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看得出來, 很多人都沒把原po文章看完.
雖然原po寫得有點複雜了, 但其實意思很簡單, 就是把原本屬於車位權狀的面積, 拿出來當成公設賣
並不是憑空生出面積.

舉例來說, 假設一間公設比30%, 40坪房子(公設12坪, 使用面積28坪)加上車位10坪,
按照原po建商的做法
把車位權狀定成4.5坪, 其它5.5坪變成公設, 因此, 同樣一間房子, 該建商會以45.5坪加上車位4.5坪來銷售
你的使用面積仍然維持28坪加上車位, 感覺一模一樣, 但是
公設比變成(12+5.5)/45.5=38.5%

如果一坪40萬, 車位150萬, 總價 40x40+150 = 1750萬
但按照原po建商的做法, 總價會變成 40x45.5+150 = 1970萬
建商憑空就多賺220萬.

※ 引述《somouse.》之銘言:
: 一般公式：
: 公設比=公設/售坪
: 而1-公設比=實坪/售坪  →  1/(1-公設比)=售坪/實坪
:                       → 實坪/(1-公設比)=售坪
:                       (等號兩邊一起乘上「實坪」)
: 只是項次換一換、扭一扭，就從常見的公式變成你這個某地建商的神秘公式了。
: 並沒有因此在公設面積上偷什麼，談不上什麼陰謀。
: 以下文長，而且算是我個人閒聊文，有興趣的再往下看吧！
: 這建商只是要你們作個高公設比的設定，跟公式無關。
: 如果這案子公設比30%時，實坪700坪，公設300坪，合計售坪1000坪。
: 現在把以1000坪為固定項，
: 照這個38%來看，也只是變成實坪620坪，公設380坪，合計售坪1000坪。
: 用你的看法來算，
: 如果以實坪700坪固定項，實坪700坪，公設429坪，合計售坪1129坪。
: 但是售坪不會平白增多，它一定還是樓地板面積，有樓地板面積就受容積率限制
: 而如果土地面積不增加，不管你停車獎勵跟開放空間獎勵作多少，還是有上限容積在
: 正常而言，合計售坪不會平白增加
: 只是說公設比這玩意，確實會有一個時代趨勢存在。
: 在十幾年前，所有法規都還很粗陋時，公設比大概十幾趴都有。
: 因為那年頭沒什麼太嚴格的法規，諸如消防、逃生梯等東西，都不需要太多面積
: (這十幾年間，光是直通梯規定就變過好幾次了，這東西影響公設比甚鉅)
: 後來公設開始節節攀升，主要是來自停車獎勵跟開放空間獎勵這兩個東西。
: 你設置這兩種屬於公設面積的空間時，政府獎勵你多蓋一點容積
: 所以所謂的「大家公設比都是30%」，其實就是看你所處的年代，
: 政府怎麼擬上面提到這些規定，公設比就爬到多少趴，要壓低很困難。
: 但是要提高公設比就很簡單了，多半是在豪宅建案上
: 如果每一層可以做200坪時，我們窮人住宅大概蓋個六戶吧！
: 假設一坪25萬，這一層就賣5000萬。
: 豪宅就只蓋兩戶，甚至一戶，室內小小來個120坪就好，
: 外面豪爽的畫個80坪梯廳+外玄關，兇一點的再搞個專屬SPA什麼的
: 你一層賣5000萬是吧？我這個一戶直接喊兩億，都還有一堆財財來買。
: (我是大概舉例，請高手不要跟我太計較細節了)
: 所以公設比怎麼設定，除了法規規範以外，就是看建商想跑哪種路線的產品。
: 真的陰謀是在前陣子被監察院糾正的虛坪上
: 原本你的公式是：公設比=公設/(主建物+附屬建物)
:        陰謀算法之一是：公設比=公設/(主建物+附屬建物+虛坪)
: 而附屬建物以良心算法來說，本來只有陽台
: 建商就把雨遮也算進來，雨遮還不像陽台有八分之一的規定在，到處亂做，拉大分母
: 看起公設比超小，其實超大。
: 還有很多別種陰謀玩法我就不提了，多提多麻煩~
: 總之陰謀不會出在玩弄多項式上面就是了。
: 足外，建議買房子時不要只看「公設比」，
: 稍微花點力氣把權狀面積看清楚比較重要
: 對建商抱持恨意是一回事，但是維護自己的權益時還是要保持理性
: 要恨建商，我跟我的同業們一定比各位版友們更恨！
: 媽的這些傢伙仗著有點臭錢，對我們這些建築師的專業工作指東劃西的
: 明明就不能這樣畫，硬叫我們畫，
: 到時出問題又訐譙我們「你是設計三小？我叫我兒子做都比你強」
: 然後太子爺來我們公司成天拿著外行人看的設計雜誌說「這才是設計，你們都落伍了」
: X！你老爸要是肯多給設計費，你要羅浮宮我都畫給你！
: 然後老是在下班前傳一張memo來說要改圖，每次都說明天一早要，很重要
: 結果改出來的圖還不是拿去包便當！
: 最後找一個野雞大學的工業設計轉作室內設計的光頭來主導案子，整個像沱屎……
: 嗯，離題了…………不好意思
: 嗯咳，話說回來……
: 最近營建署開始想解決這些亂象，開始限縮停獎跟開放空間獎勵還有其他哩哩叩叩
: 未來會怎樣還很難講~~我相信建商們會找出一條出路的。
: 不過，停獎跟開放空間當初是為了解決都市公共設施(就是公園跟停車場)不足問題
: 借道民眾私人土地來增加公共設施面積，只是成果等於零，多年來只肥了建商。
: 政府若打算限縮停獎跟開放空間，不知道他們打算把公共設施往哪擺？


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※ 作者: carloshsieh 時間: 2013-06-03 15:00:05