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日本，西班牙的房產泡沫...可能大家都聽膩了..

那來個佛羅里達吧


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原文出處 http://post.iask.ca/canadameet/topic/568471





1926年美國佛羅里達房地產泡沫


　 　"歷史的教訓就是人們從不吸取歷史教訓"

著名哲學家黑格爾的名言正被歷史不斷地重演著，

"古為今用，以史為鑒"，這是人類對待歷史最正確的方法。

中國的房地產業發展到今天，已進入了一個敏感時期，

中國的房地產現在有沒有泡沫？如果有，在什麼激變條件下會出現逆轉性破裂？

應如何應對？

這三個問題是中國政府必須面對的問題，

也是房地產企業和相關行業必須面對的問題，

也是中國的金融機構必須面對的問題，

這個問題也關係著每個中國普通老百姓的利益。




中國的房地產業是在一個特殊的體制和國度中產生的特殊產業，

它更像一個過度發育的肥胖少年，它還沒有經歷過任何大的風雨洗禮。





3）典型性。這決定了研究的可靠性和正確性。

我們研究案例的目的是為了解決現實問題，回首歷史是為了更好地把握歷史。



1） 美國佛羅里達房地產泡沫

美國的崛起（泡沫產生的堅實基礎）

人類歷史上最早可考證的房地產泡沫，發生在1923－1926年，

這就是美國佛羅里達州的房地產熱。


20世紀目睹了美國作為超級大國的興起。

事實上，從19世紀最後30年開始，美國經濟就呈現出一種跨躍式發展的態勢。

進入20世紀後，美國的經濟更是快速發展，讓英、法、德、日等望塵莫及。

在第一次世界大戰前夕的1913年，美國的工業生產已經占世界總額的三分之一以上，

超過了英、法、德、日的總和。


到了20世紀20年 代初，美國經濟欣欣向榮，工作機會多，待遇優厚，

除了本薪外又有休假，人人都在享受經濟發達帶來的繁榮，

同時中產階級也開始買得起私家車，可以自由駕車旅行，不再受制於火車了。

由於經濟的發展，美國人開始變得物質主義、拜金主義起來，一切只注重享受。


美國人樂觀的心理首先表現在股票和房地產上。


當時，股票天天漲，很多投資者都一躍成為富翁，房地產市場也是一片欣欣向榮。

看上去，只要進行合適的投資，任何人都可以發財致富。




旅遊的興起（社會需求下的投資價值產生）



佛羅里達州位於美國的東南端，靠近古巴。

佛羅里達的氣候有些類似中國的海南島，冬季溫暖濕潤。

相比北方的寒冬冰雪，這裡冬季的氣候更為宜人，

於是它就成了美國人的冬日度假的勝地，來佛羅里達度假一時蔚然成風。

尤其是佛羅里達邁阿密市以北的棕櫚灘島，更是成了美國富人聚集的天堂。

棕櫚灘島東臨墨西哥暖流，島上草木茂盛，海灘上滿布高大的棕櫚樹，

優越的海洋性環境氣候在世界眾多一流的旅遊勝地中也名列前茅。

優美的自然風光，不但使棕櫚灘成了世界各地旅遊者心目中嚮往的天堂，

更吸引了來自紐約等經濟發達但冬季嚴寒的美國北部地帶的有錢人來此避寒。

每到旅遊旺季，那些富翁便紛紛南下，就如同加拿大黑雁一樣那樣有規律，

令人印象深刻。

由於棕櫚灘島上彙集的富翁如此這多，有人形象地說"美國四分之一的財富在這裡流動。"

