看板 home-sale作者 s8752134 (Sea)標題 Re: [請益] 租屋族不買房是不是因為捨不得賣股？時間 Mon Aug 18 14:19:13 2025
※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之銘言：
: 以下轉載自清流君
: 用歷史數據，看看不同的資產路徑：
先說結論：隨便亂比真的是蠻低能兒的。
是說到底為啥那麼多租屋股神很喜歡紙上談兵R？
要講理論也不是不行，至少要算對嘛，
為了滿足自己的結論，然後扭曲真實市場的樣貌，或故意把比較值水準拉低，
這種算法僅僅停留在自慰階段，大概是小學生不論現況喊著我贏我贏的階段。
: 【2004–2025 台灣房市與 0050 實證比較】
: 很多人在做「五倍槓桿買房」或「買股租房」的決定時，往往依靠直覺或身邊的案例。
: 但如果我們回頭檢視真實的歷史數據，會看到一個更全面的路徑。
: 這次，我用 信義台灣房價指數（反映中古屋實際成交價格）與 0050 還原股價（含息再投
: 入）跑了 2004 年Q1 到 2025 年Q2 的完整歷史，並採用現金流差額投資法：
: ●同樣初始資金 600 萬。
: ●買房自住情境：貸款八成、30 年本息均攤、年利率2.5%、管理稅費、保險、維護，以及
: 5% 賣屋成本。
: ●買股租房情境：租金為房價的2% (每月33,333元+年成長2%)，每月房貸等額的現金流差額
: 累積，每季末一次投入 0050，不開槓桿、僅一倍長期持有。
: 結果顯示，在這段台灣房市最強勢的二十年間：
: ●買房自住最終淨資產約 6,930 萬。
: ●0050＋租房 則約 9,720 萬。
推文下面很多人說啥自備 600 買 3000 萬的房子租不到那價錢啥的，
那是因為清流君的模型是買 2000 萬的房子啊！
阿你說剩下的 200 萬跑去哪了？
根據他模型的設定，200 萬等於仲介費 + 雜費 + 裝潢。
所以從頭到尾都不是自備 600 萬買 3000 萬的房子 vs 同等金額租屋買股。
這裡有第一個盲點 - 居住品質不同。
依照他的設定，明顯買房自住的人 "居住品質" 會高於租屋仔。
基礎條件就不同了，後面在比是在亂算甚麼？
第二個盲點 - 房租嚴重偏離現實
2004 年假設在台北拉，2000 萬的中古屋(因為他說要付仲介費)，
現在價格大約是近 7000 萬，折算他的租金 & 2% 成長，根據他的模型，
這間房子現在年收租大概 60 萬，也就是 1 個月五萬。
現在實際租報不到 1%，老實說連在租報比最差的台北，都沒那麼爛的行情。
台北 7000 萬左右的房子，現在房租年租金保守估 120 萬(每月10萬) 都算很客氣了。
如果用他所謂的 2% 租金漲幅回推，不好意思，20年前那間房子年租金要 80 萬，
等於一個月租金 6.6 萬。
2004 年一間台北 2000 萬的房子，房租有沒有 6.6 萬，我不確定，給那時期有在
市場上的投客來回答。
但有一件事情是確定的，如果 20 年前這間房子租不到 6.6 萬，就表示他列的
租金漲幅明顯低估。
所以要嘛是初始租金低估，要嘛是租金漲幅低估，自己選一個。
我自己的依稀印象這房子 2004 年年租金應該是 60 萬左右，房租年漲幅是 3.5%
(下面也會依照這個來重新計算)
第三個盲點 - 是要紙上談兵？ 還是要討論真實？
如果要討論真實，全台灣從 2004 年開始參與股票的股民，有多少比例照你說的
堅持 20 年，不論漲跌不出場然後持續紀律加碼的？
1% 有沒有？ 不要說 1% 拉，有 10% 的股民照你這樣做的嗎？
自己身邊玩股票的親友們，假設有 20 個，有 2個照你說得這樣玩嗎？
如果沒有，那這作法不就是理論上可行，但實務上極難辦到？
好好好，租屋股神要跳起來了，你說你做得到是吧？
好，那我就陪你來紙上談兵談談。 (我個人是實際有這樣操作就是了)
