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作者 kiccoro (然而)
標題 [請益] 請教老屋裝修的出貨時間？
時間 Mon Mar 24 18:55:39 2025


各位房版的大師好，一直以來在這個版上受益良多，想先說聲感謝！

小的這幾年買了幾間小房子自己裝潢後出租，空租期都很短，租客都表示很喜歡
所以對這個行業愈來愈有信心和興趣，
加上也在現實中被幾個業內的人詢問我們房子找誰設計的 (建設公司的人、代銷、投客等)
有意想要在一兩年後第一間買入的投資房滿五年時，把它賣掉做本，轉入老屋裝修這行。

之前我們買的房子都是新屋，

因為卡重稅，所以一定得出租，目前的策略都是先租滿五年再想下一步。
但先前有一次幫配偶家裡的老屋重新裝修後賣掉的經驗，
當時，配偶家中的老房本來就已持有多年，裝修完賣掉也沒有重稅問題
就是租客不租了以後，就直接重新裝修打扮賣出，情況很單純，也沒有持有成本
因此這一次的老屋裝修，扣掉裝潢成本後，房子本身差不多多了180萬的價值
讓我們驚覺，其實這個行業好像可以做！但回頭一想，主要也是因為沒有稅的成本啊！

因此，現在如果開始做老屋裝修，第一個疑惑的問題是：

請問買入一間老屋以後，如何度過重稅期呢？
否則不就等於賺來的錢大半都被政府扛走嗎？

A.買入以後，直接裝修打扮後賣出，付45%重稅。
  (因此需要先將稅的成本計入還能賺不少錢才值得做？)

B.買入以後，裝修打扮完先出租，等到2年或5年後再出貨。
  (但這樣就有漂亮的房子又被弄醜的風險，而且因為終究是老屋，
   要選到頂流租客應該不容易)

C.買入以後，先原況出租，等到2年或5年後要出貨前再裝修。
  (但這樣就很難選租客了...)

D.買入以後，完全不出租，乾放個一年多再裝修出貨。
  (但少掉的租金收入，值得嗎？)

想詢問以後的幾個路徑試想，通常大師們是怎麼處理的呢？感謝不盡

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.8.83.114 (臺灣)
※ 作者: kiccoro 2025-03-24 18:55:39
※ 文章代碼(AID): #1duJekmC (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1742813742.A.C0C.html
※ 編輯: kiccoro (101.8.83.114 臺灣), 03/24/2025 18:56:57
※ 編輯: kiccoro (101.8.83.114 臺灣), 03/24/2025 19:04:36
推 l98: Ceca 文章/推文爬一下
以前有種玩法是套現金流，買完整修完後加價賣出，扣掉稅之後就小賺，然後再去弄下一間。老屋整修現在問題會是在裝修價格居高不下，當然投資客大概不會像自住客那樣搞，但你也要算一下成本1F 03/24 19:44
推 fireheart988: 現金要夠多6F 03/24 20:55
推 Mithra: Ceca的答案是要賣之前再裝修，租客的問題他好像不是很在意，另外印象中你在南部，南部裝修給租客的成本相對於拉高的租金不太划算，建議油漆漆一漆就租7F 03/24 21:05
推 x156w423: 疫情前老屋好做
疫情後改了一堆遊戲規則
房地合一五年+裝修費大暴漲+限貸令
除非撿到apple件… 大多短期利潤有限
選C是目標五年轉手 利益最佳解
但我一直都走B路線
沒辦法賺最多
但兼具篩選租客及長期持有的特性
空租週期短 房客素質佳10F 03/24 21:17
推 ceca: 我是懶人，並且重買賣價差，所以A和C為主19F 03/24 21:17
→ x156w423: 可中期 也可長期操作
五年賣=含裝潢加價賣
二十年賣= 房價翻倍. 長期攤提也沒差多少了20F 03/24 21:17
→ ceca: D只有特殊原因才會這樣
A和C是我這比要做短還是做中期決定
A的話重買便宜，C的話重地區位階上升增值23F 03/24 21:18
推 k0939770752: 租金投報高的留著，租金投報低的賣掉26F 03/24 23:45

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