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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-07-10 16:03:36
看板 home-sale
作者 heart000 (為你啟程)
標題 [心得] 聽C大的建議買了老公寓，結果...（後篇）
時間 Wed Jul 10 12:11:38 2024


本來想發三篇的

但其實第二篇主要是自己在處理裝潢&資金的過程

稍微想了一下後，決定略過第二篇

直接分享自己裝潢的過程&心得

正文開始：

簽約當天跟統包師傅到現場進行會勘

順便放一些麻布袋&工具在現場後就直接現場簽約

https://i.imgur.com/uyAjcb2.jpeg
[圖]

完成簽約後

就開始裝（ ㄆㄣ）潢（ ㄑㄧㄢˊ ）之旅

在此之前還持地跟鄰居打過招呼

送點小東西表示心意

本來以為接下來只要乖乖付錢等裝潢結束

就可以結束這回合準備租出去

殊不知，這只是個開始

裝潢，最可怕的不是看似無底洞的裝潢款項

最可怕的是「鄰居」！

最可怕的是「鄰居」！

最可怕的是「鄰居」！

因為很可怕所以說三次！

簡單表述一下這段期間鄰居的「事蹟」：

1.拆除工程時，因施工時造成樓下漏水，打給統包請他們盡快處理，根據統包師傅轉述，
這件事還鬧到里長去，但感覺里長也不太想管這件事，請我們自行協調。

2.拆除工程時，對面的鄰居質疑裝修時盜用公共空間的電，揚言要報警，打給統包確認沒
有盜用情事後，再回電給對面鄰居，並請統包跟鄰居再次說明。

3.頂樓防水工程時，因為施工範圍有包含屋突泥作水塔的牆壁，施作防水工程時因水塔老
舊造成屋突泥作水塔的牆壁漏水，接獲對面的鄰居來電通知後，先以打針的方式處理漏水
，但統包師傅表示未來會有漏水的可能，建議重作防水或乾脆換不鏽鋼水塔，但前提是要
所有住戶同意XD。(因為沒有立即的問題，就先等裝潢搞定後再想要怎麼處理)


4.頂樓&外牆防水工程時，一樓鄰居表示自家的植栽&地面&停放的機車坐墊都有油漆滴落
，打給統包後，回覆簡訊承諾會處理地上油漆及更換機車坐墊。

5.水電工程時，因施工時「再次」造成樓下漏水，因情況比上次嚴重(聽說是到「淹水」
的程度)，所以接起鄰居的電話就是先聽鄰居的一頓加農炮，安撫完鄰居後打給統包請他
們盡快處理(還記得當時打電話，雙手跟聲音還會抖QQ)，隔天跟統包師傅確認處理好後，
再打電話跟鄰居致歉。


(結論：好的統包真的很重要，最怕就是施工出事情，結果統包都不處理)

雖然已經處理好，但老實說現在回想起來還是有點怕

畢竟從小到大，都以「不給人添麻煩」為原則

在這個世界上走跳著

如今遇到這樣的事情，說不會有陰影是騙人的

但就告訴自己要有「貫徹始終」的決心

就像C大所說過的「把它當成上班的一部分」

也幸好統包還算給力，願意協助處理鄰居的問題

經過一段時間的裝潢後，總算迎來了最後階段

給大家看看前後對照：

前陽台：
https://i.imgur.com/1SoP5mK.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/M12936a.jpeg
[圖]

後陽台：
https://i.imgur.com/GR9Qevf.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/C8DmrXN.jpeg
[圖]

廚房：
https://i.imgur.com/Y4KUYvZ.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/QkcGv0V.jpeg
[圖]

臥室1 ：
https://i.imgur.com/KXWoq54.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/txE9wy7.jpeg
[圖]

臥室2：
https://i.imgur.com/i27OSq1.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/UKpzFO2.jpeg
[圖]