在第一次世界大戰之前，由於地處偏僻，

佛羅里達的土地均價一直較美國其它地方低得多。

然而，由於汽車的迅速普及改變了這種狀況。第一次大戰結束後，

許多擁有汽車的旅遊者在冬季紛紛湧向佛羅里達，

在那裡休閒度假。

佛羅里達因此變成了有錢人的玩樂之都，

非法的賭場、酒吧充斥邁阿密市--佛羅里達最繁華的城市。


冬季的度假熱潮，對佛羅里達產生了很大的影響。



作為日後定居的理想場所。

於是房地產也跟著逐漸繁榮起來。許多眼光敏銳的投資人看准了這一 點，

便到這裡來，迫不及待地購買房地產。佛羅里達成了很多人心目中理想的投資地。






政府的支持（政策引導）




佛羅里達州政府和各地方當局都全力以赴地改善當地的交通和公共設施，

甚至不惜以高息大舉借債來興建基礎設施，以吸引旅遊者和投資者。

於是，到了20年代初，佛羅里達的房地產進入了一個新的階段。

在邁阿密近海的200公里地段，各種建設項目如雨後春筍般四處矗立。

沼澤地的水抽幹了，鋪上新的道路。





1923－1926年，佛羅里達的人口成幾何數增長，而土地的價格升幅更是驚人。

棕櫚灘上的一塊地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年竟高達400萬美元。



當時買土地的定金是10%，因此土地價格每升10%，炒家的利潤便是100%！

與土地相比，房子的價格升幅更是驚人。一幢房子在一年內漲四倍的情況比比皆是。





瘋狂的投機 （快速賺錢效應的驅使）




　隨著房地產價格的飆升，

購房者的羊群效應行為使這股炒賣房地產的狂潮越來越洶湧澎湃。

有一個資料能說明當時的瘋狂：

據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了兩千多家地產公司，當時該市僅7.5萬人口，

其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做房地產買賣！

＜＜邁阿密先驅報＞＞因刊載巨量的房地產廣告而成為當時世界上最厚的報紙。



到佛田羅裡達投資成了美國人致富的途徑之一。

開往邁阿密的火車輪船上，擠滿了做發財夢的美國人。


一時間，無數的財富競相投入到佛羅里達，市區街道兩側的房屋均被高價買下，

甚至唄郊區尚未規劃的土地也分區賣出。




事實上，這些買房地產的投機者根本不在乎房子的位置何處，

因為他們買房子不是為了自住，而是等待它上漲後拋出，從中獲得差價。





銀行推波助瀾（資金驅動型投機）


　
在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者的行列。

銀行通常是保守的，其貸款主要是按借款人的還貸能力而定。

但在瘋狂的時刻，也很難保持清 醒的頭腦。

隨著房地產價格的不斷升高，

銀行批准貸款也不再看借款人的財務能力而專注於房地產的價格。

銀行並不是忘了行規，但你不做生意，其它銀行搶著做。



投資者甚至不需要很多錢。因為他們很容易地從銀行獲得貸款。

佛羅里達當地銀行寬鬆的貸款條件給這股房地產熱火上加油。



一般人在購房時只需10%的首付，其餘90%的房款完全來自銀行貸款。

投資者只需支付一定的利息，就可以坐等一個好時機將房子轉賣出去，

而售價往往是原價的兩倍以上。

還清貸款後，所賺得的利潤可達十倍以上！

在最狂熱的時候，地產商甚至把海底的地皮也賣了出去。






泡沫破裂（高位下反向激變因素的集合出現）






只要是泡沫，就會有吹破的那一天。

到了1925年底，

佛羅里達整體地產的價格使得土地的價格貴到僅有少數的土地買賣能夠成交，



該來買房的人也差不多都來了，新來的人陸續減少，所以價格也就沖不上去了。

隨著沼澤地一塊又一塊投入市場，新進的資金不夠支撐土地價格的不斷飆升，

那些財力不夠雄厚的炒手首先被貸款壓垮，不得不舉手投降，

銀行只好收回土地到市場拍賣，這些土地又帶給市場新的壓力。




慢慢地，有的地方價格開始下滑，下滑的消息一傳開，立刻引起恐慌，

於是拋售的狂潮就開始了。

不斷上漲的房地產價格需要大量資金的不斷注入，但這個時候，

獲利的投機者都爭先恐後地試圖從中解脫出來，開始大量拋售他們手中的房地產。

房價自然不進則退，整個市場立刻處於崩潰的邊緣。



屋漏偏遇連夜雨，1926年9月，一場大颶風以每小時125英里的速度橫掃佛羅里達，

整個地區立刻變成廢墟，颶風引起的海嘯將佛羅里達的兩個城市夷為平地，

狀況慘不忍睹，這次天災摧毀了13000座房屋，415人喪生。

佛羅里達的農業也出了問題。

地中海果蠅把整個佛羅里達州的橘園破壞殆盡，

讓當地引以為豪的水果業受到了沉重的打擊。

這些天災猶如雪上加霜，讓曾經高高在上的房地產價格急速下跌。






1926年底，不可避免的崩潰終於來臨了，

邁阿密的房產交易量從1925年的10.7億美元急劇萎縮到了1926年的1.4億美元。

許多後來投入房市的人開始付不起每個月的房貸，於是破產的連鎖反應就此展開了。

投資人虧損累累，許多人甚至手無寸金，一貧無洗。




許多破產的銀行家、 企業家或發瘋、或自殺，有的則淪為乞丐。

轉眼之間，人們不再討論只升不降的佛羅里達房地產價格。

銀行業對前來求貸的房地產買家換了一副嘴臉，要求的定金遠遠超過原來的10%。

當然，新的買主即刻消失，只留下一家又一家倒閉的銀行。




　
插曲

1） 股票投資好手傑西-利弗莫爾也參加了這一遊戲，

   他也認為佛羅里達的土地會繼續攀升。他當年在金融界的地位就如同今天的索羅斯。


2） 麥當勞的創始人雷-克洛克當時是一位房地產的仲介，也因為投機而一貧如洗，

    此後做了整整17年的紙杯推銷員。


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心得: 佛州房產泡沫前，報紙出現了一大堆房地產廣告。

      前幾年香港房地產崩跌前也是有一樣的現象  ---- 房地產廣告開始大量出現



      現在的台灣呢?? 媒體上的房產廣告多不多??

      請5樓分享一下心得

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