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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2024-03-28 18:18:16
看板 home-sale
作者 jamo (hi)
標題 Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
時間 Thu Mar 28 14:21:52 2024

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言：
: 這邊講一下不動產的投資價值在哪
: 價值有幾點.
: 1.你可以亂買.
: 2.他貸款不會斷頭.
: 3.槓桿可以開很大.
投資最主要看的就是兩點
1:風險
2:報酬
這是最核心的概念
剩下的就是一些不同資產
技術上的操作問題

所以講投資只要
這兩點任一點沒說
這個人的言論基本就是廢話
可以直接跳過

房地產最強的,就是接近0風險
拿股票這種高風險的
單比報酬不談風險
要嘛不懂投資,要嘛別有用心



簡化一下ceca的結論
房地產的最強大兩點
1:本多終勝
房地產並不是真的很多本
而是機制上不會被斷頭
也沒有下市的問題
這幾乎是股票投資者
夢寐以求的條件

2:無腦開大(槓桿)
基於第一點,在投資房地產的時候
跟股票完全不同,
可以把槓桿開到你能開的極限
你不用考慮後續短期
甚至中期的漲跌
只要考慮是否能付的出貸款
可以每天睡得很安穩
不會哪天起床就接到融資追繳


剩下的就老生常談了
小老百姓勝率最高的
理財方式就是
夫妻兩個人各買滿兩間
無腦貸到滿
盡量找租金自償的
有錢了就小換大,最終
上限是 4000*4=1.6E

普通人花上二三十年
去完成這件事之後
身價就從七位數
走到九位數
PR 可以從 30~50
躍升到 85 以上
這時候你回頭看
玩股票的同事朋友
大概率都趴在地上喘


