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作者 Latanoprost (x.)
標題 [請益] 到底是預售還是中古先跌？
時間 Thu Jan 30 00:55:56 2025

誠心請教，看買房阿元最近的影片

他說房地產吹冷風只會影響預售成交價，中古沒有影響

原因是因為中古屋持有成本很低

買方又有急用，所以屋主不會降價

記得ceca也有提過類似的理論

（「天塌下來有預售屋頂著」之類的）

但另一方面

像帥過頭就認為中古屋會先跌，預售屋很穩

主要是因為建商本都很厚

加上預售屋禁轉，籌碼穩定

完全沒有降價壓力

反而中古才容易因為屋主缺錢而降價

兩派說法剛好相反

那想問大家

萬一房價開始下跌

你認為預售和中古哪個會先跌？又哪個會跌最多呢？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.128.185 (臺灣)
※ 作者: Latanoprost 2025-01-30 00:55:56
※ 文章代碼(AID): #1dcbsU4L (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1738169758.A.115.html
推 haunt11: 不見得每個中古屋主都缺錢呀1F 01/30 00:58
推 kutkin: 中古成本低 預售成本高
而且現在房貸利率這麼低 又不是19962F 01/30 01:01
推 ttyy: 風向抓得準的人就躺在家裡數錢了4F 01/30 01:03
推 sumdrock: 蛋殼先跌5F 01/30 01:05
→ ceca: 中古屋你看違約率就知道.
不過通常這種政策性衝擊的極短時間內.
中古屋通常會有一些反映.'
例如你本來30 33 35 40 45這樣狂飆.
越來越快.
但是在一堆中古屋開始衝45的時候,一個政策下來.
一班來講這時候例如新屋是60好了..
政策下來他會在60停滯,低調一下.
之後再看鋒頭慢慢過去,然後整體的金融狀況和地方環境.
決定要繼續低調還是要偷偷網上拉.
但是中古屋會產生.
40跳45非常兇猛...但是政策下來>
你市場可能是40 41 42 43 44 45 46 這樣很混亂的局面.
然後市場上掛賣突然40 41 42數量變多.
也因為40 41 42的數量變多,所以43 44 45會滯銷.
所以你可能本來看到有極少數44 45的成交.
但是因為政策下來,成交又回到40 41 42.
這個現象我相信有在做短期或是仲介都很熟悉.
當年張勝和打房,2010~2016,出現好幾次.
每打一次,中古屋都會這樣一下....XD
那你稱這個現象叫做跌還是回檔?
但對我而言巨觀就是.
因為你主要還是成交在40 41....
你的45只有極少數成交..
所以市場行情是40 41.
打下去45死絕,成交都躺在40 41.
所以中古屋一樣是冷卻,觀望,平盤.
而不是說,有極少數45成交了,後面死絕回到40 41.
所以回跌10%...XD
當然你硬要這樣講..好像也不能說你錯就是了.
但反正就是這樣一個現象.
也是有些人說"中古屋回條了喔""中古屋撿便宜了喔""屋主軟化"它們在講得是這個現象.
而我們投資客不這樣講是因為.
就算極少數成交45.
我要吃或一樣吃的到40..XD
而政策下來...我依然只能吃40.6F 01/30 01:23
推 bustinjieber: 預售啦，他就要帶貨當然說中古屋的壞話43F 01/30 01:30
→ ceca: 所以高的成交跟我無關,那是剛好有緣人特別愛那間加價買.
對我而言,我的買價都是40...所以是平盤.
因此整個局面大概就是這樣一回事.
不動產不是股票,不會有一個標準成交價和線圖給你看.
因此當這種市場現象產生,你在這種末端的變化中.
你要怎樣講,有憑有據...其實也不能說他對還是錯..XD
但是各位投資人,你們要更深刻的認清楚.
到底發生甚麼事情,是甚麼情況,和現在是甚麼局面.
新屋則是,他不會有這種現象..
因為他的賣價就是那樣...不會有混亂的狀況.
所以建商賣到60遇到政策,他就停在60..
數字很清楚,就是60,沒有甚麼囉囉囌縮.
很多時候,不動產有沒有經驗.
你看她講得細節就知道..XD
聽兩句就知道有沒有在市場打滾..XD
當然也因此,有很多細節我都懶得寫文章.
反正藏在推文給有緣人看..XD
以後各位就會更清楚,那些人是在作夢的有經驗..XD
阿就沒在市場買賣,你怎麼會有經驗啦..XD
還是你爸留給你三棟房子,你抱10年收租,就很懂不動產市場?
想太多了,講兩句就知道根本沒買賣過.44F 01/30 01:30
推 bustinjieber: 中古屋主缺錢一定是先增貸，
真的沒辦法 便宜出售 是最終手段，
而且這種情況通常是現金交易，
一般人來說根本吃不下，
這種中古的供給根本不足以撼動市場。
反觀預售屋是‘’一批‘’很新鮮的貨，
價格是區域天花板，行銷資源也多，
代銷或是建商也是有去化速度的考量，
真的讓利較有可能出現在商業行為，
一般的中古屋主哪有不貪的。65F 01/30 01:37
推 OnePiecePR: 我的七年車車也是急用又成本低，所以開價比新車高,誤75F 01/30 02:20
→ ppnow: 房子要跌只有一個原因，賣家需要錢，資金周轉有問題的就會降，不管是建商還是屋主
還有，房地產不要看什麼平均價格或中位數，那都是媒體帶風向，每間房地產都不一樣，怎麼平均？76F 01/30 02:38
→ jerry1019: 新屋暴漲但老屋爆多，平均起來就很好笑
簡單講....誰漲多就跌多。老屋一直龜速，
要怎麼跌？？是不是預售先反應？
如果預售能穩住，那中古大概是龜速補漲
貸不到就得跌嗎？......我知道你家有錢
被我推坑的朋友一直靠腰貸款成數多驚險，
但逼到最後，長輩300補血只是舉手之勞。80F 01/30 06:08

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