※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-05-08 04:09:03
看板 home-sale
作者 標題 Re: [閒聊] 少子化房價又要噴了
時間 Fri May 7 00:32:44 2021
我不是學經濟的
東看一些西看一些
觀察思考拼湊了一些心得
小時候覺得很奇怪
藍色講的很有道理
綠色講的也很有道理
到底誰是對的？
前一陣子一直在思考
少子化 人口減少 沒人買房～～房價跌
通貨膨漲 一直印鈔～～房價漲
兩方都很有道理 到底哪一個才是方向？
首先 先分清楚價值 跟價格
一碗麵
十年前跟十年後價格不一樣
價值還是一碗麵
1、少子化 人口減少 確實需求會減少
或許房子的“價值” 可能會減少 但“價格”應該會漲
價值會不會減少還不一定
到底是人減少的速度快還是舊房淘汰的速度快
房子汰舊跟更新的速度很難估量（不是以房子可使用年來算）
汰舊不是說舊房子不能住 而是未來人不想住這樣的房子
少子造成整區沒落 那一整區的房子無論新舊都屬汰舊
所以我覺得 還有功能的房子”價值”不變 價格看當時鈔票值不值錢
2、大量鈔票印出來M2 現在鈔票的“價值”下降
以上我推斷兩個事實，居住的“價值”不變，但價格變高了
這就是另外一個社會問題
資產已經跟著鈔票的貶值，帳面“價格”變高
但廣大基層百姓還沒拿到印出來的錢
導致大多數人拿著還以為值錢的鈔票
不能理解房子的價格為什麼飆漲（有誰買？）
跟大家舉個種水稻的例子
水稻田很大 灌溉入水口只有一處
很常一邊的稻子淹很高了 水才慢慢流過去另一邊
這需要時間的
國家印鈔票是“買債”的方式進入金融市場
並不是理想型下雨方式雨露均霑給每一片地
所以水在一邊已經淹出來了（金融市場）但還沒流到尾端（民生市場）
一邊還在乾涸 一邊已經水災
這有延遲效應的
但遲早水會流過去（通貨膨漲）
十年前買千萬房子覺得豪
十年後千萬房子只是中等房
現在你覺得2000萬的房子很貴
但五到十年後可能覺得一般般
這世界只要有10%的人不是看現在價格
是看延遲後的價格
現在趕緊下手貸款房的人我都覺得有遠見
欠越多錢越賺 只有買房可以最簡單借最多錢
不然你看大家薪水都還沒漲
怎麼好像有一小部分人趕快入場買房？
我說的不是玩金融的資本家喔
我只是一個工程師家庭的小小家庭主婦
家庭年支配所得不高
東喬西算 想方設法擠出一點頭期款 能買到哪間是哪間
這世界上很多錢是賺資訊不對等的錢
有些人被動的溫水煮青蛙
有些人宏觀看整體勢態
因為有家庭小孩
所以我的佈局非常保守
手頭能當頭期款的錢 推可貸款的錢
算租金跟房貸能80～90%cover 金流
看了半年房 在去年年中還有些人沒發現房市上漲趨勢
再下手了一間房
房子的點有選過 我估計“價值”持平
但價格我推測會隨錢幣貶值而推高
月供兩萬現在看起來有點吃力
但金流撐過6年
我相信六年後的兩萬可能只是現在1w5的價值
（沒有精算 全憑感覺）
我只是一個普通學歷的家庭主婦喔......
比我有能力看的更高更遠的人更多......
