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作者 IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題 Re: [請益] 北市老公寓都更
時間 Fri Sep 15 15:02:34 2023

※ 引述《Ensidia (要宅的這麼神是有難度的)》之銘言：
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.22.38 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1694756147.A.E88.html
: 推 promote: 推，捷運或大馬路旁也有更優的                           09/15 13:59
: 推 greatcat: 請問如果是新北老式獨棟ㄧ二樓透天的話，                09/15 14:30
: → greatcat: 要怎麼樣的條件才算合理？                              09/15 14:30
: → greatcat: 附近有雙捷運                                          09/15 14:31

其實最基本的原則, 就是

  原屋主可分回總價值 = 改建後總價值 - (實施者報出的所有費用+利潤+風險管理費)

同樣的式子也可以寫為

  地主分回坪數*平均價格 = 總坪數*平均價格 - (實施者分到的坪數*平均價格
  + 地主分回車位          + 總車位          + 實施者分配車位)


會影響這個式子平衡的, 最主要因素就是房屋均價, 跟 實施者的費用

房屋均價最主要取決於路段跟建案定位
費用的部分, 通常影響最大的是造價, 一般大概每建坪報20~25萬, 定位不同的也許更高
整合的時間、難度, 也會影響費用
一般來說, 台北市目前報出的費用(含利潤跟風險管理費)會落在每建坪30~35萬

所以總建坪的分配比例, 大概就是 (房屋均價-費用):費用
均價每坪120萬的地方, 費用報30萬, 大概就是3:1分配

但合理分配, 對於原屋主是否划算, 又是另一回事

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                          願歲月靜好，現世安穩

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.31.167 (臺灣)
※ 作者: IBIZA 2023-09-15 15:02:34
※ 文章代碼(AID): #1b106CJi (home-sale)
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※ 同主題文章:
[請益] 北市老公寓都更
09-15 08:26 chopinmozart
Re: [請益] 北市老公寓都更
09-15 11:58 promote
Re: [請益] 北市老公寓都更
09-15 13:35 Ensidia
Re: [請益] 北市老公寓都更
09-15 15:02 IBIZA
推 Edmon: 老公寓變新大樓持有成本也會上升，有些老住戶就放棄了…1F 09/15 15:05
推 SouthEast62: 放棄的是財商白痴，因為：1. 你房子增值的部份不知可以負擔幾十年甚至上百年的維護；2. 如果真的就是2F 09/15 15:11

這個部分就得比較分配後的價值跟坪數兩方面, 去跟分配前的比較

會有這個問題最主要的原因就是允建容積從建蔽管制時代進入容積管制時代
有些適用老建蔽的建物, 允建容積縮水的很嚴重

→ SouthEast62: 不想負擔這些，你大可把它賣掉之後去旁邊買跟改建
前差不多、低維護成本的老公寓，但總是能析出一些
現金價差，或乾脆退休搬到郊區環境好的地方優閒。4F 09/15 15:11
→ hentaihhh: 管理費hen貴7F 09/15 15:12

費用除了佔最大頭的造價之外
還有稅、給住戶的拆遷、租屋補償、
案子的規劃費、人事費、信託管理費、貸款利息、
成屋後的廣告費、代銷費
以及所有跟推動改建有關的費用
加上10-14%風險管理費, 以及或多或少的浮額

→ wiston1419: 有的老人齁 想把決定丟給子女做 也不是不能理解啦8F 09/15 15:26
推 frank111: 風險管理費就是利潤9F 09/15 15:30
→ zzahoward: 其實台北市很多老人都想都更 就算小一點也沒差10F 09/15 15:30
→ wiston1419: 搞這一波市值漲多一千 也是留給子女 那就把決定權給他們 自己先住到死11F 09/15 15:30
→ frank111: 這名字取的很不直觀，直接改成"實施者利潤"多直白阿
十個都更地主有九個看不懂什麼叫風險管理費，然後都在靠X說幹嘛要提撥幾千萬、幾億的管理費13F 09/15 15:31

