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一般來講.

屋主不會聽到你說甚麼.

也就是你跟仲介講了3天,每天講8小時...共花24小時.

想要把屋主底價1200談成1000.

而屋主只會....

看到line上面仲介說:有人出1000,想不想談?.

屋主秒回:沒1150免談...

之後...你在跟仲介講3天每天講8小時.

屋主就完全不知道這件事情...XD

因此結果只是..你在浪費你跟仲介的生命而已.



當然啦,另一方面要講.

對一般自住戶而言(仲介不太會去對投資客做動作)

今天自住戶掛賣一間房子,開價1300底價1200.

"不少"仲介會先花半個月到一個月去殺屋主的價.
(這不是絕對,但是很多)

殺價手段很多.

包含假買方,包含假斡旋,然後有各種故事..

單親媽媽很可憐,高尚的大學教授要買,香港人要買.

目的是試探屋主的心態,對價格的強硬度,底線,和增加跟屋主溝通的頻率.

當然更多時候仲介也不用假斡旋假買方.

他直接叫他的投資客去出價看看..

開價1300底價1200,行情1150....

投資客就從850 900 950去出價出到1000...
(行情1150,投資客大概會出到1000,在高就沒啥肉)

所以低價的斡旋,基本上早就被洗過一輪...

也因此,等到仲介試探時間結束後..

你自住戶要買房子

你給他出1000 1050...仲介都知道這完全沒機會,所以不收你的斡旋.

直到你出1100..仲介才可能試著把雙方拉出來談看看.

so....一般來講仲介不收你斡旋...

那有9成機率就是不可能,不用想了,不用講故事了,不用演了.

你是覺得你一個買房菜鳥..

你演戲能力有我們投資客厲害,還是整天面對屋主的仲介厲害??

你殺價能力是有我們投資客厲害,還是有每天殺屋主價得仲介厲害?

所以甚至連老鳥投資客都很清楚這一點.

因此...通常投資客就是只出一個數字,仲介去談...有沒有機會..

沒有機會,就放棄...

完全不掙扎...XD


而,你買房菜鳥,就不要再幻想掙扎有用了....XD


因此對我們投資客來講,買東西就是撒網捕魚.

我要買一間300萬的東西,我就把整個市中心所有我有興趣的物件,一間間全部出價.

對,整個市區.



一般來講例如我有一筆資金分五個部分.

我四個部分都會維持一定要買到房子狀態...剩下1/5則是現金在手等大apple.

所以當我賣掉一間房子,拿到錢.

通常我會在不到一個月內,就又把這筆錢花掉買下一間房子.

手上沒事不要有鈔票...XD

因此只要有利潤我就會買....不用等利潤多棒多好.

因為等那個你會餓死...XD

你等一年終於等到一間可以賺80萬的公寓.

不如我先買5間可以賺40萬的公寓.

當然啦,也因此我也常常再錯過apple...

但是無所謂...XD....

做投資客就是要適應"錯過""買不到"...

因此你們每天都在講甚麼,好物件都被投資客買走,591上面都是垃圾.

恩....我們投資客也只是笑笑...XD

我剛賣掉一間公寓..

當初買的時候,是591上面找到的,並且那間591上擺了超過兩個月...

而且前一手還是中期投資客,買來出租屯個兩年後轉賣的...他轉賣也有賺.

阿這種東西到我手上,還是可以賺錢出場.

所以為啥591上面的東西沒啥好買...XD...我過半的物件都591上面買的阿.

你整天要等人家報好康才要買...你會餓死拉.

當然如果你一年才買一間...那可能另當別論倒是...

以上還是短期投資的型態,並且購買物件是老公寓老大樓老透天.


如果是中期投資,或是長期投資.

目標只要超過兩三年...

我們投資客基本上都是直接市場上買現有物件...

甚至直接用行情買.

就像我才不久買諾貝爾11.xw/p...有沒有很行情我相信各位高雄投資客都很清楚.

我可沒等你甚麼10w/p還是甚麼鬼的...

我只是把當下591裡面最便宜那間三房掃掉而已..

那間三房也591掛了兩三個月..只是因為之前可能有比他便宜的,所以還沒輪到他賣掉.

為啥要這樣買..

這是我之前講的中期買房奧義...

當你盯籌碼.

發現釋出量大縮,或是釋出籌碼的價格狂開高(有人要炒),低價籌碼出差不多乾淨.

代表這個地方要準備跳躍性變化行情價格.

這時候就要追...

例如諾貝爾.前幾個月應該還可以買到11w/p整的(我買在大約11.5w/p)

那時候我記得我有發文說可以注意諾貝爾,籌碼乾淨了...

直到11w/p整的都消失,然後市場上可以買到11w/p的物件剩沒幾間.

所以我這時候才進場追....也因此我追在11.5w/p...比前幾個月買的買家還貴.

但沒關係...

因為,我追上去後,再下一間你也許單坪價只比我高一點,但總價可能會比我高不少.XD

所以我時間效益非常好..正在起衝進場價格就往前走了..

而不是過早進場還要停在原地等....

也就是...魚頭魚尾給別人吃,我吃中間魚肚就好的概念...

或是你換成股票技術派的操作就是,盤整多時,一根帶量長紅....你就追的概念.
(當然最近這種買法,可能會被騙線和隔日衝給嘎到往生
 還好...不動產市場沒有主力,沒有騙線,也不能放空...XD)

同樣追法,我追31期,追美術館,都是這樣追的...

而且那時候手腳一定要非常快..

因為...高手投資客都是這樣玩...因此有些時候,會很瘋狂的突然整個市場被掃光光.

因為大家想的都是一樣的事情...做的也都是一樣的事情.

美術館就是這樣子..我七月買九月交屋,十一月你在想買只剩下貴兩百萬.
(成交價貴兩百萬)

甚至...我今年錯過的一次大撈一筆機會就是合群新村...

看到最後兩間進場要追,仲介告知都賣掉了...XD

而你還想買,抱歉最便宜那間是之前的價格+30%.....XD



前一個月是不是突然clean,剩一間748開價還出租中不能看屋...XD

當然這幾天有一間688掛出來(破壞行情的籌碼...外行人持有的房子)

以及一間精裝的938開價...

這也很典型有人在拱價格...XD



也因此,回歸到你中長期投資...

你進場抓的是"上漲的時間點"..而不是在那邊貪便宜.

看到要噴,就加價追上去....

你貪便宜,還在看實價登錄...XD...

那狂噴的物件和區域,你根本買不到.


因此...回到原主題.

一般來講,這市場最會買東西的人,就是投資客.

正常來講,投資客怎樣買,你們就怎樣模仿就對了.

馬化騰說:模仿是一種學習,是一種截長補短,是一種快速成長.

你要靠自己關在家裡土法煉鋼研究出微積分??...給你300年你都做不到..XD

你一輩子才買幾間房子??...你要靠自己的經驗去累積成長??....

你不如去看人家投資客怎麼做,然後整個複製貼上,學個五分像都比你自己摸索好百倍.

甚至,投資客彼此還不是都抄來抄去...XD



差別只是因為買賣經驗累積很多,所以別人玩甚麼把戲,看一眼就可以複製起來.

甚至只要閃一個邊,有人講某個投資客玩甚麼賺錢...



so....我們投資客買賣三位數的玩家,也都嘛學來學去抄來抄去...

你...買賣過幾次??...你確定要關著門自己胡思亂想..??

至於仇視投資客,然後認為我們講的東西都是屁,都是詐騙的..

那...慢走不送..XD

社會需要底層,市場需要韭菜....我們代替廣大的不動產感謝各位韭菜的貢獻...!!


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