浴室：
https://i.imgur.com/HoiF7cv.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/ynfDHzh.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/z1LRhqV.jpeg
[圖]

頂樓：
https://i.imgur.com/QPOmveV.jpeg
[圖]
https://i.imgur.com/59JCFsc.jpeg
[圖]

目前大致已經裝潢好

接下來準備請代管業者來現場參觀並簽約

同時請清潔公司前來打掃

打掃完成後就準備租出去

希望到時能租到一個好價格

走到這裡，算是告一段落(應該吧XD)

從去年年初成交到現在也大概過了一年以上

整個過程感覺很順，又感覺很不順

有種五味雜陳的感覺

老實說，這段期間的心理壓力很大

除了面對要家人的碎念：「怎麼沒考慮清楚就買了」

「要噴一堆錢裝潢」、「裝潢怎麼那麼會拖」etc...

也要面對鄰居的抱怨，並處理鄰居的問題


三不五時都會擔心鄰居會不會突然打電話來跟你抱怨

(這段期間看到Whoscall沒有顯示的來電，都會擔心是不是鄰居打來抱怨)

另外一個壓力的來源，就是資金

工程款動不動就要匯個20-30萬，而且都是現金

對資金上也是一個不小的壓力

常常都會擔心自己資金會不會軋不過來

雖然有以上這些壓力，但也有值得慶幸的事

幸好自己遇到的工班還算負責，對於裝潢都有盡心盡力

(家人也稱讚統包師傅的頂樓防水做得不錯，還沒裝潢前下雨室內都會滴水，做好防水後
現在裡面都沒漏水)

對於一些小錢，統包也表示自行吸收

另外也很負責的處理鄰居的問題

資金方面，除了申請的信貸外

也將多年的存款&股票&基金掏出來處理裝潢

更重要的，還有來自家人的贊助

家人雖然還是會碎念

但說到借錢還是說借就借(但還是要還)

更重要的是，慶幸自己去年初就買下

因為銀行核貸後沒多久，央行就宣布第二戶七成

如果再晚一點成交就會被打到

或是還沒成交就先宣布，那直接跟第二間房子無緣了

綜合以上，雖然經歷很多事

但對於當時聽C大的建議而做出的選擇並不後悔

雖然遇到的問題很多，但至少也學到了很多

所以要是能重來，大概也會做出一樣的選擇


最後，如果看了那麼多，還是決定要走上老屋裝潢的路，有幾個心得分享給大家：

1.通常銀行都很保守，對於外圍(非精華地段且成交資料不多無從參考)&老屋(屋齡過高只
剩土地價值)可能會有估不到的情況，而且也很難保證央行的政策會不會打到自己，所以
建議簽約時押「保命條款」，並雙方用印，算是對自己的一種保障。


2.如果要買老屋裝修，除了簽約時的自備款、代書費、仲介費etc...之外，最好要再額外
準備個100萬至200萬(現在物價上漲，所以最好準備200萬或甚至更多)的裝潢資金，也建
議先跟銀行&家人打好關係，讓他們成為你的後援。


3.好的裝潢師傅很重要，無論是要自己發包、找統包還是設計師，事前溝通的感覺就決定
一切。「用人不疑，疑人不用」，如果事前溝通都會讓你覺得有點「疑慮」、「彆扭」、
「不爽」或甚至「找不到人」，那建議直接換，因為等到正式裝潢後問題只怕會更多。


4.做好鄰居可能會打電話的心理準備，雖然不見得每個人都會有遇到一樣的問題，但總比
沒做好準備就迎接「鄰居加農砲(Neighbor Cannon)」來得好。總之做好心理準備，遇到
事情就處理，然後照吃&照玩&照睡(這點最重要)。


5.因為裝潢需要時間，無法像新屋一樣簡單裝潢後就直接出租，大概就像C大說的要將近1
年或甚至1年多的時間，這段期間除了耐心等候&三不五時追進度外，也要做好資金壓力較
大的心理準備，確保自己有足夠的資金or金流or後援再行動。


