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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-09-19 06:39:12
看板 home-sale
作者 ceca (生活藝術大師 ￾ N)
標題 Re: [新聞] 高雄農16特區成搶手貨　「早上簽約、晚上
時間 Sun Sep 19 00:51:38 2021

講過了.

炒房跟本質有一定的落差.

但是價格是炒做決定的.

因此,你要投資,你要追炒作.

當然,有地方會瘋狂的炒,炒上去有機率會回檔.

通常回檔主因是產生在不安定籌碼.
(有人賺很多想便宜一點殺出,或是神經緊張的投資人)

但是如果炒到相對價格太高,大幅脫離本質上應有的價差.

也會產生回檔.

其實當年(2015~2016開始)農16也有回檔過,七期也有回檔過.
(尤其大坪數)

不過它們畢竟是蛋黃區,本質上就是很強勢,所以回檔穩定後進入盤整.

2019就又開始蠢蠢欲動.


但是台積電這個話題有機率造成.

橋頭新市鎮和高雄大學炒過頭.

當然橋頭新市鎮還有橋頭科學園區另一個話題.

但這兩個話題同時發酵,那炒過頭的機率就更高.

而橋頭新市鎮畢竟不是蛋黃區,因此炒過頭之後.


除了他會修正以外,他還會進入更長期的死魚盤狀態.


不像市區蛋黃區的休息期那麼短.


因此很多人問我這個該怎樣投資.

這就有分.

你如果是操作靈活的人,很知道甚麼時候該閃人,以及進出狀況和物件判斷都有一定功力.

你當然追炒做啊.


他炒過頭,修正後進入死魚盤.

進入死魚盤的理由是,價格還是高於他基本該有的價差.

只是因為僵固性,所以回檔修正並沒把多餘的價位給吐光,還保留不少超額漲幅.

所以才會死魚盤.
(不是絕對價格,而是它相對其他區域的價差)
(也因此,蛋黃區為啥他死魚盤時間比較短,因為他是王者,王者有特權,
 他比你貴一倍他也不需要跟你解釋.
 但你只要不是蛋黃區,你就沒這個特權)

但是...他的狀況是.

先炒作到遠遠超過他基本該有的相對價格,然後再修正,在進入死魚盤.沒錯吧.

代表如果最後他應該值100塊,但是他炒做到180塊,回檔到150塊進入長期死魚盤.

阿靠邀,他還是比該有的基本價位多50塊.

那你操作靈活,當然追這個...

你在起飛的時候切入,然後看著他依直噴,之後開始抓他炒做的緊繃點在哪.

你如果運氣好,不要說你賣在最高點180塊,你賣在165塊,你不爽嗎??

多送你那麼多"超額bounce"給你賺.

然後就算進入死魚盤,你也是超額漲幅bounce在那邊.

so.操作靈活,就是去撈一波大炒做,之後腳底抹油就烙跑.

我不否認你也會成為不安定籌碼之一.

但是我們奸商不在乎公平正義,不在乎道德倫理,只在乎我們自己利益最大化.

因此,你可以去衝浪,只要你切入時間點很早,基本上不只穩賺不賠,還是暴賺.

但是當然對於自住,對於中長期投資.


因為你會放很久,基本上會放到他回檔,進入死魚盤以後.

這會翻生甚麼狀況??

一個再好的地方,當她進入死魚盤,有時候會死魚過頭.
(也就是例如炒到150,之後進入死魚盤,然後其他地方繼續穩定的漲.
 漲到某一天他相對價格應該回到155,但他會繼續死魚不漲.
 很可能會等到他相對價格應該在160~170的時候,她才從新開始漲.
 最典型就是,興達港,或是竹南大浦..XD)

而他要再度燃燒起來,就需要很龐大的燃料(話題),如果沒有燃料,會很低迷.

so..當這一大波衝上去,然後死在高點後...

之後進入死魚盤,你的投資報酬率會很爛...

