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作者 sb56 (三本五十六)
標題 [心得] 馬來西亞吉隆坡地產
時間 Thu Oct  5 14:51:27 2023


這兩年不少介紹馬來西亞吉隆坡地產的
包括國內信義房屋以及當地仲介都有
聽過說明會介紹也去當地實地逛逛
分享一些個人心得，也聽聽大家看有沒有一些我沒注意到的貓膩
如果有實際購買的人或馬來華人分享心得更歡迎

前提: 純投資或資產配置，不考慮第二家園(門檻太高)

吉隆坡: 感覺硬體建設在東南亞國家算是不錯，外匯存底1100億美元左右
匯率: 馬幣兌台幣2014年以前9~10，2016年後掉到6.5~7.5 (現今約6.9)
因素據當地華人說是政府貪污之類的? 不過感覺再往下風險應該較小


地產: 實坪制，另附一或兩車位，都至少2.5米寬好停車，
較特別的是附冷氣且建商都配管並安裝好，有的有附冰箱或滾筒洗衣機
東南亞車位一般在低樓層如 B3~8F (40層左右建案)
垃圾都在當層投入直達底層集中處理，人不用跑下樓，沒有垃圾分類
產權分freehold(永久產權)跟leasehold(99年類似地上權)
這邊都只看freehold

參觀了雙子星附近使館區，bukit bintang區, TRX以及稍外圍sunway velocity
(cheras區)的建案

單位:一台坪=35.6 sqft, 30坪=1068sqft(平方英尺)
計價 1000RM/sqft ~ 25萬NTD/坪


#使館區
大坪數service residence，單價約1300~1500RM/sqft ~ 32~37萬NTD/坪
公設大廳相當豪華，頂樓游泳池健身房等，4x層高樓，2021落成
400~500戶，進出車觀察到不少大鼻孔BMW，也有使館牌的
依房型有正面或斜角看雙子星，也有面高球場無限視野
https://imgur.com/a/TpvHG3n
Imgur相簿 3張圖

[圖]
[圖]
[圖]

如果以最小房型30坪(最高單價，總價約158萬馬幣)換算台式算法
37萬*30坪=1110萬(假設一車位110萬，公設比30%)
(1110-110)*0.7/30=23.3萬NTD，這是台式虛坪價格

而且這是4x層高樓，在台灣大家說營建成本一坪就不只23萬了

https://themanorkl.com/
The Manor Kuala Lumpur
The Infinity Lifestyle. Set in a thriving metropolitan, amongst the city's best advantages. ...

 

另外附近有棟叫the conlay，外觀像商業大樓，
查詢land title是commercial而非residential
單價較貴要1800~2000RM/sqft，
也就是約50萬/實坪，在這區算較貴
https://theconlay.com/
Conlay by E&O | Kuala Lumpur City Centre
E&O’s renowned hospitality and craftsmanship, woven into Kerry Hill’s finest work in resort and space design. ...

 


#bukit bintang區
tribeca (land title commercial)
pavillion,新豐肉骨茶附近
有6xx,8xx,12xx sqft等大小
單價都在1500sqft左右
6xx sqft約19實坪 ~100萬馬幣~700萬台幣
給代管出租應該收益不錯
實坪單價約37萬台幣，虛坪價估約25萬NTD
這個應該已經是旅館營運幾年了
買了當現成房東，這區旅客多
https://tribeca.net.my/
Tribeca Serviced Hotel – Managed by Millennium

 


#TRX敦拉薩金融中心
core residence 1800~2200/sqft (land title commercial)
http://coreresidence-trx.com.my/
Core Residence TRX – The Frontier of Global Living

 

TRX residence 1800~2400/sqft (land title commercial)
https://www.trxresidences.my/#home
TRX Residences Life At The Centre | Lendlease & TRX City
[圖]
At the centre of it all in KL's freehold international financial district, TRX Residences offers world class urban integrated homes with great potenti ...

