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作者 licklabium (2022mondeo wagon hybrid)
標題 Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
時間 Wed Jan 31 08:20:19 2024

      不是很懂這一串在討論銀行收傘，究竟是到什麼程度

      這兩星期，我因為要整合債務，接觸了五、六間銀行


      公股、外商銀行都有，我也都會口頭詢問他們，關於轉增貸的資金用途回查


      業務的回答和以往並沒有任何差異耶

      另外，假如我的房產總價值有三千萬，還有貸款一千萬

      股票價值有八百萬，那我轉增貸五百萬出來，再投入股市

      然後贖回四百萬，買了一間三百多萬的套房

      這樣銀行也會認定是轉增貸買房，而收回資金嗎?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.248.152.7 (臺灣)
※ 作者: licklabium 2024-01-31 08:20:19
※ 文章代碼(AID): #1bkP95Lp (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1706660421.A.573.html
※ 同主題文章:
[心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-30 08:26 NovaShin
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-30 11:39 notepad67
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-30 23:09 RealID2018
Re: [心得] 房板Ceca的投資謬論大解析（上）
01-31 08:20 licklabium
→ NovaShin: 我從來沒講雨天收傘啊 484引用錯文章了1F 01/31 08:23
     我沒有說你有講啊~只是這一文章的推文中，熱烈討論到這一件事

→ yiliang1107: 因為以往增貸（掛四）本來就不可以買房
會簽一張切結書即可，現在變成兩邊會追金流
1.增貸銀行追一年金流流向2.有買房需要貸款核貸，會追頭期款金流2F 01/31 08:24
      在我第二個問題中，如果我本來就有足夠的股票，買房就不需要貸款

      只是我利用轉增貸，同時可以保有股市中仍然有錢，甚至變多而已

      這樣會如何認定呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.152.7 臺灣), 01/31/2024 08:27:50
推 una283: 收傘是夾在中間一篇的吧6F 01/31 08:26
→ yiliang1107: 股票價值800萬大於增貸500萬，所以不用滿一年，增貸銀行可直接斷點。7F 01/31 08:27
推 CaLawrence: xd請至隔壁戰場9F 01/31 08:28
推 sa074463: 搞錯戰場了10F 01/31 08:28
→ yiliang1107: 你套房是全額現金買，沒有走到買房核貸，就不會查頭期款金流11F 01/31 08:28
     那這樣邏輯不是很怪嗎?我轉增貸的錢，進股市，再出來全額現金買套房，就OK?

     但是進股市，再出來付頭期款買套房，套房另外再辦房貸，就不OK?

     所以借愈多的，就反而沒事了?
※ 編輯: licklabium (111.248.152.7 臺灣), 01/31/2024 08:31:08
推 NovaShin: 哈哈哈原來如此 誤會誤會13F 01/31 08:30
→ yiliang1107: 所以昨天ceca大說了 中產很慘啊
只要你資金池更強大，提供給銀行「合理帳目」，面對央行金管會即可
你的case很簡單，因為就算不靠週轉金你的資金池本來就足夠買房14F 01/31 08:31
     那這方案幾乎管制不了投資客，投資客的資金池一定比我舉的例子更深更大的啊

     而幾乎會使用這方法的，都是有大池的，那是要管控什麼?

     而且，怎麼會我問了五間不同銀行，業務全部都沒消息呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.152.7 臺灣), 01/31/2024 08:35:52
→ yiliang1107: 銀行的立場當然是能放貸就放貸
貸款者只要「帳面上」能提供給央行金管會合理說詞即可。
現在的重點在於，銀行被查到的話（給不到帳面上合理說詞）
銀行就要記點，所以在房屋核貸上面會追金流
你清醒點啊，因為你的說詞是投入股票
銀行行員要提醒你什麼？用途完全符合啊XD19F 01/31 08:34
    沒有啊~我口頭上的詢問是，在A銀行貸，核撥後轉入B銀行，從B銀行進股市

