※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-02-09 07:30:06
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 房價下跌更好換房嗎？
時間 Sat Feb 8 16:40:56 2025
※ 引述《blargelp (春日部四郎)》之銘言：
: 沒想到這麼基本的問題，推文都能有槓精。智商到底多低？
: 一房族換房，當然是漲了好換啊。
: 實際算：
: 原本1000萬房子。繳200萬頭期貸800萬。
: 目標是換到2000萬房子。
: 今天全市價下跌10%：
: 原本房子變900萬。目標房變1800萬。
: 你賣掉後，900萬要先還給銀行800萬貸款。
: 你頭期當初繳200萬 現在拿回來剩100萬欸。
: 那你要怎麼付1800萬房子的兩成360萬呢？
: 原本頭期價差400-200=200。
: 跌後頭期價差360-100=260欸。
: 喊什麼全現金買的，價差更小更好換。
: 莫名其妙。
: 全現金買的人，本來就有能換房了。他沒有不好換房過好嗎？
: 以上述例子金額來說。他有一千萬能全額買。
: 不跌他也能換房。
: 貸五成貸不到嗎？
: 會難以換房的，是缺頭期還是缺攤還能力？
: 這題都搞不清楚的，就不要出來學人家討論了吧
: 哎唷，現在這種文連出來反駁智障的都沒有。
: 有料大神都不想跟智障玩了。
: 房版畢竟當初惠我良多，還是出來撥亂反正一下。
: 不過我欠房版的，應該也差不多還完了啦。
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone
這個算法是把自住房當股票當沖，跟一般人自住換房的情形應該不太一樣
舉10年換房的例子算算
30歲，購入自住小二房1000萬，
目標40歲想買自住大三房2000萬
小二房貸款800萬，30年利率2.2%，月繳約3萬，10年後貸款餘額約590萬
如果10年後房價-10%
小二房變900大三房變1800
小二房賣掉拿900
償還貸款590後剩下310
買大三房要額外拿出50萬+貸款1440(月還款5.5萬)
如果10年後房價+100%
小二房變2000大三房變4000
小二房賣掉拿2000
償還貸款590後剩下1410
買大三房1410萬All In，要貸款2590(月還款9.8萬)
我是覺得貸款1440比貸款2590簡單很多
至於為什麼是-10%跟+100%相比
是覺得10年-50%的機率太低
用-50%來算不切實際
不知道算法有沒有盲點
再麻煩大家幫忙檢視一下
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.136.206.187 (臺灣)
※ 作者: msis20 2025-02-08 16:40:56
※ 文章代碼(AID): #1dfnYQBu (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1739004058.A.2F8.html
※ 編輯: msis20 (220.136.206.187 臺灣), 02/08/2025 16:42:41
![[圖]]()
你應該算錯了
如果你頭期只付2成，另外610要拿去買債質押
那大三房的貸款是
1440萬(月繳5.5萬)vs3200萬(月繳12萬)
而且還要考量有多少人有能力貸到3200萬
※ 編輯: msis20 (220.136.206.187 臺灣), 02/08/2025 17:22:41
--
→ : 盲點就是10年後房價跌10%你中年就失業而且永遠找不到工作1F 02/08 16:44
→ : 了
→ : 資產價格十年不漲還跌的地方你怎麼可能混的跟現在一樣好
→ : 了
→ : 資產價格十年不漲還跌的地方你怎麼可能混的跟現在一樣好
推 : 算數對 不過真的漲100%正常人會只丟800進頭期。多貸一點4F 02/08 16:50
→ : 。六百萬現金去做股債操作
→ : 你的兩個情境。一個要貼5萬。一個手上多610萬。
→ : 寫錯 多50萬
→ : 。六百萬現金去做股債操作
→ : 你的兩個情境。一個要貼5萬。一個手上多610萬。
→ : 寫錯 多50萬
推 : 算一堆數學題 然後不肯正視自己賣房也不願虧錢賣的事實8F 02/08 17:01
推 : 剛剛算了下，如果多610萬這件事發生在今天。拿去美債ETF9F 02/08 17:05
