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有網路媒體來信詢問引用

我再談談關於房價與央行的問題

先談第一個問題也就是當初我的主旨
事實上原文主旨是連彭淮南自己都跳出來說是不對的

關鍵就是央行佔政府歲入比
我國的立委其實對於金融和外匯存底很多都搞不清楚是在幹嘛的
所以把央行作為國家的收入來源是極大的錯誤

在整個歲入的總額不變的狀況下，要讓央行卸下這個任務就要先讓稅收提高
這個應該沒有異議，連彭自己都說要降低央行的歲入任務
而我在文中其實認為央行的貨幣操作是其中一個讓地產高漲的原因
但主要在於台灣當年的防火牆，持有稅有很大的問題
近幾年在資本利得稅的兩稅合一和持有稅開始調高下，房價已經得到控制
現在反而是擔心在升息循環啟動後
會遭遇到泡沫破滅導致通貨緊縮
特別在政府的電業法與一例一休下產生的停滯性通膨
資金轉往地產的與股市的跡象相當明顯
股市的量能放大，資產營建股也重啟多頭走勢

我先談一下央行主要在玩什麼
央行主要是控制失業率與通膨(物價)的機構，並且如彭總裁所說控制金融穩定
而央行的很多報告都在談利息與房地產之間的關係
所以說央行與房地產無關絕對是無稽之談
升降息的決策正確與否可以再討論
但說房地產央行無法控制，我已經在之前的回文有提到

央行可以針對投資性房貸做出成數限制的信用管制

事實上央行在2010年的六月底的會議中針對高危險區
購屋地點坐落台北市全區及新北市板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、
樹林、汐止等區域的房貸客戶；同年，再增加林口、淡水及三峽

但這個動作基本上早就太晚了，涉及的層面也太淺
因為熱錢從2009QE就一路讓房地產出現瘋狂的走勢而在2010年中才做出這個動作
基本上已經為時已晚，且針對性地區的限購無法解決全面上漲的問題，
在這個問題上，政府的資本利得稅與持有稅的錯誤也是關鍵，算是相輔相成
造就的高房價，但稅制的錯誤的嚴重性還是比較嚴重。

從2011年憤怒的民怨導致讓馬政府用四個月的時間就讓奢侈稅上路，轉移棟數的急凍
就說明市場已經有受到奢侈稅影響冷卻，雖最後只有收到152億的稅，但以有達到讓房價
降溫的作用。

2015年的八月8月央行宣布放寬不動產信用管制，刪除新北市八里、鶯歌及桃園市全區，且同時豪宅、
法人購置住宅及第三戶房貸成數，從原有的5成增加至6成。
2016年3月，央行宣布除了豪宅(北市總價8千萬元、新北市6千萬元、其他地區4千萬元)仍
限縮銀貸成數外，全面鬆綁包括特定區域信用管制、自然人第三戶銀貸成數等管制措施
，也讓自2010年起為期5年的信用管制終結。

所以我針對這點一直說央行不作為就是指明知這些管制措施能有效抑制投機。
卻還是針對第三房的投資房貸在去管制而放鬆，也只豪宅做信用管制。
對這麼弱信用管制作為，其實對於地產泡沫實在太樂觀，以台灣目前的狀況只要一升息

對於普通受薪階級，我們以薪資中位數41000左右來計算，相當於幫銀行做兩個半月白工

但假設不升息，反向就讓物價吃掉了無房貸的上班族，而且隨著蔡政府許多錯誤的施政
導致政策性通膨的狀況預期心理加劇，廠商也就肆無忌憚地加價賣

如最近的統一鮮奶調漲、星巴克大漲等等
也就是從2009年的房貸問題讓有驚人的貨幣全卡在了不合理的房地產上




而CPI當中沒有計入房價，只記入租金，台灣人對物價的嫌惡感最大就是來自於房價。
因此這份CPI與台灣人心中認定的物價也有所差距，所以從CPI指數來看物價也是個
迷思，因為買房在台灣人的資產權重很高，而且現在的年輕人不是“不想”買房
而是“買不起”房，買房通常衡量的一個指標是收入，把房價/收入。