    然後賣掉，全額買房子

    我問了五個不同銀行業務和2位代書，回答都一樣啊

推 alexstag: 就是讓資產低收入高的中產離開市場，不要一間槓一
間，有錢人政府本來就管不到27F 01/31 08:38
※ 編輯: licklabium (111.248.152.7 臺灣), 01/31/2024 08:41:17
推 sa074463: 其實y大的重點已經講很明白了29F 01/31 08:40
→ yiliang1107: 因為你的資金池強大，剛剛已經說了
另外就是你套房要全額現金買，就不會被核貸查金流
https://i.imgur.com/ZToDAS6.jpg
https://i.imgur.com/ovdONp2.jpg30F 01/31 08:42
[圖]
 
[圖]
→ yiliang1107: 你這個做法，作法我昨天下午就提供可行了XD34F 01/31 08:44
     這就是我覺得邏輯有問題的地方

     掛四，全額買房，可以?

     掛四，付頭期買房，不行?

     照理說，前者不是應該查更嚴格嗎?
※ 編輯: licklabium (111.248.152.7 臺灣), 01/31/2024 08:45:36
→ yiliang1107: 所以完全符合1.增貸時掛四，資金池大於增貸金額
直接斷點，不要被追一年金流流向。35F 01/31 08:45
推 ChikanDesu: 你要分析要靠近貸款極限一點分析比較好類比
假設你第一間現值3000貸2100 現在有300萬額度可以增貸 你增貸出來第一間是不是相當於卡滿2400=八成
那那你300直接過水拿去買套房 債務就是維持2400
但如果你拿去當頭期申請房貸你就很有可能變成付300買1000 等於多700貸款
貸款總額變成3100 你多一間1000價值的房子 但這些操作你完全沒有補任何現金阿 槓桿upup 銀行目前最不想看到這樣的狀況發生 你買套房是在一個額度內無法繼續擴大你拿去當頭期就是又膨脹了37F 01/31 08:45
     你這樣說，我就懂了，銀行的目的是在控管貸款超負載

→ yiliang1107: 2.全額付款，不貸款。要查什麼？
現在第2點會查，是房屋核貸的銀行怕被記點。47F 01/31 08:46
→ ChikanDesu: 簡單說你掛四全額買小房你都是在一個不會越線的總額內繞 你當頭期會繼續擴張信用 這樣就會踩紅線49F 01/31 08:47
→ yiliang1107: 你都全額付款，關這些銀行什麼事？XDD51F 01/31 08:47
→ ChikanDesu: 他就是怕說全額已經過水還是被要求拿出證明 如果沒有800股票的人需要比較抖一點 因為全額買下去後突然回查要你拿出對帳單你會沒東西可以拿
理論上是這樣啊 但我們市井小民不知道回查的極限 怕被要對帳單囉52F 01/31 08:49
     但是，那如果我轉增貸出來，不進股市，只是從A匯到B，就直接全額買房呢?

→ yiliang1107: 問題是以「現況」來說，銀行給央行、金管會的「合理說詞」
此人就算不進行「增貸」，原本就有800萬的股票可以賣出57F 01/31 08:50
→ ChikanDesu: 就是他增貸去買了以後 如果股市沒有相等程度的資產 會不會被要求出示 你應該要有大約等於增貸股市資金在手上的對帳單61F 01/31 08:51
→ yiliang1107: 適用於「週轉金」沒錯
邏輯上他就會被追一年金流64F 01/31 08:51
→ ChikanDesu: 就是如果假設沒股票的話 會比較擔心 因為你等於增貸洗一圈 全額買房避開第二間房貸66F 01/31 08:52
推 kusomanfcu: 只能說 台灣的銀行很多，人不要懶過頭68F 01/31 08:52
→ yiliang1107: 這樣討論下來很清楚了吧69F 01/31 08:52
→ ChikanDesu: 因為小房申請房貸不划算 卡額度 增貸比較合理
我知道會被追金流 但金流進股市到底是不是算斷點 才是我想知道的 會不會被要求要出示對帳單 對帳單一清二楚本來以為斷點 結果被攤開來
實務上有管你股市帳戶的回查嗎 就是他們有權限要求嗎70F 01/31 08:53
     對，這就是我想知道的，如果我股票有800萬，貸500萬，由A到B到股市

     再從股市贖回後買房，這樣可以的話

     那我直接從A到B，不進股市，直接買房，會被追查嗎?