總之第二間老公寓的故事先分享到這邊

也祝福大家都能在各自的領域中，解鎖屬於自己的成就

感謝大家收看！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.70.180.194 (臺灣)
※ 作者: heart000 2024-07-10 12:11:38
※ 文章代碼(AID): #1cZWdy2R (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1720584700.A.09B.html
※ 同主題文章:
● 07-10 12:11 heart000. ■ [心得] 聽C大的建議買了老公寓，結果...（後篇）
　 07-11 08:15 j8c8c8 Re [心得] 聽C大的建議買了老公寓，結果...（後篇）
推 jinso7410: 推1F 07/10 12:12
推 davidex: 好奇 都說優質租客都上車新青安了2F 07/10 12:13
→ davidex: 那還會租屋甚至老公寓的會是啥族群
推 foda: 推，但感覺你有一部分覺得百感交雜？時間成本等等的4F 07/10 12:18
推 applejone: 看到玻璃還有那個廚房的樣子 這間房子超過40年了5F 07/10 12:21
推 sony0955: 推6F 07/10 12:21
推 aq2272353712: 原本，外陽台顏射好看，新的醜7F 07/10 12:26
→ chienchung: 一年真的很久…下一間會更快的, 加油!8F 07/10 12:29
推 junior020486: 實戰派，給推9F 07/10 12:30
噓 ycshsummer: 你其實才是壞鄰居吧，施工過程對原本居住的人真的很10F 07/10 12:31
→ ycshsummer: 煩，尤其有真的影響到別人家的話，真的很討厭
→ foda: 真的，真的是要送禮物給鄰居12F 07/10 12:33
推 enouch777: 好奇。為什麼要處理的頂樓？因為會漏水嗎？頂樓不是公13F 07/10 12:34
→ enouch777: 共空間。
推 hankwanghow: 請問統包有聯繫方式嗎15F 07/10 12:34
→ iiichu: 如果租給有小孩的 樓下會繼續陰魂不散....16F 07/10 12:35
→ pz5202 …
推 pz5202: 這樣租個456年可以裝潢回本嗎？！17F 07/10 12:35
→ foda: 不過說真的，那麼費力的來進行老屋改造，資金效益真的優嗎？18F 07/10 12:36
→ foda: 是不是有點不適合資金部位比較小的人？因為你這個都是比較大
→ foda: 的整修了
→ foda: 光是回本都不知道多久了
推 Anneys: 改裝後還不錯…22F 07/10 12:37
推 chives465: 港覺花了那麼多時間，會不會最後投報和大盤差不多@@23F 07/10 12:38
推 arcofbu: 辛苦了，感謝分享XD24F 07/10 12:39
推 ceca: 五樓是我就賣掉了不會出租.25F 07/10 12:40
→ ceca: 樓上有人接雨水的才出租.
推 AndrewWiggs: 住大樓根本不會有人送禮物，裝潢炒半年管你去死，反27F 07/10 12:40
→ AndrewWiggs: 正統包會處理就好
→ ceca: 賣掉應該可以小賺一筆...多少要看其他條件.29F 07/10 12:40
噓 clement80161: 所謂的鄰居事蹟，都是你施工造成別人困擾欸30F 07/10 12:40
推 yeng1217: 人家好歹聽你的建議這樣馬後砲ww31F 07/10 12:41
推 rainsilver: 所以這花多少啊？32F 07/10 12:41
推 ahg: 法規站得住腳其實根本不用理鄰居，除非你打算當里33F 07/10 12:44
→ ahg: 長伯
→ foda: 這筆操作應該輸大盤，只能說學到經驗然後也能賺錢是好事35F 07/10 12:44
