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作者 標題 Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
時間 Sat Jun 29 19:41:48 2024
我一直覺得拿房子的5倍槓桿來比正2的2倍槓桿是一件很奇怪的事
假設1000萬的房子貸八成，也就是200萬開了5倍槓桿變1000萬
台灣房地產平均報酬率約5%
第一年：(1000 * 1.05 - 1000) / 200 * 100% = 25%
第二年：(1000 * 1.05^2 - 1000) / 200 = 51.25%
第三年：(1000 * 1.05^3 - 1000) / 200 = 78.8125%
…
第十年：(1000 * 1.05^10 - 1000) / 200 / 10 = 314.45%
假設200萬直接正2
台股年化平均報酬的兩倍槓桿為25%
第一年：(200* 1.25 - 200) / 200 = 25%
第二年：(200* 1.25^2 - 200) / 200 = 56.25%
第三年：(200* 1.25^3 - 200) / 200 = 95.31%
…
第十年：(200 * 1.25^10 - 200) / 200 = 831.32%
也就是十年後如果
房市報酬固定5%，最後得到的是當初200萬的314.45%
正2報酬固定25%，最後得到的是當初200萬的831.32%
為何會造成如此差距？
正2報酬固定25%，最後得到的是當初200萬的831.32%
為何會造成如此差距？
因為房子的5倍槓桿只有最一開始的5倍，也就是1000萬，之後都是1000萬的5%在成長
而正二的槓桿每年是你的(本金+獲利)的25%在成長
當然股市的波動比房市大很多就是另一回事了
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.133.79 (臺灣)
※ 作者: octantis 2024-06-29 19:41:48
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※ 同主題文章:
06-26 20:21 ■ Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
06-29 18:48 ■ Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
● 06-29 19:41 ■ Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
07-02 16:58 ■ Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
07-29 16:21 ■ Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
08-25 17:08 ■ Re: [標的] 00713元大高息低波正二蜈蚣
※ 編輯: octantis (42.73.133.79 臺灣), 06/29/2024 19:42:35
![[圖]]()
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推 : 以前房子可以轉增貸，出來再買第二間1F 06/29 19:48
推 : 房子增貸 再買股 永遠維持5倍槓桿 銀行不給貸 就全2F 06/29 19:48
→ : 額買房再增貸 房蟲怎麼輸
→ : 說錯 增貸買房 再增貸買房
→ : 額買房再增貸 房蟲怎麼輸
→ : 說錯 增貸買房 再增貸買房
推 : 1000萬的房子5%10年16295F 06/29 19:49
→ : 200萬正二25%10年1836
→ : 差距不大
→ : 而1000萬的房起始就是200萬
→ : 200萬正二25%10年1836
→ : 差距不大
→ : 而1000萬的房起始就是200萬