假設 1000萬的房/100萬年收 ＝ 10 表示不計算貸款的狀況下
10年不吃不喝可以買下一間房。

而以目前實質薪資倒退，房價卻上漲，最大的關鍵就是回到利率
利率如果不漲，那就只能去投資風險資產，如股票、期貨、基金、或買入高於漲幅保險
但若心中的物價是房價

那房價每年的漲幅是多少，你的利息就要是多少
就可知為何民眾心理的物價與實際數字落差極大，因為利息一年只有1%
但房價是一年漲幅都在5%以上，也就是你的資產報酬率要超過5%才能抵抗房地產漲幅

在這份數據中就很明白顯示多個地區實價登錄的房價漲幅
https://goo.gl/ftrdct
2015已開始下跌，但因為這份數據在實價登錄還沒開始前沒有資料
但心中大概也知道，絕對是超過每年5%的幅度，也就是這種負實質利率
不要流於只有CPI的概念，而是把房價列作CPI就能夠體現台灣人真實的感受

甚至應該製作計入房價作為CPI的台灣CPI指標
數字就會非常難看了

銀行的生意就是把存戶1%的利息轉手借給有錢人，以這個實價登入的房價漲幅
假設你跟銀行借錢是3%的利息來去投資那張表裡面漲幅超過5%的地產
加上槓桿，別忘記地產槓桿的威力，自備兩成的狀況
假設你只有200萬買進1000萬的房子

房價上漲5%，變成1050萬，實際原本的資金只有200萬
就等於增值50萬，就變成250萬，250/200= 25%

而因為失敗的稅制導致的問題和信用管制還是太寬鬆的狀況下再搭配超額儲蓄


而當民生物價開始上漲，這時候換央行不能升息了，因為散戶滿手的房
一旦升息以後，自住的這些高價買進的自住客，每1%就多出十幾萬的收入
變成銀行的，但也表示一般民眾的會少了10幾萬

等於一個月就少一萬，這就是央行無法反應CPI升息的原因
因為一升下去，在收入沒有增加的狀況下，買房的收縮開支就會造成消費不振
所以就回到我前面所說，這是有房貸跟沒房貸的兩難，而造成這兩難的就是錯誤的稅制
與不夠強烈的信用管制。

這是當年日本的故事，但如今很有可能變成台灣的故事，因為無法抑制高房價
就導致無法升息，在美國持續升息的狀況下(美國如今也面對到物價上漲快速的問題)
如果不升息會導致台灣與美國的利差，而就會讓資金從台灣撤退
如果升息就會導致房價開始下跌有可能造許多民眾財產損失（特別是剛開始自住的人）
所以前幾年我才一直鼓吹千萬別買房，因為你要買房要買在利率的高點
別買在低點，否則就很有可能變成最後一隻老鼠

而經常帳與金融帳的問題又要再另外談了，本篇就只針對房價與升息的兩難
做出一點回顧，央行總裁也是人，他也必須做出決策，為了拼經濟而讓房價作為帶領經濟
的火車頭從一開始台灣就錯了，2003年至今14個年頭，這14個年頭是台灣錯誤稅制造成
最大的主因，彭總裁作為央行總裁，阻升不阻貶替台灣企業增加競爭力卻也反過頭來
侵害到了台幣的購買力，等於變相拿全民的財產在補貼企業做生意，而企業在壯大的同時
卻因為自動化和設備與製成的提升，以及台灣失敗的產業轉型導致薪資節節敗退。


輸家，把所有的錯都歸給彭總裁是錯的，以我個人的意見，他幫助了企業和政府債務以及

維穩低物價有其功勞，但CPI當初的設計沒有房價，也沒有考量到企業收入是否回流勞工的
問題，企業收入是否回饋勞工這問題不是政府拿出一例一休或是立法就能解決，
而是怎麼讓勞工提高附加價值，又怎麼讓勞工可以抵抗自動化的問題。

