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作者 NovaShin (有病去看醫生不要看我)
標題 [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
時間 Tue Jan 30 08:26:09 2024

既然被房板綠舍99號點名了
自然要上來回應一下


房地產套利的方法有幾種
我們從80年代的三黃一劉開始講

1:舊屋翻修
80年代的時候
台灣剛經濟起飛 當年是景氣最好的時候
上面提到的三黃一劉是最大咖
會不斷的買入破舊的中古屋
透過精美的裝修
搭配仲介把便宜的房子拉高售價
當年因為法規有很多漏洞
所以這些投資客賺得盆滿缽滿
當年巨東房屋的李經康
用這麼簡單的方法
在80年代30多歲就賺了3000多萬
想看詳情可以翻閱他的兒子兵法

這種買舊房裝修後高價賣出的方法
一直到現在還是相當多人用
但現在被房地合一跟裝修發票封起來
還是能做 只是很困難
下面再來講困難點在哪


2:預售屋換約
誠如各位所知
預售屋顧名思義要2-3年才會蓋好
早期並沒有越賣越貴的情形
加上早年大家對預售屋有很多疑慮
所以預售屋是相當難賣遑論套利了

預售屋套利
是到80年代台灣電子業帶動所得
開始有了價差
投資客利用更名的方式賺取價差

套利的方式有兩種
第一種是紅單轉讓
也就是下訂10萬的紅單
因為現場銷售速度太快
後面的人買不到
前面的人就拿紅單牟利
一般來說紅單成本低
牟利的金額也較低
一張紅單10-30萬都有
我入行的時候雙北市已無紅單轉讓
印象深刻的是新竹的椰林
光是買紅單就要排隊了

第二種是透過預售屋合約書上的更名套利
台北市已經行之有年
畢竟一切合法
新北市最有名的
則是由興富發開始
最早的頭前重劃區 新富都系列
從藝術首席 公園首席 綠藝首席 達麗首席等
印象中當年第一期開35成交27-28
兩天完銷
題外話
為什麼會賣這麼快
等我有空寫副都心與頭前
再來跟大家說明

