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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2025-02-18 16:18:55
看板 home-sale
作者 hmbay (hmbay)
標題 Re: [請益] 全款交屋後掛四借出的可行性
時間 Tue Feb 18 08:10:15 2025


目前自己是碰到計畫變動

全款交屋後 沒辦法立刻掛四出來的問題


有兩間掛1貸款 總額1800萬

一間在寬限期  第二間繳了1年半

目前預計10月預售屋交屋   個人名下第3間1500萬


會用股票質押+ 美元定存質借 付清

原本計畫 交屋後會立刻掛四周轉出來

但小孩將出生

另外工作近期疲倦度極度上升

預計交屋前 暫定6 7月會請育嬰長假


所以碰到 現在問好幾家銀行

都說這樣交屋後很難再貸款出來

會有聯徵的定存質借紀錄跟無業收支比會不夠


自己想到 是請太太明年下半年的 他的首購交屋之後

我這間再貸款時 增加他當保人

但 他首購貸款 自己的收支比就到7成了

增加他當保人應該沒什麼幫助

還是出租個2年 租金增加認列後

也慢慢還掉質借的額度

缺點是資金就卡在房子裡沒辦法用

請問這樣建議的方法

--
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.128.118.58 (臺灣)
※ 作者: hmbay 2025-02-18 08:10:15
※ 文章代碼(AID): #1diy_gqK (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1739837418.A.D14.html
推 hahaha81: 信貸額度用了嗎 先頂一下 回去上班在掛41F 02/18 08:26

信貸額度還沒用  還在考慮請長假前用 或是前兩間
其中一間增貸  但額度應該都不高 200萬左右  幫助有限

推 hellovega: 交屋後應該半年後再掛四比較穩2F 02/18 08:29
→ hellovega: 到時育嬰留停也結束了，回公司上班後再掛四
推 alexstag: 就算付清好像也沒法立刻掛4，目前應該都要等個半年4F 02/18 08:30
→ alexstag: 到一年。還是考慮把名下的都清償，再用太太去借款
→ alexstag: ，現在還在工作好貸款
→ hellovega: 掛四成功完，再考慮職業異動哈哈7F 02/18 08:30

@@ 工作多年太疲乏 留停後應該不會再回去同公司工作

推 k11817789: 周轉金貸出來至多七成，再來也會看你們所有的收支比（8F 02/18 08:31
→ k11817789: 含質押），槓桿爆了
→ k11817789: 質押也限制不能投不動產，會檢核後續金流，我家是會認
→ k11817789: 真檢核客戶買什麼股票持有多久後來又買什麼的
推 x156w423: 你的規劃沒有不好12F 02/18 08:35
→ x156w423: 壓好壓滿去拿最大獲利
→ x156w423: 信貸應該是最後的底線
→ x156w423: 但也可能是壓垮駱駝的最後一根稻草
→ x156w423: 風險是股票崩、美元貶
→ x156w423: 沒錢補 強制被收割
→ x156w423: 現在市況建議降槓桿
→ x156w423: 老實點 股票賣掉 定存解掉 現金交屋
→ x156w423: 後續再看你的資金狀況
→ x156w423: 還撐的住就留
→ x156w423: 壓力大就賣一間 海闊天空

不考慮賣

因為 還有複委託 海外券商股票等

有500-800萬等值台幣還有餘裕稱個幾年沒問題

→ abyssa1: 賣掉啊 定存質借記得也不能進不動產喔 槓桿過頭準備斷頭23F 02/18 08:36
→ abyssa1: 兩間掛一已經早早踩超過央行底線了 你這個很難解
→ abyssa1: 看要賣股賣美元還是賣一間房子吧
推 a2828z33: 建議美元跟股票如果是科技股的話，都賣掉26F 02/18 08:42
→ a2828z33: 股票還不敢說100%，但美元未來兩年絕對會跌y
→ abyssa1: 10月時間不太夠 時間夠應該把兩間掛一先清掉都改掛四28F 02/18 08:42
推 yiliang1107: 1.掛四，現況要預留一年以上時間29F 02/18 09:02
→ yiliang1107: 付清完後，一年後才能掛四貸出
推 Morphee: 現在不是這策略的時機31F 02/18 09:02
→ yiliang1107: 有沒有更短的，就要逐一去問。32F 02/18 09:03
推 askey: 可以立刻掛四應該是被寵壞了33F 02/18 09:03
→ yiliang1107: 但你的問題在於收支比爆了，其實就不要請育嬰假。34F 02/18 09:04
→ yiliang1107: 要不就賣掉一間，祝順利啊。
→ yiliang1107: 如果要問付清後掛四，建議朝信用合作社的地方小型，
→ yiliang1107: 但利率可能不漂亮。
→ yiliang1107: 看有沒有機會一年內就掛四。