總之稅改之路漫長，要思考周延相當困難，但絕非一相情願的用法律加薪就能解決，
反而可能造成更嚴重的停滯性通膨，而無法解決結構性的災難。





























※ 引述《femlro (母豬教謀神異端審問官1.5)》之銘言：
: 就一堆外行記者在那邊亂寫
: 以為央行賺錢是多好的事情
: 連外匯存底也搞不清楚
: 央行貢獻國庫太多是不合理的，
: 正常來說，每一種投資商品(外匯也算是一種)有賺有賠是很正常的。
: 看到外匯存底高，國人通常覺得這是央行總裁的優異表現，
: 外匯存底就是與外國人做生意所產生的預備金，比方說美國的客戶交易時，台灣收美元
: 可是美元在國內無法交易要換成台幣，而台幣要有個源頭，這個頭就是中央銀行
: 中央銀行換給你多少台幣，就代表他有多少台幣負債，
: 而這些他收進去的美元就是外匯存底。
: 從資產負債表的角度來看，央行的資產與負債一開始是0。
: 等於是完全沒有的，但因為有外匯存底的操作，會使得資產增加。
: 今天台灣央行幾千億的外匯存底，主要功能有幾項
: 1.為了維護弱勢台幣
: 弱勢台幣並不是只有出口商得利(弱勢即為台幣實際價值被低估)，
: 台灣擁有最多的台幣負債是中華民國政府和中央銀行，
: 這兩個新台幣負債最嚴重的組織需要用弱勢的台幣維繫債務高漲。
: 台灣政府的赤字靠著全是央行的貨幣操作才能讓國家減緩負債的衝擊。
: 當年蔣碩傑再講五鬼搬運，就是用這種方式掏空整個台灣的購買力
: 回過頭看
: 台灣出口若是真的需要靠弱勢台幣，
: 去對照韓國十年前出口值對照現在，使用緊釘美元的台灣香港，
: 反而是亞洲四小龍出口成長最少的。
: 而央行採用弱勢台幣等於釋放了大量不合理的台幣資金到市場，
: 為了要讓匯率弱勢，必須印台幣來釋放到市場，
: 長期就造成台灣兩股通膨力量非常嚴重。
: 1.房地產
: 2.股市
: 台北股市平均本益比在20以上成因有很多，其中一項就是這個，
: 而房地產的資金進去推升通膨以後，壓縮掉了台灣人的可支配所得，
: 這點是可以想像的，買房子保值幾乎是台灣人根深蒂固的觀念，
: 如果不用租，而改用買的30年以後房子就歸我了。
: 在這種想法下，省吃儉用就是為了那間房，
: 但通膨泡沫崩潰的時候，全球進入通貨緊縮時，銀行開始抽銀根的動作，
: 影響到很多人的生計，當裁員整併開始連工作都沒有，哪裡錢繳房貸?
: 自從QE後全球的金融穩定度越來越差，花錢繳房貸若是無法保證，
: 能夠三十幾年維繫同樣的工作條件，房價維穩，
: 只要房價崩跌就是買到資產大幅貶值
: 最後房屋會被法拍，負債不會貶值，但資產會貶值，持有資產就是持有風險的一種投資方
: 式，只要是投資就有賺有賠，有貸款的房地產跟融資的股票風險的比例絕對不是一般大眾
: 想的那麼單純。
: 央行很難把匯率回復正常了，因為當匯率升值個幾%，去算一下央行淨值會超額，是無法
: 回頭的一種金融操作，所以只能藉由釋放更多新台幣來達到降債的目的。
: 這樣的假象繼續維持，資產價格就會繼續通膨，直到泡沫破掉那一天
: 那才是苦日子真的要來的時候，要加速這樣的現象，最重要的關鍵就是升息循環
: 銀行抽銀根-->裁員-->繳不出房貸--->房屋法拍-->景氣低迷進入緊縮循環
: 而源頭就是不停讓你持有的新台幣資產一直不停下滑的台幣釋放源頭
: 回過頭看
: 台幣不需要弱勢台幣，不需要管制，正常化的台幣，當台幣升值，購買力上升，廠商購買
