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作者 woko (孤.獨.一.痕)
標題 [請益] 房貸和抵押房子信貸的利率哪個比較優惠?
時間 Fri Jun 20 14:45:23 2025

目前手邊有一棟房子貸款已繳清(夫妻共同持有)
因小孩教育的考量
預計再過一兩年有買房需求(但現有這棟不想賣掉)
最近開始研究房貸利率
最少似乎都是介於2.5%以上
不過今天查到另一項資訊
好像可以拿現有房子去抵押貸款
看廣告的標題
利率好像可以談到2%甚至更低(不知道是不是詐騙廣告)
想請問版上有經驗的房神
有這方面的實際經驗可分享嗎?
謝謝~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.250.194.160 (臺灣)
※ 作者: woko 2025-06-20 14:45:23
※ 文章代碼(AID): #1eLGE5cw (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1750401925.A.9BA.html
→ toto123: 剛弄 2.5 左右1F 06/20 14:46
→ woko: 請教t大,那目前市場上房貸也是大約2.5嗎?2F 06/20 14:48
推 smallkop: 對，預售屋2.4-2.6，個人戶房貸還愛做不做的3F 06/20 14:54
推 e446582284: 土銀信貸才2.14F 06/20 14:58
→ ChikanDesu: 那不叫信貸 叫增貸
然後你要做的是什麼 增貸買房？除非你全額然後設斷點不然你增貸當頭期款是完全不行的5F 06/20 14:59
→ woko: 請問C大:現有這棟房子已經結清房貸,這樣也算"增貸"嗎?8F 06/20 15:01
→ ChikanDesu: 聽起來你是想增貸小換大 那不可能 死心吧
增貸就是拿房子去借錢 用途掛四=不能進房市
你說不要辦房貸 那就是不要掛一
用途掛四不能進房市前提是你不被稽查到 所以你貸出來轉去斷點戶頭後拿去全額買另一棟 幾乎不會被查到
你如果進行增貸後 去銀行申請下一個掛一房貸 他就會要求你出示頭期款的來源 而你來源追查到底肯定是這筆增貸來的 那他就不會借你
只有例如你現在2000萬房子 借出1200萬去全額買下另一間 才能比較安全的操作 但你需要準備大致等值的股市或現金 以防未來抽查
這樣你就能完美解釋我其實是借款入股市 然後股市去買房這樣
“信貸”是你不需要擔保品就能借出來 不要混在一起9F 06/20 15:01
→ woko: 請問C大:也就是說,我要拿房子信貸的錢去一次繳清買第二間房23F 06/20 15:08
→ ChikanDesu: 信貸當頭期理論也是不太行 我聽過可以的案例是親戚信貸贈與你當頭期好像可以？我沒那麼清楚24F 06/20 15:08
→ woko: 是這個意思嗎?26F 06/20 15:08
→ ChikanDesu: 對 這樣比較不會出問題 而且你準備持有相等資金的證明就更不會出問題 買了半年-一年 時間到了第二間還能再增貸出來
我就是這麼做 而且我股市市值超過我借貸金額 隨時能展示給未來假設來抽查的看27F 06/20 15:09
→ woko: 謝謝!簡單說就是(自備款+房子抵押信貸)要能一次繳清第二間房32F 06/20 15:12
→ ChikanDesu: 銀行從沒過問我怎麼使用我增貸的錢 唯一NG的就是你從貸款帳戶直接匯到履保戶頭 一定要轉走才能匯33F 06/20 15:12
→ woko: 這樣應該就OK了吧?35F 06/20 15:12
→ ChikanDesu: 對 但要聲明這是稍微冒險的方法 你自己斟酌 法律上他是可以抽查到後收回貸款的 但實務上很多人都在這樣搞銀行不想要收回你的貸款 所以你不要當天兵碰他天條就好 也就是會自動觸發勾稽的貸款戶頭匯入履保帳戶36F 06/20 15:13
→ woko: okok~謝謝C大~40F 06/20 15:14
推 lovebridget: 全額買比較不會查來源 如果還要辦掛1會查頭款來源?41F 06/20 15:15
→ ChikanDesu: 但我很好奇的是為什麼你不用掛一買
當然阿 你去辦理貸款他才會細查 你全額買請問你哪裡辦貸款了 你是先貸出來 才買 那就是變成他要時時刻刻盯著你他行金流？你覺得銀行有權限沒事去要他行金流？而你去辦理掛一貸款角色就不一樣了 是你要說服他借你錢 要證明金流乾淨 一個是你要申論題寫對 一個是你不要寫錯就好 難度差很多
像你考公民選擇題要選錯都很難 但你數學證明題有一點瑕疵就大扣分42F 06/20 15:15
→ woko: 回C大:因為信貸可以只綁約一年,房貸好像至少都會綁約四五年不想被房貸綁那麼久,想說有閒錢就隨時還51F 06/20 15:19
推 ChikanDesu: 喔你是這個考量 那你是預計要提前大額還款嗎 不然這種綁約應該滿好談的 我手上唯一的掛一甚至還沒有綁約
反而後面增貸每個都綁至少一年
我還是建議掛一轉增貸先去問看看吧 這是合法的途徑 利息又通常比較低
轉增貸就是能直接用掛一用途把你房子借好借滿53F 06/20 15:22
→ woko: https://house.udn.com/house/story/123591/8686378
感謝C大提醒~我想的這個方式好像有點風險59F 06/20 15:24
靠掛四搬錢買房、資金「先過水」你奈我何？幾手都沒用金流去哪銀行都知道 | 房屋搜奇 | udn房地產
[圖]
在近年房市操作手法推陳出新下，不少人試圖透過不同貸款方式調動資金進入房地產，包括「理財型房貸」、「增貸」甚至「掛四」貸款。這些方式過去可能被視為合法「搬錢工具」，如今已被央行與銀行列入金流審查的高風險 ...

