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作者 vicyong (Vic)
標題 [請益] 房市小白想請益投資思維與風險控管
時間 Tue May  7 16:19:48 2024

Hi 大家好
我是房地產小白，身邊也沒有朋友或長輩懂這一塊
但我個人蠻熱衷投資，從疫情開始玩股票曾以為自己少年股神
當沖贏過不少但後來輸了更多，痛定思痛重新認識股市投資後
慢慢調整成穩健的指數型+ETF年化報酬投資，整體還算可以

近來想要槓桿資金來做房地產投資，因此來房板向前輩們取經

以下文略長還請海涵

先做簡單背景介紹
家裡目前有三間房、台北一間、蘆洲一間、台中捷運特區一間(預售即將交屋)
這三間當時買都是為了自住，因此買房時都是自住觀念去看，沒有投資想法
完全不在乎未來漲跌只在乎地段格局是否符合需求
台北是46年老屋三房，蘆洲三房(權狀43室內約28)，台中四房(剛好總價還在預算內就...)
台中建案是大城迎好事，前陣子對保，後續即將交屋
我跟女友預計年底結婚，明年等台中裝潢好就會搬到台中
我們都都非常喜歡台中氣候跟生活步調，並且因為時常南北跑
台中的地理位置南北都大概2小時，相對方便
重要的是工作也不用換，只需換地點算是無痛轉移

父母自住台北屋(無貸款)
目前我與女友同居蘆洲(無貸款)
後續台中交屋(有1400萬貸款，新青安已上車)
父母退休金合計月收入有12萬，無須孝親費，必要時還可以媽媽匝摳支援
我與女友年收合計約160~180(我們29.30歲)

想要與板上前輩們取經部分如下：
我們搬到台中後，蘆洲會成為空屋(徐匯中學站路程10分鐘11年社區)
父母想法是我覺得怎麼規劃好就怎麼安排
我的想法有2

1.整理後出租，差不多條件的物件在591上面租金約27K~35K/月，抓30K/月
年租金收益可達3~40萬，基本上快可以平台中房貸
但這物件應該無法分租特化，我們社區管理會非常維護社區形象，且門禁管理嚴格
出租保有產權好處是也可考慮增貸，用作投資or空白之後的房市頭期款

整理後出租，就是繼續保有此房產，但如果沒能穩定出租，收益可能為0還要負擔房屋稅
如果順利出租，那就是會多一個3-40萬的金流收入
但也多一個出租修繕等問題風險
潛在的未來基會則是
未來環狀線開通(會有一個出口離家裡更近)但可能要到2030
而且理論上房市應該已經反應這個利多了？
不知道這樣的利多是否能讓房價再往上，
但是也可能漲上去變成有行無市，或者根本漲不上去
畢竟11年前買就已經4X，歷經疫情房市噴高，台股破2萬這樣資金熱絡下
蘆洲新建案基本上在6字頭，若新建案還維持在6，我們社區應該也漲不上去
5字頭說不定要買房的乾脆買到五股去，還可以買新房
因此我對於蘆洲後續的潛力，沒有到很有信心

當然可以說蘆洲有一個奇葩建案開價開到85萬.........
很好奇到底誰要買...雖然蘆洲也算舊市區機能真的非常完善
除了沒有電影院(得跑宏匯or大膽的可以去三重天台)，其它該有的都有了
地理位置也算新北第二環吧？但總覺得有比蘆洲更好的投資地點？
如果這樣，有必要守著蘆洲嗎？

所以整理後出租方案，是賭未來增值&平常租金收入成為被動金流
應該是這樣吧？

2.物件出售，根據實價登錄，社區去年8月8樓成交價55~56萬/坪
我們在2樓抓低一點，42.88坪*53萬/坪+車位大概是2500萬上下
但我認為我們這個社區的物件應該算好賣吧？

多數住戶都是40+有生小孩這種自住家庭，素質都還不錯的
而且每個月都會在實體信箱收到房仲業者詢問是否有要賣房的信
並且在591等網站上也沒看到有物件掛在上面賣不掉
說不定有機會比2500再高一些？

物件出售就是直接變現，變現部分扣除服務費等等應該至少有2400吧？
而這些錢可以拆分兩部分
一部份投入我較為熟悉掌握度高的股市，創造被動金流收入
另一部分可以投入我相對陌生的房市置產投資
這樣變現就是我會有一筆數目夠大的現金，可以做很多事情但是操作不當，
也可能變成錯誤投資而浪費了滿手現金，風險相對比一間房子放在那裏高
但是如果標的選的好，我認為後市比蘆洲更值得期待

因此物件出售，就是賭我後續的投資眼光夠不夠利吧？

看板上多數前輩似乎多數是用1的模式
出租換取金流，然後增貸來套現這樣是嗎？

從金流來考量投資
我自己這邊金流，先不考慮任何額外收入，本業收入家庭收入160~180的話
最多也只能用到將近80~100萬在投資上，而這之中已經被台中貸款吃掉約50萬
也就是最多額外50萬可以使用，要再投資一間1300上下的其實還OK吧？
頭期款手邊是有足夠現金的
若把其它金流考量近來，那就絕對是綽綽有餘
BTW，婚禮或新家裝潢等等費用都已先抓預算保留下來了(除非大報預算)

