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作者 標題 [閒聊] 買房投資缺點分享
時間 Sat Jan 25 18:33:10 2025
房價一直穩定成長照理說很好賺才對
但是實際操作起來跟想像有很大的落差
很多磨擦成本很高。
舉例來說常見的情形：
1.重購退稅
2.現金買房或結清，再貸款出來
3.出租賺現金流
這幾個 run 起來，都非常非常麻煩，甚至風險很多
我自己處理完只感覺如履薄冰。
第一個重購退稅，國稅局的手法也不是固定的，像是寄信給管委會簽名，這其中就很麻煩
了，還有水電紀錄等等，整個流程和時間很繁瑣，時間成本很高。
第二個現金付完再貸款，會遇到每家估價不同，找到價格不錯的銀行後，又有利率的問題
，還有平常現金流如薪水等等的部分，還有放款時間的問題，當然遇到好的行員真的是運
氣很好。
，還有平常現金流如薪水等等的部分，還有放款時間的問題，當然遇到好的行員真的是運
氣很好。
例如賣出股票，結清房貸，再貸款出來，中間的時間空窗期，股票上漲後，買股票的價格
又變高了，這也是其中的磨擦成本。
有三個出租的部分，我自己出租和找房仲都有，自己出租也不是不行，但真的無法阻止房
仲打來，再來帶看也是要走來走去其實很麻煩，厲害的房仲也是要看緣分。
另外還有政策不穩定的風險。
原本一個人買兩間沒問題，但是突然開始就限制第二間成數了，要是沒有一些原本的股票
做為 buffer，真的是一個非常詭異的狀況。
只有”人多的地方不要去”這種原則能夠預防。
相對起來，買一間自住房，其他的買股票真的簡單多了。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.162.54 (臺灣)
※ 作者: foda 2025-01-25 18:33:10
※ 文章代碼(AID): #1dbBtelZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1737801192.A.BE3.html
推 : 會一直忍不住上來發廢文1F 01/25 18:39
→ : 4.
→ : 4.
推 : 就只是麻煩一點3F 01/25 18:54
→ : 會多很多包商的聯絡方式，很不方便QQ4F 01/25 19:14
→ : 05F 01/25 19:20
推 : 可以買農地呀6F 01/25 19:34
推 : 可以都不要搞那些，屯地囤房就好，大財團怎麼做跟著學就7F 01/25 19:42
→ : 好。股票債券也有買，不衝突，衝突的就是一句你沒錢而已
→ : 。
→ : 好。股票債券也有買，不衝突，衝突的就是一句你沒錢而已
→ : 。
推 : 現狀是這樣沒錯，買一間自住，其他投etf就好，除非10F 01/25 19:43
→ : 你很有錢，超過一般中產那種
→ : 你很有錢，超過一般中產那種
推 : 股票空窗期用股期代替拉12F 01/25 19:56
推 : 缺點就仲介一直求委託啊XD13F 01/25 19:59
推 : 錢如果夠多了 自然也就不麻煩了14F 01/25 20:09
推 : 買房就跟交往一樣 熱戀期(多頭)什麼問題都不是問題15F 01/25 20:10
→ : 熱戀期過了妳看看當初覺得無所謂的東西是不是問題XD
→ : 熱戀期過了妳看看當初覺得無所謂的東西是不是問題XD
推 : 最主要是流動性差+交易成本高17F 01/25 20:33
→ : 不過對某些人來說反而是優點 強迫buy & hold
→ : 不過對某些人來說反而是優點 強迫buy & hold
→ a0989876 …
推 : 就之前最好賺的時間過了 下個週期還沒來 等股市崩你可20F 01/25 20:53
→ : 能這篇又不一樣了
推 : 而且我覺得還有一個點是區域 標的的分析在房地產上可
→ : 能真的比股票線性很多 熟悉的生活圈或熟悉的區域 常碰
→ : 會比較能預測漲幅吧 股票就不見得是這回事了
→ : 能這篇又不一樣了
推 : 而且我覺得還有一個點是區域 標的的分析在房地產上可
→ : 能真的比股票線性很多 熟悉的生活圈或熟悉的區域 常碰
→ : 會比較能預測漲幅吧 股票就不見得是這回事了
→ : 強迫儲蓄 懂? 人有錢會亂花的25F 01/25 20:58
→ : 像投資客改建也是熟悉的比較能低成本翻出下一家會買的26F 01/25 20:58
→ : 產品 而你研究股票老半天 誰敢十拿九穩說你持股一定會
→ : 漲呢
推 : 但房版那些會翻的 會出租的 從買標的的談判到出租或翻
→ : 修賣出的價格 幾乎沒有會賠的吧 報酬率也好看 努力能
→ : 有線性成果的體現
→ : 產品 而你研究股票老半天 誰敢十拿九穩說你持股一定會
→ : 漲呢
推 : 但房版那些會翻的 會出租的 從買標的的談判到出租或翻
→ : 修賣出的價格 幾乎沒有會賠的吧 報酬率也好看 努力能
→ : 有線性成果的體現
推 : 股市上下限很大啦 不會是線性增長 而是指數增長32F 01/25 21:04
推 : 1. 所以要真自住33F 01/25 21:09
