看板 home-sale作者 bebehome (bebehome)標題 Re: [請益] 為什麼房版不像股版有航海王神人時間 Fri Jul 11 10:23:49 2025
※ 引述《bubblebeauty (美泡)》之銘言：
: 股版當初有一票人跟著航海王操作
: 現在都財富自由了
: 怎麼房版沒有像航海王這號人物
: 吃好倒相報
: 房地產不適合一起賺嗎
人家航海王賺錢，你佩服他
房版一堆買房子賺錢的，你罵他們投資客
講個更簡單的
我三年多前買的重劃區房子
總價約1200萬，頭期款280萬，貸款920萬，三年寬限期，2.32%利息
最近房貸限貸很兇，但是沒管轉增貸，這禮拜才剛去把這間拿去轉增貸
核貸1260萬，還掉舊貸款920萬，拿回340萬，又三年寬限期，2.30%利息
今天拿回的340萬-三年前頭期款280萬 = 銀行出全額幫我買房子，還多給我60萬現金
我的成本就是2.3%利息
以上基本操作帥過頭都講超過100次了，其他高手更是轉貸再轉貸
我們吃好倒相報，你們只覺得是炒房房蟲嗤之以鼻
摸摸自己良心
是房地產不適合一起賺，還是你自己不想賺
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.169.174 (臺灣)
※ 作者: bebehome 2025-07-11 10:23:49
※ 文章代碼(AID): #1eS7Mtem (home-sale)
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※ 同主題文章:
Re: [請益] 為什麼房版不像股版有航海王神人
07-11 10:23 bebehome
推 eeantsky: 我只想知道你是哪間銀行，怎麼會有這種條件?1F 07/11 10:33
你一進銀行門就會看到轉增貸傳單那幾間問問就知道了
→ aldam: 講出來就不香了
不過原po這樣的說法也是不大對,什麼叫做銀行全款幫
你付房貸?你不是又新增一個1260萬的債務嗎？2F 07/11 10:34
對啊1260萬的債務是根據鑑價1575萬的資產來的
阿這1575萬的資產怎麼來的，原文就有寫了。
→ aldam: 只是延長痛苦時間6F 07/11 10:41
對債務的理解不同，我也不能說什麼了。
※ 編輯: bebehome (125.227.169.174 臺灣), 07/11/2025 10:43:33
推 SouthEast62: 是債務還是財務操作往往只是一念之差，如果把它當
作用2.3%年利跟銀行租用自宅的房屋使用權，你就不
會覺得它是債務了。更何況如果有天這使用權不需要
了，把房子售出，還會拿回兩三成的款項（當作是放
在銀行那兒的押金？）
你說這是債務，但我覺得比較像是無本生意，超爽的
！8F 07/11 10:43
講白話
就是你用銀行
估價房價現值
的8折 的
2.3% 跟銀行租30年的房子
這中間不會調漲租金(應該說只會跟政府利率調整)，不會把你趕走
房價上漲或下跌都算你的。
※ 編輯: bebehome (125.227.169.174 臺灣), 07/11/2025 10:55:18
推 lynn79422: 美國人也是一直發國債，只要總資產大於負債增加速度
借越多當然越好15F 07/11 10:52
推 blargelp: 我也是交屋一年 銀行就讓我增貸 額度大概款頭期的一半17F 07/11 10:53
推 lynn79422: 你存銀行借他1% 他借出去2% ，只要不違約 銀行恨不得你借他越多越好18F 07/11 10:53
推 pairomania: 唉.....很多人對於房地產作為金融商品，如果想不清楚就無法從中獲利.
原po說的是銀行“全款幫你買房”，自己還多借出60萬資金.
沒錯的確債務變成1260萬，並且還是要分30年還款（重新計算），總月付應該約3萬（原貸）+1萬（增貸）.
但是原po拿回手中的300多萬（增貸），如果，經過一番操作（比如買高股息etf......賺錢之後再買收租公寓......），使現金流超過1萬的話，等於這筆借的錢有人幫你還.
簡單來說，如果你自己上班存到300萬，你會說是你自己擁有的300萬.