第二期成交推出馬上嘎到32-35
第一期沒買到的消費者
馬上就跑去買第二期
第三期推出價格馬上上攻35-38

這下第一期馬上就有套利空間
買27 賣37 一坪賺十萬
30坪就300萬
當年可沒有什麼房地合一稅
連所得稅都不用報
買越多賺越多

台灣的房市
就是從這幾年開始慢慢脫離正常走勢

3:成屋轉售
前面的預售屋如果沒有換約
蓋好後再賣

由於台灣從85-100年
剛好從戒急用忍 到阿扁一邊一國
當時房地產是很慘的
買房不用自備款還能貸款到110%
這在當年是不可能有套利機會

到了馬英九上任
兩岸簽署MOU
最有名的鮭魚返鄉
樂透廣告 小孩跟爸爸說 我要買帝寶
到這個時候房地產
才開始又有價差可以套利

大家發現 預售換約一坪才賺5-10萬
但放到成屋可以賺20-30甚至翻倍
所以很多人就放到成屋後來賣


講完了
總結一下結論
1:老屋裝修轉賣
2:預售屋換約套利
3:新成屋後成屋套利

這三個方法就是房地產最早期的套利方式

當然還有很多延伸方法
比方說ab合約 增貸轉投資
更高階的還有房屋抵押給銀行套利

為什麼2023-2024房地產套利空間驟降
以及Ceca教的方式在2024年後行不通
這個等我到公司再來寫下集

這邊應該蠻多現實生活認識我的人

熟一點的就知道


我的房地產生涯
只有我結案代銷
從來沒有代銷結案我

下集待續

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.140.81.30 (臺灣)
※ 作者: NovaShin 2024-01-30 08:26:09
※ 文章代碼(AID): #1bk48Zca (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706574371.A.9A4.html
※ 同主題文章:
[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-30 08:26 NovaShin
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-30 11:39 notepad67
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-30 23:09 RealID2018
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-31 08:20 licklabium
噓 Tattoo: 所以你的小號會開出來自己說自己很棒嗎
https://imgur.com/OpGdiex
可是你都會刪文欸1F 01/30 08:28
[圖]
→ NovaShin: 我只有一個帳號4F 01/30 08:31
→ SINW: 可是1到現在還是很好賺欸5F 01/30 08:36
→ flycarb: 又要血流成河了嗎6F 01/30 08:40
→ yiliang1107: 1其實現況沒有以前好賺，以北部來說
因為各類成本上升，光是廢棄物一車就漲多少。
缺工更不用說。7F 01/30 08:40
推 una283: 房板最近很冷清 終於可以拉板凳了10F 01/30 08:41
推 prolance10: 推11F 01/30 08:42
→ yiliang1107: 暗黑好賺的就是，負責裝潢開發票的也是投客的XD12F 01/30 08:42
噓 Tattoo: 你說的東西不是大家都知道的事嗎13F 01/30 08:42
→ jc761128: 對XDD 終於有戰場可以看多多內戰14F 01/30 08:45
→ neck1982: 先卡個位敲碗下集15F 01/30 08:46
→ Tattoo: 政府會補漏洞，建議知道的人還是自己默默賺就好，或是私底下講。有些建商投客就是太張揚才會越來越難做16F 01/30 08:47
推 ReiFan: 我要逆風的說，這篇整理的比較好 雖然老手都會覺得是常識但留給新手快速認識早年房市很不錯。另外，我覺得西卡就是看中「增貸投資」的槓槓槓桿大法，所以覺得2024仍然大有可為，而原po認為政府目前態度下光靠操作擠出獲利空間已經太勉強，已不可為。這是你們之間的相異處。18F 01/30 08:47
推 yiliang1107: 其實銀行追增轉貸金流真的態度差很多23F 01/30 08:49
推 pc011630: 不錯啊！期待下集24F 01/30 08:49
→ yiliang1107: 光是手上去年上半年交屋，跟後半年交屋的預售屋
追金流的態度就明顯差後多，2023後半年交屋，開始頭期款跟工程款都要出示
金流來源。25F 01/30 08:49
推 lyphard121: 好想看被刪掉的那篇喔，原po可以把它po回來嗎？這樣才有對決的氣勢呀！29F 01/30 08:51
噓 ceca: 這麼愛砍文章,就慢慢砍阿,哈哈.
活寶.31F 01/30 08:52
→ Zexion: 阿你房地合一勒33F 01/30 08:53
→ ceca: 銀行怎樣回查,稅金,轉貸,我看你完全不懂喔,哈哈.34F 01/30 08:53
→ yiliang1107: 所以本業金流不夠穩、或是原有資金池不夠強的35F 01/30 08:53
→ ceca: 還整天回查恐嚇..XD...果然完全沒辦過房貸.
沒跟房貸專員溝通過..哈哈.36F 01/30 08:53
推 lucy7331: 感謝分享38F 01/30 08:53
→ yiliang1107: 真的操作槓桿要保留裕度。
