※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-08-18 16:54:12
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作者 標題 [請益] 租屋族不買房是不是因為捨不得賣股？
時間 Mon Aug 18 09:47:48 2025
以下轉載自清流君
------
用歷史數據，看看不同的資產路徑：
【2004–2025 台灣房市與 0050 實證比較】
很多人在做「五倍槓桿買房」或「買股租房」的決定時，往往依靠直覺或身邊的案例。
但如果我們回頭檢視真實的歷史數據，會看到一個更全面的路徑。
這次，我用 信義台灣房價指數（反映中古屋實際成交價格）與 0050 還原股價（含息再投
入）跑了 2004 年Q1 到 2025 年Q2 的完整歷史，並採用現金流差額投資法：
●同樣初始資金 600 萬。
●買房自住情境：貸款八成、30 年本息均攤、年利率2.5%、管理稅費、保險、維護，以及
5% 賣屋成本。
●買股租房情境：租金為房價的2% (每月33,333元+年成長2%)，每月房貸等額的現金流差額
累積，每季末一次投入 0050，不開槓桿、僅一倍長期持有。
結果顯示，在這段台灣房市最強勢的二十年間：
●買房自住最終淨資產約 6,930 萬。
●0050＋租房 則約 9,720 萬。
這並不是否定買房的價值。房子能給人安定感，也能滿足自住需求。
但數據清楚告訴我們，在同樣的初始條件與現金流下，長期報酬率與複利滾動的效果，讓 0
050 的表現遠勝自住房產。
房子會幫你「存錢」沒錯，但 0050 會幫我們「生錢」，而且還是生出一整個金礦。
最後，對任何想把 0050 獲利了結、停利去買房的人，抱歉～我只能說三個字：「低能兒」
！
------
大意是頭期 600 萬，然後每個月把買 0050 當房貸繳，20 年過後的今天股票市值接近一億
有一億的話不可能買不起房了吧？連台北豪宅都沒問題了？
只是停利是低能兒，所以迫使他們繼續租屋，仍不能買房避免智商下降
--
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※ 作者: r6TSGs 2025-08-18 09:47:48
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※ 同主題文章:
● 08-18 09:47 ■ [請益] 租屋族不買房是不是因為捨不得賣股？
08-18 14:19 ■ Re: [請益] 租屋族不買房是不是因為捨不得賣股？
08-18 16:11 ■ Re: [請益] 租屋族不買房是不是因為捨不得賣股？
→ : 存股仔要真有財商，會不知道房子也是資產嗎?1F 08/18 09:51
推 : 融資的先不講，現股千萬甚至上億以上的誰沒有自己的房子?2F 08/18 09:51
→ : 這些人都知道金寧兩年不宜再進場買房，要買等到2028再買
→ : 這些人都知道金寧兩年不宜再進場買房，要買等到2028再買
→ : 會買的早買了，不會買還是不會買4F 08/18 09:52
→ : 現在持有股票比買房買在最高點還好5F 08/18 09:53
→ : 至於那種幾十幾百萬的股票族，他們不是左右房市的族群
→ : 至於那種幾十幾百萬的股票族，他們不是左右房市的族群
推 : 感謝租屋股神，就靠他們幫忙繳房貸了7F 08/18 09:56
推 : 房價只漲不跌 嘻嘻8F 08/18 09:56
→ : 講得真好，SO…可以告訴我你的法拉利在哪了嗎？9F 08/18 09:58
推 : 頭期款600萬 貸款8成 應該買3000萬的房10F 08/18 09:59
→ : 3000萬的2%為60萬 每月房租應該要5萬
→ : 3000萬的2%為60萬 每月房租應該要5萬
