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※ 本文為 MindOcean 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2020-12-08 21:38:04
看板 home-sale
作者 s8752134 (AndyChen)
標題 Re: [閒聊] 打房真的下重手了!直播中!
時間 Tue Dec  8 11:51:32 2020





 習慣把此串已經有討論的文章一次看完後再回文,花了一個多小時...

 難怪早上一進 PTT 怎麼找不到房版,原來往前推到第六名了... XD

 回到原文:


 這次管制影響的對象看到大家都討論到爛了就不再重複贅述了,這篇重點將擺在

 投資客後續會怎麼走? 本文章針對自然人購買第三戶以上限貸 6 成來討論。


 在目前市場上熱錢太多,持有現金不值錢的環境下,這個無預警的措施後續會造成

 投資標的怎樣變化? 以下是個人淺見:


 1. 新興重劃區(尤其是低總價物件)熱度下降

    投資客被限貸退出 = 總購買力下降

    本來菜籃大媽一次買 5 戶 10 戶不復在


 2. 現在開始的套房型物件熱度下降(已核貸的不影響)

    因為無差別第三戶起限貸的限制,投資客對這種低總價的投資購入意願會降低。

    舉例台北投資客原本預計要揹貸款 3000 萬投資,一個套房500萬,貸到第三間就

    貸不滿 8 成... 會變成買兩間 1500 萬的或兩間搭配起來滿貸 3000 萬的物件。


 3. 承2提到的,收租型投資客會轉而投資中價位的物件,因此中等價位的物件需求


    增加。這區間通常也是首購族的購買區間。

    舉例一投資客想買 6 間500萬新北套房收租,現在前兩間貸八成後四間貸六成,

    現金投報率會降低 40% 左右。

    但改成買 2 間 1500 萬的收租,同樣都貸八成,現金投報率可維持原先水準。
    ※實務上還要看兩者的租金 & 裝修成本是否可控制一樣,上述僅針對貸款
      成數的影響說明對現金投報率的變化


 4. 投資客會更珍惜自己兩戶內的額度,或是超過三戶考量無寬限期的狀況下,挑選

    物件會更要求。所以未來不是很甜的物件在意願可能會降低。


 5. 找人頭登記買房的狀況會比過去高

    這點應該沒啥好討論的,一個上有政策下有對策的概念。



 整體來說台北精華區的房子仍是看漲,至於新興重劃區就得看看該區有沒有撐住房價

 的賣點了,沒有的話只能說... 請保重!



※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言:
: 目前看起來影響最大的就是資金抓很緊想要all in翻身的大媽型炒房客
: 不過我認為影響大的將會是原本低單價低總價新重劃區
: 因為這類的炒房客想要用低基期然後操大槓桿拉出最大獲利
: 相反的精華區/高度就業區如台北、新竹、台中、台南影響的可能有限
: 畢竟薪資水準就在那邊,需求就在那邊,銀行鑑價價格也在那個水位
: 就算是二手房,銀行評估的風險大概也是相對低的

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.231.161.123 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1VplX656 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1607399494.A.146.html
Unsullied: 10年內的重劃區除非夠便宜 不然買了實在危險1F 12/08 11:53
Unsullied: 以前重劃區是便宜 現在開價一個比一個貴

 成本變高是事實, 但開價變更高也是事實

kl0408: 新重劃區真的怎麼上去就怎麼下來 心理面第一個想到青埔3F 12/08 11:56
RS44: 上有政策下有對策4F 12/08 12:00
l79cm: 青埔自住盤很大會影響到的是特區外面開20以上的案子太誇張5F 12/08 12:01
CaLawrence: 不知道哪個區域投資客最多6F 12/08 12:02

 你看這幾個月瘋狂在討論哪裡的預售屋 or 轉紅單就知道了 XD
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 12:06:21
H2: A7啦,都是去年今年熱銷然後多數剛開工7F 12/08 12:03
edshen: 以前重劃區開價比現有蛋黃便宜 但現在重劃區開的跟蛋黃區8F 12/08 12:04
edshen: 一樣XDDD 很有趣
birdpon: 我也覺得是A7這種的應該會最慘...青埔可能好一點,畢竟真10F 12/08 12:04
birdpon: 的有實質建設在支撐...
CaLawrence: 感覺是 台中 a7 討論度最高12F 12/08 12:08
tomaschang: 買蛋黃區就對了,蛋黃區補漲一波13F 12/08 12:09
Unsullied: 看看哪個區域在排隊買屋然後秒殺就知道啦14F 12/08 12:09
Unsullied: 自住戶沒有在秒殺的啦
Unsullied: 自住戶至少要看3次-5次

 還有長輩要拜拜擲杯的拉、風水的拉、貸款不過的拉、哪裡痛哪裡癢的拉...