→ : 質押開滿。配息抵掉漲價後的房貸 根本跟你跌的方案比沒
→ : 多幾千塊。
→ : 也就是說 -50萬 vs 無痛換房 且每月只要多繳幾千塊 同時
→ : 還有債券避險景氣反轉
→ : https://i.imgur.com/UW47UEx.jpeg
→ : 質押開滿。配息抵掉漲價後的房貸 根本跟你跌的方案比沒
→ : 多幾千塊。
→ : 也就是說 -50萬 vs 無痛換房 且每月只要多繳幾千塊 同時
→ : 還有債券避險景氣反轉
→ : https://i.imgur.com/UW47UEx.jpeg
![[圖]](https://imgur.disp.cc/44/UW47UEx.jpeg)
如果你頭期只付2成，另外610要拿去買債質押
那大三房的貸款是
1440萬(月繳5.5萬)vs3200萬(月繳12萬)
而且還要考量有多少人有能力貸到3200萬
※ 編輯: msis20 (220.136.206.187 臺灣), 02/08/2025 17:22:41
→ : 只是單純要算漲價跟跌價哪個好買為什麼幅度還要設定不一15F 02/08 17:20
→ : 樣？
→ : 樣？
推 : 喔喔 對噎 12萬扣掉利息三萬吧 大概八萬一17F 02/08 17:35
推 : 小房跟大房的差距過大 差五百就很多了18F 02/08 17:45
→ : 像我這裡兩房1900 三房2300 也不會差到一千
→ : 兩間房起始差距過大 後續操作就會變難很多
→ : 像我這裡兩房1900 三房2300 也不會差到一千
→ : 兩間房起始差距過大 後續操作就會變難很多
→ : 跌四成你就吃歸零糕了還換個鳥房21F 02/08 18:07
推 : 感謝例子換算，個人也覺得當房子下跌的話，對換房負22F 02/08 18:11
→ : 擔對正常的換屋族負擔應該是相對比較小才對
→ : 擔對正常的換屋族負擔應該是相對比較小才對
推 : 不對，你這樣子就通縮了，通縮你別說換房，你原本24F 02/08 18:42
→ : 房子都保不住
→ : 2000年、2008年都有示範給你看
→ : 房子都保不住
→ : 2000年、2008年都有示範給你看
推 : 奇怪怎麼整天有人用個人意願判斷房價會不會跌?大家當然27F 02/08 18:43
→ : 不願意賠錢賣，這樣等於房價不會跌？那房價跌的時候代表
→ : 大家願意賠錢賣了？
→ : 不願意賠錢賣，這樣等於房價不會跌？那房價跌的時候代表
→ : 大家願意賠錢賣了？
推 : 跌的時候未必賠錢賣，可能是少賺而已，真的帳面上30F 02/08 18:45
→ : 負的大家會抱住
→ : 我880兩房現在值1250好了，我1100賣也是賺，但是12
→ : 50買的會掐住LP自住
→ : 這就是為什麼很難大跌，除非是LP掐住的自住客大量
→ : 失業撬動籌碼
→ : 大量失業》需要錢，才會在負損益的時候去實現損益
→ : 負的大家會抱住
→ : 我880兩房現在值1250好了，我1100賣也是賺，但是12
→ : 50買的會掐住LP自住
→ : 這就是為什麼很難大跌，除非是LP掐住的自住客大量
→ : 失業撬動籌碼
→ : 大量失業》需要錢，才會在負損益的時候去實現損益
推 : 樓上j大大剖析正確37F 02/08 19:01
推 : 通縮公務員開心啊，做健保醫師更開心。不是說通縮一定38F 02/08 20:00
→ : 會失業，不過科技業跟自費醫療的確危險就是
→ : 所以要弄問清楚職業別才能判定到底是漲好換還是跌好換
→ : ，否則都是各說各話
→ : 會失業，不過科技業跟自費醫療的確危險就是
→ : 所以要弄問清楚職業別才能判定到底是漲好換還是跌好換
→ : ，否則都是各說各話
推 : 通縮太慘，公務員也可以裁掉，弄個DOGE部門出來就42F 02/08 20:05
→ : 知道了
→ : 稅金減少只會讓健保更難運作，說不定有些原本給付
→ : 的項目突然就不給付了
→ : 或是大核刪大核減
→ : 而且自費醫療的醫師遇到通縮也會下來做健保患者，
→ : 點值直接大減
→ : 患者也分食掉
→ : 知道了
→ : 稅金減少只會讓健保更難運作，說不定有些原本給付
→ : 的項目突然就不給付了
→ : 或是大核刪大核減
→ : 而且自費醫療的醫師遇到通縮也會下來做健保患者，
→ : 點值直接大減
→ : 患者也分食掉
推 : 公務員身分要裁員在台灣非常困難，況且美國是因為通膨50F 02/08 20:12