因此除非你切入的更早,也就是在整個漲幅可能都剛開始的時候(例如現在).

那ok...反正你放那麼長也不在乎尾數的那一點投報率.

但是如果更好的選擇,自然是如果有同樣吃這個話題,但是預漲比率更低的地方.

例如桃子園,例如仁武...更何況桃子園之後還有重劃,會有大範圍規模打造.

so...中長期追這個會更開心.

當然你在前面暴衝的時候,強度會弱一些.

人家1000萬丟進去可以衝到3000萬,再回檔到2500萬.

你可能1000萬丟進去,只能沖到2600萬,在回檔到2500萬.

那厲害的人可以賣在2700萬或是2800萬,你這邊怎樣操作沒有達到那個利潤的可能性.


這就是"炒作強度"的問題.

操作靈活要追最強勢的地方,然後想辦法賣在更高點.

你操作不靈活,那就要找預漲還不明顯的地方(但是也必須是大幅吃到利多的區域)

你要放更長期,那你還是要回頭考慮基本效應問題.

例如桃子園大範圍的規畫打造,外加新台17線和靠近市區的優勢.

以及最靠近台積電的重劃區.

所以他有幹掉並壓制高雄大學的潛力.

因此你中長期就會優先選桃子園..


至於說蛋黃區.例如北高美術館農16.

蛋黃區本質上本來就是超強.並且有王者光環,無視任何"比價"的拉扯.

另外本質上,台積電員工必然有大量的人住到蛋黃區.
(為了老婆大人的指令,為了學區...反正車程才差幾分鐘)

另外,這種"奢侈品屬性"的利多,都跟蛋黃區的屬性很合.

所以蛋黃區依然會吃到大量的炒做.


只是比強度,自然無法跟高鐵和橋頭新市鎮比.

但是蛋黃區這邊吃完,之後高雄其他的開發,例如如果71期想要搞甚麼高雄新光101廣場.

那蛋黃區立刻把另一個利多也吃進來,繼續漲他的.

so....保守派的投資也可以選蛋黃區,安全性很高.

但是當然,蛋黃區並沒有蹲的低.


所以他是高在跳高.

那你中長期來講,不一定漲的贏桃子園的大幅位階往上拉的利潤.

so...爆發力和熱度贏不了橋頭新市鎮和高鐵,蹲不夠低整體漲幅跳不贏桃子園甚至仁武.

但是...


無腦簡單安全風險低.

另外你不動產投資經驗不足,買桃子園和仁武,在初中期很可能會提心吊膽好像漲不多.
(尤其買仁武,我相信很多投資人不太會因為台積電利多而跑去買仁武.
 你跟他講他應該也不敢買...XD)

不像買蛋黃區,你會很安心,並且每天催眠自己買的很保值很強勢..XD

so..北高蛋黃區適合安全牌或是心臟比較小顆的人做操作.



不過當然台積電話題現在都是很初期的狀態.

不動產反應很遲鈍,任何事情都是年為單位計算.

台積電可以炒多久?

你直接看臺南就好.

台南台積電炒幾年,你就準備炒幾年...有沒有很無腦的無腦對比..XD

那,台南台積電蓋好幾年了??他炒幾年了.

然後現在台南台積電炒作停滯了嗎??


那你高雄在思考甚麼炒做到高不高點的鳥問題幹嘛..XD

你還躺在地板拉.

所以不要在初期一值跟我說甚麼糕點糕點糕點.

靠邀,你每天吃那麼多糕,你體脂比要破30了拉..肥仔!!


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※ 同主題文章:
● 09-19 00:51 ceca. ■ Re: [新聞] 高雄農16特區成搶手貨 「早上簽約、晚上
　 09-21 10:14 a1237759. ■ Re: [新聞] 高雄農16特區成搶手貨 「早上簽約、晚上
推 kerry1461: 意思就是時間拉長，現在進場隨便賺，賺到腦滿腸肥。1F 09/19 00:55

去年看到無限QE就知道.

