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作者 標題 Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
時間 Mon Jun 14 01:14:25 2021
今天來講講台灣房地產大循環
其實這個話題以前我講過了
有興趣就自己找我的文章出來看
今天就簡單講點
台灣房價(其實也是股價)未來必崩的原因
※ 引述《NovaShin (DAMN)》之銘言：
: 有生之年要看房價崩
: 就證明你是還太年輕
: 我一個前輩在房地產行業已經四十多年了
: 從中美斷交，郭婉容證所稅
: 92亞太金融風暴，兩國論飛彈危機
: 金融海嘯 雷曼兄弟 奢侈稅 房地合一
: 什麼慘況沒看過？
: 聽過1900元的國泰金嗎
: 崩盤也輪不到你，多得是現金滿手的人
: 真的崩盤你連手機月租費都繳不出來了
: 還有時間讓你上PTT發文喔？
首先我們就要先從上面這段回文講起
`40幾年`是甚麼意思???
也就是1970年代開始從事房地產行業
這位前輩的命真好... XDDDD
因為他是在利率接近最高點與台灣房地產循環最低點附近進場的
我以前在文章裡就講過了 `七分天注定 三分靠打拼`
許多人的成功 不代表他本身有多努力或多牛逼
而恰恰只是剛好在正確的時間點 上對了車而已
而恰恰只是剛好在正確的時間點 上對了車而已
(其實這種年紀 就是我以前常說的戰後嬰兒潮一代)
https://reurl.cc/ZGb6z6
投資點來了？一張圖秒懂房市6次循環 - 民視新聞網
![[圖]]()
記者蔡佩蓉／台北報導2021年房市適合投資嗎？告別2020年「房市驚奇年」原本外界預期新冠病毒疫情會重創房市，但政府紓困、全球資金熱潮、史上新低利率都讓「股匯房」締造榮景。民眾若想牛年進場投資，不妨先瞭解房市6波循環。吉家網彙整的台灣房市漲跌走勢，顯示已邁入第六波循環，且處於高原期，2020年吉家網 ...
![[圖]](https://cdn.ftvnews.com.tw/manasystem/FileData/News/08c08aa1-2024-45eb-ab5c-c8dc7c3ca9c7.jpg)
(民視新聞網 記者蔡佩蓉/台北報導 2021/02/17)
上面網址點進去可以看到從1970年代開始的台灣房地產走勢
很容易我們就可以發現 台灣房地產起飛是在約1979以後
這個時間點剛好就接近美國10年期國債利率的高點(請看下面網址)
https://reurl.cc/zeNdke
美國-10 年期減 2 年期公債殖利率利差 | MacroMicro 財經M平方
![[圖]]()
長天期公債殖利率常被拿來檢視該國景氣通膨狀況，短天期則常被拿來預測該國利率決策，兩者利差可代表著景氣循環的四個階段：
1. 經濟成長階段：
經濟活動強勁、通膨預期溫和，短利受央行升息影響上升較快，利差持續縮窄。
2. 經濟過熱階段：
經濟活動過熱、通膨預期強勁，迫使央行加快升息導致短利超越長利，利差 ...
![[圖]](https://cdn.macromicro.me/files/charts/046/46-tc.png?v=1622553169)
1. 經濟成長階段：
經濟活動強勁、通膨預期溫和，短利受央行升息影響上升較快，利差持續縮窄。
2. 經濟過熱階段：
經濟活動過熱、通膨預期強勁，迫使央行加快升息導致短利超越長利，利差 ...