 

這一區還有在蓋，單價都較高約50萬/實坪，換算台式虛坪大概35萬/虛坪
差不多是竹南頭份的新房單價，TRX新商場據說年底開幕
室內30坪差不多要200萬馬幣~1400萬台幣了


#sunway velocity周邊 V residence
這邊稍外圍(新北概念吧)有分兩三期，800~1000/sqft
價錢較平實建材質感也就跟前面有點落差
30坪~1000sqft總價也約100萬馬幣上下
算是符合外國人購屋門檻也是在地人比較可以負擔

在大馬沒車不行，蠻高比率都附雙車
國產車也便宜(參:折合新臺幣約 26.7 萬起　大改款 Perodua Axia 於馬來西亞上市)
油價更不用說，1L~2RM~14NTD
這種稍外圍多一個車位要價3萬馬幣左右(20萬台幣)
台灣一個車位，套句葉問說的，可以打10個(costco等級寬度)
https://www.sunwayproperty.com/vrsuites/assets/why_velocity.pdf

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以上是個人簡單分享，一度也有點心動想要買一間
畢竟約700~1200萬台幣，可以買在大馬相當於台北或新北區域的地方
加上當地華人占比20%，飲食多樣消費也不貴
吉隆坡也算是東南亞空運樞紐，航線多國際客也多

繼續一些情境分析:
匯率: 如前所述馬幣往下風險不大(個人認為，但2014年以前買的就很慘)
利率: 前五大銀行一年定存約2.7~3%，貸款應該要3.6%以上，推測本地投資需求較低
供需: 為何這麼積極向國外市場推銷當地地產，是否本地供過於求??
本地支撐: 100萬馬幣房屋，八成貸款利率4%，一年利息約3.2萬馬幣，每月利息~2666RM
      最初階公務員月薪約2500~3000RM，使館當地聘僱人員~3000RM，grab司機~6000RM
      高中老師~5000RM，以上是上網查及跟grab司機聊天分享的

      最低薪資的人能負擔的起利息部分，則最低薪資兩三倍以上的人/家庭就負擔的起
      好比台灣最低薪資假設兩萬五，年薪是30萬，2%利率下可負擔1500~1800萬房價的
      利息

資產配置: 對岸熊熊看起來是很有野心的，尤其第三任了，一旦動武鈔票就不值錢
          考慮配置一些分散風險，賺不賺錢其次

其他不利因素
管理困難: 只能全權委託代管代租，包括交屋，裝修，招租，稅費繳納等
是否買貴: 雖然以台灣比較都很便宜，但是否比本地人買貴，如何查核?

貸款全款: 當地利率高，貸款也麻煩點，但全款付出，假設估計出租淨所得3000RM ~2萬

          NTD，出租報酬率~2*12/700=3.4%，對比美元存款或債券，好像自找麻煩


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.166.96.211 (臺灣)
※ 作者: sb56 2023-10-05 14:51:27
※ 文章代碼(AID): #1b7bpnZk (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696488689.A.8EE.html
→ abyssa1: 沒地震沒颱風房子好蓋啊 地上層停車也不用防空避難室
馬來西亞高檔飯店也很便宜，多去幾次再決定也不遲
吉隆坡出發 長榮/星宇 轉機歐美中停台北機票超便宜
會飛歐美的話等於多去馬來西亞是零成本1F 10/05 14:56
→ Tattoo: 鬼地方5F 10/05 14:59
→ abyssa1: 不過再對照一下日本的價格…東南亞好像沒什麼吸引力6F 10/05 15:00
推 Yishanhuang: 政治不穩定
既然賺不賺錢其次，那不如去買隔壁新加坡XD7F 10/05 15:05
→ layer0930: 我朋友未來老婆是馬來西亞人，那種才會買吧9F 10/05 15:30
→ sagarain: 政府就是風險
妳永遠不知道馬來人又發什麼福利10F 10/05 15:36
推 jason02520: 馬來西亞地產便宜～真心推12F 10/05 15:55
推 vlee: 比一下大陸二三線城市，一坪10~20萬台幣，便宜又好管理13F 10/05 16:15
推 kusomanfcu: 快去 安心上路14F 10/05 16:38
推 NTU303150195: 我台南全部都4%以上ㄏ
前年買的噴的不要不要的有兩間超過5%15F 10/05 17:07
推 smoothapple: 3.4%，我怎麼覺得交幾個仲介好友，投報3-4%的中古屋很好找。17F 10/05 17:38
→ fuzzycool: 這國家很無聊19F 10/05 20:50
推 Yishanhuang: 台南高雄前幾年5%到處都是啊XD20F 10/05 20:51
推 kony25: 買雪蘭莪吧21F 10/05 23:21
推 alfrog0414: 吉隆坡華人粵語比例高
閩語的話你要去南部22F 10/06 08:37
推 pttdcc: 大馬辦事效率很差..以前辦個紅卡搞很久24F 10/06 09:34
→ abyssa1: 很適合學語言的地方 閩南/粵語/普通話/英文/馬來語
還有檳城或新山25F 10/06 10:45

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