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作者 pttgogocat (PTT研究員)
標題 Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？
時間 Mon Oct 28 16:26:18 2024

來分享這個月的新消息，各位以為只有銀行會追嗎，還是擔心被撈出來銀行說違規，或是
借不到。

喔，還是以為全款買房就沒事了嗎？

最近我覺得收的緊就算了，之前銀行會比較關心細節，但現在連國稅局都回追找上門要查
核金流合理性要一條條說明攸～

https://i.imgur.com/mGQ1ny7.jpeg
[圖]

我沒站任何立場啦，本人沒事，本來就是金流很乾淨的合法納稅人，也可能只是被抽查啦
！


總之只是提醒大家自己記得照顧好自己的合理性囉 XD

我也很好奇，大家怕銀行還是怕國稅局，銀行貸過以為合理性就沒事了嗎？

不，國稅局可能重新關心過一遍喔！我這個大概是不到一年已完成購買的案件。



※ 引述《waitrop (嘴砲無雙)》之銘言：
: 週末閒聊,
: 投資房隨時都可以買,
: 只要找到好的標的物當然能買,
: 沒有一定要什麼時間點的限制,
: 問題在於當政策越來越緊縮,
: 房價還一直居高不下,
: 能夠找到好的投資標的物就越來越難
: 對,
: 我在說廢話,
: 但是你要投資難道不需要做研究做功課嗎?
: 找到好標的物就是你要投資該做的功課,
: 如果投資房太難找, 風險太高,
: 那就去找其他的投資機會
: ※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: :  從這邊開場吧。 我同樣是就事論事，不是針對人，是討論內容。
: :  如果你看內容覺得我是在針對人，那一定是我的文筆用字不好讓你誤會。
: :  同時 Y大一直在善意提醒風險槓桿這塊，原則上是沒啥問題的，本來投資
: :  就要考量自身的能耐。 好了，以下正文開始：
: :  首先我想先表達一件事，我認為如果要討論一件事情，這件事情本身要夠明確
: :  不能太攏統，否則根本沒啥好討論的，我下面用一個例子來表示，希望看的人
: :  可以明白我想表達的。
: :  舉例： 我知道政府會持續緊縮房貸產政策，包含貸款方式 / 成數 / 利率，
: :  甚至是查核上都會比過往更為嚴格，這也是未來第 8 9 10 波管制的重點項目。
: :  所以提醒各位在操作上務必準備更多現金，避免被影響到。
: :  這是下一波的新規定，妳各位多注意啊！ 以前那些手法不適用！
: :  上面簡短講了個意思，除了紅字那行有誰反對？   我相信正常人都不會反對。
: :  但是... 就是這個但是....
: :  所以你看完這個內容，我就問你：
: :  你知道下一階段實際影響的具體內容是啥了沒？ 如果你的答案是YES，
: :  那我請你回答下面的問題。
: :  成數降到哪？ 貸款方式具體變化是甚麼？ 不給信貸？  現金買房不能掛四？
: :  利率調高到哪？  查核變嚴是指跟過去比起來差在哪？
: 那麼我來分享我這幾年來跟銀行還有房仲交手的經驗,
: 雖然我這幾年沒有炒房,
: 我還是持續有在看房問房,
: 今年2024年八月時候我跟富國銀行問的結果,
: 其實貸款公式很簡單,
: 也沒有限制信貸不能買房這種事情,
: 就很簡單: 稅前(月薪 or 總收入)*0.4 > 每月應繳支出 (房貸+信貸+信用卡+....)
: 所以你有本事去借信貸來買房或是當頭期款 也沒關係,
: 你的信貸會增加每月應繳支出,
: 只要你能夠符合這公式, 一切好談
: 但是, 就是這個但是,
: 銀行加了一堆限制,
: 1. 薪資歷史必須超過兩年,
: 光是這點就把一堆人打趴了,
: 剛工作少於兩年, 包含剛換工作少於兩年的,
: 薪資收入都不能算入,
: 所以我老婆一直換工作的人,
: 她那部分的薪資收入就不能算
: 2. 炒股收入, 股利, 定存利息 不能算收入,
: 同第一點,
: 這些收入都不是固定收入, 不算數
: 3. 房租收入可算入,
: 但是一樣前提是必須提供連續兩年以上的收租證明,
: 包含租房合約與銀行每月固定存入房租的statement
: 算一算, 這個不行那個不行,
: 最後只能拿我的薪水+年終分紅來算收入,
: 我隨便舉個例子,
: 假設我稅前月薪兩萬美金,
: 我可以借到 20000*0.4 = 8000 月繳房貸,
: 大概是可以借到90-100萬美金 @ 7%-8%利息 + 1.25% 房屋稅
: 這還是最好的情況,
: 如果還要扣掉生活開銷與現在自住房的房貸部份,
: 能借到的錢 真的少到會哭出來,
: 這樣怎麼買房呀!!!
: 每次跟銀行談借錢,
: 就全身的無力感
: :  我認為如果你今天有任何管道得知所謂的新規定政策，要在討論群上分享並提醒
: :  眾人避免踩雷或誤觸或是討論後續因應做法，最好的方式就是講清楚具體內容，
: :  或是如果你認為你口條不好，你可以假設幾個貸款人情境，並明確告知這些貸款
: :  情境，哪些以前可以，哪些以前不行。
: :  這樣讓觀看的人才能清楚了解到底所謂的新限制在哪，也才能跟你討論那如何如何
: :  去做，是否就不影響。
: :  我在這篇文內文雖然沒問到具體新規定的限制內容，但我假設了三個方式，y大有回
應
: :  所以這篇就單純針對這三點來討論，如果後續有更多『具體』的限制或規定，那我
: :  也願意持續跟大家交流討論；反之若一樣是像我前面舉的例子打高空，不清不楚的
，
: :  反正結論只有要你降槓桿 or 增加更多現金來購買，那實在沒啥討論的意義，因為
: :  買房子降槓桿 or 用更多現金買，本來就是一件降低風險的操作，阿提醒大家政策
: :  緊縮環境，降低大家的買房風險，又怎麼會有錯呢？ 呵呵