這就是放開數字迷思
把機制,風險跟人性
都考慮進去後
經過三代人幾十年
幾百萬個案實驗出來後
股vs房 的終局結果


--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.96.175 (臺灣)
※ 作者: jamo 2024-03-28 14:21:52
※ 文章代碼(AID): #1c1Go2-p (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711606914.A.FB3.html
※ 同主題文章:
　 03-28 11:22 aass5566. ■ Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
　 03-28 12:54 ceca. ■ Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
● 03-28 14:21 jamo. ■ Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？
※ 編輯: jamo (36.231.96.175 臺灣), 03/28/2024 14:23:19
推 j401f2: 沒人推？1F 03/28 15:01
推 dayu: 推一個2F 03/28 15:04
推 qqphor: 推n個XD3F 03/28 15:06
推 CIIIO: 一代版本一代神4F 03/28 15:13
→ CIIIO: 現在光要一人兩間就很難了
推 zero781218: 推6F 03/28 15:13
推 supereva: 房市還有一點  是這個產品你看得到  摸得著  股票你要7F 03/28 15:15
→ supereva: 透過財報來了解  財報還有假的
推 onenineone: 推9F 03/28 15:15
→ supereva: 一間房子  位在什麼地點  周圍有什麼機能建設  有什麼10F 03/28 15:17
→ supereva: 交通建設  清清楚楚  成屋也隨便你看
→ supereva: 當然預售屋風險就高一些  賭有什麼建設這種也是風險
→ supereva: 但相對大多數人根本很難了解的財報和公司產品 透明多了
推 Roger5566: 買房就是進入資金門檻較高，很多人是成家後才決心買房14F 03/28 15:21
推 IUIST: 看到無風險就…要找四間四千且租金能自償的，就算能做到，15F 03/28 15:21
→ IUIST: 風險還大於鼓吹買房無風險出貨給他…
→ IUIST: 但比起買股，買房不太賠錢是真的。買房賠錢的往往是自以為
→ IUIST: 聰明太貪心的，像是四間四千這種XD不過這種如果買股應該死
→ IUIST: 更慘。
→ Roger5566: 買了一間後可能忙著工作養小孩 也沒時間注意房價增長20F 03/28 15:23
推 piliwu: 財報假的不多問題是資訊落後，別人都內褲我們看財報21F 03/28 15:23
→ piliwu: 像營建股要等完工才認列營收跟成本，等投資人看到財報都
→ piliwu: 晚好幾年了
推 supereva: 房子只要買對地點  建設是累積的  租金也是隨著通膨往24F 03/28 15:25
→ supereva: 上   很多人不理解房子為啥一直漲 那就把房子當成一間
→ supereva: 公司來看  一個公司  如果產品愈來愈好（周圍建設累積
→ supereva: ）  獲利穩定成長（租金愈來愈高）  這個公司的股價會
→ supereva: 怎樣？
推 supereva: 所以  建設累積  租金成長的房子  難不難找XD
推 rusuall: 推30F 03/28 15:29
推 supereva: 所以買房子  比較需要思考的只剩資金面和政策面31F 03/28 15:31
推 bms: 推 來房版看到這一篇就夠了32F 03/28 15:39
推 bustinjieber: 推，目前剛走到一半多一點點，33F 03/28 15:45
→ bustinjieber: 正常有本業的都是這樣放大槓桿。
→ bustinjieber: 剛好經過了這幾年漲幅，
→ bustinjieber: 今年開始要一賣一買持續擴張槓桿了。
→ bustinjieber: 如果豪宅線沒調整，大概10年後就到頂了。
推 s8752134: 相信我, 現在在股票市場有賺錢的  尤其是少年股神38F 03/28 15:52
→ s8752134: 絕對不會認同這樣的觀點
→ s8752134: 一定要等到痛一次, 才會學乖.  這也是人性  XD
推 supereva: 真的是股神也會買一間自住的41F 03/28 15:57
推 buike: 推推！42F 03/28 16:01
推 CC0701: 但是首先你得先從股市爬出來 才有資金玩房地產43F 03/28 16:08
推 Roger5566: 看到幾個股市名師也到處置產，穩穩增值就是舒服吧44F 03/28 16:09
推 l80382: 推，目前4間但還沒摸到4千，持續努力中45F 03/28 16:09
推 kuosos520: 慢慢來比較快的意思46F 03/28 16:18
→ bullfan: 現在這貸款條件還適合夫妻兩人各兩間嗎  覺得好難= =47F 03/28 16:20
→ bullfan: 目前夫妻有三間約500     想第四間就要準備更多頭期
推 kobe741107: 其實兩人是不是各兩間根本不是重點= =49F 03/28 16:22
→ bullfan: 有時東看西看怎麼都不合  也不奇怪有人一樣資金投ETF了50F 03/28 16:22
→ kobe741107: 重點是銀行有擔保核貸給你的上限有沒有用好用滿51F 03/28 16:23
→ bullfan: 感謝  會在好好想想   其實我也是房派的XD52F 03/28 16:23
→ kobe741107: 有些人家庭收入加上出租收入就是撐不起4000*4的貸款53F 03/28 16:24
推 jeromeshih: 用8成跟7成算，四間就是75成54F 03/28 16:41
→ jeromeshih: 4000*4*0.75=12000
→ jeromeshih: 搭配2.2%貸款利率，30年貸款大約要45.5萬/月，抓收支
→ jeromeshih: 比7成
→ jeromeshih: 45.5*12/0.7=780
→ jeromeshih: 這很多家庭年收可能都難過吧
推 bustinjieber: 樓上你的盲點在於入手價60F 03/28 16:50
推 ProTrader: 對年輕人是比較推從創業開始評估  當然自住房要先有61F 03/28 16:51
→ bustinjieber: 現在1億的資產透過分批買入，62F 03/28 16:51
→ bustinjieber: 你當初的取得成本不是1億元。
→ Mithra: 其實就是前四間貸滿 剩下睡覺 有心力再現金買小的掛四64F 03/28 16:59
推 jeromeshih: 只是算一下極限，不過的確入手價是可能沒這麼65F 03/28 17:00
→ jeromeshih: 高
→ jeromeshih: 前面少打一個字
推 bustinjieber: 創業門檻跟期望值太低了，68F 03/28 17:08
→ bustinjieber: 現實中沒必要／不可能有那麼多創業家，
→ bustinjieber: 能成功的人屈指可數。
→ bustinjieber: 成功的公司=高營收=市場規模大
→ bustinjieber: =更多的營運人力；
→ bustinjieber: 人人都要創業誰要當打工的？
→ bustinjieber: 這很明顯就是有悖論。
→ bustinjieber: 就算創業風氣盛行的國家，
→ bustinjieber: 競爭下，成功率也不可能高到哪，
→ bustinjieber: 一塊餅的‘’產值是固定的‘’，
→ bustinjieber: 不管切成幾份，‘’產值都不會變大‘’，
→ bustinjieber: 就算把經濟規模拉大到全球也一樣，
→ bustinjieber: 除非比既有的公司更有優勢，
→ bustinjieber: 可以去分食market share，
→ bustinjieber: 又或是創造出全新的市場需求，
→ bustinjieber: 但這種事情真的沒辦法強求；
→ bustinjieber: 如果只是一般小打小鬧的創業，
→ bustinjieber: 那還真的不如以任一投資為主，
→ bustinjieber: 投資既有的強勢公司比無中生有容易多了。
推 jeromeshih: 真的要增加薪水，反而參與高薪產業或者提供周遭食衣住87F 03/28 17:44
→ jeromeshih: 行育樂等的服務，透過涓滴效應也能增加收益
→ Taiwanwolf: 4000萬能自償的房誰在租？89F 03/28 18:05
推 mepe1018: 套房也算一間～三房兩廳也算一間～透天也是一間90F 03/28 18:13
→ mepe1018: 擁有哪一種也有差

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