如果你跟銀行借300萬但經過一番操作後有別人會幫你本+利還這300萬的話，那是不是等於擁有300萬？
不只如此，且貸款=放空貨幣，原po已經把通膨稀釋購買力的風險完美轉嫁給銀行了.20F 07/11 10:53
推 lynn79422: 為什麼敢跟銀行借2.5%融資，房地產增加速度是大於每年2.5%的36F 07/11 10:55
→ blargelp: 而且是最保守的公股新青安。等寬限後繳點本金，轉貸應該很容易超過買價38F 07/11 10:56
推 pairomania: 貸款不管多少錢，沒錯本金都要還
但本金不是成本，利息才是成本！！
本金只會影響現金流，但還回去的每一塊錢都可以重新再借出來（把房子賣掉，也等於是取回本金）
所以多借錢，經一番操作能使現金流>月還款本+利，基本上等於自己擁有那筆錢（因為有別人幫你還！）40F 07/11 10:58
推 SouthEast62: 有在疫情期間或剛解封前後出手的人，除非太塞運選
了個超離譜的爛地點，否則現在去辦轉增貸應該人人
都能拿回頭款。46F 07/11 10:59
→ pigpeachegg: 股票跟房地產還是不一樣啦,上面說負債增加了也沒錯,正常情況下你當然會覺得沒什麼,但是今天你突然被裁員了,用股票賺得錢不會有任何壓力,但你負債金流突然斷了就可能斷頭GG49F 07/11 11:09
跟股票一樣阿，槓桿不要開到底，金流完全不是問題
一樣拿我這間當例子
1260萬*2.3%/12個月=2.4萬(寬限期)
2.4萬*36個月=86.4萬
也就是說
這3年間我只要把增貸出來的340萬，其中100萬拿去買0050 0056 00878各買33萬
只要台灣股市不要超過崩跌20%，我這3年就算現金流歸零，也沒有付不出來的問題
剩下240萬可以進行更積極的操作，等到3年後看情況，看要轉貸還是賣房還是直接繳本利
就算240萬這3年都不賺錢還被我虧掉40萬，我都還有200萬可以付本利再付3年
這6年我都沒有現金流，悽悽慘慘戚戚了，我肯定只好把房子賣掉，拿回不知道多少本金
再讓我自己吃個幾年這樣
※ 編輯: bebehome (125.227.169.174 臺灣), 07/11/2025 11:20:17
噓 tenkaakido: 三年前轉增貸只賺60，有點慘，講出來讓買股的笑53F 07/11 11:15
其實，投資股票的人很多人沒有投資房子
但是投資房子的大多數也都有買股
沒有說買房就不能買股，反之亦然
我自己資產股票>房子，房子只是槓桿大而已。
推 justenvoy: 就是有天賣不掉這遊戲結束在誰身上囉54F 07/11 11:16
推 SouthEast62: 不是只賺60萬，是提領出60萬，但是房屋的使用權仍
然在而且你還有兩到三成的獲利是以押金的形式存在
銀行那裡，這跟賣光獲利了解之後變成空手的股票是
不一樣的狀況。55F 07/11 11:21
推 quiet93: 為什麼你三年前利息就要2.3趴？59F 07/11 11:23
3年前不用2.3%啦，那是升息到現在的結果。
首購沒有，轉增貸有，去多問問
※ 編輯: bebehome (125.227.169.174 臺灣), 07/11/2025 11:30:31
→ valkyrie: 現在發這種文 還想騙人接刀61F 07/11 11:34
推 SouthEast62: 他是寫給幾年前已入場、現在手上有房子的人，推薦
透過轉增貸籌措再投資的資本，只有手上空空腦袋也
空空會看不懂，覺得別人都是想要找人接刀…..62F 07/11 11:38
推 jaricho: 不管怎麼喊 身體是誠實的就好69F 07/11 11:44
→ xdxd3310: 其實不要教太多人這樣做 很不方便 財商這東西不要教太多70F 07/11 11:45
推 SouthEast62: 所以明明是手段跟樓主一樣的既得利益者，但卻用空
空言論包裝誤導人，這樣不是更狡猾嗎？71F 07/11 11:45
噓 cdcardabc: 台灣這種土地資源稀少的地方投資炒房 靠吸台灣人民未來的血給自己爽 被酸剛好而已啊73F 07/11 11:45