房價高漲一定不是我這個小手扛起來的
後面的力道我們可能看不到但不代表沒有
房地產我是算過金流能過去才進場的
最後跟各路股神致敬
我沒玩股票
因為我還沒看懂
看了很多人分析我覺得都是看到結果去推原因
如果用宏觀世界金流方向去推理趨勢
在個股上又有很多人為變因 但這些變因都不是一般散戶能知道的
但如果有閒錢 這五年我會買台積電跟蘋果
這兩間公司都屬於踏實誠信的公司（說到幾乎做到）
花錢買他們 我覺得有錨定“價值”的可能
（三星跟intel近幾年都是喊口號的，買他們心裡不踏實）
台積電我只看到這三年是穩的
全世界都發現積體電路重要性猛起來直追
就算技術持續領先 全世界肯定想方設法降低台積電到重要性
特斯拉的馬斯克 我有小道消息這個人也是口號仔XD
這段時間很多小老百姓都在考量要把資金放在哪個市場
希望各路股神了解並不是所有人都懂股市選擇股票市場的
結論：
少子化房價又要噴了？
少子化跟房價
長度跟重量拿在一起比較
身高跟體重有些許關係
但不是最主要的連動因素
引述《hawick (刺蝟哲學)》之銘言：
: 房價噴不用到處找理由
: 貨幣只是計價的工具
: 換個方式計價就知道房價到底有沒有噴
: 比方說用台股0050計價
: 2021年的高點是140元
: 2019年的高點是98元
: 也就是說如果2019年賣980萬的透天
: 等於100張0050
: 2021年理應賣1400萬才合理
: 假如領到薪水全部無腦投台股
: 房價根本就沒有漲
: 根本就是大跌
: 只要90張0050
: 2021年就可以買到1260萬的透天
: 剩下10張還可以拿來裝潢
: 所以房價不跟著漲是不可能的
: 房價根本無法反映房屋的價值
: 貨幣貶值的太嚴重了
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推 :1F 05/07 01:01
→ : 房子在台灣又不是拿來住的2F 05/07 01:03
→ : 他的價值其實是抗通膨的保值型投資商品
→ : 沒人蓋新房還有中古可以炒啊
→ : 他的價值其實是抗通膨的保值型投資商品
→ : 沒人蓋新房還有中古可以炒啊
推 : 左膠會叫你拿資產證明出來5F 05/07 01:19
推 : 老闆先煮一百碗麵起來放，才發現都沒客人了，價格會？6F 05/07 01:45
你的問題是當下供過於求但現在買房主力是67年級生
是台灣人口紅利最多的一代
建商又不是傻的
推 : 麵不熱會沒人想吃，房屋沒人住不太會折損7F 05/07 01:46
推 : 有需求才會有價值，「有人」接手才有價格8F 05/07 01:54
舉例好了 因為少子化產業轉移通宵鎮整體沒落（舉例而已）
就算十年的房子都沒人要去住
那一次汰舊的房子是一整區（非房子年份）
要怎麼衡量以後因爲少子化
供必定大於求？
乾旱使池塘水變少 所以總體能活的魚變少
但可能剩下的水裡塞滿了魚
反而每隻魚的平均用水空間更少了
要怎麼能確定以後少子化
人所想居住的房子 遠多於當時的人？
所以選則不會被汰舊的區域
“價值”還有可能更高
但很難估算
所以我用“價值”持平去估算
價格隨著貨幣貶值而更高
推 : 少子化是事實，但房價的上漲確實是因為買盤強勁，看9F 05/07 02:29
→ : 看實價登錄就知道了，六都的成交量就是擺在那裡
→ : 看實價登錄就知道了，六都的成交量就是擺在那裡
推 : 熱區一直有人接手啊，房子又不是要賣給五折的，何必幫想11F 05/07 03:01
→ : 買的擔心，房版Sway?
→ : 買的擔心，房版Sway?
推 : 有一大堆年輕人根本不想住家裡 成家都需要買房好嗎13F 05/07 03:10
→ : 而且房子老得很快 近20年的房屋大概只佔20%
推 : 大多數年輕人會想買20年以上的房子嗎
推 : 新房如果賣不掉 沒建商要來蓋 中古就會漲了
→ : 是一個動態平衡的過程
→ : 新房在市場上是稀缺品 賣很快 尤其是自住年輕人喜歡新房
→ : 少子化 建商就少蓋一點就好了啊
→ : 勞力士都會漲了 房價不會漲？ XD
→ : 而且房子老得很快 近20年的房屋大概只佔20%
推 : 大多數年輕人會想買20年以上的房子嗎
推 : 新房如果賣不掉 沒建商要來蓋 中古就會漲了
→ : 是一個動態平衡的過程
→ : 新房在市場上是稀缺品 賣很快 尤其是自住年輕人喜歡新房
→ : 少子化 建商就少蓋一點就好了啊
→ : 勞力士都會漲了 房價不會漲？ XD
推 : 你的理論的盲點在 精華區的空屋率很低啊21F 05/07 05:43
→ : 空屋率是把那些鄉下地方一併納入進來 根本沒參考價值
→ : 人口減少 自然人口也會越集中 每個人都想往市中心擠
→ : 所以地點>一切 屋齡什麼的都是其次 熱門區中古屋相對
→ : 重劃區新屋來的保值就是這樣 只不過現在年輕人只要越新
→ : 的就好
我猜您是回錯篇文章了→ : 空屋率是把那些鄉下地方一併納入進來 根本沒參考價值
→ : 人口減少 自然人口也會越集中 每個人都想往市中心擠
→ : 所以地點>一切 屋齡什麼的都是其次 熱門區中古屋相對
→ : 重劃區新屋來的保值就是這樣 只不過現在年輕人只要越新