 最龜毛的就是自住買方一堆毛,自住買方還想跟投資客一樣撿便宜... XD

koushimei: 台北市其實這一波也沒漲的那麼誇張17F 12/08 12:11

 確實跟其他炒作區比起來,台北市算是溫和許多,所以這次管制老實說投資台北

 的應該大多老神在在,不受影響。

kevin190: 找人頭買房問題最多,人永遠是最不可控的因素18F 12/08 12:14

 風險自負囉

alfrog0414: 全部都預售的重劃區死最慘阿 光桃園就兩個19F 12/08 12:15
H2: 這一波我沒有很擔心新莊20F 12/08 12:17
rig2121: 全預售是小檜溪,那邊不是都說桃園在地人自住買的XD,不21F 12/08 12:17
rig2121: 過真的超貴就是
mopackm53637: 青埔有中央政府、地方政府跟國泰財團很難吧23F 12/08 12:17
H2: 八擴比較危險24F 12/08 12:18
Unsullied: 現在還懷疑青埔的代表你不是在地人25F 12/08 12:18
H2: 不過也沒貴到哪去,跌也跌不多啦26F 12/08 12:19
Unsullied: 青埔已經蹲10年了  八擴夠便宜 還是看漲27F 12/08 12:19
Unsullied: 一坪不到20 是要怎麼跌?
Unsullied: 小檜溪我就比較擔心了.....
Unsullied: 中路現在也狂推案
Unsullied: 一切都還是回到老問題  價格
H2: 小檜溪真的貴32F 12/08 12:20
Unsullied: 價格不對就不對33F 12/08 12:20
H2: 你買20出頭的青埔根本不用煩惱34F 12/08 12:20
Unsullied: 小檜溪老實說 我不會去買35F 12/08 12:20
rig2121: 竹北、青埔最近也都很熱但都發展一段時間了房價也偏高,36F 12/08 12:20
rig2121: 短期投資客可能會收斂一些,但長期要跌還是很難
Unsullied: 一坪衝到40萬 我幹嘛不買藝特38F 12/08 12:20
H2: 買30幾就比較煎熬一點39F 12/08 12:20
Unsullied: 青埔真的是政府帶頭炒 不要懷疑40F 12/08 12:21

 這些抱怨房價貴的,就都沒人幹譙政府炒作?

 政府售地越賣越貴怎麼不譙一下? 政府帶頭炒作特定區域也不譙一下

 要知道政府才是最大宗的炒房仔好嗎!

Unsullied: 不要跟政府對幹 美術館開工了41F 12/08 12:21
l79cm: 每天晚上經過青埔JET嘉年華很誇張平日都在排隊玩現在竟然42F 12/08 12:21
l79cm: 還延長三個月我都不知道這些人哪來的,場地又不大票價又高
rig2121: 20出頭的青埔區內我馬上買XD,我覺得竹北青埔都有30的條44F 12/08 12:21
rig2121: 件,但40真的誇張了
H2: 青埔30以上的話不能離高鐵太遠46F 12/08 12:22
l79cm: 現在區外都2x很誇張還甲建47F 12/08 12:23
alex8398: 有貸款的第三間才限制,很多蛋黃小套房是沒貸款的,當然48F 12/08 12:23
alex8398: 是拿大間的去貸,不拿小套房佔名額
Unsullied: 青埔真的很好 不要懷疑 我不唬爛的50F 12/08 12:23
Unsullied: 但還是要看買的價格 青埔30-35都很漂亮
H2: 華泰讚52F 12/08 12:23
alex8398: 如果沒有大間的可以貸怎麼辦?這種人就退場別學別人買小53F 12/08 12:23
alex8398: 套房
Unsullied: 超過35自己要想一下55F 12/08 12:23
Unsullied: 如果是什麼 永久棟距無敵景觀 可以
Unsullied: b如果裊裊的 ....
Unsullied: 一層10戶那種台北建商 我就不考慮
alfrog0414: 中路蓋滿寶佳看來是穩紮穩打的在發展 房子便宜人口進59F 12/08 12:25
alfrog0414: 駐了就發展起來了
photoB1N: 題外話 今天下午交通部有台中桃園高鐵的招商說明會61F 12/08 12:25
alfrog0414: 如果是什麼都沒有卻超貴的重劃區 人都住不進去就可能62F 12/08 12:25
alfrog0414: 出問題
H2: 所以說2016到2018低點勇敢進場的自住客都沒什麼影響64F 12/08 12:27
H2: 那時候的價格最漂亮