→ valkyrie: 現在買房才真的是腦袋空空咧75F 07/11 11:45
推 jaricho: 美國這種土地資源那麼廣大的國家 房價竟然長線看起來一直漲 真的是一直再吸人民啊 美帝是不是過譽了？
一起酸一下美國76F 07/11 11:48
推 dophin332: 應該學新加坡 人人有房 然後吸死外勞
讓外勞承受沈重的租金80F 07/11 12:01
推 SouthEast62: 你看，才不過貼個實務操作分享，底下就可以引出這
麼多酸言酸語，可見不是沒人分享，是眼睛糊到XX的
人看不進去而已……83F 07/11 12:04
推 e2000: 說有天賣不掉的那位大大，莫忘股市低迷時期，你也是掛賣賣不掉唷86F 07/11 12:08
推 alexstag: 我自己交屋一年後增貸的量是超過頭期款的…88F 07/11 12:11
→ e2000: 這樣子的操作唯一的缺點就是，空空最討厭的，你必須薪資增加=努力，你要定期定額幾年繳房貸之後才可以專增貸，然後繼續定期定額付房貸，這也是空空嘴上最會說長期投資，但實際上幾乎沒有人做得到，買房子的人先存頭期款、然後薪資比過的了，然後長期定期定額扣款，這些除了努力工作之外，其他通通是空空們嘴巴最愛說，卻永遠做不到的事，就算有也是鳳毛麟角，任何書店上的投資書幾乎都是定期定額買ETF大盤，幾年後複利財富自由，窮爸爸富爸爸什麼股魚存股什麼的，一大堆教人的，好！股板上誰秀給大家看看有多少人定期定額10年以上然後退休？
空空總是把自己當成得道高憎，忘記自己只是普通人，也要吃喝玩樂交女友，買車旅遊什麼的，家人永遠健健康康幾十年，怎麼可能呢89F 07/11 12:15
推 bjqs0827: 一直說裁員會斷現金流的 難道你租房就不會斷嗎？還是你都睡公園？104F 07/11 12:38
推 piliwu: 不要再講了讓他們租屋一輩子不好嗎107F 07/11 13:05
推 redcoin: 很正常的操作，只是有些人教不懂，可悲的財商108F 07/11 13:07
→ berserk: 炒股的有些就覺得比炒房優越109F 07/11 13:14
→ gliga: 建商包租公都是低調爽的110F 07/11 13:21
→ kusomanfcu: 因為一堆蝦雞巴叫的沒有頭期
只有媽媽幾萬元可以衝股市111F 07/11 13:49
推 SouthEast62: 重點是樓主說的這些，仔細看清楚就知道，都只是拿
自己的自住房去活化而已，根本沒有買賣也沒有囤積
，完全不符合炒房的定義，除非啦，對空空來說只要
房子賣價比買價高就叫炒房，但縱使如此你也得等人
家真的賣了房才能嘴呀！113F 07/11 14:23
推 andy810306: 美國哪裡全國再漲？鄉下一堆送你都不要，傻了嗎？118F 07/11 14:28
推 SouthEast62: 中央山脈腳下一堆賣不出去的房跟地，所以台灣有高
房價問題是誰在喊的？119F 07/11 14:29
→ pigpeachegg: 被裁員的時候租屋當然也會斷金流啊,只是跟房貸比負擔小很多,而且為什麼都要把沒買房的人預設租屋啊,一堆住家裡的好嘛121F 07/11 14:42
推 SouthEast62: 買房的人也可以住家裡，然後把房子出租用租金去填
平利息支出呀，如果是這樣不就連支出成本都沒了，
真的是無本操作？124F 07/11 14:48
推 planta: 推，實務操作分享！經典案例！其實80%的資產都是錢滾錢來的，靠勞動薪資打贏資產階級，本來就是不可能的事！只可惜實話總是傷人，資本世界運作，本來就是這麼樸實無華！20%的人這麼做，收割80%人的財富，這就是現實世界的財富密碼！
你去看看下午三點，在五星級飯店游泳池畔，悠閑滑手機的人有多少？這些就是20%的人！127F 07/11 14:49
推 YoungLoka: 可以解釋一下etf各買33萬那段嗎？沒看懂134F 07/11 14:52
推 sunsamy: 這的魯空部份是之前被斷頭的魯多,不成氣候,別跟他們生氣135F 07/11 14:52
噓 Juniorlin02: 低調好嗎，教那麼多還被噓對你有什麼好處?