c大我都把銀行內部受到央行來的樣態發給鄉民了39F 01/30 08:54
→ jeff12302000: 要不要外面講，大家用超派鐵拳決勝負41F 01/30 08:54
→ yiliang1107: 一月份熱騰騰的XD42F 01/30 08:55
推 ChikanDesu: 金流來源 是會查幾層 你匯到不同銀行 去買基金獲利了結算不算金流來源 還是銀行有權利查你用哪筆錢買基金的43F 01/30 08:55
噓 ceca: 槓桿取決於你的各種現金流和資金周轉能力.46F 01/30 08:56
→ yiliang1107: 之前大概洗三個月就可以47F 01/30 08:56
→ ceca: 所以本來就不能動不動就狂開到緊繃和甚麼都亂開.
但是在可控範圍內合理的開槓桿是"必須"的.48F 01/30 08:56
→ yiliang1107: 但是要預防的是，央行跟金管會越來越緊縮50F 01/30 08:57
→ ceca: 例如,阿你就夫妻加起來年薪300萬就好.
開個每個月本利和要支付5萬的槓桿這應該很容易.
但如果開道本利合要支付20萬的槓桿,就有點過頭了.
所以不討論開槓桿的合理性,因為這還牽扯到每個人用錢狀況.51F 01/30 08:57
→ yiliang1107: 所以我們的理念相同啊，要有裕度、要有穩定本業、或是良好資金池不是嗎55F 01/30 08:58
→ ceca: 阿如果它們住爸媽家,三餐爸媽一起弄,不生小孩.
那他如果賺10萬,槓桿開下去本利合7萬,,還是很合理..XD57F 01/30 08:58
→ yiliang1107: 只是用語表達不同，含義一樣啊XDD59F 01/30 08:58
→ ceca: 因此槓桿合不合理部討論,但是開槓桿是投資基本拼圖之一.
至於銀行回查金流那個,跟專員打過交道就知道.60F 01/30 08:59
→ yiliang1107: 當然是「工具」，沒有否認啊XD62F 01/30 08:59
→ ceca: 每一家銀行對於回查的態度和作法是怎樣.
你知道他的做法,那你就知道你該怎麼做.
你一定是跟你的專員討論,而不是憑空亂想和亂聽.
更不用說國稅局在各種稅金的審查和認定標準.63F 01/30 08:59
→ yiliang1107: C大你去年後半年有用貸款買房交屋嗎67F 01/30 09:00
→ ceca: 我是直接親人就國稅局內應拉..XD
但是建議你找一個國稅局認識的人好好聊一聊,他們的規矩.
我去年下半年賣了三間.
另外我的資金搞法基本上會比一般人更不容易被找麻煩.68F 01/30 09:00
→ yiliang1107: 這邊再說銀行 央行跟金管會XDD72F 01/30 09:01
→ ProTrader: 每家銀行的分行甚至 同分行不同業務標準都可以不同73F 01/30 09:01
→ ceca: 因為我三不五時有房子賣掉,賣掉的錢買房子沒有爭議.
在這種情況下新買的房子調整總貸款額度.
這就是進階的作法.74F 01/30 09:01
→ yiliang1107: 國稅局又是另一個，自用、重構稅認定的話題77F 01/30 09:01
→ ceca: 金管會沒空管你,資金回查幾乎都是銀行自己的事情.
除非你被認定是金融犯罪.78F 01/30 09:02
→ yiliang1107: 你賣三間沒有貸款買新的啊，或者你全額付錢也沒機會碰到80F 01/30 09:02
→ ceca: 不過講那麼多,應該沒多久又要被砍文了..82F 01/30 09:02
→ yiliang1107: 凡正你錢多啊，等等去買間左營成屋申請貸款就知道XD83F 01/30 09:03
→ ceca: 另外通常我要用貸款買房,我會用贈與洗一次.
那兩間預售屋我都會弄成"第二戶"貸款.84F 01/30 09:03
→ yiliang1107: 我上次跟s26大討論也是，大家其實都是用自身經驗分享86F 01/30 09:03
→ ceca: 就是為了要弄成第二戶貸款,所以我才買預售.
不然我本來要買中古的.
但是因為這樣我會變成第三戶,然後我第二戶沒多久要賣掉.88F 01/30 09:03
→ yiliang1107: 但很常出現一個誤區，就是各自分享的時間點不同91F 01/30 09:04
→ ceca: 這樣就很靠邀,在貸款那邊走一圈成本累加+資金時間被拖住.
所以後來轉成買預售屋.92F 01/30 09:04
→ yiliang1107: 大家都為真，只是時間點或是區域、人設不同94F 01/30 09:04
→ ceca: 然後中間三年時間我會再滾一次短期.
因此很多狀況不要直接套到我身上,我的結構比較複雜.
我會遇到的問題很多人不會遇到,反過來很多人的問題不是我的.95F 01/30 09:04
→ yiliang1107: 所以央行政策滾動式調整很麻煩98F 01/30 09:05
推 jagger: 戰起來！99F 01/30 09:05
→ benfour: 現實是房版一堆人感謝c大的建言 才能早早買房344F 01/31 00:18
推 itski: 房板綠舍99號是啥345F 01/31 00:38
噓 sendoh07: 有時間在這543的 怎麼不聽C大的趕快上車買一間? 北部貴去買中南部啊  幹在這辯贏了  PTT站方會發獎金逆?346F 01/31 01:25
噓 demonny: 廢話 AB約怎沒說348F 01/31 09:16

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