---

不動產其實很簡單.

尤其你在市場當中,你隨時盯著市場看.

他的變化非常好"判斷"..

對喔,為啥我不用預測這兩個字.

是因為.


他的變化都有跡可循,所以你只是open作答而已.

因此是判斷而不是推論...顆顆.


這也是一大堆人在那邊推論,很容易被打臉.

但我們投資客都涼涼的好像發生什麼狀況都在掌握當中的原因.

你理論一大堆,結果....常常都算錯.

而我們...我看到他冷盤了,所以先去買正二.

我看到無限QE,資金湧動,炒手開始動作了,所以我也去加碼並且還不小心購入預售屋.

然後....然後我都正確的.

阿靠邀,我open book當然正確阿....我又不是算的或猜的..XD


當然啦,市場看久了,也會對這個市場的習慣和特性有所理解.

因此,你看過市場會有補漲效應.



不過這種推論或是理論判斷,並不是架構在太神奇的一大堆經濟數學模型當中.

而是像股票的"技術分析"....

透過長期觀察市場的習性,進而推論他的習性下會有甚麼未來的變化.


當然啦,實務上面又會有很多意外.

政策面就是意外..

像豪宅限制貸款下去,豪宅市場慘兮兮.

原物料大漲之後,整個新建案瘋狂價格拉升到投資客也驚呆了.

因此,投資客真正要花大腦研究的,是這些變化.

當一個變化下來,你就要真的花大腦去思考對市場的影響,以及怎樣趨吉避凶.


但無論怎樣.

你會發現.

對市場判斷最精準的,絕對是在市場打滾的人.

而一個沒在市場打滾的人,通常判斷市場都很容易淪為過度腦補.

進而跟市場脫節,然後判斷都會被市場打臉.

你今天用資金面去判斷不動產,看似有道理.

實際上你可能判斷錯誤...

因為,不動產是內資...阿你是整個市場資金混再一起看,把外資也算進來.

那你鐵定被打臉...外資再跑,但內資又沒跑,內資膨脹之後又沒縮水甚至還在累積.

這種情況你說資金跑了所以不動產要跌.

之後你看到不動產還在緩漲....靠邀.

阿為啥你會犯這個錯誤..

因為你沒市場經驗...顆顆.....所以你無法理解到不動產的資金是有侷限的.

不動產不是甚麼資金都吃,也因此不是什模資金都會影響不動產..他是一個偏向的市場.

然後資金對不動產影響又只是一個基礎.

不動產價格很容易受炒作影響之外,他有僵固性.

炒作這種東西是無理的...

如果我今天手上有1000億,政府又不會太盯著我的錢怎樣用.

那我拿來炒不要說高雄,像現在新彎區有落後現象+我覺得最近新彎曲招商有一些話題.

所以我拿1000億去把整個新彎區整個炒做到美術館的價格.

我覺得我辦的到!!!!透過一些對市場了解下的炒作技巧而已.

當然啦實務上有一千億的人可能會思考,炒作新彎區的收益是否是最好的選擇.

如果他發現去炒作AI概念股會有更好的收益,那他就不選擇炒作新灣區也是可能.

再加上如果是極少數人例如1~2個集團聯手要炒新彎區,政府可能會干涉...請你去喝咖啡.
(但如果你是一窩蜂好幾個集團一起炒,那政府就無法過度干涉)

但無論怎樣.

炒作就是這樣子...炒手的一個念投,可以改變市場的一部份反映.

並且無理....因為是人為的!!!!

一個利多下來,例如蓋百貨公司.

他會帶動漲多少....一大堆外行人都會一直喊數字.

但你一個投資客就知道,這無法判斷...這要看炒手的態度.

他或他們想炒多少才決定會漲多少....

然後...

只要他炒上去,他就是對的,而且價格並不像股票惡性炒作後還會跌回來.

他上去就上去了,除非上去到太誇張....

例如你新彎區炒作到超越美術館10%都還有理..

但你把新灣區炒做到超越美術館50%....價差那麼大就會出問題.之後會跌很多回來.

但通常這個年代炒手並沒有那麼誇張的操作(199x年的炒手就會亂炒)



你用"基本面"去判斷市場.

那隨便幾個炒做,你臉就被打到骨頭都裂了.

啊我現在問你,橋頭新市鎮,你現在買新屋,你是可以買的比幾個月前便宜喔??

好像沒有,去年大家都在喊那邊要崩了要跌了.

但如果你以今天的價格去看去年大家說他要崩的價格.

靠邀,還略貴一點點.

阿你們是不是都被打臉到臉腫得跟豬頭一樣?

阿你說...台積電延期,無論年底二奈米的謠言是真是假,目前就是沒有.

阿沒有支撐,那邊憑啥賣那個價格.

現在問題就是,他炒上去就炒上去了阿.

