※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-09 02:33:03
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
時間 Fri Apr 9 00:37:43 2021
我分享一下房東的成本
其實我以前提過多次
只是通常會被質疑說假的 怎麼可能
是不是很早時期買的 還是違法改套
我這次逐一細項打
攤開我的成本
為什麼我會強調 無敵包租公 房東不敗
也是我在做不管是居家裝潢或是辦公室家具所看到的
拿我在2019年12月簽約的一間套房為例
（後面做過債務整合 小的只剩這間掛貸款）
買價510萬 貸款300萬 租金17000（14.57坪）
頭期210萬
仲介費5萬1
規費18743
代書費17000
共86743
買了 40吋電視 4600
IKEA 電視櫃 429
IKEA 茶几 895
沙發 3200
掀床 3500
乳膠床墊 4000
雙門小冰箱 5888
洗衣機 6999
共29511
油漆跟清潔劑是拿家裡的去用
這部分就比較難估計了
所以為了接近公平跟方便直接進位
總共拿222萬出來
資金成本 （每月貸款本利和 14476）
本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸）
利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆）
一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息）
持有成本（每年）
地價稅 1036
房屋稅 2311
保險 4400 (含凶宅險可賠100萬）
修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊）
空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌）
一年共28247
資金+持有攤提到每個月 是6173
我只要租到7000必定打平成本還有剩
然後我租17000 淨利10000
當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週）
後續房客管理 blabla
以這個房客為例 租了快10個月 只有第一天找我換個蓮蓬頭（角度不合） 後面都是房租
已匯
我類似這樣租期且沒找過我半次的模範房客有三組
前任房客有換個毛巾架2xx元的樣子
租四個月的正妹跟開賓士男跑了
直接解約給一個月17000
然後我打掃一天 隔天租給現任 後天算起租
有人嘴過我房客是白癡 這種價格比貸款高的也租
事實上 我五個物件都差不多這樣比例的投報
所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能讓我虧錢
大概只剩房價崩跌比較快
我買一坪35萬
然後這個社區差不多的物件今年一個38.32 一個43.4 目前沒實登 但這個房仲跟我成交
過也知道我會看實價 騙我沒有道理
市場才是最真的
Ps： 我選房子就是圖穩定加熟悉 就算是我的十幾次交易經驗都賺錢算倖存者偏差 但房
市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特
幣等等 但追求穩定臭了嗎
市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特
幣等等 但追求穩定臭了嗎
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣)
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※ 同主題文章:
04-08 18:52 ■ [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
● 04-09 00:37 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-09 10:35 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-09 12:56 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
04-10 02:18 ■ Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:43:14
根本沒有什麼壞心思
真的太多人亂買像去年一樣
我才頭痛
但也足夠付交易成本了
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:47:12
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:48:49
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:49:23
另外的15500 16000
我是有比同社區租的貴啦 但其實不難
重點現在那些人也學我拉高租金在租
但有的不整理 所以租的沒我快
我都有當軍師
但有一組叫他別買預售不聽話....
結婚先兩房 怕突然懷孕
先求有再求好
我當初也可以買三房來住
但我只買了兩房就是要留錢去做其他事情
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:59:05
我買房出價一定含冷氣
冷氣很貴的
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:10:41
排除現金買房的大咖
我實際只拿了220萬出來
另外增值不算算嗎？
比不上股市我承認
但也沒你說的只有4%
買房記得要槓桿
她最近還想我買個莊園別墅之類的渡假用
現在房子增值 我拿去轉貸
原本貸六成300
房產增值變550的話可以貸出330
這樣你多了30萬現金可用
多幾間 金額很可觀
擴大本業戰果
不快 但紮實
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:19:41
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:28:54
我不用找人承接阿......