→ : 這麼輕鬆怎麼還會覺得房子貴 應該都輕鬆買了吧9F 06/29 19:51
→ : 差距可大了，房子的1628要扣掉你當初借的啊10F 06/29 19:53
推 : 啊對不起我是指成長的力道去反推11F 06/29 19:55
→ : 不是指真的報酬相當
→ : 不是指真的報酬相當
推 : 直接比本來就超怪，正二是真正的台股全市場報酬，13F 06/29 19:58
→ : 房子可沒有這有商品
→ : 你運氣不好買到10年沒啥漲的地區也很有可能
→ : 房子可沒有這有商品
→ : 你運氣不好買到10年沒啥漲的地區也很有可能
→ : 用指數化投資加上槓桿 確實不會輸買房 現在第二戶六16F 06/29 20:03
→ : 成又很難貸利率差 已經幾乎沒有投資價值 除非你選房
→ : 之神. 但指數投資的"執行"難度遠比看起來的難
→ : 成又很難貸利率差 已經幾乎沒有投資價值 除非你選房
→ : 之神. 但指數投資的"執行"難度遠比看起來的難
推 : 確實 第一房之後效率驟降19F 06/29 20:05
→ : 房子還要計入隱含成本，裝潢、家電、稅金、公共管理20F 06/29 20:09
→ : 費等等
→ : 費等等
推 : 你的正2報酬算法 不像本金加獲利的25%成長……一樣22F 06/29 20:10
→ : 是定額200萬
→ : 是定額200萬
噓 : 正2也沒有每年25%24F 06/29 20:11
→ : 房屋拿來當保本比較好，要高額獲利需要很懂地區發展25F 06/29 20:11
→ : 性
→ : 不然買營建股就好了
→ : 性
→ : 不然買營建股就好了
→ : 你運氣不好 10年 正二都在一個範圍內震盪也不是不可28F 06/29 20:12
![[圖]](https://i.imgur.com/Ks2KWejh.jpg)
→ : 請教t大正2算法哪裡算錯了？30F 06/29 20:12
→ : 沒有嗎？31F 06/29 20:12
→ : 能 看看201X年以前就在幾千點~萬二之間徘徊32F 06/29 20:13
→ : 疫情之後台股才有明顯的大突破 就講得好像正二年年
→ : 疫情之後台股才有明顯的大突破 就講得好像正二年年
→ : 房價也是，你看房價指數就知道了。34F 06/29 20:13
→ : 賺 都不會跌一樣 這幾年真的讓少年股神沒見過長年盤35F 06/29 20:14
※ 編輯: octantis (42.73.133.79 臺灣), 06/29/2024 20:14:25→ : 房價就是跟股價有正相關，討論盤跌是沒意義的36F 06/29 20:14
→ : 房價也是最近才有較大的漲幅37F 06/29 20:14
推 : 啊…講反了 是說房子的報酬率算法看起來是本金加獲38F 06/29 20:14
→ : 利 持續5%成長，但實際上很難如此
→ : 利 持續5%成長，但實際上很難如此
→ : 整盤 整天以為跌了就是買 還有人說停損是誤導40F 06/29 20:14
→ : 是沒看過啊，希望讓我體驗看看長期盤整41F 06/29 20:15
→ : 房子的也是年化，當然也要算本金加獲利，不然就不叫42F 06/29 20:16
→ : 年化5%了
→ : 年化5%了
→ : 想體驗自己去拉K線圖看以前歷史曲線就知道了44F 06/29 20:17
→ : 不然看2022年正二的績效也知道不可能年年成長
→ : 不然看2022年正二的績效也知道不可能年年成長
噓 : 為啥正二用再投入概念 房貸也可以啊46F 06/29 20:18
→ : 現在正二賺的就是台積財 台積大漲+拉動相關供應鏈47F 06/29 20:19
→ : 熊市就是要加碼啊，哪一次不會漲回來48F 06/29 20:19
→ : 哪天台積電技術不再是世界第一 台股也不那麼強 就會49F 06/29 20:19
→ : 過去五年經歷過2次熊市，正二年化報酬率如何？50F 06/29 20:20
→ : 回到長期盤整盤 這就是跟美股的差別 美國是輪流當51F 06/29 20:20
→ : 市值第一的 台股最強就GG
→ : 市值第一的 台股最強就GG