: :  我剛剛詢問新規定的三個狀況：
: :  如你所說，信貸的錢本來就不可買房，這我在這篇文一開始我也有講，
: :  所以不會有啥新規定信貸不可買房，是本來就不行。
: :  如果你要提的是新規定是指 "審查會變嚴格"，那也可以明講，這樣我們就能來討論
。
: :  例如過去信貸的審查，通常是貸款後三個月到半年內會回查，同時不可在原有帳戶
: :  進行買房操作，真的要買房至少要把錢轉去其他帳戶 or 家人帳戶，再從家人帳戶
轉
: :  到你另一個戶頭，多半可以規避查核風險。
: :  我以此為例，假設你要講的是查核會更嚴，你可以具體的說往後會回查 1 or 2年，
: :  然後轉幾手都沒用，只要該筆信貸的錢借下來，帳戶無等值以上金錢，就將該筆錢
: :  轉N手，都會回追並認定此筆是信貸款(假設是這樣)，
: :  如果你這樣說，那我認為所謂新規定對於信貸回查這塊地執行內容就很具體，
: :  但可惜沒看到這樣的內容 (至少回我的內容都沒看到)。
: :  同時如果有上述內容，我照樣可以分享其他手法繞過這樣的查核， 這不就是
: :  你要的交流討論，對吧？
: :  以上還是要強調，信貸的錢不可進房地產是規定，我沒有鼓勵大家違法操作，
: :  只是要討論單純就要針對實務來講，不然一件本來就禁止的事情，查核變嚴格
: :  有啥好討論。
: :  所以你的意思是全現金買房還是可以掛四，只是在你申請掛四的時候會去回查
: :  你當初購屋的現金來源是否有其他掛四款(甚至租賃質押)。
: :  這點我必須要講的是，你現金買房申請掛四，銀行本來就會去追查原本購屋款是否
: :  有其他掛四款的來源，這點仍然跟以往一樣，不是新規定；你提到的租賃也會納入
: :  新申辦掛四的還款收支比試算中，質押到目前為止倒是不會有任何限制，這是現況
，
: :  所以你想表達的看起來仍是 "審查變嚴格" 這點(除非質押納入因為質押本來不影響
)
: :  那同樣的你也可以具體分享新規定中，對於原購屋款的追查認定，相較現在來說，
: :  增加了回查時間？ 還是只要有其他任一掛四款就不給新的掛四？還是你上面提到的
: :  新增質押也將其認定為不允許買房的資金來源？
: :  以上不管任一項，這樣才比較具體，若有提出，我們也可以討論這個項目有沒有其
他
: :  解法。
: :  這塊原本現有規定也有，當你身上揹信貸，去申請房貸，銀行本來就會審查你的
: :  收支比，高薪沒差是因為收支比審的過，現在也有審不過的要降成數 or 找保人
: :  的，所以單就你回復的內容，我看不出來所謂的新規定增加了甚麼。
: :  例如新規定規定未來有人揹信貸的前題下申請房貸收支比貸不下來，禁止
: :  找保人，那這就是新規定。 但你沒這麼說，所以這只能稱我腦補。
: :  這也是我說你講的內容根本太空泛，10個人解讀就會有不同版本。
: :  還是其實這點也是針對 "審查" 變嚴格？ 收支比認列更高？ or？
: :  (你看，因為你沒具體說明，我還是只能在那邊瞎猜)
: :  所以回到我最上面留下前文的那段，當 m大分享信貸這個方式的時候，
: :  你回復信貸的手法全封了，那麼...... 到底封在哪呢？
: :  到底新規定具體的施行政策是什麼？
: :  或者講不清具體的新規定，至少可以舉例，例如：
: :  A買房全現金買下來，資金來源皆無槓桿，資金來源來自薪資 / 股票 / 房租收入，
: :  在這情況之下A全現金買房，未來要辦掛四會有啥問題呢？
: :  同理，在上面條件不變的情況下，A身上 "額外" 多了信貸 500萬 & 質押
: :  1000 萬，這樣未來A全現金買房，未來要辦掛四會有啥問題呢？
: :  B同樣想全現金買房，因缺200萬，爸爸轉200給他去全現金買房，
: :  未來掛四有啥問題呢？
: :  能舉的例子多不勝數，我就只舉兩個案例了。
: :  希望答案不是那種本來就知道的要注意收支比那種，除非你想表達新規定
: :  對於收支比的認列比現在和過往更嚴格，如果是，也希望講明新規定是多少。
: :  以上，整篇文的懶人包就是建議『要討論事情前，先把事情交代清楚』。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.102.146 (臺灣)
※ 作者: pttgogocat 2024-10-28 16:26:18
※ 文章代碼(AID): #1d7qghcJ (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730103979.A.993.html
※ 同主題文章:
Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？
10-26 11:29 mfcke
Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？
10-27 10:43 waitrop
Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？
10-27 13:09 tenkaakido
Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？
10-28 16:26 pttgogocat
※ 編輯: pttgogocat (114.34.102.146 臺灣), 10/28/2024 16:30:42
→ shinfin: 猛猛的1F 10/28 16:30
推 F93935: 洗錢防制法 很久了2F 10/28 16:31
推 NovaShin: https://imgur.com/w7qQ8xz
就是有這種把銀行當白痴的人把市場玩爛，大家都不用玩了https://imgur.com/T45uZEo3F 10/28 16:32
[圖]
 
