息了 本金的部分本來就是賺的 只是存到106F 04/09 11:27
→ : 房子裡啊
→ : 房子裡啊
→ : 本金的支出 14xxx多108F 04/09 11:27
→ : 每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎
→ : 每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎
→ : 不過這樣好像期末用510萬不對，110F 04/09 11:31
→ : 嗯 你的設定應該有少計入300萬房貸還款部分111F 04/09 11:32
推 : 舉例這間就是因為20年1.5% 大家都很容易做到 我有30112F 04/09 12:04
→ : 年現金流更漂亮的 但是會被嘴貸款條件每人不同
推 : 另外回一下 我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的
→ : 人 買房也是 我每次選擇都是穩定收租大於增值 要拼
→ : 增值就不會選現在選的物件
→ : 年現金流更漂亮的 但是會被嘴貸款條件每人不同
推 : 另外回一下 我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的
→ : 人 買房也是 我每次選擇都是穩定收租大於增值 要拼
→ : 增值就不會選現在選的物件
推 : 請問一下這一連串的討論有考慮租屋者沒先花掉的頭期款可117F 04/09 13:02
→ : 拿去複利投資股市（假設股市年報酬5%）的機會成本嗎？
年5%很容易啊，只是沒人願意接受那麼低的報酬，大家都期望要10% 20%以上的→ : 拿去複利投資股市（假設股市年報酬5%）的機會成本嗎？
所以才去炒房，炒股
推 : 樓上不要鬧了 那種超高風險的事請在這裡不行啦119F 04/09 13:04
台泥年年5%up
卻極少變成股版標的
而年利率不到4%已是18年前
相信市場，5%風險很低的
推 : 我以前算過 其實真的很會投資還是能贏 但就看你對房120F 04/09 13:05
→ : 產的定義 你要一個屬性穩的賺比股票快 難 平均而言
→ : 是這樣
→ : 但是你看很會投資的還是會有自住房 所以不管要不要投
→ : 資房市 有一間自住房我覺得是必要的
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:08:51→ : 產的定義 你要一個屬性穩的賺比股票快 難 平均而言
→ : 是這樣
→ : 但是你看很會投資的還是會有自住房 所以不管要不要投
→ : 資房市 有一間自住房我覺得是必要的
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:15:25
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/UCzhVpe.png)
這個機會成本相當不合理
你看你選的台中某區
30年前房價跟現在相比？
就算是雲嘉南沿海鄉鎮
30年也是足足翻一倍
→ : 我用這個網站算自己目前住的地方的結果，如果考慮股市報126F 04/09 13:28
→ : 酬率5%的機會成本的話，看起來租房比較划算？不知道是不
→ : 是我有哪邊的參數設定是不合理的？
→ : https://i.imgur.com/lHLWI8s.png 補上圖
→ : 酬率5%的機會成本的話，看起來租房比較划算？不知道是不
→ : 是我有哪邊的參數設定是不合理的？
→ : https://i.imgur.com/lHLWI8s.png 補上圖
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/lHLWI8sh.png)
推 : 這樣看我今年買到鑽油業 運氣好像真的滿狗的130F 04/09 13:29
→ : 不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了
→ : 都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學
→ : 不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了
→ : 都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學
資本主義啊
平平去買台泥領那5%股利
資本40萬跟4000萬就差了100倍獲益
→ : 你房屋增值設 -1?133F 04/09 13:32
→ : 你房屋增值設 -1%?
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:36:16→ : 你房屋增值設 -1%?
推 : 對 假設房價不變 折舊1%135F 04/09 13:37
→ : 或許要再考慮房價通膨 +2%？
→ : 或許要再考慮房價通膨 +2%？
推 : 羨慕父母會賺 我爸不要捅婁子讓我收拾就偷笑了137F 04/09 13:39
→ : 那怎麼不預設投資虧1%? XD138F 04/09 13:48
→ : 老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多
→ : 老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多
推 : 大概四十年從80萬到四億這樣很厲害嗎 感覺很廢欸140F 04/09 13:52
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