推 neososo: 這個我推！實戰過後，下次更有經驗，建議裝潢費用要開發36F 07/10 12:46
→ neososo: 票喔！
推 F1239810: 讚!...不過我透天頂樓鐵皮一定會蓋起來，管他好不好看38F 07/10 12:49
→ F1239810: 或是違建，蓋起來後溫度降很多，也有效避免漏水。
推 aq2272353712: 寧願買諾貝爾，出租給想跳樓的人，投報率還比較高40F 07/10 12:52
推 c6066den: 哇很少看到頂樓沒加蓋的欸41F 07/10 12:53
推 black1x2y3z: 鄰居加農砲(Neighbor Cannon)的火藥都是你裝進去的阿42F 07/10 12:53
→ black1x2y3z: ...
→ aq2272353712: 標題西卡，內推文西卡並沒贊同，學一半就想出師44F 07/10 12:54
→ ceca: 我不建議買頂樓出租,因為那個頂樓漏水不好搞.45F 07/10 12:55
→ ceca: 你今天沒地震,或是隔壁沒裝修ok.
→ foda: 每個人也要了解自己資金和條件，這也要天份的47F 07/10 12:55
→ ceca: 但是如果防水做好過一段時間又來個大地震.48F 07/10 12:55
→ ceca: 或是隔壁開始裝修還整棟敲到見磚.
→ ceca: 你可能又要漏水...除非你搭鐵皮.
→ ceca: 所以我一向不太建議長期持有沒有鐵皮的頂樓.
→ ceca: 透天的話一概建議頂樓搭鐵皮.
→ ceca: 我是不知道翻修花多少...一百好了.
→ ceca: 含2成頭期款應該總金額在不到200.
→ ceca: 賣掉看應該有機會賺個50.
→ ceca: 投報率還ok拉
→ ceca: 賺一輪去買一間次頂樓以下的再來出租.
推 cake51640: 這樣弄一年也是很久欸58F 07/10 12:58
推 udream: Cp值滿滿大心文59F 07/10 12:58
→ ceca: 實際上短期投資成本應該會低於150.60F 07/10 12:58
→ ceca: 貸款八成的話.
推 SUESIGRID: 先出租個幾年再賣，有金流又多一筆資產，很讚！62F 07/10 12:59
推 chives465: 看來是白忙一場了QQ63F 07/10 13:01
推 rpfeynman: 可是c大在本篇推文不建議買頂樓耶？64F 07/10 13:03
→ rpfeynman: 不建議買頂樓出租
推 kutkin: 裝潢做的比較多了66F 07/10 13:04
推 ryusenming: 為什麼浴室地板髒髒的67F 07/10 13:07
推 oaz6688: 為什麼沒搭鐵皮，你是不是要說：你為什麼不早說68F 07/10 13:10
推 inshu: 讚69F 07/10 13:12
推 roy0710: 頂樓可以買啊 夠便宜就好。昨天看新聞還看到一個台中西70F 07/10 13:13
→ roy0710: 區5+6買380改套掛1000多在賣的
推 bi123: 請問ceca大神，如果是3F老公寓（總樓高5F)，原屋況及屋齡和72F 07/10 13:14
→ bi123: 整修程度根本文差不多，會建議出租兩年再出售還是完工後出
→ bi123: 售？
推 panmomo: 感覺統包不ok,你鄰居好雖75F 07/10 13:16
推 eulbos: 好奇這樣整理花多少?76F 07/10 13:19
推 jagger: 慘  西卡居然不推77F 07/10 13:19
推 Fuxi81: 你不要跟鄰居打招呼，交換聯絡方式不就好了78F 07/10 13:21
→ Fuxi81: 這樣他們就只能跟統包靠北
→ Fuxi81: 我今年過年前翻一間廁所，也搞到樓下漏水
推 Fuxi81: 也是統包告知啊，我根本沒跟樓下的說過話
推 master32: 可怕的不是鄰居，而是你吧！82F 07/10 13:31
推 z2oiidxii: 恭喜83F 07/10 13:33