先說結論，股市年化 20% 左右才有可能打贏槓桿五倍的買房仔。
設定條件根據清流君的並且納入真實狀況不失真。
1. 買房組：
頭期 400 萬買 2000 萬房，另外仲介費 + 雜費 + 裝修費抓 60 萬。
貸款 1600 萬，貸 30 年無寬限(讓你)，這 20 年來平均房貸利率抓 2.5%
房屋每五年增貸一次，並把增貸的錢同樣投入 0050
房屋根據 2004 - 2025 的信義房價指數，可得年化房價漲幅 6%
2. 租屋買股組：
期初 460 萬，月租金 5 萬，房租年成長 3.5%，其餘都按照他說的再投入。
第一階段五年後：
買房組：
a. 房價 2000 -> 2676 萬
b. 貸款 1600 -> 1410 萬 (本金還款190萬)
五年後買房派淨資產為：1266 萬
操作轉增貸八成，可貸出 730 萬並全數投入 0050，房貸金額會變成 2140 萬，
未來第 6~10 年，每月還款會變成 84556。
租屋組： 0050 這 20 年來還原的年化報酬大約 8.5% ~ 9% 算 9%(一樣讓你)
租金每月 5 萬，年化漲幅 3.5%
a. 期初資金 460 -> 707 萬
b. 期中投入第一年 15.8 萬 -> 22 萬(吃4年的年化9%)
期中投入第二年 13.7 萬 -> 17 萬(扣掉房租漲幅後，吃3年的年化9%)
期中投入第三年 11.5 萬 -> 14 萬(同上，吃2年的年化9%)
期中投入第四年 9.3 萬 -> 10 萬(同上，吃1年的年化9%)
期中投入第五年 7 萬 -> 7 萬(同上，剛投入尚未創造收益)
五年後加總租屋派扣掉租金後，淨資產為 777 萬
五年總結：
買房派房子 2000 萬變成 2676 萬，
且增貸出來的 730 萬快等於租屋買 0050 的淨資產。
第二階段：第六到十年 (買房派的開始用增貸屌打租屋買 0050 的了)
買房組：
a. 房價 2676 萬 -> 3581 萬
b. 貸款 2140 萬 -> 1885 萬 (還款 255 萬)
c. 手頭現金 770 萬買 0050 -> 1184 萬
第十年買房派淨資產為 2110 萬
此時再執行轉增貸 reset，貸八成可貸出 980 萬，同樣全數投入 0050。
等於共有 1184 + 980 = 2164 萬在第 11~15 年會投入 0050。
同時第11 ~ 15 年房貸金額每月會變成 113200 元。
租屋組：
a. 期初資金777萬 -> 1195 萬 (每年投入資金會變成102萬扣租金再投入)
b. 期中投入第一年 30.7 萬 -> 43 萬(吃4年的年化9%)
期中投入第二年 28 萬 -> 36 萬(扣掉房租漲幅後，吃3年的年化9%)
期中投入第三年 26 萬 -> 31 萬(同上，吃2年的年化9%)
期中投入第四年 23 萬 -> 25 萬(同上，吃1年的年化9%)
期中投入第五年 20 萬 -> 20 萬(同上，剛投入尚未創造收益)
至此，租屋派的年租金已經80萬初，
淨資產為 1350 萬
後續因買房組投入 0050 的資金已經高於租屋組，所以後續的報酬必定高於買房組。
所以後續年分就不再追加計算。
: 這並不是否定買房的價值。房子能給人安定感，也能滿足自住需求。
但我這並不是否定買股的價值。
股票可以給沒頭期的人機會，也能滿足買房增貸投資的需求。
: 但數據清楚告訴我們，在同樣的初始條件與現金流下，長期報酬率與複利滾動的效果，讓 0
: 050 的表現遠勝自住房產。
但數據清楚的告訴我們，再同樣的初始條件和現金流下，紙上談兵買房增貸的買房增值，
以及增貸買 0050 的長期報酬率遠勝於租屋買 0050。
: 房子會幫你「存錢」沒錯，但 0050 會幫我們「生錢」，而且還是生出一整個金礦。
房子會幫你存錢也會幫你生錢，給你一整個金礦再送你一個房價漲幅。
: 最後，對任何想把 0050 獲利了結、停利去買房的人，抱歉～我只能說三個字：「低能兒」