→ yiliang1107: 早期不用洗簽切結書
後來要洗3個月到1年
他們其實是人治，只要認為不合理直接追回75F 01/31 08:55
推 NovaShin: Y大很專業耶 在銀行嗎78F 01/31 08:58
→ yiliang1107: 所以銀行的立場跟我們是一致，只要你是能還款的客戶能放貸就放貸。重點提供「合理」帳面說法面對央行金管會稽核79F 01/31 08:58
→ ChikanDesu: 也是 灰色地帶就是有點風險82F 01/31 09:00
→ yiliang1107: 現在就是央行金管會，施壓給銀行。83F 01/31 09:00
推 j8630222: 銀行不是收傘 是基於國家的要求合理追查金流 如果金流有異就按約定收回貸款 屬於貸款人違約跟收傘定義不一樣84F 01/31 09:01
→ yiliang1107: 感謝樓上說明
N大就是近年每半年交一次預售屋核貸86F 01/31 09:02
推 ChikanDesu: 就是一個“合理”讓人不知道怎麼設計金流才安全88F 01/31 09:03
→ yiliang1107: 所以可以感受到銀行的變化XDDDD89F 01/31 09:03
→ ChikanDesu: 我的合理不一定是銀行的合理XD90F 01/31 09:03
※ 編輯: licklabium (111.248.152.7 臺灣), 01/31/2024 09:05:16
推 bustinjieber: 其實斷不斷也不要思考那麼多，
就‘’乾淨的資金‘’有多少就投多少，
你增貸出來消費、投資沒人管你，
‘’早一點‘’增貸出來投穩定股票也不會虧；
我最近買一間A+同時付B工程款，
都是我本來的現金存款，
雖然我短期內不會用到錢，
而且上半年薪水大進帳，
但我又還是先增貸200出來，
開始分批投進股市，應付明年
的周轉。91F 01/31 09:05
推 a77520601: 推說明102F 01/31 09:05
※ 編輯: licklabium (111.248.152.7 臺灣), 01/31/2024 09:07:22
→ bustinjieber: 確定要買了才去增貸跑流程，
然後短期內交屋本來就很明顯，
看銀行要不要抓而已，不管是不是鬼故事，
如果資金池不夠就不要太激進，
別人本金厚可以應付風險，
不代表每個人的抗風險能力都一樣，
賺的多不如賺的穩。103F 01/31 09:07
推 johnny378194: 政府：薪轉帳戶請用來買房跟收你爸媽的贈與就好，要生活開銷吃飯或還爸媽錢請用另一個帳戶信貸，不准用薪轉的錢，謝謝110F 01/31 09:09
→ yiliang1107: 樓上正解XDDDD113F 01/31 09:09
推 j8630222: 然後全額買房沒透過銀行貸款正常來說就沒經辦去追 頭款買房則是銀行要放款一定會查金流 但你的資金池夠大也沒問題 不要提股市好了 假設有合理收入現金保持1000(而不是靠增貸搞出來的1000) 增貸200 頭期300買房會有問題嗎不太會 因為看起來很合理114F 01/31 09:09
→ yiliang1107: 就是帳面金流要做好119F 01/31 09:10
→ j8630222: 資金池不夠大 就不要亂搞槓桿120F 01/31 09:10
→ yiliang1107: 討論下來夠清楚了吧XDD121F 01/31 09:13
推 bustinjieber: 合理穩定的背後就是平民更難翻身122F 01/31 09:13
→ j8630222: 為什麼說沒錢的人現在不要亂搞 因為你無法確認別人是不是因為本身本業有錢 資金池大 才使得金流正常 才可以繼續投資房地產 搞不好換成你 直接變違約強制收回本金 人生乾脆重來 現在最大的風險就是這個 而不是房市修正
y其實講的很清楚 就是資金池夠大就越好處理123F 01/31 09:14
推 popcool: 想借題問一下y大，如果在A銀行信貸付預售簽約款，在B銀行貸房貸，這中間間隔一年，那B行在核貸時查的到之前A行的金流嗎，查到的話是B行通知A行收回嗎？128F 01/31 20:46

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