 現在勇敢進去的自住客後面幾年回來看一樣笑呵呵
 (只要你買的點不是鬼地方或去追高新重劃區)

rig2121: 青埔已經有很多東西了,主要是推案量大導致價格沒有像竹66F 12/08 12:27
rig2121: 北這麼衝,不然比建設青埔真的不差,不過竹北贏在就業,
rig2121: 各有所長
H2: 如果你也有買房需求也有頭期款了,但那時候還瞻前顧後的話,69F 12/08 12:28
H2: 後面買貴了也怨不了人
Tattoo: 去年進場都還有賺71F 12/08 12:32
killerbbt: 小檜溪太貴啦,扯到翻的價格72F 12/08 12:33
cutbear123: 早上看591 家裡附近的一樓破公寓從3300降到2980 笑死73F 12/08 12:34
cutbear123: 會怕就好

 我也可以開 8000 萬 大降到 2980 萬,說真的你看這個591開價調整覺得人家

 在怕只是自爽而已,實際還是要看實價登錄價格

sdhpipt: 桃園一大堆重劃區 不知道鄭文燦什麼時候會出來罵 XD75F 12/08 12:39
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 12:51:43
ivan761016: 小檜溪30以上就太貴,28-30還差不多,那邊35以上的建76F 12/08 12:41
ivan761016: 案最近應該會很好砍,不過是國泰的話就很難說
RaiGend0519: 同意這篇78F 12/08 12:42
sdhpipt: 中路還一堆空地哩 桃園到處都重劃區 現在航空城又要動了79F 12/08 12:42
piliwu: 我個人認為本質上小檜溪比藝文特區好80F 12/08 12:43
sdhpipt: 看B站某網紅家一直在買買賣賣中路的新建案賺錢 超羨慕 XD81F 12/08 12:43
piliwu: 長期來說價格不會低於藝文82F 12/08 12:43
ivan761016: 小檜溪在蛋黃區要跌應該也不會跌到那邊去83F 12/08 12:44
taco13: 簡單來說 先前炒得快又高的死定了 青埔絕對在內84F 12/08 12:45
piliwu: 小檜溪要是在30以下麻煩網友通知一下我開車去看85F 12/08 12:45
ivan761016: 小檜溪有30但是是寶佳跟遠雄86F 12/08 12:46
Sunal: 新竹金雅等著看?87F 12/08 12:56
Unsullied: 沒有捷運都不考慮88F 12/08 12:58
Unsullied: 未來就是軌道天下
insect0816: 新竹金雅算什麼 買新竹牛埔才要皮皮挫90F 12/08 12:59
bettybuy: 想到之前前幾個月有人說桃園中路跟小檜溪有不能說的秘91F 12/08 13:00
bettybuy: 密,不建議買,就覺得神神神
bettybuy: 小檜溪有30以下的,中路還有25的哦
oscar81208: 青埔區外的才要擔心吧,開的有夠離譜。94F 12/08 13:02
Smallchon: 中路實質自住客其實蠻多的,要跌覺得相對困難95F 12/08 13:04
gm3252: 小檜溪交通規劃沒什麼優點,現在沿著春日路往前後騎看看96F 12/08 13:05
gm3252: 市區的交通狀況,就可以知道以後小檜溪發展起來會怎樣了
geniusw: 台中最危險的是海線那個吧98F 12/08 13:08
piliwu: 春日路我開車經過很多次,交通狀況在經歷上根本排不上前十99F 12/08 13:09
piliwu: 糟
piliwu: 新北隨便都更差不說,南崁都比春日路塞
piliwu: 騎車完全不同,開車春日路並沒有南崁塞
bettybuy: 中路自住客多幾乎都在去年買的啊~我同事就是103F 12/08 13:11