推 : 2015年初-2018年底 加權指數+5% 正2+55%53F 06/29 20:20
→ : 美股買ETF才真的可以持續買進+ALL IN 長期會贏54F 06/29 20:21
→ : 台股就GG一支獨秀 它不行的時候 ETF就會套在高點
→ : 台股就GG一支獨秀 它不行的時候 ETF就會套在高點
推 : 台股60年均報酬就是13.556F 06/29 20:24
→ : 未來不知道 推論只能建立在歷史上
推 : 要看報酬指數
→ : 加權沒含息
→ : 未來不知道 推論只能建立在歷史上
推 : 要看報酬指數
→ : 加權沒含息
推 : 沒算房租 然後現在寬限期前5年都是維持5倍 部分預售60F 06/29 20:30
→ : 屋是10倍到15倍維持3年 第一間還是建議早點買 第二
→ : 間後面就都可以
→ : 屋是10倍到15倍維持3年 第一間還是建議早點買 第二
→ : 間後面就都可以
推 : 所以改買00646，感謝信心加持63F 06/29 20:34
推 : 房子賭輸了自住，股票賭輸了變空氣64F 06/29 20:34
→ : 只是我在想要不要配置一部分00713，空頭時吃筍不會65F 06/29 20:35
→ : 吃這麼多
推 : 不過SP500,2000-2008那個盤整也是慘
→ : 吃這麼多
推 : 不過SP500,2000-2008那個盤整也是慘
推 : 正2長期報酬就是優呀！只有抱不抱得住的問題而已！68F 06/29 20:40
→ : 股票賭輸了變空氣，你買的房子遇到大地震變？69F 06/29 20:40
→ : 房子買來租人 遇到澳房客時:?70F 06/29 20:43
推 : 好了啦，月底了乖乖繳房租71F 06/29 20:43
推 : 我家買過一些房子在霧峰，後來大地震跌成狗屎…72F 06/29 20:45
推 : 房子就是至少買一間保本用的 投資股市報酬率流動性73F 06/29 20:46
→ : 摩擦成本都好很多
→ : 摩擦成本都好很多
→ : 現在正2最大的問題就是不能質押吧75F 06/29 20:47
→ a0989876 …
→ : 買一間保本很大成分是 給你自己的心理的安定感 住77F 06/29 20:52
→ : 自己的家跟租房子那種回家的心情是差很多的 用投資
→ : 的角度來看除非你真的現金很多很厚 能到處買不然沒
→ : 那麼好玩
→ : 自己的家跟租房子那種回家的心情是差很多的 用投資
→ : 的角度來看除非你真的現金很多很厚 能到處買不然沒
→ : 那麼好玩
推 : 房子遇到奧房客，或是玩股票大賠的房客...81F 06/29 20:54
推 : 大家設想越來越複雜了XD82F 06/29 21:01
→ : 房子遇到股票大賺的房客出高價收購
→ : 房子遇到股票大賺的房客出高價收購
推 : 25個頭啦 拿這幾年來算？84F 06/29 21:01
推 : 正常開始有200W又加上有成家需求 通常先買房85F 06/29 21:03
→ : 理論算起來正2勝過房子 但實際就是買房居多
→ : 房子可以住 又有成家需求
→ : 正2股東數2萬多人 房子每年新增一堆
→ : 假如精華地段3-4年可能就翻倍 普通地方10年多翻倍
→ : 理論算起來正2勝過房子 但實際就是買房居多
→ : 房子可以住 又有成家需求
→ : 正2股東數2萬多人 房子每年新增一堆
→ : 假如精華地段3-4年可能就翻倍 普通地方10年多翻倍
推 : 正2上市10年漲了12倍 用年化報酬算確實25%左右90F 06/29 21:06
→ : 25%是單筆投入 如果定期定額投入年化約20%
→ : 25%是單筆投入 如果定期定額投入年化約20%
推 : 台股60年加權報酬13.5/有正二的話應該稍高92F 06/29 21:07
推 : 所以理論跟實際會有點不同 都持有當然更好93F 06/29 21:08
推 : 股票波動很大，看一時的IRR根本沒意義，94F 06/29 21:10
→ : 不然等回檔再來算屆時的IRR如何？
→ : 不然時間拉回到2022也算一下如何？
→ : 房市就不同了，你看到的IRR基本上是實的，