→ : 財商高的，應該沒那麼抖M要人家打資產吧12F 08/18 10:00
→ : 當然想要拉回吃貨又是另外一回事
→ : 當然想要拉回吃貨又是另外一回事
→ : 而且投0050 第一次600萬下去後 之後還有每季投入?14F 08/18 10:02
→ : 好妙喔，光是600萬頭款買得到的房子跟33,333元的房15F 08/18 10:17
→ : 租租得到的房子，就無法對標了，到底誰是低能兒呀
→ : ？
→ : 租租得到的房子，就無法對標了，到底誰是低能兒呀
→ : ？
推 : 最簡單算法 600萬在2004年全投入0050 50元買進 2025年200賣18F 08/18 10:18
→ : 總獲利就算加股利再投入，頂多就是變2500萬左右
→ : 然後再扣掉房租 5萬*12月*20年=1200萬
→ : 總獲利就算加股利再投入，頂多就是變2500萬左右
→ : 然後再扣掉房租 5萬*12月*20年=1200萬
推 : 0050的上市掛牌價不到38元，今天現價53.1換算成一切四前21F 08/18 10:26
→ : 是212元，不含配息，600買入掛牌價，今天現值是3400萬
→ : 這是不含每年4-6%的配息再投入喔。配息這20年來超過千萬
→ : 是212元，不含配息，600買入掛牌價，今天現值是3400萬
→ : 這是不含每年4-6%的配息再投入喔。配息這20年來超過千萬
推 : 買3000萬房屋 20年變6000萬 扣掉房貸3000萬 還剩3000萬24F 08/18 10:29
推 : 你拿3000萬買房，20年期每月的房貸13萬，租金只要4-7萬25F 08/18 10:32
→ : 多的錢再投入0050，加上複利效果，非常可觀
→ : 你的假設0050的買價太高，現金價被低估。
→ : 你的模型買房的人每月繳房貸13萬
→ : 買0050的人房租5萬，剩下的錢8萬全部花光光?
→ : 多的8萬不會再投入0050嗎?
→ : 多的錢再投入0050，加上複利效果，非常可觀
→ : 你的假設0050的買價太高，現金價被低估。
→ : 你的模型買房的人每月繳房貸13萬
→ : 買0050的人房租5萬，剩下的錢8萬全部花光光?
→ : 多的8萬不會再投入0050嗎?
推 : 房子事剛需 市場會找到平衡 沒賺頭量就低 量低租金漲31F 08/18 10:35
推 : 笑屎 先找身邊有人600萬存0050變1億的案例出來啦32F 08/18 10:36
→ : 不用變1億啦 變5000萬就好 找身邊案例阿
→ : 整天紙上談兵按計算機 幹嘛 笑屎
→ : 不用變1億啦 變5000萬就好 找身邊案例阿
→ : 整天紙上談兵按計算機 幹嘛 笑屎
→ : 0050買價不是50元，是37.8元，現今價不是200，是212元35F 08/18 10:37
→ : 不用講太多啦 身邊友人自己找 誰有0050放超過500萬36F 08/18 10:38
→ : 並且放超過10年的 還沒有買房的 有幾隻貓啦
→ : 笑屎 紙上談兵畫大餅畫到2-30年後XDDDD
→ : 並且放超過10年的 還沒有買房的 有幾隻貓啦
→ : 笑屎 紙上談兵畫大餅畫到2-30年後XDDDD
推 : 就是因為知易行難租屋股神才值得大家的尊敬39F 08/18 10:40
推 : 事實擺在眼前,是沒眼光全投入0050,以致用低風險買房策略40F 08/18 10:40
→ : 一直以為買房是苦行屋主，現在才知道租屋股神才是低調王者41F 08/18 10:40
→ : 能會到過去我一定ALL IN 0050，而不是買太多間房子42F 08/18 10:41
→ : 是我眼光不好買太少0050，我花太多錢買房子
→ : 我眼光不好不代表0050不好，就是沒膽我才保守買房子
→ : 是我眼光不好買太少0050，我花太多錢買房子
→ : 我眼光不好不代表0050不好，就是沒膽我才保守買房子