一坪30好了,請問現在營造成本多少?不要說2x.你算15...

營造成本15+土地成本10好了,靠邀你成本就25了.

那再加上管銷15%和30%利潤,建商要賣多少?

36...謝謝合作.

阿你說,土地成本為啥是10..他不是應該降下去嗎?

問題是,地價炒上去就炒上去了,他管你喔.

再者.

土地成本10,相對於市區還是比較便宜阿...所以合理.
(你高雄火車站,三民區,甚至鳳山衛武營,土地成本都比較高)

所以橋頭賣你3x....合理阿.

不然你告訴我,她要賣多少?賣25?..建商虧錢賣??

有沒有...炒上去後,大家就會合理化它的結果...顆顆.

橋頭新市鎮跌到哪?買30的要RIP在哪?

他還在很微幅的漲耶....說跌的要不要出來解釋解釋.


阿你被打臉了為啥?


阿因為你就不懂市場阿.

理論那麼多,結果被市場打臉.


所以一個成熟的投資者.

凡事都是先看市場.

市場永遠是對的.



另外一點很重要.

最近大家很愛講甚麼蛋黃蛋白.

我先不管你們所謂的蛋黃到底怎樣是蛋黃.

工業園區科學園區50分鐘車程?

那整個西台灣都是蛋黃.

南科下班往北跑50分鐘,可以跑到雲林.

中科往南跑50分鐘也可以跑到雲林.



路科有機會50分鐘跑到六龜.

這全部都蛋黃區????????

基本上呢,蛋黃和蛋白.

到底利空的時候誰比較危險.

阿你是直接判斷蛋黃和蛋白??

然後說蛋黃需求高安全,蛋白危險?

那2016年你的臉就被打到女兒都不認得你是誰.

2016年,蛋黃區回檔最明顯,高雄回檔最明顯就是新彎區..

而蛋白?蛋白不但沒有回檔,像林園那種還漲.

問題在哪?

問題在價差.

當蛋黃和蛋白價差很大的時候.



因此蛋白跌得很慘烈...看看中國溫州,看看當年北海岸度假山莊.

所以到底蛋黃和蛋白誰安全誰容易漲誰容易跌.

第一優先就是先看價差.

為啥橋頭新市鎮不容易跌..

因為高雄,巨蛋美術館價格上5x(非豪宅,皇苑最近成交68,下一次有機會挑戰七字頭)

阿你蛋黃區5x,橋頭新市鎮3x...一般市區40.

這價差很穩定.

那你期待橋頭大跌.....你當然就是自找被打臉.


我多次說過,價差無敵重要.

聽不進去的還是聽不進去.

誰在跟你看絕對數字.

看得永遠都是價差!!!!!


因此重點不是蛋黃和蛋白的絕對價值問題.

而是,他們的價格和彼此的價差,是否在穩定比率下.

當不穩定比率,例如像林園太便宜.

那某一天他就會瘋狂大補漲.

而太貴的就有下修的風險...無論他是蛋黃還是彈殼.

而市場為啥會產生不合理的價差?....

就是因為市場有炒作.



因為炒作.

而如果這種情況才發生又無限延期台積電...

這樣橋頭新市鎮自然40的價格就會受到非常龐大的壓力.

就有很大機率在現在這種冷盤回檔.

但問題是他只爬到30....因此甚至是還不夠高,因此還微漲一點.


因此那些無腦講甚麼蛋黃一定怎樣蛋白一定怎樣的.

你們也可以把他們當笑話看,一定被打臉.

不然叫他把哪邊是蛋黃哪邊是蛋白講清楚,把地點講出來.

你看他敢不敢....顆顆.


打迷糊仗...之後被打臉還說"我又沒指這個地方,這邊本來就有特殊影響balabala"


要講蛋白會跌,講清楚哪一個蛋白要跌....

哪裡啊.

說話啊!!!!!



所以回到講市場.

很多時候你要在市場打滾一段時間.

你才會真正了解市場.

了解到市場有基本面,但也有炒作,另外也有很多會直接影響市場的例如政策,例如資金.

而真實市場又擁有自動修正和平衡的能力之外.

他又有僵固性和一些反應遲鈍慣性大的特質.

因此你不會很白爛的用基本面去判斷市場.

當然如果太隨波逐流死命的瘋狂跟著炒作走,也要小心突然髮夾彎或是市場衝擊時的修正.
(之前某俊男兄,不是靠興富發溫莎堡系列賺了一億,之後又因為國王系列虧了一億
 這就是太執著於炒做,之後被政策髮夾彎給嘎到炸掉.
 其實帥過頭竹南大浦事件,也算是太過於執著在炒做而產生沒有規避掉風險吃到炸彈)

進而在市場當中趨吉避凶...



至於那些甚麼市場經驗都沒有.