→ : 波動低、價格又有彊固性，要回檔很難。
→ : 兩個資產都各有好處，兩者都持有是最好的。
→ : 資產比例的多寡就因人而異，
→ : 這會跟投資者在該領域的專業度、
→ : 抗風險能力、現金流……很有關係
→ : 不然等回檔再來算屆時的IRR如何？
→ : 不然時間拉回到2022也算一下如何？
→ : 房市就不同了，你看到的IRR基本上是實的，
→ : 波動低、價格又有彊固性，要回檔很難。
→ : 兩個資產都各有好處，兩者都持有是最好的。
→ : 資產比例的多寡就因人而異，
→ : 這會跟投資者在該領域的專業度、
→ : 抗風險能力、現金流……很有關係
→ : 股票跌房子不一定會跌欸103F 06/29 21:17
推 : 房價應該沒有長達60年報酬數據吧？104F 06/29 21:25
推 : 而且房產也看區域 1.05是怎麼推斷出來的 我只知道台105F 06/29 21:25
→ : 北市隨便買一間30年來看年化都10%以上吧 加上房租更
→ : 不只
→ : 北市隨便買一間30年來看年化都10%以上吧 加上房租更
→ : 不只
推 : 房價請看內政部 有全國平均108F 06/29 21:27
推 : 房子沒在跌怎麼比109F 06/29 21:29
推 : 全國平均跟你買熱區一點關係都沒有阿110F 06/29 21:30
噓 : 這個數學跟這個結論….請你回去重念國中拜託111F 06/29 21:30
→ : 拿平均來類比很奇怪吧 大盤看股市平均是因為跟報酬112F 06/29 21:30
→ : 連動 阿房市你看平均 但投資者根本不會去丟錢到那種
→ : 落後地方
→ : 目前又沒有一個商品是全台平均房地產指數
→ : 房地產比較像是一個幾乎不斷頭的個股
→ : 所以數據派跟真的有在漲幅高的地方買房的人理論現實
→ : 就會很脫節阿 全台北市持有30年房產的人可以說一點
→ : 也不比大盤差 你要說這樣挑區域很偏頗嗎 也沒比股市
→ : 挑個股偏吧
→ : 連動 阿房市你看平均 但投資者根本不會去丟錢到那種
→ : 落後地方
→ : 目前又沒有一個商品是全台平均房地產指數
→ : 房地產比較像是一個幾乎不斷頭的個股
→ : 所以數據派跟真的有在漲幅高的地方買房的人理論現實
→ : 就會很脫節阿 全台北市持有30年房產的人可以說一點
→ : 也不比大盤差 你要說這樣挑區域很偏頗嗎 也沒比股市
→ : 挑個股偏吧
噓 : 本板數學越差的越愛算數學,只有你看得懂你在說啥吧121F 06/29 21:46
→ : 看這系列文很有趣 大家都在自組一籃子ETF122F 06/29 22:08
推 : 房貸要跟期貨槓桿類比 正二和TQQQ這類是單日槓桿123F 06/29 22:15
→ : 兩者本來性質就不同 有些噓文看來也沒懂
→ : 兩者本來性質就不同 有些噓文看來也沒懂
推 : 五倍就自慰用而已不然誰想繳房貸125F 06/29 22:35
→ : 房地沒有崩過 台股會崩 膝蓋都知道房地屌打126F 06/29 22:35
推 : 台股崩完漲更多不要把秘密說出來127F 06/29 22:37
→ : 更不用說流動性差這麼多
→ : 更不用說流動性差這麼多
噓 : 你正二經過空頭之後最好還有每年25%129F 06/29 23:46
推 : 辛苦下一代 我這個5年級 謝謝你們130F 06/30 00:05
推 : 有人看不懂哦131F 06/30 00:09
推 : 房地產當然有崩過，認為沒崩過是怎麼回事我不懂。132F 06/30 00:53
→ : 如果沒崩過，我現在住的這棟當年怎麼一坪19萬買到
→ : 啊？:p
→ : 如果沒崩過，我現在住的這棟當年怎麼一坪19萬買到
→ : 啊？:p
推 : 很快就變首富了135F 06/30 05:49
噓 : 整天照後鏡136F 06/30 07:50
推 : 房地產的平均漲幅我猜想應該是通膨加上GDP兩者相加137F 06/30 08:15
→ : 的平均值近似。
→ : 的平均值近似。
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