→ : 20年前要經歷2008大逃殺~~0050還握得住嗎45F 08/18 10:42
→ : 我0050真後後悔買的太少46F 08/18 10:42
→ : 股票報不住是大家的致命傷，能抱住都會回來的
→ : 股票報不住是大家的致命傷，能抱住都會回來的
推 : 因為簡易計算 才用20年房價乘2計算 用3倍計算 就直接輾壓48F 08/18 10:44
推 : 笑屎 你不會現在房子全賣allin 0050租房 不是一樣49F 08/18 10:44
→ : 再往後算2年看看，我猜都差不多50F 08/18 10:45
→ : 到退休還有2-30年阿 房子全賣幾千萬allin 0050阿51F 08/18 10:45
→ : 不敢做?? 那還吹什麼
→ : 不用回到過去阿 現在也來的及阿
→ : 你現在也能賣房allin 0050阿
→ : 不敢做?? 那還吹什麼
→ : 不用回到過去阿 現在也來的及阿
→ : 你現在也能賣房allin 0050阿
→ : 當年買到0050收益10幾倍，那買到2498是幾倍55F 08/18 10:49
推 : 要講台積電 老一輩的才比較多 有房然後把錢拿去買台積電56F 08/18 10:50
→ : 從1百多放到現在 這種案例比較多
→ : 也就是有房又有股 沒有在買第二間房
→ : 從1百多放到現在 這種案例比較多
→ : 也就是有房又有股 沒有在買第二間房
→ : 不是吧，就錢太少59F 08/18 10:57
推 : 現實是房子放10年沒賣的一大堆，多少人能存0050 10年死都60F 08/18 11:12
→ : 不賣？
→ : 不賣？
推 : 中間又投入計算有點麻煩 我試試看用純投資 不含房租房貸62F 08/18 11:14
→ : 20年前拿600萬去南部買6間500萬的房 房貸都用房租抵
→ : 20年後賣房 漲3倍 獲利1500*6=9000萬
→ : 20年前拿600萬去買0050 38元 20年後212元賣 加上2000萬分紅
→ : 大約3500+2000=5500萬
推 : 重點是 純投資的話 房子就不只存錢 還能生錢
→ : 20年前拿600萬去南部買6間500萬的房 房貸都用房租抵
→ : 20年後賣房 漲3倍 獲利1500*6=9000萬
→ : 20年前拿600萬去買0050 38元 20年後212元賣 加上2000萬分紅
→ : 大約3500+2000=5500萬
推 : 重點是 純投資的話 房子就不只存錢 還能生錢
推 : moke的計算應該沒有錯，但房市已經高點，未來不會猛增值68F 08/18 11:24
→ : 前三年的翻倍增值不會再來了，而現在已經銷售減少九成
→ : 從現在這一刻起，房子只是保值抗通膨，收租穩定現金流
→ : 要靠房地產致富，你從現在才開始買房地都不用想了
→ : 未來股市比房市更容易獲利。只要不是死魚盤多空都有機會
→ : 前三年的翻倍增值不會再來了，而現在已經銷售減少九成
→ : 從現在這一刻起，房子只是保值抗通膨，收租穩定現金流
→ : 要靠房地產致富，你從現在才開始買房地都不用想了
→ : 未來股市比房市更容易獲利。只要不是死魚盤多空都有機會
推 : 房蟲就是一群人家拿數據算給你聽之後73F 08/18 11:31
→ : 你還是顧左右而言他的低能 有夠可憐的
→ : 買0050長期就是屌打買房
→ : 你還是顧左右而言他的低能 有夠可憐的
→ : 買0050長期就是屌打買房
→ : 買0050長期屌打買房，那買到2498的現在？？？76F 08/18 11:35
→ : 挑一支確定漲的回頭看，這是哪門子腦殘算法
→ : 不要講什麼0050，這支實際上就是買台積電
→ : 挑一支確定漲的回頭看，這是哪門子腦殘算法
→ : 不要講什麼0050，這支實際上就是買台積電
推 : 收租沒那麼簡單啦 還要合約 還有房客素質問題 搞不好房79F 08/18 11:42