Unsullied: 中路也蹲了很多年 現在快起來了104F 12/08 13:15
Unsullied: 我認為2字尾到3出頭是合理
gototheptt: 被抓紅單的區 我懂了106F 12/08 13:18
audibmw888: 個人覺得啦,股市不止,房市就不會止;打炒房,不是107F 12/08 13:38
audibmw888: 打房,那就不是要搓破泡泡,有哪家的央行會去搓破泡
audibmw888: 泡?應該只是怕失速在維穩吧。
coonash: 八擴、青埔今年人口成長很多,這兩地受到的影響會小一些110F 12/08 13:42
coonash: 。a7推案量大但人口成長平平的區域風險比較高。
audibmw888: 經濟還是要成長,只是有時候牙膏不能擠太快,慢慢擠112F 12/08 13:47
audibmw888: 的牙膏還是一樣在擠牙膏。
cornea1231: 中央要打房了,青埔除非一字頭,否則很難讓人敢進場114F 12/08 13:48
photoB1N: 青埔政府炒成那樣還想一字頭買 當其他重劃區塑膠?115F 12/08 14:02
oscar81208: 青埔一字頭?乾脆均一價五萬怎麼樣。116F 12/08 14:06
kevinhon: 你484很想買青埔?一字頭要搭時光機了117F 12/08 14:10
shliau: 我就想看昭陽一堆紅單要怎麼玩118F 12/08 14:13
F93935: 怎麼沒人討論八德擴大?119F 12/08 14:24
philip80220: 真的有那麼多投資客嗎?之前不是都說自有率多高,都120F 12/08 14:25
philip80220: 是自住買盤,現在怎麼一堆人在討論那一點點的投資客
philip80220: 呢
kutkin: 自有率高跟投資客很多沒有衝突123F 12/08 14:37
kutkin: 投資客也是自有率分子
Mimmature: 政府是最大宗的炒房仔 就像說滷味漲價政府是推手一樣125F 12/08 14:58
Mimmature: 事實就是每個人自己的貪念害了未來自己的子孫而已

 滷味漲價也得看背後的原因是什麼,如果原料漲 100%  然後你怪滷味漲價?

 政府賣地的收益可是持續增長越賣越貴喔,那這成本誰吸收?

 是說資本主義的世代,坦白說絕對不會是貪念害了每個人未來的子孫,這你放心。

 會讓未來子孫過的很辛苦的,只有現在無法往右靠的那一群。

 在右邊的那群肯定是越來越爽直到左膠活不下去揭竿起義之類的。

 歷史已經演過很多次了,可以看看以前每次揭竿起義的那個年代,底層的生活有多慘。

 對不起,講的很殘酷,但... 這就是真實!

philip80220: 房版的自有率=自住客,別凹了127F 12/08 15:17
gototheptt: 看到一堆套客在收屋壯膽就知道打到痛處了哈哈128F 12/08 15:29

 WHO?

kevinhon: 笑完記得繳房租,勇敢告訴女伴啊129F 12/08 15:32
※ 編輯: s8752134 (61.231.161.123 臺灣), 12/08/2020 15:40:06
s26492755: 可是我跟你說  單價差不多情況下  總價高代表坪數大 坪130F 12/08 16:34
s26492755: 數正常來說越小投報越好  也就是你1500萬買兩間收到的
s26492755: 租金  不會贏500萬買六間的租金多 但自備款需要提高是
s26492755: 真的
s26492755: 回到我當初的選擇  不要選重劃區 或附近有公共建設在跑
s26492755: 的  選附近都蓋滿的舊市區
s26492755: 漲幅不大 要跌很難  所以我老神在在
watameki: 剛需區域根本沒在怕 會買就是會買137F 12/08 16:54

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