: ！
最後，
說租屋買 0050 報酬會贏房市的，我一律稱為低能兒。
補充一句，租屋股神如果要跳針說你買股票也能質押。
1. 你先告訴我你要質押多少，才能在 2004-2025 內不會被洗出去。
(清流君要比較的年份)
2. 買房增貸投入買股照樣可以質押，但是你買股沒房子的人沒有房子去增貸，
說白一點，買房的人能開的槓桿就是多你一層，而且是沒有斷頭的借錢手段。
好了，打完這篇，估計未來還是會有很多低能兒。
建議未來看到其他租屋買 0050 的低能兒，就貼這篇給他看。
愛算嘛？ 我都幫你算好了！
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.25.96.138 (臺灣)
※ 作者: s8752134 2025-08-18 14:19:13
※ 文章代碼(AID): #1eeiNZ30 (home-sale)
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 租屋族不買房是不是因為捨不得賣股？
08-18 14:19 s8752134
推 l80382: 推~買房的人能開的槓桿就是多你一層1F 08/18 14:24
→ gg553: 別人在買航海王的時候你還在0050喔？不怕被人笑喔2F 08/18 14:29
推 childeviler2: 哇草（讚歎）！你也太認真了！
租屋股神現在開始挑歷史漲幅最高的跟你比報酬，問它未來五年要買哪一檔才能跟航海王一樣就會中離+跳針了3F 08/18 14:29
→ sfking: 這篇值得存起來，以後看到租屋股神就用這篇叫他閉嘴
事實上我也是沒看過哪個股神會沒房子的啦，股房雙刀流的人遠比租屋股神多太多了，本來就不是二選一的問題，又不是小孩子，大人的回答會是我全都要的吼。8F 08/18 14:39
→ IBIZA: 清流君本來就很愛亂算+胡說八道12F 08/18 14:40
要講這種紙上談兵的，我也來講一個。
小明在 2004 年瞧不起買股買房的，死存錢存到 2010 年存了 460 萬。
整整讓了上面的買房派和租屋買0050派 六年的時間。
他在 2010 年拿去買了 190 萬顆比特幣，中途躲過了任何交易所倒閉的風險，
死抱到現在，而現在 2025 市值 6.5 兆台幣，小明突然變世界前 10 富豪。
小明：跟我比報酬？ 蛤？
所以未來大家都去買比特幣吧！ 乾安捏？
※ 編輯: s8752134 (114.25.96.138 臺灣), 08/18/2025 14:46:54
推 jaricho: 就說看看周圍的長輩親友 鄰居長輩 找60-70歲這個族群的看看他們身上現在最大的資產是 股票 現金 還是早年買的房子……
看看比例不就知道了
現實就擺在眼前周圍的人身上 但忽略看不到13F 08/18 14:49
推 uvuv: 推計算18F 08/18 14:50
推 bettybuy: 樓上沒錯，我家人沒啥存款但土地跟房一堆。基本上父母輩財商比較低，我們後來小孩繳遺產稅有點辛苦
但也很感謝父母沒負債，也有保保險，一般家庭這樣就夠了股票都知道要長期持有，知道複利的威力，但有時候就是抱不住19F 08/18 14:52
推 childeviler2: 其實也不能怪長輩，那時候資訊沒那麼流通，很多都是要長輩自己多涉略才會知道24F 08/18 14:54
推 jaricho: 不過現在世代財商資訊比上一代爆炸許多 下一代的投資能力絕對勝過上一代 但行為學一樣不可忽略 不是簡單什麼excel算一算退休股市複利幾千萬幾億這樣那麼簡單26F 08/18 14:57
推 soulknight: 別攻擊弱勢族群,我只覺得這個是笑話,都亂講的,戶頭拿出來比較就知道,絕對不敢.清流?有時候就覺得這咖是笑話30F 08/18 15:02
推 ntpuisbest: 買房增貸有個問題是，每個月那麼高的還款金額如果
