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作者 junior020486 (軟蛋頭)
標題 Re: [新聞] 房已過戶要不回！男控買家涉詐欺銀行不給
時間 Sun Mar 23 09:33:41 2025

※ 引述《davidex (玉藻前我的)》之銘言：
: https://www.youtube.com/watch?v=vgJfQf7faGU
: 詐欺犯買房後收押 房子過戶 屋主要不回賠慘｜TVBS新聞
: 哇，判決出來更誇張了
: 房子也不能拿回來
: 只能跟買方求償
: 但買方本身名下財產已經被扣押
: 只能和其他詐欺受害者依照比例拿錢
: 交易仍然有效房子算買方的
: 這法律沒問題嗎？

這種情況下，彰顯台灣的不動產交易流程很有問題
在買方需要銀行貸款的情況下
賣方需要先過戶給買方

買方找的銀行，設好二順位抵押權後，才會放款代償
代償剩下的錢才會進去履保
但是這個案子，二順位抵押權設定後
因為買方涉入詐騙，帳戶被設警示，名下房屋被扣押
買方的銀行不可能放款

導致賣方銀行貸款沒辦法代償、賣方也拿不到尾款
變成買賣雙方產生債權債務關係
和其他詐騙受害人一樣
得將該不動產處分完，先清償掉原先賣方銀行一順位抵押後，再依比例平分價金
剩的拿到一張垃圾債權憑證

這個情況，如果修法
改成，買方銀行在「未過戶」前設好二順位，撥款代償，剩餘價金匯入履保
但是買賣雙方都不得動用剩餘價金
須等過戶完、點交完
買賣方結案後，履保公司再將剩餘款項匯入賣方指定的帳戶

這個案例就不會發生這些屎
房屋過戶完，賣方拿到該拿的價金
剩下詐騙受害人自己去拍賣那個只有繳了頭期的不動產
這樣才合理
台灣先過戶設好二順位在代償根本很奇怪
遇到幾次這種狗屎才會想要改

至於說改成先設好二順位抵押權再過戶遇到賣方財產被扣押無法過戶怎麼辦？
沒怎麼辦，價金都在履保裡面，還沒交屋前，賣方都不能支配
二順位銀行只是代償一順位貸款，剩的錢也都在履保裡面
比現在這個案例更好處理吧