(財經M平方)
大家都知道其實房子在台灣與其說是拿來住的
不如說更大的功能是拿來炒的或是拿來存的
但不管是哪種功能 大多數人買房子的時候
都絕不會拿100%現金出來買 而是要跟銀行貸款
尤其利率越低 貸款就越借越多(請看下面網址)
這才是台灣房地產價格不斷上漲的主因
尤其利率越低 貸款就越借越多(請看下面網址)
這才是台灣房地產價格不斷上漲的主因
https://reurl.cc/pgMkj4
台灣-住宅貸款餘額 | MacroMicro 財經M平方
![[圖]]()
中央銀行每月公布用於購置住宅的消費者貸款，貸款餘額主要受到房市景氣及利率影響。
房市熱絡，房貸餘額增加快；房市冷清，房貸餘額增加慢。而若利率上升，可能會造成還款速度變慢，使房貸餘額增加，相反利率下降，可能加速還款速度，房貸餘額下降。 ...
![[圖]](https://cdn.macromicro.me/files/charts/395/1395-tc.png?v=1622004178)
房市熱絡，房貸餘額增加快；房市冷清，房貸餘額增加慢。而若利率上升，可能會造成還款速度變慢，使房貸餘額增加，相反利率下降，可能加速還款速度，房貸餘額下降。 ...
(財經M平方)
所以講一大堆看漲或看跌的理由都沒屁用
影響所有風險資產(包括房價股價等等...)
價格漲跌最根本的原因其實是利率未來的走向
而且這是早就注定好的~ XDDDD
未來利率必漲 所以房價(股價)必跌
https://reurl.cc/gWMq5z <--美國60年利率循環
請看上面網址 很多人不知道從美國建國以後
利率就是60年會回到高點1次 CCC... XDDDD
然後又受到主流媒體的影響 認為QE會無限期推進下去
但這其實是不可能的...
不可能的原因 現在大致已經顯現出來了
只是大多數人還裝作沒看到而已 XDDDD 那就是`通貨膨脹即將失控`
照60年/1輪的邏輯 我們會在2040年(1980+60)
看到10年期國債利率至少高於5% <--因為歷史均值就是高於5%
如果存美元就可以有年均5%以上的無風險收益 請問誰還要收房租???
以現在的房價來說 光靠收房租可以有年均5%的無風險收益嗎???
如果10年期國債利率真的回到5%以上
房價應該跌到多少 兩者收益率才能平衡
自己想想看吧... 這只是簡單的算數問題而已
所以最後的問題就是甚麼時候會開始升息而已 XDDDD
這當然某種程度要看FED的臉色
但我認為不會超過2025就會開始狂升~
因為利率是60年/1輪 正常狀況應該是下跌30年+上漲30年
而到了2025就只剩下15年可以升了 是正常狀況的1/2時間而已
假如FED的最終目標是回到1980的水準 那斜率必然是超陡的
不過這種事情在歷史上 其實也不是沒有發生過...
但是在升息前 我認為最重要的預兆
應該是10年期國債利率會下跌到接近`零`...
然後才會跟2年期國債利率出現倒掛
而且在利率回到最高點之前 會長期都處於倒掛狀態 XDDDD
大家都知道倒掛的時候 多數都會出現金融危機
既然FED已經保證短期不會大升息
那未來要出現倒掛 大概率只有我講的這種方式了
https://reurl.cc/zeNdke
美國10年期減2年期公債殖利率利差
(財經M平方)
而10年期國債利率接近`零`是甚麼意思???
這其實是一種透支未來 吃子孫飯的意思而已
到那時候就表示預期未來做任何生意都無利可圖
道理其實很簡單 如果做生意可以賺5%
你以為銀行家有那麼笨 會只跟你收接近`0%`的利息嗎???
他保證跟你收接近5%的利息啊... 所以他敢0%利息借你
就是做任何生意都賺不到錢的意思而已嘛...
這其實就是最近很火紅的詞 叫做`內卷化`
而反過來說 如果最近大家在吹的 電動車 物聯網 綠能 AI 生技 等等等...
未來的新產業真的`錢途無限` 那就表示毛利率必然高到不行
請問毛利率高到不行 = =/// 利率還會只有現在這種水準嗎???
我還是那句話~ 銀行家沒那麼笨好嗎...
請問毛利率高到不行 = =/// 利率還會只有現在這種水準嗎???
