作者 a96932000 (Hello world)標題 Re: [請益] 房板數學請益時間 Wed Jan 10 21:57:13 2024
※ 引述《onesweetday (onesweetday)》之銘言：
: 抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大
: 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂
: 但有些觀念我還是不太懂
: 自己在大約2019買了南部預售
: 當時買800萬吧
: 現在看實價登錄 應該差不多可以賣1100、1200了吧？
: 然後我每個月薪水算5萬好了
: 我沒有開寬限期
: 每月還款簡單計算約2.5萬(高估 但2萬以上)
: 還要管理費、水、電之類的 其實滿緊的
: 目前這間房子拿來自住
: 所以房價漲了我實在沒有什麼感覺
: 按照房板數學
: 原房價800 現在算1200好了
: 漲幅可以拿來：
: 1、增貸：我不知道可以增貸多少出來 而且我買股票都賠錢 再來
: 增貸每個月償還的房貸還會增加耶 我現在每個月都有點吃緊了
: 無法想像增貸
: 2、獲利了結：我第一間房自備款160 貸款640 這段時間償還的本金都不計算好了
: 1200-640=560 560-160=400 我賺了400萬沒錯 可是我賣房就沒地方住了
: 3、以小換大：賣房後有560萬的現金 我可以買2800萬的房 可是每月貸款我根本還不起
: 假設我一輩子薪水都5萬好了 這樣我到底怎麼用資產累積資產
: 我真的虛心請益 謝謝
個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多
去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用
(月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多)
這邊就先不說我做了什麼應用
你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年
去買間500~600上下的中古屋(套房/兩房...等等)
把中古屋出租,租金獲利應能抵掉多數貸款
(若有幸碰到租金>本利合,你的現金流就多了)
當一間中古屋租金穩定後,逐漸清償你原屋貸款
然後當中古屋也跟著增值,等覺得增值幅度還OK的時候賣掉
賺得拿去償還原屋,加速原屋清償速度.<---
接下來就是重複買低總老中古->出租->增值->賣出還原屋貸款這個循環
等到原屋清償完(或是月繳低到一定程度)的同時手上還有老中古可以出租
這時候可以往第三間邁進了...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.143.169.160 (臺灣)
※ 作者: a96932000 2024-01-10 21:57:13
※ 文章代碼(AID): #1bdg8z7k (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1704895037.A.1EE.html
※ 同主題文章:
Re: [請益] 房板數學請益
01-10 21:57 a96932000
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 21:57:55
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:06:06
推 yo4126: 所以你ETF賺不少?二百變三百萬?1F 01/10 22:14
跟ETF賺多少沒關係,200萬本來就是拿來買地二間的資金
能增貸多少看自己還款能力量力而為~
買股債ETF只是躲增貸使用限制的手段而已
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:17:53
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:18:52
推 yo4126: 增貸不能直接買房吧?你應該是買了股票再賣掉?2F 01/10 22:19
→ yo4126: 股債萬一沒賺,不也無法賣掉4F 01/10 22:19
沒人叫你去買飆股...找投報低,但波動也很低的商品...
就算真的買入買出有價差,也差不多..
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:21:41
推 yo4126: 想說很多都說增貸買股票,應該可以賺個一倍.再轉買房,
看來好像困難度很高5F 01/10 22:23
推 ice1015: 4-5%殖利率的定存股很多7F 01/10 22:40
同樣原文命題,反過來想...
如果跌呢?無條件跌50%,月薪永遠5萬
其中有盡一半被房貸吃掉...加上越來越高的通膨
人生直接被綁死在那間房裡面.....
要不要想想這種狀況?XD
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:47:33
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:48:51
推 copyii: 好奇問個問題 過水需要放到半年嗎?9F 01/10 22:54
印象中有銀行有追溯期,但每家銀行可能又不太一樣,可能要問問看期他版大了
畢竟不太可能增貸後,20年內都不能買房吧
※ 編輯: a96932000 (220.143.169.160 臺灣), 01/10/2024 22:57:27
推 copyii: 另外假設 如果我用A證券戶頭買ETF，然後匯到B證券戶頭，再從B賣掉ETF，這樣對躲增貸限制有幫助嗎? (假設只過了2週之類、增貸跟買的間隔時間短的話)如果不賣用質借套現的方式可以拿去付第二間投頭期嗎?10F 01/10 22:59
→ yuku9: 我想到的也是2412，想等更低14F 01/10 23:11
推 lui: 沒有查不到的帳 想不想查而己 配合一下做個帳 別為難國稅局咩15F 01/11 00:32
推 RealID2018: 銀行想查就會追到底，拿不出來就是回收本金
看你要不要賭16F 01/11 00:52
推 s26492755: 想太多 官股我還覺得有可能 銀行放貸是賺錢 沒事找自己麻煩幹嘛
好幾種方式可處理 只是有效益跟時間問題
談不上賭
我每年都在搞20F 01/11 01:00
推 olliekr: 質借是不限用途的吧？但是金額又被打6折，還要擔心維持率25F 01/11 05:14
推 kagaya: 現在500-600中古屋不好買了吧 二十年舊大樓也是大概七八百 公寓差不多600但又有整修問題
大概要花心思找偏遠又好租的老中古27F 01/11 08:13
--