→ : 子給房客搞壞欠繳都有，賣房同理，賣間房不說找房仲給
→ : 抽了，就算是親自賣下斡旋從進門開始每一個呼吸每一句
→ : 話都是關鍵，一間房子要交易細節很多，這就是為啥巴菲
→ : 特他老人家最後選股了，拿著幾億現金幾分鐘就完成交易=
→ : =
→ : 巴菲特從農地、房子、最後選股票，不是沒道理的
→ : 子給房客搞壞欠繳都有，賣房同理，賣間房不說找房仲給
→ : 抽了，就算是親自賣下斡旋從進門開始每一個呼吸每一句
→ : 話都是關鍵，一間房子要交易細節很多，這就是為啥巴菲
→ : 特他老人家最後選股了，拿著幾億現金幾分鐘就完成交易=
→ : =
→ : 巴菲特從農地、房子、最後選股票，不是沒道理的
推 : 講台積電更扯，台積電光這20年股價就成長了20倍以上86F 08/18 11:44
→ : 0050比起台積電差多了，0050也就這幾年買一半的台積電
→ : 0050比起台積電差多了，0050也就這幾年買一半的台積電
推 : 紙上談兵不值得看內容88F 08/18 11:48
→ : 巴菲特現金部位太大才不買房，問題是你手上現金有多少？
→ : 租屋股神先不要急著跟網友槓，你先回家說服爸媽賣掉房子
→ : 投入0050
→ : 巴菲特現金部位太大才不買房，問題是你手上現金有多少？
→ : 租屋股神先不要急著跟網友槓，你先回家說服爸媽賣掉房子
→ : 投入0050
推 : 不是，當然是因為高總買不起，用租的啊92F 08/18 11:56
→ : 買高總給的利息比租金多，用買的意義在哪裡？
→ : 買高總給的利息比租金多，用買的意義在哪裡？
推 : 其實沒什麼好戰的啊，房東開心收房租，租客開心股票投報94F 08/18 11:58
→ : 贏房東，兩邊都開心不是皆大歡喜
→ : 贏房東，兩邊都開心不是皆大歡喜
推 : 算過去沒意義啦96F 08/18 12:00
推 : 買股票的沒有不開心啊，只有那種只買房沒買股的說不得97F 08/18 12:00
→ : 從2004開始假設，當然是買幣，誰跟你買股票買房子，蝦98F 08/18 12:00
→ : 講一下房地產要開始跌了就氣噗噗，開始罵東罵西埋怨的99F 08/18 12:00
→ : 有房也買股的，沒有動不動叫人賣房買股阿，兩者都有不行?
→ : 有房也買股的，沒有動不動叫人賣房買股阿，兩者都有不行?
→ : 真的不要再搞這種後照鏡的假設了101F 08/18 12:01
→ : 房子一間兩間就好自住。想多賺錢就買股，不是買房102F 08/18 12:01
→ : 要後照鏡，輪不到股票跟房地產啦103F 08/18 12:01
→ : 一班買股票的論點就這樣啊，就是有人教你賣祖產幹嘛的104F 08/18 12:02
→ : 缺錢就融資，就增貸，快速又方便。賣房? 現在沒人買房阿
→ : 缺錢就融資，就增貸，快速又方便。賣房? 現在沒人買房阿
推 : 炒股的早就都買房了。空空就兩邊都沒賺到106F 08/18 12:02
→ : 現在賣房要賣很久，很不方便107F 08/18 12:03
→ : 房子轉貸就是最好的炒股基金！108F 08/18 12:03
→ : 現在我ETF配息 都快可以支付一間的房貸了
→ : 現在我ETF配息 都快可以支付一間的房貸了
→ : 我就不懂，說股票好就一定要賣房? 現在股市真的很好啊110F 08/18 12:04
推 : 這個清流君講的完全沒有問題，稍微看過幾本ETF書籍的人，111F 08/18 12:08
→ : 然後回測就是這樣的結果，但他完全忽略行為經濟學，完全無
→ : 視心理因素，背房貸30年好可怕，定期定額股票幾十年，無視
→ : 牛市熊市，更可怕，一鍵賣出，結婚不用花錢、股災伴隨失業
→ : 潮時不用賣在阿呆谷？跟老婆租屋租30年以上不可怕？有小孩
→ : 後再換大屋租，租更貴的房子再租幾十年，而且買股會買到不
