作者 ditto5566 (百變の百變怪)標題 [請益] 小換大-舊制,重購退稅,第二戶限貸,台中時間 Mon Nov 27 12:25:00 2023
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夫妻皆47歲,小孩兩個
先生(我)傳產業務,之前還不錯,但近兩年真的很不好,幾乎砍半,年薪都約80萬多
存款約有200萬、股票+基金約100萬,除了房貸無借貸
太太在娘家開的店工作,年薪約50萬,但都是領現金,無薪轉
存款約有100萬、投資型保單+股票+基金約150萬,無借貸
目前有一間大樓三房,2013年購入,自住用
這間在我名下,單獨持有,貸款繳款人也是我,有用首購,購入價約650萬,目前貸款剩150萬
觀察最近鄰居賣屋的實價登錄,目前這間三房約可以賣到1350萬
小孩大了欲換屋,故去年初購入另一間大樓預售屋,價格約2000萬
預計明年交屋,是太太(有首購資格)的名字,新屋蓋好後會搬過去,再把目前這間三房賣出
因為是舊制，所以不適用房地合一稅(新制)，只考慮獲利核實課稅
不適用房地合一稅,所以就無"自住房地持有並設籍滿6年免稅額400萬元"這優惠
(一般認為新制比舊制嚴格,但若住滿6年,舊制卻無免稅額400萬這項優惠,反而較虧,很怪)
A.獲利核實課稅：(經版友提醒已修改如下)
買價650=房屋250+土地400 (假設)
賣價1350=房屋500+土地850 (假設)
因為舊制出售房地時，”土地”的獲利免課稅，僅針對”房屋”的獲利核實課稅
所以出售房屋的財產交易所得=500-250=250萬
250萬x所得稅率5%(假設)=12.5萬，所以要繳的稅額就是12.5萬元，這樣對嗎?
B.重購退稅
同上，因為是舊制，所以不適用房地合一稅，只考慮土地增值稅的退稅
土地增值稅的退稅，舊屋與新屋需同一人
所以舊屋已經是我的名字，那新屋也必需是我的名字才能符合重購退稅
C.第二戶限貸七成問題
依照下面這個網址與參考過去板友的貼文
https://www.wealth.com.tw/articles/d3d83bab-4708-4102-9278-29bcbc146a8a
若把新屋登記改成我的名字(為了重購退稅) (交屋前夫妻還可以換約)
然後新屋的貸款人設定為太太(我當保人)
這樣可避免"第二戶限貸七成"問題,因為限制貸款條件是看"貸款人",而非"登記人"
而且太太可使用首購資格
現在想請教各位以下問題
1.以上A、B、C的算法or認知對嗎?有沒有哪邊錯誤的?
2.承1，新房看來是要把名字改成我的較划算許多，對吧?
用太太的名字有我沒有考慮到的優點嗎?
3.這樣把原本的三房賣出，還有少算了那些較大額的稅款嗎?
4.貸款問題
新青安不符合資格就不用想了
因為我們帳面上年收入不高,以扣繳憑單來說,夫妻加起來只有80萬,房貸收支比很不好看
請問如果想要貸到30年以上+成數8成or以上+利率好+寬限期至少3年
這樣有機會嗎?或者說要怎麼做機會比較高?
(近幾個月有幫太太的薪資做現金流，但也就只做這個)
5.現在的三房賣不賣
有些親友建議可以把目前的三房留著
因為目前的三房在台中74太原匝道附近，大家都期待中國醫+單元13
但我們夫妻倆覺得對我們來說這樣太硬，負擔不起
不賣以後老了可能會過得較好，但賣出的話至少這幾年都不用煩惱
以上5個問題再麻煩各位大大釋疑
萬分感激
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.141.116.99 (臺灣)
※ 作者: ditto5566 2023-11-27 12:25:00
※ 文章代碼(AID): #1bP1eUtL (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1701059102.A.DD5.html
推 ragy: 土增稅算法不是那樣算2F 11/27 13:12
推 Do212: 大樓土地增值稅應沒那麼多 也不是那樣算 舊制主要是課併入綜所稅會比較多 可以請教代書 兩位合計80要貸總價2000萬有難度3F 11/27 13:22
推 leo199900808: A.B都錯…，土增稅可以請認識的仲介跟代書幫你算，大概只有1-2萬甚至幾千塊而已，B的部分重購退稅可以適用賣先生的房子，買老婆的房子，但是只能退舊制交易的房屋稅（納入隔年綜所稅），公式是1350-650-必要成本（買、賣房的規費以及服仲介費）x上房屋現值/房屋現值+土地現值（大約是1/5），再依照你們所得稅級距去課稅，頂多10幾萬而已
最近剛好也遇到同樣的問題，如果有誤再請版友指導，謝謝6F 11/27 14:03
感謝以上大大提醒
A點已修改過,再請問這樣算對不對
→ ditto5566: 他說他都是退稅的,沒繳稅,所以級距應該是5%吧，傻眼16F 11/27 14:20
推 leo199900808: 56萬到126萬是課12%，126到252是20%，這樣算下來30幾萬
但是實際上不會繳那麼多，因為房屋現值不會漲這麼多，所以國稅局會要求用所得利益乘上房屋與土地的比例（通常是1/5左右）
再加上你還可以扣除一些必要成本（規費、裝修、仲介費等等），舊制繳的稅相對新制少很多，我覺得你要擔心的是如何貸到1600萬17F 11/27 14:23
推 ttyy: 中國醫會在這幾年後完工，如果對於這點有所期待
可直接增貸舊房，並使用寬限期，增貸出來的錢直接拿來繳即可寬限期還沒有用完之前應該就已經完工可以賣房了
因為有增貸出來的錢的關係，金錢上的運用應該也不會過硬25F 11/27 14:47
請問這個是不是要有技巧的繞過去,增貸的錢用在別的房子會被抓?
一般都是先經過股市嗎?
推 hktgt: 舊制有兩種稅要處理，獲利部分是綜所稅，還有土地增值稅，看起來你算是先買後賣，我認知是，舊制小換大應該可以全額退，即使明年113交屋後賣，也是114年報所得稅的事情，屆時小換大已經完成，應該也直接折抵掉，不會需要繳錢，舊制應該是先賣後買且買賣完成有年度差異，才有先繳稅後退稅的問題，剩下土增稅應該是你賣房子就會需要繳的規費，之後再申請退稅拿回來29F 11/27 16:32
推 leiouter: 年薪都80萬了，怎能不繳稅還退稅？36F 11/27 22:15
好像是因為扶養的人夠多+公司先扣稅就會這樣
因為我之前也跟他同公司,這間公司都會先扣稅
※ 編輯: ditto5566 (42.76.243.160 臺灣), 11/28/2023 09:37:00
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