我還是那句話~ 銀行家沒那麼笨好嗎...
所以不管從正面推論 還是反面推論
如果你覺得未來還是很有希望的 那利率就必然要升
所以房價(股價)就必然要完蛋~ XDDDD (講完了~)
--
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※ 同主題文章:
06-12 12:41 ■ [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
06-12 15:57 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
06-12 16:16 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
06-12 19:08 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
06-12 20:10 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
06-12 23:30 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
● 06-14 01:14 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
06-14 08:03 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
06-14 10:03 ■ Re: [請益] 假如房價崩跌 影響最重的族群是什麼
推 : 還久1F 06/14 01:18
→ : 不過我認真的建議存地啦，在還可以的地段買一塊一
→ : 兩百坪
→ : 不過我認真的建議存地啦，在還可以的地段買一塊一
→ : 兩百坪
推 : 15年前好多人也說一定崩R4F 06/14 01:19
推 : 也有可能兩個一起升，最後市井小民崩5F 06/14 01:20
照食物鏈邏輯來說
市井小民永遠會是最慘的
現在千萬不能買房子...
推 : 美國明後年開始升，台灣央行利率政策轉鷹派，對沖台6F 06/14 01:21
→ : 幣23.7。 精彩
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 01:25:21→ : 幣23.7。 精彩
推 : 20年差不多 少子化也剛好發酵 問題是這20年很多人還8F 06/14 01:28
→ : 是得結婚生子買房 只能說需要就買吧 未來的事很難說
→ : 是得結婚生子買房 只能說需要就買吧 未來的事很難說
推 : 少子話的顧慮，就想一下都心回歸即可10F 06/14 01:30
推 : 以大部分人來說房租的2%投報率比5%高不少喔，你要認11F 06/14 01:30
→ : 真算一下現金流。除非你全額現金買房，或有閒錢就
→ : 提早還房貸這樣投報率才會真的輸5%
→ : 真算一下現金流。除非你全額現金買房，或有閒錢就
→ : 提早還房貸這樣投報率才會真的輸5%
這段我看不太懂...
貸款供出租或炒作 投報率不是應該要先扣掉銀行利息???
如果銀行利息已經5%以上了 投報率還能有多高???
推 : 民國99年台灣出生人口一路降到最低的16萬 這最低谷14F 06/14 01:33
→ : 的人口大約在再15年就25歲開始成家立業了 到時鋼需
→ : 會很慘 房子也很難出租
→ : 的人口大約在再15年就25歲開始成家立業了 到時鋼需
→ : 會很慘 房子也很難出租
你放心好了~
出生人口最低谷根本還沒有出現 XDDDD
16萬其實還算多了... = =///
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 01:38:13
推 : 都心再怎麼回歸都救不了鋼需腰斬的狀況 況且鋼需不17F 06/14 01:35
→ : 見得都往北市擠唷 反而內科、竹科、中科、南科才是
→ : 鋼需的買盤重心 就像現在的竹北這樣
→ : 見得都往北市擠唷 反而內科、竹科、中科、南科才是
→ : 鋼需的買盤重心 就像現在的竹北這樣
→ : 未來一定會有崩 然後講一個很久的未來 厲害厲害20F 06/14 01:38
推 : 房子買下去。 BP Retis21F 06/14 01:39
2025不遠了啊~ 就等蔡英文滾蛋而已
台灣房地產價格連續上漲40幾年~
未來下跌個10幾20年 很奇怪嗎???