推 master32: 畢竟施工期間造成人家不少麻煩84F 07/10 13:33
推 venusringo: 老公寓不就是一輩子跟漏水與鄰居這兩個東西糾纏到死嗎85F 07/10 13:35
→ venusringo: 早點習慣 否則最初就要避開老公寓
→ venusringo: 推Fux 最初就不該跟鄰居有任何互動 一旦開始 就永遠
→ venusringo: 被迫跟鄰居產生互動
推 jack0216: 這樣真的有賺？89F 07/10 13:37
推 moxx: 施工就是互相傷害的一件事 多點體諒 下次吵到別人的說不定就90F 07/10 13:40
→ moxx: 是你 除非你一輩子都不裝修。感覺這場裝修花個150跑不掉 出
→ moxx: 租至少4年才回本 好好享受這過程吧 途中也許會有早知道就買e
→ moxx: tf的感觸（茶
→ ohya111326: 現在不能亂蓋頂樓鐵皮了吧  一定被檢舉到死94F 07/10 13:44
噓 hololive45P: 成本看起來還不如買股票，前期投入太多了..95F 07/10 13:46
→ kklarinet: 呃，建議不要學一半，ceca搞老屋是因為有自己的工班，96F 07/10 13:47
→ kklarinet: 一般人學半套到最後你會發現根本沒賺到，反而浪費自己
→ kklarinet: 一筆資金跟時間
推 kutkin: 原來的可以租9000 改修後大概1200099F 07/10 13:48
推 lazy12321: 老哥你把鄰居家裡搞到淹水100F 07/10 13:49
→ lazy12321: 怎麼想都是鄰居覺得你比較可怕吧
→ kutkin: 不過改修後可能比較好租也說不定102F 07/10 13:49
推 ooxxboy: 你最後的第三點很認同 裝潢前的「面試」很重要 那種姿態103F 07/10 13:51
→ ooxxboy: 太高連場勘都不願來收費又貴的直接掰 第一次聯繫後再聯
→ ooxxboy: 絡很難或問五個問題只回一個還疑問句的掰
→ kklarinet: 這就跟自己創業一樣，你看人家賺翻，結果自己有樣學樣106F 07/10 13:51
→ kklarinet: 來弄一套，自以為一模一樣，殊不知兩三個細節你不知道
→ kklarinet: 的，造成結果天差地遠，人家賺爛而你卻是一場空
噓 max205: 哥你的統包一直出包捏... 你鄰居森氣氣正常的吧109F 07/10 13:54
推 ceca: 我公寓會先賣掉是因為我先買強勢驅.110F 07/10 13:55
→ ceca: 等過幾年強勢區漲不動就賣掉回來買公寓.
→ ceca: 你如果不是為了中間時間去別的地方轉一圈回來.
→ ceca: 手上又已經持有公寓.
→ ceca: 那就出租就好了...
→ ceca: 賣掉是為了在公寓還沒大埔漲的過渡期,去其他地方撈一圈回來
→ ceca: 但前提是你這段時間的收益要 > 公寓增值+8%交易成本.
推 Fuxi81: 這統包也還好吧，反正有處理，不過一年有點久117F 07/10 13:58
推 mirlll: 有西卡大回覆、就是要推。118F 07/10 13:58
推 Fuxi81: 我去年12月翻公寓，天地壁、全部裝潢加一間廁所，過年前就119F 07/10 13:59
→ Fuxi81: 好了
噓 sismiku: 感覺你施工打擾到鄰居… 還說別人有問題121F 07/10 14:02
推 cidw: 推！感動122F 07/10 14:06
推 g11121s: 年輕人只買新房！要轉手給？123F 07/10 14:06
推 hellogym: 以後新房買不起 只能買翻新公寓阿124F 07/10 14:07
推 ming5566: 看起來也是花了四五百 融資買正二都破千萬了== 不然去125F 07/10 14:09
→ ming5566: 當橋頭勇士還比較乾脆
推 kutkin: 其實只要鋪地板 油漆 窗戶 浴室重做就好127F 07/10 14:10