本業不強該怎麼辦呢33F 08/18 15:04
推 onekoni: 回樓上 可以逐季質押出來還款 增值追得上
基本上增貸抄底都是底部報酬都夠他還自己35F 08/18 15:09
推 jaricho: 前陣子股板不是有個蜈蚣流 我也是聽了周遭同事提到他00713之神還什麼的 什麼小資族買713質押再怎樣操作什麼的 同事很推崇覺得他很厲害 我才去搜尋了解一下 哇 原來真的有這號人物 還有什麼秋刀魚年報 那時還沒4月股災 然後股災後之後一直觀察到現在 中間就不提了
不是刻意要酸蜈蚣流 我也不想酸他 無冤無仇的 只是提出來 股市操作有時候一般人就是無法克服行為學問題. 不然60-70歲那批人 誰沒買過股票 最後多少比例有幾千萬股票留在身邊的？
抱歉 蜈蚣被拿來舉例.37F 08/18 15:10
→ as6633208: 現在搜尋台北市租金2~3萬的整層住家1119筆物件，1~2萬整層住家有232筆。新北市2~3萬整層住家有3893筆，新北市1~2萬整層住家有1119筆，呃，6萬才能租房是不是也有一點紙上談兵阿
整層住家是上面這樣，如果是獨立套房台北市1~2萬租金有1873筆，2~3萬獨立套房租金有877筆，新北市1~2萬租金獨立套房1601筆，2~3萬租金有313筆。根據數據新北很多人都想出租整層住家
而且金額是3萬以內47F 08/18 15:14
推 hifone112: 0050 這20年的年化是11%多怎可能只有8.5%™ 你要算含息投入的吧56F 08/18 15:21
我用年化 12% 按照原有的條件餵給 GPT。
結論買房組淨資產快 3000 萬，租房買0050 是 1727 (第十年)。
你可以依序算到第 20 年，結果不變。
推 bettybuy: 下一代投資能力勝過上一代，但其實我覺得會理財的人才是少數58F 08/18 15:21
推 flexin: 某樓 你搜尋現況的租屋市場是來打臉清流君的吧 假設又不是這篇假設的60F 08/18 15:23
推 zzz50126: 笑死 37樓直接在蜈蚣王下面留言 然後不知道62F 08/18 15:26
推 onekoni: 他說的也沒錯 4月有抄底到現在平虧損還多賺30% 但有作的人少數
他酸的是想像我中途離場 但我是有抄底就是63F 08/18 15:29
推 IceLemontea: 其實就算純買房，還是會贏純買0050，那個sharpe差太多了，菜雞才會只考慮return 不考慮drawdown66F 08/18 15:31
→ as6633208: 這篇唯一能算贏的原因就是月租金五萬，甚至這篇強調五萬還是妥協的算法，實際租金應該啊是是6.6萬一個月，但實際搜尋結果3萬以內租金整層出租，台北有1300件、新北有5000件，在往南的桃園和新竹，中南部科學園區，租金相對台北新北推估更低，物件數相對更多，因此清流君這個假設，在台灣，3萬以內租金看起來是完全可行的，沒有脫離現實，反而是你的5萬才能妥協租房，根據網站上明面的數據不相符，明顯怪異，而這卻是買屋投報能算贏0050的主因，不免讓人懷疑故意做假數據68F 08/18 15:32
你在說甚麼？
原文清流君的假設在 2004 年買 2000 萬的房，現在市值快 7000 萬啊。
如果按照他的假設 3.3 萬租，年化租金漲幅 2%，到現在租金才 5 萬欸。
請問現在 7000 萬的房用 5 萬能租到沒偏離市場現況？
所以他的假設偏離事實懂嗎？
2004 年價格 2000 萬的房子，行情不會只有 3.3 萬，實際租金漲幅也不會只有 2%。
還是你搜尋的結果，那台北市的 1300 件有哪間價值 7000 萬的？
※ 編輯: s8752134 (114.25.96.138 臺灣), 08/18/2025 15:42:27
推 jaricho: 我也沒要酸蜈蚣 只是要敘述一般人操作股票很容易要參考行為學。 而且我是打了一大串送出才發現怎麼那麼巧 他才剛在上面留言啊.