快離開罪惡的都市雙北吧... 上帝已經很不爽了
未來的希望在高雄 呵呵~
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 01:44:47
推 : 科技越來越發達其實都心回歸的效應就越難發生，疫22F 06/14 01:41
→ : 情其實已經慢慢改變整個社會了
→ : 情其實已經慢慢改變整個社會了
目前10年期國債利率正在下跌
往`零`邁進 而房價(股價)還在漲
就是準備吹最後1個泡沫的意思而已
離見頂時間很有可能只剩下1季而已了
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 01:59:29
推 : 弱弱問一下，美國政府超發債會不會影響十年期債券的24F 06/14 01:57
推 : 台灣人口過度集中，部份區域密度過高也是因素25F 06/14 01:58
→ : 利率啊？我覺得六十年循環也要看美國政府使用預算的26F 06/14 01:58
→ : 方式會比較準確
→ : 另外，中國也是一個未來貨幣比重越來越重要的國家
→ : 人民幣，歐元，日圓的發行量也會影響美國十年期債券
→ : 的利率高低
→ : 方式會比較準確
→ : 另外，中國也是一個未來貨幣比重越來越重要的國家
→ : 人民幣，歐元，日圓的發行量也會影響美國十年期債券
→ : 的利率高低
→ : 但扣掉那30個人口密度破萬的行政區，其他地方價格在31F 06/14 02:00
→ : 幾年後很有機會鬆動
→ : 幾年後很有機會鬆動
被疫情這樣一搞 世界上的多數政府
未來破產的可能性大增 XDDDD
美國也不例外... 為了預防這點
死老頭敗登正在想辦法準備大徵稅~
喜歡讓左派上台執政 就要歡喜作甘願受~
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 02:07:48
噓 : In the long run we are all dead33F 06/14 02:10
→ : 通貨膨脹 原物料狂漲 房市會下跌？34F 06/14 02:11
噓 : 看id就覺得會講玄學。看了內文和結論...果然很玄...35F 06/14 02:11
噓 : 2040哈哈 還多久啊36F 06/14 02:13
1.等通貨膨漲失控 FED就會升息了
2. https://kknews.cc/zh-tw/comic/282kvrr.html
玄學的部分在這裡
2004~2023是下元八運 五行屬土
所以台灣房地產從2003的sars後開始漲 沒啥好意外的
2024以後換運 五行屬火 房地產就準備GG了
https://reurl.cc/dGWYq8
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/s2/cdn.macromicro.me/83d44f8276a168f519c9bb6567976dfd.png)
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/s2/cdn.macromicro.me/f1244d95e954c13fe7cd3c96e18d346f.png)
![[圖]](https://i4.disp.cc/t/s2/cdn.macromicro.me/fa1dfaaae528611397dafa98b9a58311.png)
(財經M平方)
3.所以不是2040開始跌 是準備跌到2040...
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 02:23:08
→ : 倒因為果了 利率是被經濟決定而非利率主導經濟37F 06/14 02:18
→ : 你再看看高利率的年代房租有多高
→ : 1980就是戰後嬰兒潮的全世界人口紅利+壽命延長
→ : 你再看看高利率的年代房租有多高
→ : 1980就是戰後嬰兒潮的全世界人口紅利+壽命延長
噓 : .40F 06/14 02:21
這是雞生蛋蛋生雞的問題
我上面講過了 如果未來世界經濟還有希望 會變好~
那利率才是妥妥的一定會升~
只有人類準備滅亡 才會永遠零利率
難道我預期世界經濟會變好 錯了嗎???