整天開口閉口滿口理論的.

那些你就當他笑話看.

他一定三天兩頭都被市場打臉...

喔.

這種人被打臉也不會承認拉.

只會再去扯一些五四三.

或是硬凹.

顆顆~~~~~


阿不是連跌3~4年,每年跌10%.

要修正成蛋黃區跌5~6%,蛋白才跌10%.

那好.

哪邊是蛋黃區,哪邊是蛋白區.

講清楚阿.

把地點報出來....

像我以前喜歡講蛋黃區是,台北大安/信義計畫,台中七期水湳,高雄美術館新彎區.

而梧棲阿,大寮阿,汐止阿,我會稱他蛋殼.

但問題是每個人定義又不一樣...因此我不太會用蛋白和蛋殼這兩個詞.

我都麻直接講地點...以免被誤會或是誤解.

但是很多人,好像是故意讓人誤會誤解...所以故意滿口蛋白蛋殼.

這樣到時候如果竹南大浦大漲,他還可以說"竹南大浦是蛋黃阿,科學園區50分鐘車程內呢"

靠邀!!!!!!!

所以到底哪邊是蛋白,哪邊是蛋殼.

哪邊每年要跌10%連跌3~4年.

講清楚阿.

說話啊!!!!!


然後又喇小坪數比較不會跌,都跌三房四房.

這個比較扯..XD

你不知道我換屋買8x坪,差點買不到....

好啦,蛋黃區的8x坪市場比較特別,尤其高雄美術館的8x坪很詭異,根本跟我作對!!!
(因為新案價格跳太大,8x坪總價突然破豪宅線.造成換屋困難.
 外加建商供給量太低,所以換屋族縮手.
 換屋族縮手造成中古屋釋出量也過低,造成市場供給過低
 這是一個他媽的美麗的誤會!!!!!!!!)

但是3~4房這東西喔.

因為前幾年小坪數太誇張,造成兩房和3~4房的價差被拉開.

之後我不是說,有一點價差在收斂現象.

因此近期我應該都建議,如果資金夠,可以優先考慮3房平車,如果4房還略便宜也可以優先.
(當然這個前提是,你的單價買的比兩房還低,例如兩房單價33,你三房可以買到30這樣
 你不要兩房單價32,你三房也買32...那你要收斂個屁阿.)

因為小坪數的單價太高,所以小坪數價格如果沒降下來,那就是3~4房價格會被抬上去.


而....

那個講....小坪數可能還漲,3~4房每年跌10%連跌3~4年的.

大家來看看.....看看他的神預言會不會成真阿.


哈哈哈....

都2023年了,還在小坪數可能會漲,套房可能還會漲.

你是活在十年前喔.
(讓我搖想到七八年前樂盅於兩房的日子)


這就是滿口理論,但是不懂市場本質的人常犯的典型錯誤.

如果你知道市場對價差的平衡力道很強大.

就不會在不看價格的情況下,說出這種死定的推論...


哀...

沒經驗就不要亂講細節.

細節講越多,你越死定了拉!!!!

先去成交個20間房子在出來說話喔

乖~~~~~





喔,我知道她有在看啦.

所以.

快點拉,先回答這個問題.

哪邊是蛋黃哪邊是蛋白哪邊是蛋殼.

哪幾個地方一年跌10%連跌3~4年.

哪幾個地方的三房四房一年跌10%連跌3~4年.是幾年屋??...

講清楚說明白.

不要打模糊仗.


阿說不出來齁.

當然啦...

不熟麻,不清楚麻,不是你的專業麻...


不是你的專業,還喇那麼多五四三.

呵呵...


網路話術,投資老師話術,直銷話術.

我們身為投資者,接觸過的都是成百上千.

這些話術,我們也很熟拉....不喜歡用下三濫的話術而已.

一大堆所謂的"技巧"都只是一時的.

當你沒有底子,然後做出錯誤的判斷.

技巧只會讓你未來死得很難看,加大你被火燒的火勢而已.

在底子之上,技巧這種你要用不用再說.

啊沒底子,滿腦子想要靠技巧愚弄別人.

這個只要有人拿竹竿去搓.

搓幾下你就死定了!!!!





就像,說蛋白一年跌10%連跌3~4年.

三房四房麻...

他敢說哪邊嗎.

哈哈.


他敢說嗎!!!!!!!


嗆他不敢.

因為一說他就死定了!!!!!


所以只好躲在"蛋白"底下.

打迷糊仗.


阿話術誰不會啊!!!!

當我們白癡耍?

當我們第一天玩網路?

當我們第一天接觸直銷和詐騙集團和投資老師????


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.120.98 (臺灣)
※ 作者: ceca 2023-07-09 01:09:45
※ 文章代碼(AID): #1agPXRBc (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1688836187.A.2E6.html