市區大概要漲個5~7年...XD

並且這次QE規模還比上次2010大那麼多...


而現在才漲第一年又遇到台積電.

那這會怎樣??


你在資金氾濫的時候,還多一個超強勢的話題.

並且這個話題剛好打在高雄所謂又老又窮產業轉型難產年輕人北漂的點上.

這對資金來講是多麼可口的一塊蛋糕??

那之後幾年會怎樣???

推 ian0805: 我也是看好仁武和桃子園，位階還很低阿2F 09/19 00:57
推 tomap41017: 謝謝c大開示3F 09/19 00:59
推 lyhsuan0223: 推4F 09/19 01:01
推 jimsuda: 北美術也不算貴，但目前沒什麼物件5F 09/19 01:02
→ ZackRyo: 北高雄這樣的話，那南高到底怎麼回事？？6F 09/19 01:05

南高上一波威過了,換北高而已.

之後60重劃區和205兵工廠開發,才輪南高.

要輪流....

推 freekid: 請問C大高雄高鐵為何會暴衝? 它有吃甚麼話題嗎?7F 09/19 01:15

他是台積電靠市區最近的一區.

並且有高鐵和百貨公司.在生活配套機能方面也有一定成熟度.

你不用管高鐵到底跟你台積電員工有半根毛關係.

但是高鐵在位階上本來就優於橋頭新市鎮和高雄大學.

因此奢侈品屬性利多,高鐵必然更強勢.

so...高鐵會榮登台積電話題下的最強帶頭主力地區.

※ 編輯: ceca (61.227.113.234 臺灣), 09/19/2021 01:20:55
推 kktt254: 高鐵就台G阿...8F 09/19 01:18
推 paul76318: 雖然覺得炒房會亡國，但是要賺錢聽ceca的金玉良言至少19F 09/19 01:21
→ paul76318: 0年內沒錯
推 Holymaker: 現在進場南高不會有利潤嗎？11F 09/19 01:24

南高主要是無限QE的利潤.

當然台積電也會帶動整個高雄往上,但相對北高會低不少.


無限QE造就你買甚麼鬼都會漲,包含六龜老農玉山國家公園裡面的房子..

因為資金氾濫或是說你的鈔票貶值很兇.

而利多會吸引更多瘋狂的資金,造成更火爆.

※ 編輯: ceca (61.227.113.234 臺灣), 09/19/2021 01:27:34
推 mithuang: 生態園區舊大樓吃得到這波嗎?2015年買到現在感覺沒漲也12F 09/19 01:29
→ mithuang: 沒跌

會吃到,只是因為空地太少,所以炒作話題不再那邊.


這一波話題是建商帶動的,不是我們投資客.

建商炒作,再說一次重點.

空地!!!!

沒有空地,建商怎麼炒..XD..他又不賣中古屋.


投資客炒作才會講究比價+中古屋的操作.

型態不一樣.


所以生態園區會以比價為主的往上,但是話題不再那邊,熱度會不高.

台積電話題,美術館都會比生態園區強勢,因為美術館地多建案多.

→ kyova: 台積電產能不知道有沒有擴張過快，未來全球有幾十座晶圓廠14F 09/19 01:30
→ kyova: 另外GG在南科的擴張產能至少是高雄3倍，還有南科三期供應鏈
→ kyova: 進駐，我覺得還是差蠻多的。而且也要看何時正式動工才算數
→ kyova: 台南從宣布動工到真的明顯暴漲是有一段時間差。
→ kyova: 當然高雄可能會因為台南的答案給你抄所以加速點
→ kyova: 高雄其實也有不少其他廠商回流、進駐，但可能就沒GG高薪和
→ kyova: 話題性吧... 台積電還有在南科四度買其他廠商廠房，聯電也
→ kyova: 設廠。可能要統計一下新增的科技園區、工業區和就業。

你基本面看太多了..XD

市場不會那麼在乎基本面.