→ : 定期不定額，看到跌就會開始想到別人恐懼我貪婪的那本書，
→ : 以為自己是股神，看到漲就會想說現在高點要不要續扣？萬一
→ : 退休的時期碰到股災呢？定期定額股票完全違背人性，甚至以
→ : 心理學來看是騙稿費的，因為這個恰好切入人性的貪婪與弱點
→ : ，想發財又不想努力又怕風險，於是出現超多ETF的書籍與yo
→ : utuber完美掠奪了財富與流量，真這麼簡單早就大家都發財了
→ : ，只看過玩股票玩到跑路的，沒看過買房子買到跑路的
→ : 然後回測就是這樣的結果，但他完全忽略行為經濟學，完全無
→ : 視心理因素，背房貸30年好可怕，定期定額股票幾十年，無視
→ : 牛市熊市，更可怕，一鍵賣出，結婚不用花錢、股災伴隨失業
→ : 潮時不用賣在阿呆谷？跟老婆租屋租30年以上不可怕？有小孩
→ : 後再換大屋租，租更貴的房子再租幾十年，而且買股會買到不
→ : 定期不定額，看到跌就會開始想到別人恐懼我貪婪的那本書，
→ : 以為自己是股神，看到漲就會想說現在高點要不要續扣？萬一
→ : 退休的時期碰到股災呢？定期定額股票完全違背人性，甚至以
→ : 心理學來看是騙稿費的，因為這個恰好切入人性的貪婪與弱點
→ : ，想發財又不想努力又怕風險，於是出現超多ETF的書籍與yo
→ : utuber完美掠奪了財富與流量，真這麼簡單早就大家都發財了
→ : ，只看過玩股票玩到跑路的，沒看過買房子買到跑路的
→ : 二十年後，你ㄧ億一定買不起台北豪宅啦124F 08/18 12:12
推 : 笑死125F 08/18 12:34
→ : 房蟲財商低到拿0050跟2498比
→ : 真的是沒救了
→ : 房蟲財商低到拿0050跟2498比
→ : 真的是沒救了
→ : 600萬..20年前拿200當頭期剩下投0050不就都有了嗎128F 08/18 12:49
→ : 清流君缺流量在亂七八糟算...129F 08/18 13:25
→ : 更多的是賠錢現在還再租屋的吧，如果人人賺錢，那到底誰虧130F 08/18 13:34
→ : 錢…
→ : 錢…
→ : 財經M平方數據，0050含息總報酬750.26%(2004.1.5至2025.1.6132F 08/18 13:36
→ : )，期初600萬投入，期末4501.5萬
→ : 財經M平方數據，信義房價指數，2004Q1全台灣41.04，2025Q1
→ : 全台灣168.42，這樣是410.38%
→ : 房價不像0050是公開市場一個價錢，視區域、屋齡、房型，會
→ : 有很大個體差異
→ : 以600萬自備款買的3000萬房，20年後是多少價錢很難說
→ : 依清流君寫的的貸款條件，20年還款後，剩餘本金約1006萬，
→ : 已繳利息約882萬。
→ : )，期初600萬投入，期末4501.5萬
→ : 財經M平方數據，信義房價指數，2004Q1全台灣41.04，2025Q1
→ : 全台灣168.42，這樣是410.38%
→ : 房價不像0050是公開市場一個價錢，視區域、屋齡、房型，會
→ : 有很大個體差異
→ : 以600萬自備款買的3000萬房，20年後是多少價錢很難說
→ : 依清流君寫的的貸款條件，20年還款後，剩餘本金約1006萬，
→ : 已繳利息約882萬。
推 : 111樓 e大說的是才是對的 股市要搭配行為學 不然算那個複141F 08/18 13:47
→ : 利表 隨便算 每月投入2萬 年複利10%一年吃一根漲停就好要
→ : 求不多 身邊每個人至少65歲應該都要有5.6千多萬 問題你看
→ : 看周圍65歲的老人 他們過去大部分都有玩過股票 到65歲時
→ : 有多少比例一個老人65歲有5.6千萬股票市值？
→ : 利表 隨便算 每月投入2萬 年複利10%一年吃一根漲停就好要
→ : 求不多 身邊每個人至少65歲應該都要有5.6千多萬 問題你看