真正的有錢包租公都是低調的，不用跟外人分享那麼多136F 07/11 15:49
推 alexstag: 賴家理直氣壯，根本優質到不行138F 07/11 16:13
推 ProTrader: 原po說的銀行全額最關鍵是要買到低價房然後房價上漲
假設房價最低1000時買入 頭期200 貸800
後來房價1500上漲500的部分再增貸80%拿回400 共拿1200扣掉初始房價1000 淨得200
反之若買到房價最高點 之後房價下跌 就會有淨損139F 07/11 16:35
推 SouthEast62: 若不幸買在高點，你只是失去短期轉增貸拿回頭款的
可能性，但中長期來說還是有追平之後再操作或至少
把已繳本金再貸回來的機會。但是，你若買股買在最
高點還槓桿的話，遇到一樣情況就直接被抬出去了…145F 07/11 16:59
推 koushimei: 照這樣是不是房子只要增值幅度高過一個程度
基本上就可以靠增貸繳清房貸?149F 07/11 17:09
推 SouthEast62: 只要房子漲價，你也可以靠出售繳清房貸（廢話！）
，靠增貸真正的不同處，是你可以保有房子的使用權
利與未來的漲跌幅，但代價是你要繳利息。當然，你
也可以把房子出租，等於轉讓你的使用權給房客，但
免除了負擔利息支出的責任，那麼剩下的是什麼呢？
沒錯，就是放兩成押金給銀行換取房價未來的漲跌幅
！
所以進一步分析，因為這兩成的頭款本身也有機會成
本（我如果不買房拿去買股或更不濟只存在郵局帳戶
，一樣有利息收入），所以你其實是拿股利或利息收
入，去換取總價五倍的房產未來的漲/跌幅，值不值得做這樣的投資？大家可以自己算一算。151F 07/11 17:15
推 koushimei: 若在那期間存夠錢還原本的舊房貸 等於多出一筆2趴的資金跟一間還清房貸的房子163F 07/11 17:24
推 popcool: 好奇問一下，現在轉增貸還可以有寬限期嗎165F 07/11 18:16
推 lee28119: 炒股可以養出大公司 炒房只能養出大地主…166F 07/11 19:34
推 SouthEast62: 是有多外行才以為你在次級市場買股票，錢會流到企
業戶頭裡？跟你說啦，買股票只會幫忙炒高企業大股
東的口袋深度，贊助他們買豪宅而已。反而你如果是
買預售屋或新成屋，錢是進到建商戶頭，他們才是貨
真價實的生產實業/二級產業啦！167F 07/11 19:40
→ mitsurogi: 本業賺不夠什麼轉增貸都只是浮雲，我一間鑑價1500+的無貸款房想掛四，銀行只肯借200.....172F 07/11 20:41
推 SouthEast62: 真的！雖然房客根本沒有報稅或租補需求，我們還是
乖乖的公正合約報稅，說穿了就是為了那兩份租金收
入證明，增貸時派得上用場！174F 07/11 20:48
推 zpf2005: 怎麽差那麼多，我老婆無業1間無貸款房，鑑價1600+，年初掛4借1000無保人177F 07/11 20:52
推 zpf2005: 無收入，無其他負債，名下動產300-180F 07/11 21:14
→ materu: 槓桿開好開滿，下跌就知道了，嘻嘻嘻181F 07/11 21:44
推 zpf2005: 自己沒本事，就等別人出事XD182F 07/11 22:07
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