: 設備的錢變少，反而降低了固定成本，但彭淮南一再強調維穩金融秩序的重要性，但這種
: 維穩是他口中講的匯率固定，但匯率本就不該固定在一個地方，因為當國內廠商經常賬
: 大幅度的造成順差，就會讓貨幣釋放過度。
: 而這個源頭主要就兩個
: 1.造就好的歲入
: 2.幫政府降低負債
: 中華民國政府的歲入
: 有10%靠中央銀行
: 這個數字
: 美國是2%
: 日本是0.14%
: 韓國是0.15%
: 台灣在2011年是12%
: 中央銀行已經背負著要幫台灣政府賺錢的使命了
: 2010年的所有公營事業繳庫2246億
: 央行就佔了八成以上
: 第一名是央行
: 第二名是土銀
: 土銀賺錢的能力是央行的1/24
: 台積電一年大概賺1600億左右
: 央行比台積電還會賺
: 聽到這邊
: 大家都高潮了
: 原來總裁這麼強
: 比台積電還會賺
: 用ROE來算
: 央行的ROE是21%
: 台積電是23%
: 張忠謀跟彭淮南並駕齊驅喔?
: 央行還是輸GG
: 等等
: 先想想
: 央行不是獨佔事業嗎?
: 更是決策利率的單位嗎?
: 怎麼比台積電還會賺?
: 他怎麼賺得?
: 答案很簡單
: 壟斷事業都有可自由調整價格的優勢
: 例如今天油價要漲
: 只要計價公式不透明 財務不透明
: 就會發生人為定價的可能性
: 之前台灣才會發生
: 國際期貨油價沒創新高
: 台灣的95汽油創新高了
: 答案就出在
: 壟斷定價的方程式
: 所有賺錢的事業都是這樣
: 你想想
: 賺錢的事業只有兩種
: 第一種靠改善生產工具(包括管理和流程)
: 例如傳統的人力改變成機器後
: 第二種靠壓低成本壓榨消費者
: 台灣老闆的cost down和殺供應商價格
: 電信商靠著壟斷壓榨客戶
: 因為你不能不加油 不打電話
: 他是一種沒有辦法替代的物資
: 1998年以後央行就跟中油和台電快速拉開差距
: 幫國庫大賺錢
: 央行有跟中油和台電一樣的定價權
: 什麼是央行的定價權?
: 答案就是
: 利率與匯率
: 對內的價格就是利率
: 當央行給低利率，投資者就會擁抱資產 拋售台幣
: 意思就是把台幣換成房地產 股票等等保值或者可升值的東西
: 利率高
: 投資者就會轉抱台幣定存
: 對外就是匯率
: 當匯率貶值 國內廠商的毛利就會上升
: 賺的錢就會變多
: 但物價相對就會上漲
: 等於是變相的樂富人 害窮人
: 因為有錢人的資產是槓桿 窮人則沒有槓桿
: 薪水沒變多 而東西卻變貴了
: 央行最重要的收入來源是利息也就是債券收益
: 影響收益率最大的關鍵就是外匯存底
: 政府要賺錢外匯存底一定要多
: 外匯存底是什麼?
: 等你搞清楚 你會嚇死 台灣這麼多的外匯存底原來不是好事
: 而這些利息收入與國外資產的收益率高低最有關係
: 央行幾乎九成的收入來源都是利息
: 而支出的部分
: 幾乎都是來自於定存單的利息支出
: 這是央行使用定存單所必須付出的錢
: 這一點請參考央行可使用的調整資金的工具
: 有兩個因素會影響定存單
: 第一個是量
: 第二個是利率
: 那怎樣才能減少央行的支出呢
: 聰明的你就知道了
: 減少定存單的量與利率
: 央行就能賺更多錢了
: 但是
: 話鋒一轉
: 央行這幾年來
: 改變了他支出的大項
: 轉變成提撥匯兌損失
: 為什麼會這樣呢?
: 聰明的你也一定想到了
: 總共剛剛講完
: 我們可以發現
