看板 home-sale作者 hmbay (hmbay)標題 Re: [請益] 全款交屋後掛四借出的可行性時間 Tue Feb 18 08:10:15 2025
目前自己是碰到計畫變動
全款交屋後 沒辦法立刻掛四出來的問題
有兩間掛1貸款 總額1800萬
一間在寬限期 第二間繳了1年半
目前預計10月預售屋交屋 個人名下第3間1500萬
會用股票質押+ 美元定存質借 付清
原本計畫 交屋後會立刻掛四周轉出來
但小孩將出生
另外工作近期疲倦度極度上升
預計交屋前 暫定6 7月會請育嬰長假
所以碰到 現在問好幾家銀行
都說這樣交屋後很難再貸款出來
會有聯徵的定存質借紀錄跟無業收支比會不夠
自己想到 是請太太明年下半年的 他的首購交屋之後
我這間再貸款時 增加他當保人
但 他首購貸款 自己的收支比就到7成了
增加他當保人應該沒什麼幫助
還是出租個2年 租金增加認列後
也慢慢還掉質借的額度
缺點是資金就卡在房子裡沒辦法用
請問這樣建議的方法
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.128.118.58 (臺灣)
※ 作者: hmbay 2025-02-18 08:10:15
※ 文章代碼(AID): #1diy_gqK (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1739837418.A.D14.html
推 hahaha81: 信貸額度用了嗎 先頂一下 回去上班在掛41F 02/18 08:26
信貸額度還沒用 還在考慮請長假前用 或是前兩間
其中一間增貸 但額度應該都不高 200萬左右 幫助有限
推 hellovega: 交屋後應該半年後再掛四比較穩
到時育嬰留停也結束了，回公司上班後再掛四2F 02/18 08:29
推 alexstag: 就算付清好像也沒法立刻掛4，目前應該都要等個半年
到一年。還是考慮把名下的都清償，再用太太去借款
，現在還在工作好貸款4F 02/18 08:30
@@ 工作多年太疲乏 留停後應該不會再回去同公司工作
推 k11817789: 周轉金貸出來至多七成，再來也會看你們所有的收支比（含質押），槓桿爆了
質押也限制不能投不動產，會檢核後續金流，我家是會認真檢核客戶買什麼股票持有多久後來又買什麼的8F 02/18 08:31
推 x156w423: 你的規劃沒有不好
壓好壓滿去拿最大獲利
信貸應該是最後的底線
但也可能是壓垮駱駝的最後一根稻草
風險是股票崩、美元貶
沒錢補 強制被收割
現在市況建議降槓桿
老實點 股票賣掉 定存解掉 現金交屋
後續再看你的資金狀況
還撐的住就留
壓力大就賣一間 海闊天空12F 02/18 08:35
不考慮賣
因為 還有複委託 海外券商股票等
有500-800萬等值台幣還有餘裕稱個幾年沒問題
→ abyssa1: 賣掉啊 定存質借記得也不能進不動產喔 槓桿過頭準備斷頭兩間掛一已經早早踩超過央行底線了 你這個很難解
看要賣股賣美元還是賣一間房子吧23F 02/18 08:36
推 a2828z33: 建議美元跟股票如果是科技股的話，都賣掉
股票還不敢說100%，但美元未來兩年絕對會跌y26F 02/18 08:42
→ abyssa1: 10月時間不太夠 時間夠應該把兩間掛一先清掉都改掛四28F 02/18 08:42
推 yiliang1107: 1.掛四，現況要預留一年以上時間
付清完後，一年後才能掛四貸出29F 02/18 09:02
推 Morphee: 現在不是這策略的時機31F 02/18 09:02
推 askey: 可以立刻掛四應該是被寵壞了33F 02/18 09:03
→ yiliang1107: 但你的問題在於收支比爆了，其實就不要請育嬰假。
要不就賣掉一間，祝順利啊。
如果要問付清後掛四，建議朝信用合作社的地方小型，但利率可能不漂亮。
看有沒有機會一年內就掛四。34F 02/18 09:04
對 台中商銀說可
但只能7成20年 3%以上
推 x156w423: 付清後掛四
上禮拜s26不是分享半年
為啥易大師一直說要一年39F 02/18 09:13
→ duriel3313: 還清再掛4要等一年機會成本至少5%.這比利差0.5%差多了42F 02/18 09:13
→ KrisNYC: 確實不是每間銀行 每個客人都能半年 他要你抓至少一年
其實比較不會害到你44F 02/18 09:14
→ yiliang1107: 不清楚s26大何時掛四，畢竟現在政策變化速度太快。46F 02/18 09:15
→ yiliang1107: 然後官股在政策執行方面，有時候會是先驅指標。
如果我自己要操作，會乾脆以B42為基準，3年前開始作業。
B42就是看三年紀錄的
另外現行的策略，半年後、甚至下個月會不會就被堵了，沒人知道。
現階段保守為上，穩拿住獲利比較重要。48F 02/18 09:15
推 quiet93: 有壓力的時候不要育兒，除非你是請育嬰假然後小孩送托嬰55F 02/18 09:22
對
會先自己顧一段時間
→ yiliang1107: 目前手邊風聲，是央行還會有動作。（攤手） ，未必檯面上，直接宣達金管會、各金融機構。57F 02/18 09:29
推 abyssa1: 要改掛四 應該要先處理你前兩間 他們都超過一年了
他沒被限貸過 一般是可以清掉直接改沒問題60F 02/18 09:40
前面兩間一間8成多 2.3%
一間7成 2.4
目前再弄 不會有這樣條件
→ yiliang1107: 其實這是策略問題，前面兩間8成、利率低。現在去動剛剛也有想過反過來操作，這兩間先還清。但就變成是出清股票、跟解定存，（不能定存質押佔收支比）空出首購名額 。
但新的利率成數會如何？不知道。真的要所有方案，按計算機一次才知道答案。62F 02/18 09:45
推 quiet93: 可是晚一點借只是損失資金流動性，不是嗎？操作風險是股票部分，還有其他嗎？
撐越久不是賺越多？68F 02/18 09:53
推 askey: 真會槓~本來每家銀行甚至對每個客戶做法都不一樣~只是趨勢71F 02/18 10:02