利潤及風險管理費為10~14%, 加上層數加成之後最高為16%

之所以不說是利潤, 而必須寫成利潤及風險管理費
是因為成本會隨案件難度、物價變動
在事業計畫跟權變計畫完成時無法確定成本

→ wiston1419: 而且社會對建商 普遍是不信任的 看八卦板就知道16F 09/15 15:35
推 frank111: 不信任是正常的，因為計劃書太複雜，沒幾個地主看得懂而且資訊完全不對等，會懷疑很正常17F 09/15 15:37
推 KrisNYC: 目前來說 我看到的少數內容幾乎都是建商提案都還算合理但造成破局的還價方還出來的價格真的都太超過
比如說合理的狀況是1:1權狀 建商跟住戶就一個車位貼錢
的範圍討論 會成的大概是建商說我們可以1:1 車位250萬
你要自己付擔 或不要車位 大概一直到車位建商送住戶
都還在合理討價還價範圍  然而會破局的都是直接說
他要室內1:1還要1個車位這種 直接喊150%以上的地主19F 09/15 15:42

分回坪數與更新前坪數的比例
就得看更新前的允建容積跟更新獎勵

推 promote: 合不合理要看個案而定，現實問題在了解行情的人較少26F 09/15 15:46
→ KrisNYC: 行情真的是國中數學水準 而且建商一定會算給你看
你這邊就是能蓋多少地板出來 能賣多少錢就是國中數學
建商能的營造成本和管理成本對談判來說其實不重要
用很概略的說當地皮只能蓋出1000坪 建商只能拿300坪走
你就已經知道建商的總營收大致上就是總銷的30%27F 09/15 15:48
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 09/15/2023 15:53:20
推 promote: 國中數學不是重點，貓逆很多都在中文而不是數學32F 09/15 15:52
→ IBIZA: 問題也不在中文, 而是對全貌的掌握度
例如 1坪換1坪  就是一種很攏統的說法33F 09/15 15:54
→ promote: 恩...所以合在一起我說"行情"，大多地主無法掌握這些的35F 09/15 15:54
推 frank111: 地主最愛問的一句話，我可以分回幾坪?但~但~但~都更未成36F 09/15 15:55
→ IBIZA: 其實你要先理解  合理分配 跟 划算的分配 是兩回事37F 09/15 15:56
→ frank111: 案，基地大小不確定，容積獎勵不確定，建商算不出精確數38F 09/15 15:56
→ IBIZA: 要看甚麼是合理分配, 用我文中的方式就能判斷
但划算的分配就人人心中有把尺39F 09/15 15:56
→ frank111: 字，無法回答地主的問題，又不能亂說一個數字
現在有的都更案走權利變更，建商花很多時間解釋權利變更然後地主說那我可以分幾坪?建商都快吐血了
每次開會都是無限的跳針，地主:我可以分幾坪?建商:走權利變更。地主:X，聽不懂啦，建商講不出來就是不老實啦建商隨口丟個1:1換，那叫不負責任。五樓1:1換，難不成一樓也1:1換嗎?一樓還不跳腳41F 09/15 15:56
→ bnn: 你就列表 徵收到多少% 分配就可以做到1:0.7  徵收多少就1:0.9徵收到更多 1:1 分幾張預先算好的 那實際情況大概就 內插
建商在那邊跳針 不就國中數學全部假想狀況算一遍 上中下情境48F 09/15 16:26
推 ReiFan: (來搖晃一下整套公式)如果強制規定全國建商只准用相同工法蓋房子 那麼分配問題就單純是看刀切在哪邊成兩塊<-簡單
幸也不幸 我們現在有很多工法 例如rc/src/sc 工法不同 成本基準數不同 日後售價也不同 然後這個售價也只知道會不同不知道會差多少....就會出現建商說我們來蓋sc好不好~ 住戶說 幹嘛蓋那麼貴!你想污錢!就用最便宜的方法蓋出來給我就好啦! 建商說sc很好啦~日後可以賣比較高價喔(用餘房抵成本時比較輕鬆) 住戶說我不要!我就是勤儉持家要用rc,但是講好的坪數你不准給我減少!51F 09/15 16:41
→ bnn: 購屋民眾很少能逆轉建商決定好的建材工法這些吧(比如預售
民眾一般只凹一下內裝潢廚具廁所地板這些60F 09/15 16:49
推 kusomanfcu: 什麼幾趴 多少比例 那個 一定沒看過都更62F 09/15 16:51
推 ReiFan: 這是建商規劃 而且通常是地主普遍無法理解也不想理解63F 09/15 16:51
→ kusomanfcu: 每層樓當然有他們固定行情在 比例會給你看 不接受就不接受直接說清楚就好 他們也不會浪費時間好嗎
不要處男出來喊好不好
這個就和處男在講西斯內容 然後人人都看的出來他是處男
太明顯了
包皮垢記得洗乾淨
我在靠北推文中某人 太誇張了64F 09/15 16:52

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