對 台中商銀說可

但只能7成20年 3%以上

推 x156w423: 付清後掛四39F 02/18 09:13
→ x156w423: 上禮拜s26不是分享半年
→ x156w423: 為啥易大師一直說要一年
→ duriel3313: 還清再掛4要等一年機會成本至少5%.這比利差0.5%差多了42F 02/18 09:13
→ yiliang1107: 目前有官股一年了，直接明文規定43F 02/18 09:14
→ KrisNYC: 確實不是每間銀行 每個客人都能半年 他要你抓至少一年44F 02/18 09:14
→ KrisNYC: 其實比較不會害到你
→ yiliang1107: 不清楚s26大何時掛四，畢竟現在政策變化速度太快。46F 02/18 09:15
推 Yishanhuang: 定存直接解約就好了呀？47F 02/18 09:15
→ yiliang1107: 然後官股在政策執行方面，有時候會是先驅指標。48F 02/18 09:15
→ yiliang1107: 如果我自己要操作，會乾脆以B42為基準，3年前開始作
→ yiliang1107: 業。
→ yiliang1107: B42就是看三年紀錄的
→ yiliang1107: 另外現行的策略，半年後、甚至下個月會不會就被堵了
→ yiliang1107: ，沒人知道。
→ yiliang1107: 現階段保守為上，穩拿住獲利比較重要。
推 quiet93: 有壓力的時候不要育兒，除非你是請育嬰假然後小孩送托嬰55F 02/18 09:22

對

會先自己顧一段時間

推 x156w423: 確實 穩扎穩打56F 02/18 09:22
→ yiliang1107: 目前手邊風聲，是央行還會有動作。（攤手） ，未必57F 02/18 09:29
→ yiliang1107: 檯面上，直接宣達金管會、各金融機構。
推 jc761128: 前幾篇大神分享都是半年後59F 02/18 09:36
推 abyssa1: 要改掛四 應該要先處理你前兩間 他們都超過一年了60F 02/18 09:40
→ abyssa1: 他沒被限貸過 一般是可以清掉直接改沒問題

前面兩間一間8成多 2.3%

一間7成 2.4


目前再弄 不會有這樣條件

→ yiliang1107: 其實這是策略問題，前面兩間8成、利率低。現在去動62F 02/18 09:45
→ yiliang1107: 剛剛也有想過反過來操作，這兩間先還清。但就變成是
→ yiliang1107: 出清股票、跟解定存，（不能定存質押佔收支比）空出
→ yiliang1107: 首購名額  。
→ yiliang1107: 但新的利率成數會如何？不知道。真的要所有方案，按
→ yiliang1107: 計算機一次才知道答案。
推 quiet93: 可是晚一點借只是損失資金流動性，不是嗎？操作風險是股68F 02/18 09:53
→ quiet93: 票部分，還有其他嗎？
→ quiet93: 撐越久不是賺越多？
推 askey: 真會槓~本來每家銀行甚至對每個客戶做法都不一樣~只是趨勢71F 02/18 10:02
推 alexstag: 沒有什麼都好的啦，股票不賣、利率條件還要好，能72F 02/18 10:12
→ alexstag: 過關就行了，其他差不多就好
推 askaa: 遊戲規則要遵守 你會炸就是你槓桿開太大 沒有人能幫74F 02/18 10:32
→ askaa: 牌桌上 只有輸家才會抱怨規則有問題
→ askaa: 你買這們多 買之前原本就要把金流處理好 不是等到金流尬不
→ askaa: 過才再問要怎辦?  因為你買的是千萬 不是幾千塊的商品
→ askaa: ok來處理你的狀況 你用股票質押借錢直接死定了
→ askaa: 除非你有現金扛 但不巧你就是沒現金 所以這樣做風險超高
→ askaa: 最差的解法就是賣房 因為你槓桿開太大 結案
→ hmbay:   信貸額度還沒用  還在考慮請長假前用 或是前兩間其中一81F 02/18 10:40
→ hmbay: 間增貸  但額度應該都不高 200萬左右  幫助有限
推 a520978926: 賣掉啊 不然要爆喔？83F 02/18 10:41
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:44:14
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:47:19
推 askey: 信貸可以流入房款嗎?84F 02/18 10:44
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:48:31
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 10:53:23
推 bustinjieber: 風向明明有可能轉， 人不要太貪，85F 02/18 11:01
→ bustinjieber: 短期績效沒吃到不會怎樣，
→ bustinjieber: 爆一次包你退5-10年的累積。
→ beminaru: 全款交屋掛四最好繳款超過三年再用  會比較簡單88F 02/18 11:01
→ beminaru: 最低限度也要繳款一年以上
→ bustinjieber: 你信貸 增貸都沒辦法解決問題，90F 02/18 11:01
→ bustinjieber: 最大的問題就是信用額度。
→ beminaru: 我個人都是不斷掛四把增值的錢洗出來再投資股市92F 02/18 11:01
→ beminaru: 但明顯感受到去年9月以後  轉增貸銀行的難度變高許多
→ beminaru: 本來認列房租收入的  有些銀行也不認列了
→ beminaru: 改用繳滿三年以上的房子轉增貸, 就簡單多了