→ : 的就好
但我淺薄的看法
我會選“年輕人流入”的點來選點
比方說新竹 桃園
除了這些點我還可能上車外
因為少子化 必定有些區域沒落
鄉村農鎮不用說大家都知道
現有精華區我推測可能因為活水流不進去（太貴了）
導致未來那一區沒落
我是短期看十年長期看二十年的
台北西區轉移到東區現在又往外轉移了
舊市區還是有價值的 但他的巔峰已過在緩下
新城鎮或許現在價格機能不顯 但他在往上爬
買房子又不是說換就換的
桃園新竹目前就是這代年輕人湧入的地區
至少到他們老（三十年）產業不會大調動的狀況下
這些年輕人會黏在上面
我覺得可以保障二十年
退兩百萬步說 產業離開了
我們這群當代人還是回留下來養老（醫療機能完善）
就算沒有資產功能 至少未來還有”居住“功能
噓 : 請問大家的薪水有跟著膨脹嗎？27F 05/07 06:27
推 : 薪水沒跟上遲早會量縮然後...28F 05/07 06:43
→ : #房子不是拿來住的 這句真的挺悲哀的29F 05/07 06:56
我是保守投資 房子就是拿來住的選能租出去的地方
租人也是拿來住呀
推 : 大部份受薪薪水都沒跟上，但是已經上車的人，資產跟著膨脹30F 05/07 06:57
→ : ，未來換房也相對容易。寧死不屈的睜眼傻看永遠站在地上吹
→ : 鬍子瞪眼睛。某篇說的很清楚，無法承受當初可以買不買的失
→ : 敗心態。
※ 編輯: cclia (1.200.104.234 臺灣), 05/07/2021 07:28:19→ : ，未來換房也相對容易。寧死不屈的睜眼傻看永遠站在地上吹
→ : 鬍子瞪眼睛。某篇說的很清楚，無法承受當初可以買不買的失
→ : 敗心態。
※ 編輯: cclia (1.200.104.234 臺灣), 05/07/2021 08:06:39
推 : 現在不買房抗通膨 10年後再上來哭吧34F 05/07 07:58
推 : 今年周圍朋友薪水漲5-10% 沒漲的請問你產業是那些35F 05/07 08:29
推 : 天啊...我看你文章...都懷疑是我自己打的 xD36F 05/07 08:44
推 : 謝謝分享 難得有真正投資心態的現身說法37F 05/07 08:48
推 : 這就是我之前提過的人有三種38F 05/07 08:56
→ : 先知先決 後之後覺 不知不覺
→ : 先知先決 後之後覺 不知不覺
→ : 不知不覺搞不好比後知後覺要好一些 不會追在最高點40F 05/07 08:57
→ : 五折大將開始邊打籃球邊吶喊怒罵41F 05/07 08:57
→ : 然後他就 買 房 了
→ : 你要當棋子 還是下棋的人 想清楚
→ : 然後他就 買 房 了
→ : 你要當棋子 還是下棋的人 想清楚
推 : 房子都會舊的44F 05/07 08:58
推 : 推 和你有一樣的想法45F 05/07 09:11
推 : 推46F 05/07 10:02
推 : 同意47F 05/07 10:15
推 : 不可質疑蘇媽！XD48F 05/07 10:20
推 : 通膨不是來推升薪資的 就是無產階級的悲哀49F 05/07 10:23
推 : 7年級真的是抓交替的，這些每年還有30萬出頭，後面就...50F 05/07 10:23
推 : 講薪水的人犯了邏輯錯誤，你們整天講房價所得比而不是房51F 05/07 10:50
→ : 價薪水比自己都沒發現
→ : 台灣還有一大盲區就是股票交易所得不計入所得
→ : 價薪水比自己都沒發現
→ : 台灣還有一大盲區就是股票交易所得不計入所得
推 : 你把少子化當作跌 然後印炒和低息當作漲 再一起計算54F 05/07 10:51
→ : 的答案就是漲
→ : 的答案就是漲
→ : 這兩年房價所得比必然暴漲因為統計方法問題而無法而不是真56F 05/07 10:51
→ : 實負擔增加
→ : 實負擔增加
推 : 很棒草根經濟學推論 這個文筆可以考慮出書或寫blog58F 05/07 10:56
推 : 同感啊59F 05/07 11:52
推 : 很棒的分享60F 05/07 12:31
推 : 推價格與價值61F 05/07 13:43
推 : 台灣的房子就是投資商品 倒貨給自助散戶62F 05/07 13:51
噓 : 沒啥內容的心得=廢文63F 05/07 15:54
推 : 講的很有趣64F 05/07 17:15
推 : 好的物件一直減少65F 05/07 17:31
推 : 以前人口減少只是可能發生，但今年真的開始發生了66F 05/07 17:51
→ : 過去的經驗只能參考
→ : 過去的經驗只能參考
→ : 股票進出場就要抽稅了所得還要抽是要剝幾層皮？68F 05/07 19:26
推 : 說得好像房地產交易成本很低一樣69F 05/07 20:01
推 : 109年整年台灣總人口-41885人，110年1～3月台灣總人口-3570F 05/07 20:03
→ : 613人
→ : 613人
推 : 真的能囤就快點囤 賺到井噴72F 05/07 21:18
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