[圖]
推 NovaShin: 靠還雙掛號耶，急急如律令6F 10/28 16:36
推 aq2272353712: ceca已經跌倒18層地獄惹7F 10/28 16:39
→ MOMO0478: 人頭戶收到怎麼辦?8F 10/28 16:39
推 aq2272353712: 回覆:我是人頭，嘻嘻9F 10/28 16:40
推 KrisNYC: 呼叫Mangojoker10F 10/28 16:41
推 grace520909: 我們家這兩年給妹妹買就收到了，你各位贈與金流最好每年都備註，國稅局查稅是瓜蔓抄查法，父母的個人所得，祖父母營業所得，最後還是補稅了（營業所得部分）跟多贈與，結果反而房地產部分全身而退^_^11F 10/28 16:44
→ yousking: 潘朵拉盒子一打開沒有驚奇，只有滿滿的驚嚇XD15F 10/28 16:48
推 grace520909: 對了，預售屋二親等平轉也是有收到～～16F 10/28 16:50
推 tswen: 完蛋了。國稅局不好講話了。17F 10/28 17:09
→ piliwu: 屁啦亂扯，買房哪來的稅騙不懂稅的人
買房要繳什麼國稅你先講看看
這張看起來可能是賣方沒提供資料找買方要而已，買房會被查稅竹竿鬥菜刀喔18F 10/28 17:24
→ grace520909: 之前處理好所以公文沒留著了QQ約莫兩年前妹妹買房的時候差一個月成年，所以要提出完整贈與金流。這個我們早有準備，之後我要自證當時人在海外國內沒收入怎麼有200給我妹的，我父母有國內所得所以pass。然後外婆經營補習班，她贈與部分查金流延伸成抽查補習班營業所得......
今年剛平轉的預售屋因為價格比較高，也是一樣，提供現金贈與完稅證明才pass22F 10/28 17:36
→ IBIZA: 你這個就是查稅啊 應該是被懷疑買房有受贈現今之類的30F 10/28 17:42
推 darkdogoblin: 全款買房當然查你的金流啊，這麼有錢，錢哪來的，交代一下吧31F 10/28 17:43
推 mfcke: 這就是普通查稅啊 大驚小怪
贈與要申報 借貸要公證
我借600存美金定存 當天公證匯款 三天就收到來解釋 公證拿出來 這錢不要省
一人一年才220 匯款超過當然就要申報 解釋原因33F 10/28 17:49
→ yiliang1107: 一年變成24438F 10/28 17:56
推 hh800315: 房版的人都把國稅局當咖小看  說不怕查 但假設牽扯到這個人背後跟公司稅務有關的話 人家就是可以順藤摸瓜查公司有沒有逃漏稅 查到公司就是補到哭出來39F 10/28 18:33
推 william826: 能被查也是一種榮幸啦 國稅局才不理小咖42F 10/28 18:42
→ joy2105feh: 國稅局才真的可怕 抓到逃稅補的錢恐怖喔43F 10/28 20:06

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