: 央行可控制匯率利率
: 然後又有
: 1.外匯存底
: 2.國外利率
: 3.定存單量
: 4.定存單利率
: 5.新台幣匯率
: 竟然有四項是央行可以控制
: 除了國外利率是FED在控制
: 其他都是央行在控制
: 央行佔歲入12%
: 等於政府的一成的歲入都是要靠央行
: 你想想要把事情幹好的彭
: 會以賺錢為目的維繫國家生存
: 還是讓央行保持平衡
: 讓央行不要賺那麼多
: 讓大家好過一點
: 當然是他的老大政府要賺多一點
: 以整體貨幣的發行量來看
: 只要貨幣發得越多，政府的債務就相對減輕
: 那要賺多一點
: 要怎麼辦到呢
: 1.提高外匯存底總量
: 2.定存單發行量不能多
: 3.定存單利率不能高
: 4.最後一項最經典 阻升新台幣(請參考M1b M2 不多說 可悲拉)
: 央行賺錢的四樣條件
: 要提高外匯存底
: 就要放更多新台幣出來買匯
: 定存單一直砍
: 表示央行根本不買新台幣做公開市場操作
: 放任熱錢亂竄
: 彭這種利率匯率政策
: 就是在幫國家賺大錢
: 相對剝奪你我的購買力
: 這就是蔣碩傑說的五鬼搬運
: 事實上這二十年來
: 台灣人的苦日子
: 一點一滴的都被央行用實質負利率和被低估的新台幣以及釋放過多的貨幣
: 導致房地產和物價持續大漲
: 卻因為利息越走越低，匯價又無法合理反應
: 最後就讓房地產貴成這個樣子
: 加上錯誤的財政政策導致更嚴重的後果
: 而全民卻還把這麼離譜的歲入當成是一種光榮
: 實在是很可悲
: 教大家怎麼看一個央行總裁做的好不好
: 從人民的角度看
: 你希望利息越高越好對吧？
: 但利息也不能太高，因為會影響廠商投資的意願，造成失業和投資不佳
: 所以通常在CPI(評估物價的指標)年增升破2%央行就應該升息抑制通膨
: 當人民存在銀行的利息變多就能抵抗通膨(物價上漲)的壓力
: 但是就會造成房地產下跌，以及房貸壓力上漲
: 過度高估的金融資產就會下跌，例如不賺錢的股票或者是太貴的房地產
: 所以你現在看到的定存利息叫做名目利率
: 而名目利率-CPI就通常等於實質利率
: 就表示你的存在銀行的錢可以對抗通膨的程度
: 假設是現在利率是1，CPI也是1
: 那就1-1=0
: 表示從各種數據來平均你存在銀行的錢足以抵抗通膨
: 雖然不能讓你賺錢，但至少物價上漲不會影響到你的資產
: 但是台灣目前是
: 1.多 - 2 = -0.X
: 這樣的狀況表示你存在銀行的錢
: 基本上就是被物價吃掉
: 因為利息比物價還要少
: 所以就會讓你的資產一直貶值
: 你的錢一直再貶值，造成你怎麼賺都賺不贏物價
: 所以才會近幾年興起什麼定存股
: 就是希望用股票的殖利率超過4%甚至5%來打敗通膨
: 但這種負實質利率就讓房價跌不下來
: 讓貨幣一直侵蝕台灣所有人的資產
: 在蔣碩傑之前的文章
: 就稱為這種方式叫做五鬼搬運
: 不知不覺搬空了你銀行戶頭的錢
: 你卻不知道
: 而始作俑者央行卻得到這麼多的讚美
: 實在令人感嘆台灣媒體與民智之未開的狀況
: 令人嘆息

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Every man for himself and God against them all.

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