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.161.70.90 (臺灣)
※ 作者: junior020486 2025-03-23 09:33:41
※ 文章代碼(AID): #1dtsJtV7 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1742693623.A.7C7.html
※ 同主題文章:
Re: [新聞] 房已過戶要不回！男控買家涉詐欺銀行不給
03-22 14:54 davidex
Re: [新聞] 房已過戶要不回！男控買家涉詐欺銀行不給
03-22 18:19 pujos
Re: [新聞] 房已過戶要不回！男控買家涉詐欺銀行不給
03-22 21:31 a386036
Re: [新聞] 房已過戶要不回！男控買家涉詐欺銀行不給
03-23 08:44 catd57551
Re: [新聞] 房已過戶要不回！男控買家涉詐欺銀行不給
03-23 09:33 junior020486
Re: [新聞] 房已過戶要不回！男控買家涉詐欺銀行不給
03-24 15:20 junior020486
→ CCWck: 其實物權優先於債權，買方銀行只要先拿到第二順位抵押權，然後銀行再代償賣方的第一順位抵押權所擔保之債權，理論上就足以擔保其債權了，根本不應該要求房屋需先過戶。
事實上，房子就算完全沒過戶給買方，也沒銀行的事1F 03/23 10:14
推 RealID2018: 沒過戶就設2順變成賣方要同意當抵押人，等於是賣方要幫買方擔保
真的釜底抽薪就是直接代償再設2順，但沒ㄧ間銀行願意5F 03/23 10:18
推 momo070922: 樓上整解8F 03/23 10:20
推 RealID2018: 說錯，代償也沒2順問題了9F 03/23 10:21
→ momo070922: 假如今天是賣方過戶前被查封，買方銀行願意承受這風險嗎？10F 03/23 10:22
→ RealID2018: 應該是代償後不設2順直接過戶就好
沒錯阿，銀行房貸收益這麼低，風險卻要擔這麼多，銀行一定不要12F 03/23 10:22
推 mfcke: 這個解法有個比較簡單 就是拉買方聯徵 然後看看財清所清15F 03/23 11:12
推 lusifa2007: 代償之後設2順 沒過戶前抵押人就還是賣方欸 變成賣方擔保買方的債務？16F 03/23 11:32
推 KrisNYC: 這討論串加起來應該都撕了好幾億的本票18F 03/23 11:33
→ pttcloud: 請教m 大，拉聯徵不應該是買方貸款銀行的工作嗎，如果有問題為什麼也一開始還貸的出來？19F 03/23 13:16
噓 dralien: 笑死一堆鍵盤專家開始給餿主意
買方銀行撥款代償後，過戶前換成賣方財產被扣押，那你要怎麼解？21F 03/23 15:26
推 kusomanfcu: 設抵押就有次序啦24F 03/23 16:40
→ junior020486: 賣方被扣押，抵押權還是優先於債權，銀行法拍後還是優先受償，況且款項都在履保裡面25F 03/23 19:30
→ momo070922: 樓上，你是銀行你會願意擔這種風險？
多想想就知道實務上不會有銀行願意這樣做27F 03/23 19:45
→ CjackC: 銀行不想承擔風險一開始就不該給核貸 以為核貸很簡單嗎29F 03/23 19:58
→ momo070922: 銀行願不願意核貸是以買方的財力為考量並以買方的不動產作為抵押品擔保
憑什麼要銀行在沒有買方不動產的擔保前就撥款？
銀行是借錢給買方 憑什麼要銀行承擔賣方可能無法移轉所有權的風險？
你要跟我借錢 我當然是要你先拿東西給我擔保我才願意借啊30F 03/23 21:58
→ junior020486: 我不就講移轉前先設定第二順位抵押權，代償第一順位，剩餘款項撥到履保裡面，買方的銀行撥出去的款項就是代償+再履保的尾款，這個時候再過戶，如果賣方無法過戶，法拍後，抵押權優先於債權，銀行可以完全受償，剩下履保的款項可以歸還銀行跟賣方啊
我內文不是打的很清楚了嗎？
一旦設定抵押權，抵押權是物權，就算賣方有其他債權，物權優先於債權，到底後手銀行設定抵押代償完，有什麼問題？
可能要多幾起這種案例，才要改啦37F 03/23 22:55
推 momo070922: 銀行借錢給買方是要賺錢的欸… 你想想如果你是銀行你願意這樣搞？
沒事多扛這個風險是吃飽太閒嗎？47F 03/23 23:01
→ junior020486: 這個就是要立法改變，這個案例如果買方銀行撥款了，賣方拿到錢之後才扣押，買方的銀行是抵押權，詐騙的受害人是債權，為什麼變成銀行跟詐騙受害人一起的時候，買方銀行沒事，但是賣方跟詐騙受害人擺一起的時候，賣方要吃屎，因為物權不能用契約創設啊
不能創設物權保障賣方，要不然怎麼辦？多遇到幾次這個才要改？
要不然沒人要扛，政府就創設一個新的物權，叫做不動產交割完成前因買方不能履約的回復權，讓這個物權優先於債權啊
銀行要不要扛，政府修法他們就是得扛啊XD
要不然如果賣方是沒貸款的，總價1250萬，你只拿了250萬，過戶完，剩的1000萬變成賣方跟其他詐騙受害人一起分？
剩的那一張債權憑證？這樣根本擴大受害人數吧
銀行遇到只是跑法拍而已，賣方遇到可能一輩子積蓄沒了50F 03/23 23:04
推 momo070922: 我同意你說的必須要修法把這漏洞補上，但絕對不是要銀行在過戶前就先撥款67F 03/23 23:23
→ junior020486: 這個案子其實法官應該要停止審理，申請憲法法庭釋憲，看憲法法庭能不能促使立法機構創設一個物權保障賣方
要不然萬一詐騙集團創立假公司，聘一堆人頭偽造薪資證明，偽造假債權，再利用這個漏洞到處購屋怎麼辦？69F 03/23 23:26
→ momo070922: 把第三人（賣方）無法履約的風險轉嫁到金主（銀行）身上，沒有金主會願意的75F 03/23 23:27
→ junior020486: 金主可以透過保險、提高利率解決啊
但是即使創設一個物權，要回復前，也要打官司，假設賣方有貸款，還沒代償掉，賣方在回復原狀前要不要繼續繳？
萬一賣方此時跑去買了下一間怎麼辦？
所以想一想還是讓銀行扛，透過保險來規避風險
或是賣方可能買了預售屋要交屋前一陣子麥掉原先的那間，回復所有權貸款收支比爆炸了，限貸令卡住了還是賣方就是因為周轉不靈、有其他債務需要賣房還債77F 03/23 23:28
噓 gogopig0126: 覽的吐嘲87F 03/24 01:41
推 RealID2018: 移轉前就設定2順
那要賣方同意阿
哀算了，J大應該還是學生吧
反正不要把買賣雙方的風險推到銀行身上
要修法叫銀行接，我就把開辦費拉到買賣價10%
叫銀行承擔不關他的風險，銀行多收錢合理吧
而且整個交易流程包括屢保，其實都是私契
唯一有公權力色彩的只有過戶
現在整個不動產交易流程就是各方妥協風險分擔的結果銀行要過戶前就動撥根本不用修法，銀行同意改撥款的流程的SOP就好
問題是銀行為什麼要同意88F 03/24 07:49
→ junior020486: 等詐騙集團出來大量收割，政府就會修法讓銀行吞了XD銀行承擔這個，大不了跑法拍，行使抵押權，抵押權優於債權
而且詐騙集團出來大量收割，賣方也只能同意，否則你哪裡知道買方是詐團還是真買方？
設好二順代償掉一順，尾款打履保，總比你最後得跟詐騙受害人均分價金好太多
說不定這個報導出來，詐團就開始準備用這招了
而且詐團連詐騙受害人都可以捏造100F 03/24 08:58
推 RealID2018: 銀行不是當鋪好嗎，這樣銀行只會拒絕承做房貸
以後只做新成屋買件
銀行看重的從來不是擔保品109F 03/24 16:17

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