推 alexstag: 沒有什麼都好的啦，股票不賣、利率條件還要好，能
過關就行了，其他差不多就好72F 02/18 10:12
推 askaa: 遊戲規則要遵守 你會炸就是你槓桿開太大 沒有人能幫
牌桌上 只有輸家才會抱怨規則有問題
你買這們多 買之前原本就要把金流處理好 不是等到金流尬不過才再問要怎辦? 因為你買的是千萬 不是幾千塊的商品
ok來處理你的狀況 你用股票質押借錢直接死定了
除非你有現金扛 但不巧你就是沒現金 所以這樣做風險超高
最差的解法就是賣房 因為你槓桿開太大 結案74F 02/18 10:32
→ hmbay: 信貸額度還沒用 還在考慮請長假前用 或是前兩間其中一間增貸 但額度應該都不高 200萬左右 幫助有限81F 02/18 10:40
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:44:14
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:47:19
推 askey: 信貸可以流入房款嗎?84F 02/18 10:44
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:48:31
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:53:23
推 bustinjieber: 風向明明有可能轉， 人不要太貪，
短期績效沒吃到不會怎樣，
爆一次包你退5-10年的累積。85F 02/18 11:01
→ beminaru: 全款交屋掛四最好繳款超過三年再用 會比較簡單
最低限度也要繳款一年以上88F 02/18 11:01
→ beminaru: 我個人都是不斷掛四把增值的錢洗出來再投資股市
但明顯感受到去年9月以後 轉增貸銀行的難度變高許多
本來認列房租收入的 有些銀行也不認列了
改用繳滿三年以上的房子轉增貸, 就簡單多了92F 02/18 11:01
目前只買過兩間
都用掛1
沒掛四經驗過
→ abyssa1: 七成2.4%其實可以轉 週轉金是做得到2.185%～2.2%的96F 02/18 11:05
→ beminaru: 先把現金全部拿來繳清一間 風險對你來說最小
你永遠不知道金龍第八課會怎麼實施 那就安全的布局97F 02/18 11:05
→ abyssa1: 你如果早早把兩間都處理好 第三間還是第一戶購屋99F 02/18 11:07
→ beminaru: 我條件太差 去年周轉金2.38% 今年另一間周轉金2.65%100F 02/18 11:08
→ abyssa1: 第二間七成已經是央行管制受限戶了嗎？ 受限戶就難清101F 02/18 11:08
對
2023年8月買的
信用管制 6都 第二間最多7成
→ yiliang1107: 但是 要看第一間何時買的
不然卡到B42 三年三間，有些銀行標記投資客
直接最新這間砍成數 提高利率，都要拿計算機算102F 02/18 11:08
第一間 2022年11月
→ abyssa1: 時間充裕 現金夠 就是你挑銀行 超過2.2不用來談
時間緊迫 手頭緊 只能跪求銀行 當然不敢要求利率105F 02/18 11:10
我這樣算是半充裕半緊迫?
可以全現金交屋沒問題
但之後要掛四要等很久
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:13:09
→ abyssa1: 不要把自己逼到角落沒籌碼107F 02/18 11:10
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:14:39
推 sernidle: 去點槓桿吧怕萬一景氣下修 ai剛出來吹的跟神一樣 沒多久就在大砍特砍109F 02/18 11:14
推 alexstag: 直接講就是說你怎麼確定交屋的時候股票跟匯率不會
跌？111F 02/18 11:27
→ hahaha81: 如果只是缺資金不在意利率 離職前把原兩間送去增貸擠個幾百萬出來再信貸 撐到你回去上班再把債務整合
多找幾家 鑑價可以差到10%以上XD113F 02/18 11:31
推 bustinjieber: 現在已持有兩間，
貸款額度1800；
然後10月一間，
貸款額度1500；
明年下半年再一間，
老婆首購 額度不明；
以上總共四間。
太太首購資格不能動到，
所以你一人要扛3間的房，
無論是
A: 清償 1 2，掛4出來
(此時你跟太太都符合首購資格，
所以假設1 2真的無法立刻增掛4，
10月這間可以先用太太當借款人，
明年太太那間再由你當借款人，
但登記跟貸款不同人，也要找銀行)
B: 全額買 3，再掛4出來
但無論哪種，都會遇到同一個問題：
任一期間‘’你的股跟美金‘’都是質押狀態，
遇到股票反轉會不會斷頭？
你是否有其他資金可以補上？116F 02/18 11:38
謝謝
前面有補充
一間8成多 2.3%
一間7成 2.4
目前再弄 不會有這樣條件
所以應該不考慮A
用B
其他資金還有複委託 海外券商股票等
有500-800萬等值台幣還有餘裕稱個幾年沒問題
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:40:52
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:43:50
推 beminaru: 你目前資產屬於前段班，不要因為過度樂觀、槓桿導致自己後半生翻盤，今年局勢不穩定，安全一點，建議你137F 02/18 11:44
推 yiliang1107: 看起來原po裕度ok,求更好掛四的貸款條件。要不就等等看個一年半載。139F 02/18 11:44
推 APC: 降槓桿跟借錢一樣，宜早不宜遲141F 02/18 12:32
推 alexstag: 不要糾結那個0.x%的利息…1跟4的價值意涵完全不同142F 02/18 12:42
--