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 02:28:56
推 : 氣候變遷只會加劇，買在會缺水的中南部未來會更缺水41F 06/14 02:28
推 : 我始終相信總經這東西應該沒人看得準42F 06/14 02:29
→ : 大屯火山可能會爆發 我才不要買在台北...43F 06/14 02:30
噓 : 你資料找得比ceca好很多 但畫靶射箭的結果錯到炸開44F 06/14 02:31
推 : 奇怪大家講到房子都好high，股版快變成房版XD45F 06/14 02:31
推 : 沒有錯北部有火山中南部會缺水，所以正確答案是移民46F 06/14 02:33
→ : 先看懂政府舉債越來越多 要靠通膨吃掉債務的大前題47F 06/14 02:34
推 : 很多論點都是用歷史重演的角度 但真的會嗎?48F 06/14 02:34
→ : 那個債務你隨便算也知道永遠越破越大洞 只能印鈔解49F 06/14 02:35
→ : 所以錢的名目價值就是不可逆的一路向下 資產向上
→ : 所以錢的名目價值就是不可逆的一路向下 資產向上
推 : 現在金融市場是MMT驅動的.你這套論述行不通51F 06/14 02:37
你們講你們的論點 我不予置評
反正未來就知道誰才是先知了
不過照股版的尿性~
雖然我以前就講中很多事情了
但2025以後 也不會有人回顧我的文章了
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 02:39:01
→ : 你推導一大堆都短期波動而已 十年期名目價格一定漲52F 06/14 02:38
→ : 日本已經示範過長期零利率會怎樣,貨源歸邊而已53F 06/14 02:38
→ : 房版才剛鞭屍過2006年嫌板橋一坪30太貴的文章54F 06/14 02:39
→ : 留著沒關係 有機會被鞭也有機會被朝聖的
→ : 留著沒關係 有機會被鞭也有機會被朝聖的
推 : 長期5%怎麼看都像是做夢，都印錢印上癮了56F 06/14 02:42
美國人跟編戶齊民的日本人本質上就不一樣...
死老頭敗登的左膠政府囂張不了多久的
深層政府想貨源歸邊??? 想得美~
只要是熱愛自由的正常人都不會讓他們繼續這樣瞎搞下去的
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 02:55:35
噓 : 去年七月說高點 現在什麼點？57F 06/14 02:58
盤整到年底啊~
是高點沒錯啊 XDDDD
推 : 其實這波疫情也許會改變房產面貌，越來越多人發現58F 06/14 02:58
→ : 網購和外送就可以滿足生活需求，那店面真的還那麼
→ : 值錢嗎？還有WFH型態被挖掘後，好像老闆們想通我幹
→ : 嘛花大錢在市中心租大面積辦公室，員工也想說幹嘛
→ : 花大錢住蛋黃區，住便宜郊區在家工作也很可以啊
→ : 網購和外送就可以滿足生活需求，那店面真的還那麼
→ : 值錢嗎？還有WFH型態被挖掘後，好像老闆們想通我幹
→ : 嘛花大錢在市中心租大面積辦公室，員工也想說幹嘛
→ : 花大錢住蛋黃區，住便宜郊區在家工作也很可以啊
說到蛋黃區 我就想到第四台每天都在
洲子洋的蛋黃~ 房東變富翁~ XDDDD
https://reurl.cc/2rmnV6
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 03:02:49
推 : 小熊好久不見63F 06/14 03:41
推 : 我比較好奇的是哪邊的房價會跌呢64F 06/14 03:45
→ : 因為我自己身邊的親友同事
→ : 大多都祖上或父母有房
→ : 小孩又只生一個
→ : 少子化的20年後 有人會要買房嗎
→ : 啊 不過沒需求 的確東西就會便宜了
→ : 因為我自己身邊的親友同事
→ : 大多都祖上或父母有房
→ : 小孩又只生一個
→ : 少子化的20年後 有人會要買房嗎
→ : 啊 不過沒需求 的確東西就會便宜了
推 : 世界上有名的財團都是圈地出名的 不要覺得有錢人70F 06/14 05:21
→ : 比你笨 該想的是為什麼有錢人這麼做
→ : 比你笨 該想的是為什麼有錢人這麼做
推 : 對認真討論72F 06/14 05:34
推 : 推 已經存了20年等房價崩盤73F 06/14 05:53
噓 : 認真看完 後覺得狗屁不通 用通貨膨脹說房價會跌???74F 06/14 06:04
→ : 你一開始把房產跟美國國債掛在一起就錯了，那時候是75F 06/14 06:05
→ : 因為70年代經濟成長率都接近10%，即便利率高房價還
→ : 是會跟經濟成長
→ : 因為70年代經濟成長率都接近10%，即便利率高房價還
→ : 是會跟經濟成長
推 : 人民沒種革命打地主和權貴阿78F 06/14 06:25
我講了半天 還是有人看不懂...