目前只買過兩間

都用掛1

沒掛四經驗過
→ abyssa1: 七成2.4%其實可以轉 週轉金是做得到2.185%～2.2%的96F 02/18 11:05
→ beminaru: 先把現金全部拿來繳清一間  風險對你來說最小97F 02/18 11:05
→ beminaru: 你永遠不知道金龍第八課會怎麼實施  那就安全的布局
→ abyssa1: 你如果早早把兩間都處理好 第三間還是第一戶購屋99F 02/18 11:07
→ beminaru: 我條件太差 去年周轉金2.38%  今年另一間周轉金2.65%100F 02/18 11:08
→ abyssa1: 第二間七成已經是央行管制受限戶了嗎？ 受限戶就難清101F 02/18 11:08

對

2023年8月買的

信用管制 6都 第二間最多7成

→ yiliang1107: 但是 要看第一間何時買的102F 02/18 11:08
→ yiliang1107: 不然卡到B42 三年三間，有些銀行標記投資客
→ yiliang1107: 直接最新這間砍成數 提高利率，都要拿計算機算

第一間 2022年11月

→ abyssa1: 時間充裕 現金夠 就是你挑銀行 超過2.2不用來談105F 02/18 11:10
→ abyssa1: 時間緊迫 手頭緊 只能跪求銀行 當然不敢要求利率

我這樣算是半充裕半緊迫?

可以全現金交屋沒問題

但之後要掛四要等很久
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:13:09
→ abyssa1: 不要把自己逼到角落沒籌碼107F 02/18 11:10
→ yiliang1107: 所以真的要每個方案，列表計算。從優選擇。108F 02/18 11:10
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:14:39
推 sernidle: 去點槓桿吧怕萬一景氣下修 ai剛出來吹的跟神一樣 沒多109F 02/18 11:14
→ sernidle: 久就在大砍特砍
推 alexstag: 直接講就是說你怎麼確定交屋的時候股票跟匯率不會111F 02/18 11:27
→ alexstag: 跌？
→ hahaha81: 如果只是缺資金不在意利率 離職前把原兩間送去增貸擠個113F 02/18 11:31
→ hahaha81: 幾百萬出來再信貸 撐到你回去上班再把債務整合
推 hahaha81: 多找幾家 鑑價可以差到10%以上XD
推 bustinjieber: 現在已持有兩間，116F 02/18 11:38
→ bustinjieber: 貸款額度1800；
→ bustinjieber: 然後10月一間，
→ bustinjieber: 貸款額度1500；
→ bustinjieber: 明年下半年再一間，
→ bustinjieber: 老婆首購 額度不明；
→ bustinjieber: 以上總共四間。
→ bustinjieber: 太太首購資格不能動到，
→ bustinjieber: 所以你一人要扛3間的房，
→ bustinjieber: 無論是
→ bustinjieber: A: 清償 1 2，掛4出來
→ bustinjieber: (此時你跟太太都符合首購資格，
→ bustinjieber: 所以假設1 2真的無法立刻增掛4，
→ bustinjieber: 10月這間可以先用太太當借款人，
→ bustinjieber: 明年太太那間再由你當借款人，
→ bustinjieber: 但登記跟貸款不同人，也要找銀行)
→ bustinjieber: B: 全額買 3，再掛4出來
→ bustinjieber: 但無論哪種，都會遇到同一個問題：
→ bustinjieber: 任一期間‘’你的股跟美金‘’都是質押狀態，
→ bustinjieber: 遇到股票反轉會不會斷頭？
→ bustinjieber: 你是否有其他資金可以補上？

謝謝

前面有補充

一間8成多 2.3%

一間7成 2.4

目前再弄 不會有這樣條件

所以應該不考慮A

用B

其他資金還有複委託 海外券商股票等

有500-800萬等值台幣還有餘裕稱個幾年沒問題
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:40:52
※ 編輯: hmbay (220.128.118.58 臺灣), 02/18/2025 11:43:50
推 beminaru: 你目前資產屬於前段班，不要因為過度樂觀、槓桿導致自137F 02/18 11:44
→ beminaru: 己後半生翻盤，今年局勢不穩定，安全一點，建議你
推 yiliang1107: 看起來原po裕度ok,求更好掛四的貸款條件。要不就等139F 02/18 11:44
→ yiliang1107: 等看個一年半載。
推 APC: 降槓桿跟借錢一樣，宜早不宜遲141F 02/18 12:32
推 alexstag: 不要糾結那個0.x%的利息…1跟4的價值意涵完全不同142F 02/18 12:42

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