→ : 看周圍65歲的老人 他們過去大部分都有玩過股票 到65歲時
→ : 有多少比例一個老人65歲有5.6千萬股票市值？
→ : 房價若漲到6388萬，扣除剩餘本金1006萬和已繳息882萬，淨146F 08/18 13:47
→ : 資產就是4500萬。
→ : 也就是房價翻倍(213%)就勝過0050，供參考。
→ : 資產就是4500萬。
→ : 也就是房價翻倍(213%)就勝過0050，供參考。
→ : 看看身邊周圍老人65歲左右的 他們留在身上最大的資產 是5149F 08/18 13:48
→ : .6千萬股票？ 還是現金？ 還是當年早年買的不動產？
→ : 看看周圍的人 不就知道 股市根本不是在那邊什麼etf複利表
→ : 算一算未來會怎樣 那麼容易且美好
→ : .6千萬股票？ 還是現金？ 還是當年早年買的不動產？
→ : 看看周圍的人 不就知道 股市根本不是在那邊什麼etf複利表
→ : 算一算未來會怎樣 那麼容易且美好
→ : 你的0050賺了750%的舉手...153F 08/18 13:50
→ : 而且是20年前有600萬一次押下去
→ : 清流君計算的9720萬，no comment，也不想驗算，根本亂七八
→ : 糟的算法沒有驗算的必要。
→ : 而且是20年前有600萬一次押下去
→ : 清流君計算的9720萬，no comment，也不想驗算，根本亂七八
→ : 糟的算法沒有驗算的必要。
推 : 如果人世間的一切都可以用EXCEL拉一拉就斷輸贏，那還真是157F 08/18 14:32
→ : 單純
→ : 單純
→ : 事實上只買股租屋就違反人性 是要怎麼再槓下去159F 08/18 14:34
推 : 但如果以“現在“來說 買房和存股 放到未來20年後 大家160F 08/18 14:34
→ : 覺得哪個賺得多
→ : 覺得哪個賺得多
推 : For大部分人來說 買房還是贏 因為大部分人根本無法乖乖162F 08/18 14:42
→ : 地徹底執行存股20年
→ : 即使是現在買房 你應該是要預設現在買房是房價高點 我只
→ : 能說20年後 房價極高機率還是比現在此刻高很多.
→ : 為什麼會高？ 就簡單一句話 打不敗人性 沒人要便宜或原價
→ : 賣房. 你如何打敗人性？
→ : 地徹底執行存股20年
→ : 即使是現在買房 你應該是要預設現在買房是房價高點 我只
→ : 能說20年後 房價極高機率還是比現在此刻高很多.
→ : 為什麼會高？ 就簡單一句話 打不敗人性 沒人要便宜或原價
→ : 賣房. 你如何打敗人性？
推 : 租屋股神可能一天漲幅就夠幾個月租金了，你們真的該謝168F 08/18 14:58
→ : 謝他們流出來的一點油給你們吃穿
→ : 謝他們流出來的一點油給你們吃穿
→ : 股神本來就錢多到流油啊 但會分給還沒買房的人幫助他們170F 08/18 14:59
→ : 付頭期款嗎？ 不會啊 所以他流油又如何….
→ : 付頭期款嗎？ 不會啊 所以他流油又如何….
推 : 租屋股神大概是未來五年還能掏錢買房的主力買方了172F 08/18 15:12
→ : 畢竟自住和FOMO的在疫情這波大量上車...
→ : 再加上多房信用緊縮 稅制改革啥的
→ : 高資產族群要把房地產當主力投資部位阻力很大
→ : 畢竟自住和FOMO的在疫情這波大量上車...
→ : 再加上多房信用緊縮 稅制改革啥的
→ : 高資產族群要把房地產當主力投資部位阻力很大
→ : 高資產族群 不會把房子當主力啦. 那賺錢速度根本不能跟176F 08/18 15:18
→ : 高資產族群的股市或本業比。
→ : 高資產族群的股市或本業比。
推 : 不是，是賺不夠多，賺夠多就會去買房178F 08/18 15:49
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