→ : 2. 多找多問，如果剛好遇到股市下跌
→ : 那你又要怎麼說？這不是摩擦成本
→ : 你說的這些都不是買房投資的缺點，
→ : 如果預設要重購就是真自住、
→ : 要收租就是要慎選標的、
→ : 要賺價差就找未來變化大的，
→ : 且基本面就是最差回檔地板價。
→ : 2. 多找多問，如果剛好遇到股市下跌
→ : 那你又要怎麼說？這不是摩擦成本
→ : 你說的這些都不是買房投資的缺點，
→ : 如果預設要重購就是真自住、
→ : 要收租就是要慎選標的、
→ : 要賺價差就找未來變化大的，
→ : 且基本面就是最差回檔地板價。
推 : 投資還談重購退稅就很奇怪41F 01/25 21:33
→ : 認識的大戶都是放10年再找時機換物件
→ : 要賣一間才能再買一間的基本就不叫投資
→ : 認識的大戶都是放10年再找時機換物件
→ : 要賣一間才能再買一間的基本就不叫投資
推 : 現在人多的地方是股市吧?主流的市值型ETF買好買滿?44F 01/25 21:42
推 : 遇到一個賣方或租客雞八毛就很有得煩了45F 01/25 21:45
推 : 房子要套利本來就一堆摩擦成本 還是那句 大多頭怎樣都46F 01/25 21:58
→ : 沒事 閉者眼睛買 什麼問題都是小問題
→ : 而且面子問題 大部分人只會說實登數字 不會說實際套利
→ : 起手式就是我實登漲多少XD
→ : 沒事 閉者眼睛買 什麼問題都是小問題
→ : 而且面子問題 大部分人只會說實登數字 不會說實際套利
→ : 起手式就是我實登漲多少XD
推 : 對 建議是一人一間 然後半永久不要賣 可能10年20年調整50F 01/25 22:08
→ : 一次就好
→ : 一次就好
推 : 很麻煩，大家不要買52F 01/25 22:24
→ : 逃稅如履薄冰怪我囉53F 01/25 22:56
→ : 確實評估過,真的過程很多事情很麻煩54F 01/25 23:12
推 : 本來就很麻煩55F 01/25 23:16
→ : 錢太多置產保值傳承ok,但普通上班族貸款多買幾間很56F 01/25 23:46
→ : 辛苦的
→ : 辛苦的
噓 : 聽高利貸媽媽砸摳房蟲的都斷頭跳樓了58F 01/25 23:57
推 : 樓上 我聽C大搞到幾乎財富自由了耶59F 01/26 00:01
推 : c大叫你2023以前要買好買滿 你買了嗎 沒買說個7860F 01/26 00:04
→ : 尤其禁轉售前把預售買滿 直接多躺好幾年
→ : 尤其禁轉售前把預售買滿 直接多躺好幾年
推 : 就是麻煩才能持久獲利。一般人多半個股抱上抱下最後賠錢62F 01/26 03:40
→ : 。
→ : 。
→ : 只看實登以為很好賺，實際下去操作滿滿坑，各種成本，64F 01/26 05:18
→ : 政策轉彎砍你成數，租客又一堆爛命一條的低端，最後買
→ : 賣獲利也得被課不少稅
→ : 政策轉彎砍你成數，租客又一堆爛命一條的低端，最後買
→ : 賣獲利也得被課不少稅
→ : 獲利真是會被課不少稅，所以目前只進不出67F 01/26 05:37
→ : 仲介的部分...Line聊，可以杜絕頑固老人跟
→ : 大多仲介。因為一個不會加，一個不太加。
→ : 五倍槓桿雖然還要扣利息。但是漲幅預測
→ : 容易，準度高，風險低。跟股票不同。
→ : 在急速通膨的時代特別適合。選對點，增值快。
→ : 仲介的部分...Line聊，可以杜絕頑固老人跟
→ : 大多仲介。因為一個不會加，一個不太加。
→ : 五倍槓桿雖然還要扣利息。但是漲幅預測
→ : 容易，準度高，風險低。跟股票不同。
→ : 在急速通膨的時代特別適合。選對點，增值快。
推 : 就是麻煩才有搞頭，簡單的話就是韭菜割起來了73F 01/26 07:26
推 : 我操作起來一點都不麻煩很簡單74F 01/26 09:43
→ : 重購退稅是最容易的，會的就很容易
→ : 貸款也不是問題，平常就要跟銀行打交道最好要有VIP
→ : 重購退稅是最容易的，會的就很容易
→ : 貸款也不是問題，平常就要跟銀行打交道最好要有VIP
推 : 快過年了 建議您回去問問長輩 房跟股靠哪個比較賺得到錢77F 01/26 10:44
噓 : 作業自己做78F 01/26 10:49
→ : 銀行貸款這塊有遇到好的行員，但一想到要不是運氣好，真的79F 01/26 11:00
→ : 很可怕
→ : 很可怕
→ : 房比較無腦賺81F 01/26 11:38
推 : 推原po跟Ch大82F 01/26 12:08
推 : 主要是抱久，那些流程都是跑一輪就撐個很多年，當然你想像玩83F 01/26 14:02
→ : 股票一樣玩房地產，確實累死自己
→ : 開五倍槓桿，覺得如履薄冰是正常的，五倍槓桿玩股票，你是如
→ : 坐針氈
→ : 股票一樣玩房地產，確實累死自己
→ : 開五倍槓桿，覺得如履薄冰是正常的，五倍槓桿玩股票，你是如
→ : 坐針氈
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