回看板
Disp BBS
看板 home-sale
作者 foda (啾咪)
標題 [閒聊] 買房投資缺點分享
時間 Sat Jan 25 18:33:10 2025

房價一直穩定成長照理說很好賺才對

但是實際操作起來跟想像有很大的落差

很多磨擦成本很高。

舉例來說常見的情形：

1.重購退稅
2.現金買房或結清，再貸款出來
3.出租賺現金流

這幾個 run 起來，都非常非常麻煩，甚至風險很多

我自己處理完只感覺如履薄冰。

第一個重購退稅，國稅局的手法也不是固定的，像是寄信給管委會簽名，這其中就很麻煩
了，還有水電紀錄等等，整個流程和時間很繁瑣，時間成本很高。

第二個現金付完再貸款，會遇到每家估價不同，找到價格不錯的銀行後，又有利率的問題
，還有平常現金流如薪水等等的部分，還有放款時間的問題，當然遇到好的行員真的是運
氣很好。


例如賣出股票，結清房貸，再貸款出來，中間的時間空窗期，股票上漲後，買股票的價格
又變高了，這也是其中的磨擦成本。

有三個出租的部分，我自己出租和找房仲都有，自己出租也不是不行，但真的無法阻止房
仲打來，再來帶看也是要走來走去其實很麻煩，厲害的房仲也是要看緣分。

另外還有政策不穩定的風險。

原本一個人買兩間沒問題，但是突然開始就限制第二間成數了，要是沒有一些原本的股票
做為 buffer，真的是一個非常詭異的狀況。

只有”人多的地方不要去”這種原則能夠預防。

相對起來，買一間自住房，其他的買股票真的簡單多了。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.162.54 (臺灣)
※ 作者: foda 2025-01-25 18:33:10
※ 文章代碼(AID): #1dbBtelZ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1737801192.A.BE3.html
推 Yishanhuang: 會一直忍不住上來發廢文
4.1F 01/25 18:39
推 qqphor: 就只是麻煩一點3F 01/25 18:54
→ Mithra: 會多很多包商的聯絡方式，很不方便QQ4F 01/25 19:14
→ jessicaabc98: 05F 01/25 19:20
推 tomicaqq: 可以買農地呀6F 01/25 19:34
推 yytseng: 可以都不要搞那些，屯地囤房就好，大財團怎麼做跟著學就好。股票債券也有買，不衝突，衝突的就是一句你沒錢而已。7F 01/25 19:42
推 warchiefdodo: 現狀是這樣沒錯，買一間自住，其他投etf就好，除非你很有錢，超過一般中產那種10F 01/25 19:43
推 jinso7410: 股票空窗期用股期代替拉12F 01/25 19:56
推 Lenon4561: 缺點就仲介一直求委託啊XD13F 01/25 19:59
推 nisi0773: 錢如果夠多了 自然也就不麻煩了14F 01/25 20:09
推 C24128390: 買房就跟交往一樣 熱戀期(多頭)什麼問題都不是問題
熱戀期過了妳看看當初覺得無所謂的東西是不是問題XD15F 01/25 20:10
推 cutbear123: 最主要是流動性差+交易成本高
不過對某些人來說反而是優點 強迫buy & hold17F 01/25 20:33
→ a0989876 …
推 a0989876: 夫妻一人一間不就好了，還不夠就再拿小孩當人頭19F 01/25 20:40
推 ChikanDesu: 就之前最好賺的時間過了 下個週期還沒來 等股市崩你可能這篇又不一樣了
而且我覺得還有一個點是區域 標的的分析在房地產上可能真的比股票線性很多 熟悉的生活圈或熟悉的區域 常碰會比較能預測漲幅吧 股票就不見得是這回事了20F 01/25 20:53
→ eglaibls: 強迫儲蓄 懂? 人有錢會亂花的25F 01/25 20:58
→ ChikanDesu: 像投資客改建也是熟悉的比較能低成本翻出下一家會買的產品 而你研究股票老半天 誰敢十拿九穩說你持股一定會漲呢