我是規劃十年 十年後看情況
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:30:46
常常嘴我
但時代不同 很難一下爆賺個幾百
市場自己會去演化
隨著地區也會不同
又分短期 中期 長期
還分收租 置產 改裝
很多人都混為一談
而不同區域的行情也不一樣
我常常看有些人通靈哪個地區應該多少錢就覺得傻眼
坦白說 走出新莊 其他區域我都不懂
前幾年住汐止買汐止還瞭解汐止
現在也不熟了
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:37:19
觀望的幾個目標社區 沒什麼新案
好不容易有 貴死 有的還真的成交
吐血
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:42:28
還給到15%
但我不願意 我做多少開多少
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:44:10
大半年沒找過我了
錢都準時付 還有提早付的
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:45:43
--
推 : 市場才是真的 我高雄買兩房415 出租月收15000 繳116541F 04/09 00:43
所以好心報給大家一個方向根本沒有什麼壞心思
真的太多人亂買像去年一樣
我才頭痛
→ : 房客就短期的 一買一賣仲介費稅費就虧爆啦 當然租就好2F 04/09 00:44
呃 我這種專攻出租的增值幅度小但也足夠付交易成本了
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:47:12
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:48:49
推 : 哪個地區？3F 04/09 00:48
新北市下新莊※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:49:23
推 : 這麼詳細的分享不推不行4F 04/09 00:50
→ : 話說新北市新莊區 套房能租到17000應該也有獨到之術
其實超過17000的加這間有三間→ : 話說新北市新莊區 套房能租到17000應該也有獨到之術
另外的15500 16000
我是有比同社區租的貴啦 但其實不難
重點現在那些人也學我拉高租金在租
但有的不整理 所以租的沒我快
推 : 空空都會說租客幹嘛不自己買 租客不見得有頭期款啊-.-6F 04/09 00:52
然後我有三組房客去買房了我都有當軍師
但有一組叫他別買預售不聽話....
→ : 這才是我最想跟新莊王學習的地方XD7F 04/09 00:52
→ : 而且一堆人眼高手低 不想買套房自住 首購就要2000萬8F 04/09 00:53
→ : 買套房自住其實也不錯 省租金 等之後財務自由剛好換豪宅
其實我覺得如果沒結婚 可以先套房→ : 買套房自住其實也不錯 省租金 等之後財務自由剛好換豪宅
結婚先兩房 怕突然懷孕
先求有再求好
我當初也可以買三房來住
但我只買了兩房就是要留錢去做其他事情
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:59:05
推 : 推細項10F 04/09 01:00
推 : 仔細到扯11F 04/09 01:03
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 01:07:02推 : 怎麼沒有最貴的冷氣12F 04/09 01:07
你說到一個重點我買房出價一定含冷氣
冷氣很貴的
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:10:41
推 : 這租金有點誇張耶.... 上新莊或頭前15坪內都租不到17K13F 04/09 01:15
推 : 成本用510萬算，年收20萬，其實只有約4%而已，不算高14F 04/09 01:15
你這種算法是很多人盲點排除現金買房的大咖
我實際只拿了220萬出來
另外增值不算算嗎？
比不上股市我承認
但也沒你說的只有4%
買房記得要槓桿
推 : 我結了婚也買套房自住啊 100多萬 XDDD 然後其它錢拿去15F 04/09 01:15
我老婆會殺了我她最近還想我買個莊園別墅之類的渡假用
→ : 其實提供一個最簡單的思考方式就好了16F 04/09 01:16
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:17:57→ : 買邊間透天（商業建地），700萬，6套房，月收4600017F 04/09 01:16
→ : 買N萬，收租一段時間，賣N萬，獲利就是收的租金扣交易成本18F 04/09 01:16
→ : 只要房租打得掉房貸，現金流夠，就可以這樣搞
進階版本是→ : 只要房租打得掉房貸，現金流夠，就可以這樣搞
現在房子增值 我拿去轉貸
原本貸六成300
房產增值變550的話可以貸出330
這樣你多了30萬現金可用
多幾間 金額很可觀
→ : 老投資客跟我買來說要給兒子收租 我開900他嫌貴 出75020F 04/09 01:17
→ : 我叫他去吃大便XDDD 你以為是10年前錢這麼大喔XDD
→ : 我叫他去吃大便XDDD 你以為是10年前錢這麼大喔XDD
→ : 雖然有點麻煩，但這是輕鬆累積資產的一個好方法22F 04/09 01:18
我一開始的想法就是 累積資產擴大本業戰果
不快 但紮實
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:19:41
→ : 月收46k願意賣900也是佛心了23F 04/09 01:18
→ : 賣1100都還有5%
→ : 賣1100都還有5%
推 : 本不是510...25F 04/09 01:19
→ : 我們在花蓮啊 花蓮老投客的腦袋落後西部好幾年 收租靠26F 04/09 01:21
→ : 北沒有10%不買的 因為10年前套房才50萬 月收6千
其實北部也有 很多老舊觀念....→ : 北沒有10%不買的 因為10年前套房才50萬 月收6千
推 : 在台南的話，賣1100會直接被殺底28F 04/09 01:21
→ : 我媽就是這樣啊 8年前買一間6套房成本400萬 月收4萬跟29F 04/09 01:23
→ : 西部有些地方還有10%阿，不過很少見了....30F 04/09 01:23
→ : 我說錢賺太慢 結果邊租邊賣 放不到一年500萬就賣了31F 04/09 01:23
推 : 比我的好 我去年12月買台中566 租17500繳1399832F 04/09 01:24
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:27:07※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:28:54
推 : 原PO這種做法很穩健 我也是這樣想 存夠了就當頭期 買33F 04/09 01:27
→ : 下來只要租金扣掉房貸還賺個幾千塊就好 這樣一直正循
→ : 環 現金流就愈來愈大 而且現在遇到房地合一更好 5年又
→ : 怎樣？ 林北十年也沒在怕啊
像我昨天回版友的 找不到人承接？→ : 下來只要租金扣掉房貸還賺個幾千塊就好 這樣一直正循
→ : 環 現金流就愈來愈大 而且現在遇到房地合一更好 5年又
→ : 怎樣？ 林北十年也沒在怕啊
我不用找人承接阿......