 
→ ChikanDesu: 我說的這種方法通常是已經手上有一筆掛一 想要把成數拉高 不得已的辦法61F 06/20 15:25
→ woko: 我還是繼續從房貸這條路來想辦法好了~~63F 06/20 15:25
→ ChikanDesu: 新聞看看就好 性質差很多64F 06/20 15:26
推 qqphor: 房貸大約綁3年65F 06/20 15:26
→ ChikanDesu: 他說的都是原本房子已經掛一 然後增值後再申請同一個房子擔保的掛四 然後用這筆掛四去償還貸款 那當然會被秒查阿 這叫做變相寬限期 跟我說的增貸完整筆買房的性質差很多
目前都是稽查這種的 還安全的就是完整沒貸款的 全額貸出後去做俄羅斯套娃 但凡金流掛勾到一點掛一 就會死你B房無貸款申請掛四 去還A房掛一 絕對不可能出事 但你同一間房子 掛一後掛四 拿掛四直接扣款 絕對出事
邏輯很明確 就是好查的 同一間房子的 同一間銀行的 都會爆
你去看稽查重點樣態就知道 根本無從稽查套娃行為 抽查你如果有等值對帳單給他看 那就完全沒事
沒有的話就是略有風險 但很少人會被抽查 我四筆掛四至今沒有被抽查過
你去細品其中緣故可以得知央行在避免什麼 就是避免買房的人槓桿開到五倍或以上 維持的時間太久
掛一增值後增貸出來還掛一=無限維持曝險五倍槓桿 央行不喜歡
你無貸款房 增貸拿去買下一間 你槓桿也才最多1.8倍 再借出下一次是2.44倍 根本懶得管你去死
而你增貸出來再去掛一 那就是槓桿超多倍 突破十倍 那完全空手套白狼 NG到不行66F 06/20 15:27
推 lovebridget: C大講好清楚 哈哈 厲害88F 06/20 15:50
→ woko: 感謝C大!講得真清楚~~89F 06/20 17:06
推 zpf2005: 感謝C大，整體脈絡講的非常清楚90F 06/20 17:43
推 blargelp: 沒有什麼房子信貸這種說法。房貸=以房子當擔保品，信貸=沒擔保品 只有你的信用91F 06/20 18:04
噓 RealID2018: 掛4低於2%是詐騙吧
掛4還掛1，只能說保重93F 06/20 18:17
推 YukiTW: c大講的很好，央行是要避免大家一直維持五倍槓桿95F 06/20 19:05
→ loopdiuretic: 過來經驗 掛四理論上不會比掛一好貸 條件也沒比較好 但現在掛一有精聾在搞 難說96F 06/20 22:25
推 tomap41017: @ChikanDesu 聰明人98F 06/21 00:21
推 ppp110813: 請問現金買房後 多久跟銀行申請周轉金貸款比較不會被抓呢99F 06/21 12:54
→ ChikanDesu: 以我經驗 交屋半年申請富邦 金流說有混到叫我等一年比較不會被審核 但我馬上又去接觸國泰的 就直接給我過了 所以我抓半年到一年
不過就不過 找下一家而已 不是所謂的抓到你了你違法就審核有疑慮不借你而已 但你買房款最好不要是同一間銀行借的款項 誰知道會不會被上報原本借款的業務
富邦的說如果我當初掛四的錢 有買股票再賣 然後才買房的話 金流就沒問題 我是只有轉去別的銀行所以太明顯不過他意見是全額買房 滿一年基本不會審101F 06/21 17:17

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