會考慮現在進場房地產原因有2
1.台股實再有夠高，之前獲利了結部分一直不敢再追高，導致目前沒有投資標的
但現金擺著真的覺得有夠虧，我又不敢貿然投資我不熟悉或沒把握的領域(如基金債券等)

2.第一次下訂買台中是在2021年，房價剛噴上來，2020年捷運特區原本都才25/坪
21年我要買的時候已經開價到40，議價完到36(7樓)，當時怕自己很盤
後來看到比樓下買的還便宜就安心了，至少代表沒被當肥羊
而且現在看實價登錄此件案這三年幾乎都4開頭最高到45都有，覺得好家在早決定

如同幾天前有大大分享，捷運特區的機能到位速度確實超乎想像
整體房價已經被抬高到5字頭，別說惠宇富宇破5，
連我對保當天，剛好有大城最近要開案的無限大城代銷來推銷，
小聊一下大概得知應該也會5字頭(基地左斜對面就是Costco，右斜對面全聯)
另一個也是無限大城建案但基地位置在敦富十街，面大坑風景區
主打什麼綠化建築無限棟距的可能會開到6(精品宅概念)預計是年底開案

目前這區主力建案都上5(登陽也是)，未來目標推6字頭
當登陽大城這種都會想開到6，富宇惠宇還不奔7？
老台中人應該會覺得你們何德何能賣這麼貴...但事實擺在眼前
也正如此，讓我想說是不是日子稍微捏緊一點，買一個房地產來投資看看？
雖然新青安已用掉，但買低總價20初頭坪數的應該不至於捏爆

總結兩個問題
1.先不考慮父母奧援與可能的其它金流，
以我與女友兩人年收條件，再做一個投資會不會太硬？

2.明年搬離後蘆洲會成為空屋，應該出租後增貸，還是出售變現投資？

在請板上先進前輩不吝賜教，小弟我先謝謝大家了~

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.143.131 (臺灣)
※ 作者: vicyong 2024-05-07 16:19:48
※ 文章代碼(AID): #1cEUGeHS (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1715069992.A.45C.html
推 renna038766: 前一篇問的應該來看看1F 05/07 16:25
→ esheep: 既然是小白，蘆洲房建議留著練手，等到變成房產老白了再來煩惱如何追求更高的投報率。2F 05/07 16:36
推 ccps960904: 大大您的行文和邏輯以及自省能力已經贏過少年房神了4F 05/07 16:38
→ esheep: 你會問這個問題表示你還沒確定投資策略。房產比現金更不容易被短期策略失誤敗光。5F 05/07 16:40
因此比較推薦真的有標的後，有現金需求用增貸方式
但房產留著，等到有更大比資金需求再出售這樣嗎？
推 ccps960904: 小心被反串的仲仲釣到 依您的能力應該不至於這樣 但房市資訊不對稱很嚴重 現實世界甚至更嚴重 來這兒還是挺不錯的 祝順7F 05/07 16:41
謝謝您，還在學習中
※ 編輯: vicyong (1.171.143.131 臺灣), 05/07/2024 17:02:19
推 bustinjieber: 原蘆洲房可以整理後出租，
但你們不在北部會有一些不便，10F 05/07 17:05
父母仍在台北，有必要也還行，雖然我應該會親自跑回來
→ bustinjieber: 捷運開通後還會有另一波漲幅。
賣掉的實際損益看原屋的入手成本，
老房子應該不適用房地合一稅。
1. 有本金的話沒問題，
以你比較熟悉的ETF比喻，
金流不是只能來自資本利得跟股利，
平準金也是金流的一種。
2. 就算不賣掉也是要考量選物件眼光，
汰弱換強或是加大槓桿都可以，
這個就自己衡量。12F 05/07 17:05
可能需要再多做一些功課，目前對自己眼光沒什麼自信
即使台中買的不算差，但很有可能只是運氣
※ 編輯: vicyong (1.171.143.131 臺灣), 05/07/2024 17:09:36
→ bustinjieber: 題外話，30歲左右的抗風險能力高，
我是選擇持續擴大槓桿，
以你們的信用額度vs淨資產，
槓桿開不到多高，所以挺安全的。22F 05/07 17:08
→ esheep: 房產抵押增貸是比較好的方式，畢竟投資到後期，難免會用到貸款，而房屋貸款是一般人能用的貸款中最安全的。26F 05/07 17:14
了解，也確是比信貸等貸款利率都更低
推 jamie81416: 大城迎好事目前看2000萬，你夫妻180萬有點硬
頭期款600應該有父母支援，還不錯28F 05/07 17:31
當時是1860(雙車位)頭期爸媽贊助
所以真的有要揹的只有1400的貸款
推 emax8x5: https://i.imgur.com/j0d4CUA.jpeg30F 05/07 17:45
[圖]
了解，所以現金為王這句話至始至終不會錯
投資槓桿就該用借出來的錢操作
謝謝您~
※ 編輯: vicyong (1.171.143.131 臺灣), 05/07/2024 17:56:56
推 rayway30419: 蘆洲賣我qq31F 05/07 20:20
推 encoreg57985: 蘆洲新案少 中古屋上漲潛力不小32F 05/07 21:53
噓 kklarinet: 從你文章可以推測你投資年齡應該不到五年，前期輸給大盤，後期跟大盤平手，所以整體績效輸給大盤，然後又是房市新手，...最近看到一堆新手來問我可以開多少槓桿我是真心很怕33F 05/07 22:45

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