但房版那些會翻的 會出租的 從買標的的談判到出租或翻修賣出的價格 幾乎沒有會賠的吧 報酬率也好看 努力能有線性成果的體現26F 01/25 20:58
推 GX90160SS: 股市上下限很大啦 不會是線性增長 而是指數增長32F 01/25 21:04
推 bustinjieber: 1. 所以要真自住
2. 多找多問，如果剛好遇到股市下跌
那你又要怎麼說？這不是摩擦成本
你說的這些都不是買房投資的缺點，
如果預設要重購就是真自住、
要收租就是要慎選標的、
要賺價差就找未來變化大的，
且基本面就是最差回檔地板價。33F 01/25 21:09
推 NodeWay: 投資還談重購退稅就很奇怪
認識的大戶都是放10年再找時機換物件
要賣一間才能再買一間的基本就不叫投資41F 01/25 21:33
推 gy55662008: 現在人多的地方是股市吧?主流的市值型ETF買好買滿?44F 01/25 21:42
推 physicsdk: 遇到一個賣方或租客雞八毛就很有得煩了45F 01/25 21:45
推 C24128390: 房子要套利本來就一堆摩擦成本 還是那句 大多頭怎樣都沒事 閉者眼睛買 什麼問題都是小問題
而且面子問題 大部分人只會說實登數字 不會說實際套利起手式就是我實登漲多少XD46F 01/25 21:58
推 zzz50126: 對 建議是一人一間 然後半永久不要賣 可能10年20年調整一次就好50F 01/25 22:08
推 s906615: 很麻煩，大家不要買52F 01/25 22:24
→ bnn: 逃稅如履薄冰怪我囉53F 01/25 22:56
→ sinsony: 確實評估過,真的過程很多事情很麻煩54F 01/25 23:12
推 NEWinx: 本來就很麻煩55F 01/25 23:16
→ nicejeffery: 錢太多置產保值傳承ok,但普通上班族貸款多買幾間很辛苦的56F 01/25 23:46
噓 aka88: 聽高利貸媽媽砸摳房蟲的都斷頭跳樓了58F 01/25 23:57
推 gusser: 樓上 我聽C大搞到幾乎財富自由了耶59F 01/26 00:01
推 NodeWay: c大叫你2023以前要買好買滿 你買了嗎 沒買說個78
尤其禁轉售前把預售買滿 直接多躺好幾年60F 01/26 00:04
推 prostar: 就是麻煩才能持久獲利。一般人多半個股抱上抱下最後賠錢。62F 01/26 03:40
→ chives465: 只看實登以為很好賺，實際下去操作滿滿坑，各種成本，政策轉彎砍你成數，租客又一堆爛命一條的低端，最後買賣獲利也得被課不少稅64F 01/26 05:18
→ jerry1019: 獲利真是會被課不少稅，所以目前只進不出
仲介的部分...Line聊，可以杜絕頑固老人跟
大多仲介。因為一個不會加，一個不太加。
五倍槓桿雖然還要扣利息。但是漲幅預測
容易，準度高，風險低。跟股票不同。
在急速通膨的時代特別適合。選對點，增值快。67F 01/26 05:37
推 Ddylan: 就是麻煩才有搞頭，簡單的話就是韭菜割起來了73F 01/26 07:26
推 piliwu: 我操作起來一點都不麻煩很簡單
重購退稅是最容易的，會的就很容易
貸款也不是問題，平常就要跟銀行打交道最好要有VIP74F 01/26 09:43
推 Morphee: 快過年了 建議您回去問問長輩 房跟股靠哪個比較賺得到錢77F 01/26 10:44
噓 deepdish: 作業自己做78F 01/26 10:49
→ foda: 銀行貸款這塊有遇到好的行員，但一想到要不是運氣好，真的很可怕79F 01/26 11:00
→ kage01: 房比較無腦賺81F 01/26 11:38
推 asdlkjfgh: 推原po跟Ch大82F 01/26 12:08
推 hdw: 主要是抱久，那些流程都是跑一輪就撐個很多年，當然你想像玩股票一樣玩房地產，確實累死自己
開五倍槓桿，覺得如履薄冰是正常的，五倍槓桿玩股票，你是如坐針氈83F 01/26 14:02

--
作者 foda 的最新發文:
點此顯示更多發文記錄