我是規劃十年 十年後看情況
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:30:46
推 : 鄉下的要求頭報本來就要比較高啊 以日本來說 東京4%5%37F 04/09 01:30
→ : 我發現現在反而年輕人比較穩紮穩打 大媽菜藍族那種都38F 04/09 01:30
推 : 花蓮套房好租嗎?39F 04/09 01:30
→ : 沒在算的 腦袋就是：我買500賣700賺200 永遠這種方程40F 04/09 01:31
我老婆媽媽就是這樣常常嘴我
但時代不同 很難一下爆賺個幾百
→ : 大阪就要6% 福岡札幌到7%8% 什麼香川德島的10%以上41F 04/09 01:31
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:32:42→ : 空租率較高本來就會要比較高的投報率來彌補42F 04/09 01:32
是的 所以市區投報會低除了買價高也跟空租有關市場自己會去演化
→ : 式 有時候真的不知道他們會賺錢是有眼光還是運氣好43F 04/09 01:32
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:34:15推 : 推分享44F 04/09 01:33
→ : 花蓮套房平均租金5000-9000（房價120萬~200萬）獨立門45F 04/09 01:33
→ : 牌的 但是花蓮有另外一種玩法 我獨立門牌的套房都用
房產很多種玩法→ : 牌的 但是花蓮有另外一種玩法 我獨立門牌的套房都用
隨著地區也會不同
又分短期 中期 長期
還分收租 置產 改裝
很多人都混為一談
而不同區域的行情也不一樣
我常常看有些人通靈哪個地區應該多少錢就覺得傻眼
坦白說 走出新莊 其他區域我都不懂
前幾年住汐止買汐止還瞭解汐止
現在也不熟了
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:37:19
→ : AIRBNB月租 蠻多來渡長假的 可以撐到15000上下47F 04/09 01:35
→ : 但那個就比較煩 每個月要去打掃一次
→ : 我現在在觀望房地合一改成5年 收租型的會不會變黑馬XD
不要跟我搶 我下一間難產很久了→ : 但那個就比較煩 每個月要去打掃一次
→ : 我現在在觀望房地合一改成5年 收租型的會不會變黑馬XD
觀望的幾個目標社區 沒什麼新案
好不容易有 貴死 有的還真的成交
吐血
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:42:28
→ : 但目前好像沒跡象 那些炒短線的投客錢現在都進台股50F 04/09 01:40
我是有遇到認識短線的想買發票還給到15%
但我不願意 我做多少開多少
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:44:10
推 : 原來我也是模範房客，我也只有剛開始問過房東能否換馬51F 04/09 01:43
→ : 桶蓋，就一年沒再找過房東了，租過四個地方都差不多這
→ : 樣XDD
我目前房客都跟你一樣天使→ : 桶蓋，就一年沒再找過房東了，租過四個地方都差不多這
→ : 樣XDD
大半年沒找過我了
錢都準時付 還有提早付的
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:45:43
推 : 新莊王54F 04/09 01:56
推 : 推，但我投報2.2%比不上大大，不過持有六年漲28% 基55F 04/09 02:04
→ : 本上買入的頭款已經賺回了，現在等於多賺的，問一下
→ : 大大現在市場比較好租是3房還兩房？
→ : 本上買入的頭款已經賺回了，現在等於多賺的，問一下
→ : 大大現在市場比較好租是3房還兩房？
推 : 你不怕遇到無賴房客趕不走的嗎？ 還有威脅要在你家自58F 04/09 02:04
→ : 殺的
→ : 殺的
推 : 樓上 你講這個就像在問 你住大樓不擔心失火一樣意思嗎60F 04/09 02:07
→ : XD
→ : XD
推 : 原PO租到17000基本上已經把那些無賴跟要自殺的過濾了62F 04/09 02:08
推 : 基本上租之前就會過濾了63F 04/09 02:09
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