請問錯在哪???
我就是認為2040以後 經濟成長率會回復到5~10%啊...
對未來樂觀也有錯??? 美國都要殖民火星了~
經濟成長率變高有甚麼好奇怪的 = =///
https://reurl.cc/rgRygx
康德拉季耶夫長波(wiki百科)
https://reurl.cc/AkOVkK
「康狄夫長波」與「共業」 - 小龍江恩研究社 - 頭條日報 頭條網 Blog City 江恩:「時間最重要決定市場走勢的因素，通過研究個股的過去的記錄，您將能夠證明歷史會重演，而且通過了解過去，你可以知道未來的。」 在歷史上除了... ...
我很有把握世界總體經濟會在2040重新啟動的理由
就是50~60年大週期的康波循環會在2040左右落底(1980或1990~2040)
新產業要取代舊產業之前 利率先上升是必要過程
必須要讓應該破產的殭屍公司全部破產
才能把資源重新分配到未來有希望成長的新公司
而不是一直給殭屍公司輸血 希望它們不要倒
這件事情本來應該早早就要開始了(2009)
但因為歐巴馬上台就亂搞 所以推遲到現在都還沒有開始
而且還造成資本集中在政商特權階級 社會M型化的悲劇...
老實說 越晚開始升息 最後大家是越痛苦而已
(因為要升得更快 才能達到目標)
我從了解這幾件事情以後 就已經明白左膠政客的可惡
嘴巴講的都是好聽話 結果作的都是荒唐事
而且還不准人家批評他們... 簡直是一群拉基
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 07:10:02
推 : 股票是在高點沒有錯，是利率接近0推升到不合理的情79F 06/14 06:46
→ : 況，外加QE 引導 利率在低點，等到反轉，利率走高
→ : ，一切都會崩
→ : 利率0%，物價狂升，抑制不住通膨，這種情況能維持
→ : 多久？當大家都要開始逃命時，利率陡升，就會引發
→ : 金融危機，然後股市，房地產，都崩盤
→ : 房地產，跟利率行為比較有關係，跟通膨的關係，應
→ : 該還好
→ : 況，外加QE 引導 利率在低點，等到反轉，利率走高
→ : ，一切都會崩
→ : 利率0%，物價狂升，抑制不住通膨，這種情況能維持
→ : 多久？當大家都要開始逃命時，利率陡升，就會引發
→ : 金融危機，然後股市，房地產，都崩盤
→ : 房地產，跟利率行為比較有關係，跟通膨的關係，應
→ : 該還好
推 : 那可以叫年輕人不要努力了87F 06/14 06:53
現在已經很多人開始`躺平`了
我沒說不會戰爭啊
台灣跟中共必將一戰~
很擔心的話 就趕快移民...
邪不勝正是宇宙真理
2040台灣會獨立建國~
政治跟經濟永遠都是掛勾在一起的
所以專制帝國瓦解與新國家成立都是要專門看日子的
我在以前的文章裡已經稍微講過了
推 : 火運 你怎麼不說主戰爭運88F 06/14 06:57
→ : 2023直接被統一
→ : 2023直接被統一
推 : 我信你了90F 06/14 07:02
推 : 你這樣有些蟲會生氣的，台灣房價只漲不跌啦XD91F 06/14 07:08
噓 : 人都會死92F 06/14 07:09
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 07:15:47推 : QE那段我想也可以拿股市鞋童來看93F 06/14 07:18
→ : 明明09年就開啟QE結果十年後（2019）
→ : 一堆人才開始講量化寬鬆
→ : 有興趣看看2019以後的文章
※ 編輯: UltraSeven (115.43.14.253 臺灣), 06/14/2021 07:58:51→ : 明明09年就開啟QE結果十年後（2019）
→ : 一堆人才開始講量化寬鬆
→ : 有興趣看看2019以後的文章
推 : 這篇在房版會被噓爆97F 06/14 08:05
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