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作者 bear3 (熊三哥)
標題 [請益] 預售屋 貸款 用合約價貸款？
時間 Mon Dec 23 15:40:22 2024

強者我朋友

最近想簽預售屋，預計兩年後交屋，房價 1000 萬，貸款 8 成

我們討論到房貸時，有點卡住

我的認知是，假如：

1. 交屋時當時房價漲到 1500 萬，銀行以當初合約價 1000 萬貸款（合約價 & 鑑價取低

2. 交屋時當時房價下跌到 800 萬，銀行以鑑價 800 萬貸款（合約價 & 鑑價取低


主要是假如交屋時下跌這裡

我朋友好像覺得怪怪的，不是該以合約價 1000 萬貸款 8 成？

但我覺得好像不是吧？銀行也不是佛心企業，交屋時假如遇到房價下跌

應該是以當時鑑價 800萬 vs 合約價 1000 萬，取其低的給予貸款 8 成？

以這裡子的話就是銀行只會提供 800萬8成貸款 640萬？


有些爬了文，不過都是討論預售屋交屋時房價上漲能不能多貸款


我沒買過預售

不曉得交屋銀行貸款是不是這樣

想問問大家，謝謝

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.63.255 (臺灣)
※ 作者: bear3 2024-12-23 15:40:22
※ 文章代碼(AID): #1dQHFfSw (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1734939625.A.73A.html
噓 RTA: 你以為你最聰明銀行的很笨？1F 12/23 15:43

哈囉，我文內沒有提到任何關於銀行端很笨吧？我也沒有要批判任何事物的意思

假如有誤會的話抱歉


我的想法是：

銀行核貸應該會基於風險考量，避免貸款金額超過抵押物的實際價值？

沒買過預售屋 只是想確認實務上若預售屋交屋時因為大環境等因素造成房價下跌

貸款會不會因此影響


而我朋友認為：

無論未來房價如何，銀行都會給予合約上的價格，給予貸款


我主要想提醒我朋友，預留更多自備款以應對未來不確定的狀況

→ pz5202 …
推 pz5202: 上面那篇水桶 害我不敢講了2F 12/23 15:48
→ pz5202: 買不如租
※ 編輯: bear3 (101.10.63.255 臺灣), 12/23/2024 15:53:29
推 askachage: 假如銀行水位正常，下跌時，理論鑑價是8成，實務依舊會合約8成，因為銀行建商有長期配合的默契4F 12/23 15:52
瞭解，謝謝大大分享

原來實務上是一種你知我知不能說破的默契來給予合約價核貸

→ pz5202 …
推 pz5202: 現在有租屋補助可以領，然後房租還可以抵稅欸6F 12/23 15:53
→ askachage: 依舊建議多準備現金，因為目前水位不正常7F 12/23 15:54
噓 zpf2005: 只貸640萬，你還要補160萬給建商，有這種實例嗎？8F 12/23 16:00

就是沒看過假如交屋時房價下跌的話貸款怎麼操作才上來問...

只看過房價上漲，預售屋交屋能不能多貸款的例子
※ 編輯: bear3 (101.10.63.255 臺灣), 12/23/2024 16:03:12
→ FcuKobe: 建商有配合的銀行 也會預留水位給建商9F 12/23 16:03
推 dvsmatix: 除非銀行很努力很努力幫你鑑價到等於或高於1000萬，否則借超過800萬就會算無擔，我的觀察啦。10F 12/23 16:04
推 k91011022: 依照合約建商要補給你 高利率也是補給你 你也得接受12F 12/23 16:06
推 ordinaryboi: 銀行不是你朋友的爸爸，為什麼要幫他補鑑價差額？13F 12/23 16:16
推 wu7477: 把契約翻出來看，有沒
「擔保物價值減少不足擔保債權，經通知或催告仍不補正時，全部債務回溯自該事件發生時視為到期，貴行得逕向立約人及保證人請求連帶清償全部債務之本息。」擔保品不足銀行有權要求補足，繳息正常不會理你，看契約如何訂的。14F 12/23 16:17
推 dvsmatix: 樓上你太狠了，不過我們的人是這樣審核的沒錯啦
我指13樓19F 12/23 16:18
推 wu7477: 銀行有雨天收傘的權利21F 12/23 16:22
噓 snowish: 預售以合約鑑價，第一手還沒有市場交易是在？22F 12/23 16:57
推 alexstag: 房地產抵押品價值不足導致銀行追繳，台灣幾乎沒有
發生過吧23F 12/23 17:49
推 iwei0930: 別買預售了，全部都賣未來價，未來又太不可預測，而且現在的預售蓋得飛快，怕誰慢了銀行沒錢，建商每個都在比手速，也不知道這樣趕工品質如何，還不如撿新古屋。25F 12/23 18:14
推 veter: 罰你去重看一次合約書，上面都有寫可以貸多少，貸不到看是誰的責任不可歸咎雙方的處理方式也有寫，吃晚餐的時候打開合約書一頁一頁看
你以為房屋是期貨吃保證金的哦XD，房屋價值下降你照時還錢銀行哪管你那麼多28F 12/23 18:18
推 zpf2005: 他有合約書看就不會上來問了QQ33F 12/23 19:03
→ seangakki11: 銀行都用鑑價時價取低的核貸喔 價格差很多整批不太可能會拉高價格
如果真的交屋時價跌了，那就是時價的8成貸款給你 差的錢你要自己想辦法34F 12/23 19:29
推 rainbowcatch: 在撥款前，銀行都可反悔，仔細看合約， 銀行不是吃素的38F 12/23 19:44
推 ndilavril: 現在鑑價都往下修40% 銀行知道未來太多房子要釋出40F 12/23 20:54

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