→ kutkin: 陽台就比較沒有需要
推 kutkin: 浴室就換掉馬桶跟臉盆蓮蓬頭就好
噓 SoDiMa: 鄰居是受害者耶，竟然說可怕的是鄰居？130F 07/10 14:13
→ kutkin: 其他你多花 但我也不會因此12000出到15000131F 07/10 14:14
→ kutkin: 因為還是要爬樓梯...15000我去租大樓
→ Mithra: 頂樓這樣真的很傷本中南部頂樓350好了+裝潢150 至少也得133F 07/10 14:16
→ Mithra: 賣個六百才對得起自己 但要賣六百要很久很久很久
推 kutkin: 有自助價值 但投資難回收135F 07/10 14:17
推 shadtalker: 推136F 07/10 14:23
推 zebirlin: 招租後你就知道租金一萬多還願意爬5F的租客很難找137F 07/10 14:23
推 zxcv40711: 記得到時候租給八大行業，把這棟鄰居給搞得天翻地覆138F 07/10 14:29
推 gwboy: 裝潢後差很多  這樣前後大概要花多少啊139F 07/10 14:30
噓 b35894814: 可怕的是你還是鄰居啊…140F 07/10 14:40
推 l98: 他是用自住的角度去裝修141F 07/10 14:46
→ l98: 鄰損問題都會有
→ chouvincent …
→ chouvincent: 惡鄰還敢大聲啊143F 07/10 14:49
推 Lincecum5566: 鄰居才覺得你可怕吧，這些都是「你的」事蹟144F 07/10 14:49
推 e33554431: 感覺只學一半就硬上了145F 07/10 14:49
推 scorpion: 大樓也是會漏水，不是老公寓獨有146F 07/10 14:50
推 bettybuy: 我自住才會這樣裝潢147F 07/10 14:50
推 vava5566: 哇！你還真的下重本去裝潢148F 07/10 14:51
推 ym410798: 欸 不是 你在衝三小149F 07/10 14:55
推 dracula83183: 裝潢很有投資客風格耶150F 07/10 15:02
推 miyomiyo: 可怕的是鄰居+1。不管有沒有送禮，會弄你的就是會弄你，151F 07/10 15:09
→ miyomiyo: 不會的就是不會。該負責的負責就好。
推 sanjik: 或許沒賺很多，但學到的經驗無價啦！有裝修經驗下一間就知153F 07/10 15:28
→ sanjik: 道怎麼作賺更多，投資客的第一步
推 handsometai: 你的鄰居比較衰吧，住的好好的結果家裡漏水。你自己155F 07/10 15:29
→ handsometai: 挑戰人生增加被動收入乾他們屁事，坐在家裡看電視看
→ handsometai: 到家裡漏水真的是衰到爆，還要被人家po到房版靠邀。
推 TFK822: 推158F 07/10 15:32
推 p20770299: 這裝潢有點醜耶= =159F 07/10 15:46
噓 gt0112: 這幾點幾乎都是你造成鄰居困擾啊 怎麼好意思抱怨鄰居？160F 07/10 15:47
噓 yasmydio: 出租是肯定回不了本的161F 07/10 15:53
→ foda: 擬如如果五年後，再比較一下新古屋或預售屋增值的價差，然162F 07/10 15:59
→ foda: 後用同樣初期資金去算，擬應該會非常吐血。且你這個整修好，
→ foda: 要拉高價格賣也是挑戰。

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(￣︶￣)ｂ u86 說讚！
1樓 時間: 2024-07-10 21:26:10 (台灣) 
→
waterjellysu
　 07-10 21:26 TW 
小草還在等柯文哲送他女朋友還有台北市金華地帶的房子
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