不然新竹的房價早就幹掉台北了.

推 ZackRyo: 可是C大，南高最近不輸北高耶，很多預售建案都是封盤後最22F 09/19 01:40
→ ZackRyo: 低重新開賣加價20%以上，像百達君品
→ ZackRyo: 還有今天剛開賣就號稱完銷的英倫亞灣，創了區域行情的新
→ ZackRyo: 高呢

新彎曲本來就比北高貴.

另外2014~2015那時候,價差還被拉的滿明顯的.

最近才縮回來.

→ xier: 不就因為先前太便宜...26F 09/19 01:42
→ ZackRyo: 如果這樣都算還沒輪到南高，那我無法想像輪到南高後房價27F 09/19 01:42
→ ZackRyo: 會被推升到什麼程度
推 BRIANERIC2: 請問c大河左岸面愛河跟美術一號院2房單價一樣怎麼選？29F 09/19 01:43
→ BRIANERIC2: 就是都。小坪數單價近40

你真要這兩個選,

美術一號院.


美術一號院的表現有機率催生京城62F那一棟.

那一棟會是炒地皮很重要的里程碑..

尤其京城老闆主要是賺炒地皮的錢.(興富發老闆賺炒股的錢)

愛河沿岸的空地不多,外加這次主要台積電話題跟他關係比較遠.

所以本來是炒QE,但現在被更強勢的台積電給吸走目光和話題.

因此美術一號院會比較強.
※ 編輯: ceca (61.227.113.234 臺灣), 09/19/2021 01:49:51
推 icesweater: 感覺之前南科緩漲是題材本身吸引投資房產，近一年暴漲31F 09/19 01:45
→ icesweater: 是QE填的燃料，所以在現在高雄兩者兼備的狀況，漲得速
→ icesweater: 度就跟隨近一年的暴漲吧！？另外，高雄GG產能比南科少
→ icesweater: ，是本質的問題，這篇概念好像提到，炒作高點不計本質
→ icesweater: 的樣子，是回檔的穩定點才注重本質

一個都市,區域的價格基本面是看價差.

但是整個都市吸引資金則是另外一個問題.


當然基本上桃園新竹台中高雄台南還是一貫.

誰漲太多誰會被壓制.

誰最便宜誰就會大漲.

然後大家都在差不多的區間往前跑.

輪流強勢,也輪流休息.

你把這10年這幾個縣市本版的文章新聞和歷史看一次就知道我在說甚麼.

※ 編輯: ceca (61.227.113.234 臺灣), 09/19/2021 01:52:01
推 BRIANERIC2: 了解，謝謝c大36F 09/19 01:52
推 ntpuisbest: 請問C大，不動產是內需市場，QE的熱錢是怎麼流入台灣37F 09/19 01:53
→ ntpuisbest: 的，還是說QE造就降息才把熱錢領出來
推 Holymaker: 草衙、籬子內 都算是新灣區？39F 09/19 01:53
→ xier: 台南台積旁邊原本都田+三合院，又跟市區差太遠，所以要鴨子40F 09/19 01:53
→ xier: 划水很久。高雄預定點不同，很接近市區
→ kyova: 我覺得應該還是跟錢太多、騷年股神高歌離席比較有關。42F 09/19 01:57
→ kyova: 台南本地建商原本沒那麼看好，供給不足，是後來外地建商湧
→ kyova: 入疊價。市場原本有點供需嚴重失衡。南科那邊就是原本荒涼
→ kyova: 低價所以漲幅才高阿...高雄的基期相對比較高。
→ kyova: 價差真的是蠻重要的，畢竟不動產流動性沒股市這麼好，要
→ kyova: 偏離本質來炒做那資金要非常充沛...
推 kktt254: C大 現在後驛高醫跟中都可以佈局中長期吧 這邊也是話題48F 09/19 02:01
→ kktt254: 十足阿

利率一低,就會自行產生熱錢.

各位瘋狂借錢買房子就是熱錢製造機.

