作者 onekoni (一貓人我的超人)標題 Re: [閒聊] 為何年輕人買不起房時間 Fri Jul 4 13:25:11 2025
以房價腰斬（-50%）的情境來看，目前台灣沒發生過，幾次下跌都是小修正。
能參照的是日本在1990年泡沫經濟破滅，20年腰斬。
同期日經225則下跌75%。（腰斬再腰斬）
如果說房價必然下跌，則投入股市的波動只有更慘烈。（當然後面報酬上來股票噴更兇）
如果有自住需求，買跟租差別真的不大。
以一個兩房新房來說：
租，1萬8，這是消費，花掉就沒了，你的錢流入的是房東的袋子。
買，抓30年三年寬，前三年1萬，三年後3萬，再付2年增值就追上房貸，就能打平。
而且是每個月硬生生存錢進房子，錢沒有不見。能增貸時貸出來投資，幫你付房貸，後面
他就自己還自己了。
有本金的前提下怎麼算都是買比較穩定。
如果碰到房價腰斬，沒有追上房貸，至少還有地方住，努力點工作，熬過去。
如果當時是選擇歐印股市則要至少承受75%的回撤，如果是要追上房市平均漲幅，股市需
兩倍槓桿，跌時也就是90%回撤。別說還有租金壓力。
而且台灣幾次房價下跌（台海飛彈危機、921、SARS 、金融海嘯），股價的修正幅度都動
輒30-50%，房價跌個10%了不起。
也就是通常情境下買房自住是個穩定的投資，景氣繁榮時贏不過2倍槓桿指數，但以房價
腰斬的悲觀情境下，大概率比全股票好。
自住算盤打一打就知道沒有理由不買，即使站在分散風險的角度也該股房搭配降低波動。
當然如果知道金融資產必然跌20年，持有現金還是贏過兩者，不過這是屬於先知才能做到
的神跡。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.5.126 (臺灣)
※ 作者: onekoni 2025-07-04 13:25:11
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Re: [閒聊] 為何年輕人買不起房
07-04 13:25 onekoni
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※ 編輯: onekoni (101.10.5.126 臺灣), 07/04/2025 13:26:00
※ 編輯: onekoni (101.10.5.126 臺灣), 07/04/2025 13:30:22
噓 abyssa1: 1992～2003 中南部就是腰斬 你先查資料再發文好嗎1F 07/04 13:40
同期台股是-80%喔，兩倍槓桿是-95%以上。
12682跌到2551
也就是説如果你房子值500萬跌到剩250萬。
但歐印股票的500萬跌到剩25萬。
當然夠有耐心後面股票追回來，我只是想說房產的僵固性用來穩健投資兼自住很划算。
推 buike: DPP給新青安又給詐騙人道走廊，不買怪清德囉？2F 07/04 13:44
※ 編輯: onekoni (101.10.5.126 臺灣), 07/04/2025 13:46:53
不是南部人不清楚@@
※ 編輯: onekoni (101.10.5.126 臺灣), 07/04/2025 13:48:17
推 zpf2005: 1992-2003年，前後經歷容積率管制，導致建商搶建供給噴出，台海飛彈危機，921地震，SARS，不止全國房地產跌，股票也是腰斬再腰斬，對比現在金融環境，如果覺得房市會再腰斬一次，也只能給你祝福5F 07/04 13:56
※ 編輯: onekoni (101.10.5.126 臺灣), 07/04/2025 13:58:41
→ onekoni: 同意，房價要腰斬股票會更慘9F 07/04 13:59
→ onekoni: 年化15%計差不多翻倍，增貸出來自己養自己夠了
台灣房市漲幅平均年化20%左右
（指5倍槓桿）12F 07/04 14:02
→ abyssa1: 我沒那麼厲害可以畫線給市場走 只是看到錯誤資訊要澄清15F 07/04 14:13
推 andy810306: 很多人計算房價漲幅都是從利率10%開始的，錯的離譜
因為以前房價是分攤在利息，也沒比較低哦
雖然以前房子500萬漲到2000萬，但月繳沒差多少
500萬給你貸400萬，10%利息的話其實相當於現在1200萬你要把這幻想成漲幅也可以，但我就問之前從10%降到2%，你未來是要降到負5%？不然哪來同樣報酬率16F 07/04 14:20
→ onekoni: 15%的年化估計是從低利的2009起算的保守估計
當然如果利率環境改變借錢買房的優勢就改變
2009-2025 信義房價指數年化約7%
加上五倍的放大效果15%年化很保守了22F 07/04 14:27
噓 sismiku: 交給銀行多少利息要不要算一下26F 07/04 14:49
→ onekoni: 利息大概占1/3 也就是3萬中1萬是利息
硬是存下了兩萬27F 07/04 14:51
推 zzz50126: 高雄上次西卡有開示了 三民路30年屋
一坪不能超過20萬 就買29F 07/04 15:43
推 ceca: 那個要注意,向銀座就可能要在更低.
身為一個銀座前屋主的忠告..XD
不過現在銀座在賣的兩間都開20 24..恩..31F 07/04 15:45
推 JUL: 推蜈蚣王 一般人確實就是這樣走了34F 07/04 16:06
推 godwarder: 的確非天選之人，買房還是穩的多，另類低波35F 07/04 16:17
推 planta: 推蜈蚣王，
買房就是強迫儲蓄，
本金都存在房子裡可增貸理財，
也可當成退休金，以房養老。
頭期款2到3成，擔心房價跌，
等跌超過三成，
再來庸人自擾。36F 07/04 16:54
噓 haganin: 金融海嘯淡海新市鎮跌到一坪8.5萬，什麼10%,根本腰斬好吧根本亂算一通，500萬房子，自備款100萬，跌到剩250萬，賠250萬等於是-250%,股市才賠90幾%，你忘了算賠錢也是五倍幹桿
不然為什麼一堆法拍屋出來，賠的錢比自備款還高，欲哭無淚43F 07/04 19:15
噓 kcy05785: 安安空空，法拍屋幾隻貓？你去股版徵畢業的比這還多49F 07/04 19:32
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