→ : 太嚴重所以裁員節省支出。跟你說的情況完全不一樣，要
→ : 舉例要舉一些時機的例子例如中國不發錢給公務員而不是
→ : 亂說…
→ : 太嚴重所以裁員節省支出。跟你說的情況完全不一樣，要
→ : 舉例要舉一些時機的例子例如中國不發錢給公務員而不是
→ : 亂說…
推 : 通縮太嚴重就會Doge掉了，還亂說哩54F 02/08 20:14
→ : 美國是因為利息支出太重，不Doge掉，什麼都不用做
推 : 希臘直接就為了爭取紓困裁掉一狗票公務員
→ : 你以為不會喔，民主國家照樣裁，法律立法院修法一
→ : 下就過了
→ : 美國是因為利息支出太重，不Doge掉，什麼都不用做
推 : 希臘直接就為了爭取紓困裁掉一狗票公務員
→ : 你以為不會喔，民主國家照樣裁，法律立法院修法一
→ : 下就過了
推 : 盲點就是10年後房價漲+中年失業，只能跳樓住公園59F 02/08 20:19
→ : 別扯失業這種事，有能力會找出入
→ : 別扯失業這種事，有能力會找出入
推 : 你可以舉個例子舉不出來就是自己幻想…我倒是可以舉個61F 02/08 20:20
→ : 通縮公務員領不到錢的例子，就是對岸，不過對岸目前考
→ : 公是擠破頭每個人都想做因為其他行業慘不忍睹
→ : 通縮公務員領不到錢的例子，就是對岸，不過對岸目前考
→ : 公是擠破頭每個人都想做因為其他行業慘不忍睹
推 : 這個之前junior跟jamo哥都說過了 房價上漲等於資產增加64F 02/08 21:52
→ : 頭期增加，但貸款卡在薪資成長。除非像房版大大們都全現
→ : ，不然房價下跌肯定比較好買…
→ : 頭期增加，但貸款卡在薪資成長。除非像房版大大們都全現
→ : ，不然房價下跌肯定比較好買…
推 : 新唐人跟大紀元看多了才會相信沒有根據的造謠人家公務67F 02/08 23:13
→ : 員領不到薪水
→ : 員領不到薪水
推 : 薪資成長是自己的問題，其實不該列在討論範圍。單69F 02/08 23:14
→ : 純就是房價漲資產增值，然後看其他的資產PR有沒有
→ : 超越其他人，如果沒有當然換不動。房價跌資產減損
→ : ，其他資產的如果有增加，當然就是輕鬆換，但是這
→ : 個難度自然就高，明顯不是多數酸民能做到的事情
→ : 對岸領不到薪水一點都不會意外好嗎…通常是局部小
→ : 城市，一線大城還有面子問題當然不會出事
→ : 純就是房價漲資產增值，然後看其他的資產PR有沒有
→ : 超越其他人，如果沒有當然換不動。房價跌資產減損
→ : ，其他資產的如果有增加，當然就是輕鬆換，但是這
→ : 個難度自然就高，明顯不是多數酸民能做到的事情
→ : 對岸領不到薪水一點都不會意外好嗎…通常是局部小
→ : 城市，一線大城還有面子問題當然不會出事
推 : 腦子很好用 但民視看多了就用不了了 供參76F 02/08 23:19
推 : 小紅書寫的，縣城公務員欠薪減薪福利縮水。中央單位當77F 02/08 23:25
→ : 然過很爽。問題是中央單位要進去難度之大..
→ : 然過很爽。問題是中央單位要進去難度之大..
推 : 小紅書是任何人都可以po 文的地方 所以= 證據 嗯XD 我79F 02/08 23:28
→ : 改天去po 台灣cnn 沒錢繳房租好了
推 : 造謠的最高境界是明明沒有真實證據 也可以講的煞有其事
→ : 好像是親身經歷一樣 但結果後面給出的答案跟證據都是
→ : 聽來的 看來的 小時候大人都說網路都是騙人的 到後面
→ : 這些大人接觸網路後 卻對網路的任何資訊深信不疑 好不
→ : 好笑XD
→ : 改天去po 台灣cnn 沒錢繳房租好了
推 : 造謠的最高境界是明明沒有真實證據 也可以講的煞有其事
→ : 好像是親身經歷一樣 但結果後面給出的答案跟證據都是
→ : 聽來的 看來的 小時候大人都說網路都是騙人的 到後面
→ : 這些大人接觸網路後 卻對網路的任何資訊深信不疑 好不
→ : 好笑XD
推 : 所以支那人造謠支那人囉？支那人不意外86F 02/08 23:57
→ : 房價下跌夠多銀行會先找你補錢87F 02/09 01:18
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- 66F 15推 21噓
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