你借了1000萬,市場就多1000萬.
(你買房子借一千萬,那賣你房子的人就把這多的一千萬拿去用)

然後房價本來1000萬漲到1200萬.

代表這一區所有類似產品的屋主資產都多200萬.

因此,貸款額度上升+資產價值膨脹,就是熱錢的根源(內資)

當然還包含一些外來資金,台幣強勢代表很多人買台幣,這也是熱錢流入的型態.

不過不動產的熱錢基本上都是內資為主,外來熱錢占比太低直接忽略.


so..最主要就是.

大家知道鈔票要變薄,貨幣要崩盤,物價要上漲甚至更久薪資都會上漲.

所以大家卯起來買房買股.

炒股的融資還好.

買房的房貸額不就大幅上升(儲蓄率上升的同時房貸比率還上升)

外加房價又大漲.

因此身為經濟的火車頭的不動產.

就在這時候更大量的印出熱錢.


不過當然,我文章講的熱錢是"炒作"的熱錢.

那些資產膨脹借錢去炒股,房子在那邊收租的,不是我主要指的熱錢.
(當然它們會刺激炒作熱錢更囂張)

我指的是"有目的性把房價弄高"的熱錢.

例如建商,例如地主,例如我們投資客.


房子要炒他才會漲,你在那邊自住戶交換,漲得太慢了.

龍騰直接鑫高鐵3開價4x萬,並且嗆中秋過後每坪要漲兩萬.

白天鵝我去年買26.x萬,賣28.x萬.

結果今年,興富發美術一號院直接給你平均成交要4x萬.開價我忘了有沒有破5字頭.

這就是炒作的熱錢.

你在那邊買去收租,買去自住...你買10年的影響力都不如它們一個建案的影響力.

他一次把你二字頭跳拉到四字頭...你自己在那邊交換要換多久??


當然整個市場熱錢氾濫,也會刺激這些炒作熱錢更囂張.

不過如果沒有台積電,那炒做熱錢會多少收斂一點.

畢竟太誇張把買家嚇到了,他的節奏不對炒起來會比較混亂吃力.

但是所有型態的熱錢都氾濫,外加有話題順風.

這樣炒作熱錢就會囂張的聚集到話題去,然後惡性把它一波炒到宇宙去.

※ 編輯: ceca (61.227.113.234 臺灣), 09/19/2021 02:12:53

高醫跟中都非強勢區.

中都有空地還好,高醫空地比較少.

高醫強勢度應該會輸給生態園區.

當然你也不能說沒吃到台積電,只是他是配角,並且還不是最佳配角.

※ 編輯: ceca (61.227.113.234 臺灣), 09/19/2021 02:14:05
噓 q135q135: 喔~50F 09/19 02:27
推 aaa931324: 推c大51F 09/19 02:36
推 wab56789: 推52F 09/19 02:44
推 sisman: 資金都要縮表了啦....53F 09/19 02:45
→ duckweedgina: 市區中古之前早就被投客掃 現在去就是接投客的房54F 09/19 03:08
→ duckweedgina:  投資客這次脫手會往哪  中北部買房尤其北部會比較
→ duckweedgina: 在乎捷運站沿線
推 ntpuisbest: 謝謝c大，受教了57F 09/19 03:10
→ duckweedgina: 至於路上輕軌 還不知道是好事還是壞事 但吸引力沒58F 09/19 03:11
→ duckweedgina: 有捷運高
→ duckweedgina: 農16有凹子底搶手 美術館離捷運太遠 高大也太遠
推 shun01: 就怕美國QE提前縮手了...61F 09/19 04:55
推 oion13272613: 想問一下市議會（舊）區域未來的發展62F 09/19 04:58
→ oion13272613: 老家是前金區八德二路的老華廈，不知道那裡未來怎
→ oion13272613: 麼樣
推 kagaya: 高雄基期低，話題多，空地大。簡直無邂可擊…相較北部。65F 09/19 06:14

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