蜈蚣 我沒要酸你喔。77F 08/18 15:41
→ onekoni: 我覺得你說的很好啊 沒事 如果我4月退場就真的變韭菜
就是如果無法堅持股票真的比房子容易出局81F 08/18 15:44
推 sunsamy: 看誰不需要上班誰就贏了，其它的都是嘴砲！83F 08/18 15:45
→ onekoni: 因為房子來不及跌風暴就要過了 但股票是真的要熬那幾個星期
上下50%+ 心情很難不受影響84F 08/18 15:45
推 jaricho: 對啊 我提你只是要說明一般股市行為學這件事而已 也恭喜你後來操作又獲利啦87F 08/18 15:46
推 hihi29: 公園君只會叫人allin 但大跌的時候自己又生的出一筆錢89F 08/18 15:47
推 billkira: 2000萬的房 要漲到7000萬 也只有台北市區了吧 不過這是舉例就算了90F 08/18 16:05
實際不到7000拉，以信義房價指數來說，確時漲了 3 倍多，
當年 2000 萬的房子現在 6000 多萬。
※ 編輯: s8752134 (114.25.96.138 臺灣), 08/18/2025 16:11:06
→ hydra7: 對清流君四處嗆人垃圾很反感94F 08/18 16:20
→ elven: 租屋股神是先有結論再算數學的，因為結論是他會贏，所以不論怎麼算他都會贏
而租屋股神若真贏了，拿出對帳單就行了，還算什麼數學95F 08/18 16:25
推 sunsamy: 租屋股神跟上班房神,誰可以拿出不在職證明,誰就贏98F 08/18 16:34
推 hypeng: 租屋的常被預設租很貴，但通常租屋又願意存錢（錢拿來買股票）的，都會在符合基本需求的前提下，盡量租便宜一點的，可能跟買房的每月利息差不多，甚至更低，而把剩下買房派每月要押進房地產的本金也都投入股市，這樣算會更接近真實狀況。
然後買房派一直算入轉增貸而讓可動用資產增加的部分也比較不現實，因為實際上這樣做的人也是相對少的，特別是以前買房的人，大部分是想儘早還清貸款，不會想定期轉增貸把錢拿出來用，轉增貸的部分終究也是要把本金和利息還回去，所以淨資產也要記得扣掉因轉增貸而重置的負債數字。99F 08/18 16:41
所以現在是要講回現實不紙上談兵了？
也可以阿。
現實就是 2004 年照清流君說的買法，不管漲跌持續買進的比例有多少？
極低
還有啊，你租金要租便宜哪有啥問題，買房也改買跟你租的房子同等級的房啊。
不然不再同一個比較級別，是要比甚麼？
甚至買房的哪天想省錢，跟你說的租便宜的房也可以，
他買的房子拿去出租，意思一樣。
其實看懂的人就知道，不懂的人還需要這樣解釋我看也不一定懂。
※ 編輯: s8752134 (114.25.96.138 臺灣), 08/18/2025 16:50:24
推 planta: 主旨: 你用十年磨一劍 ，
我可以五年雙管齊下。
你拿青春賭明天，
我用真心換此生。
小朋友才做選擇，
有錢人全部都要。109F 08/18 16:57
推 taylorabc: 在省iphone跟出國錢的議題上有這種數學能力就好了115F 08/18 18:09
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