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標題 [請益] 中長期投資不出租是不是很難獲利
時間 Mon Mar 13 23:17:51 2023
標題 [請益] 中長期投資不出租是不是很難獲利
時間 Mon Mar 13 23:17:51 2023
大家好，誠心請教
假使我花1000萬買間三房平車，但因為眼光普通、殺價能力普通
五年後只能賣1200萬（就是跟著整體房市慢慢漲這樣）
假使沒有出租，那麼：
1. 買入時仲介費20萬
2. 五年期間利息80萬（2%利率）
3. 五年的管理費抓個12萬
4. 售出時仲介費48萬
5. 房地合一稅 (1200-1000-20-48)*0.2 = 26.4 萬
這樣一來，五年的獲利僅有：1200-1000-20-80-12-48-26.4 = 13.6 萬
以自備款200萬來說，這樣獲利跟定存相差無幾
當然，如果算上出租，總獲利至少就可以加個一百多萬上去，就漂亮多了
但這樣是不是也就代表，中長期投資，勢必要出租，否則根本沒有賺頭？
但這樣是不是也就代表，中長期投資，勢必要出租，否則根本沒有賺頭？
不曉得以上思考有無盲點，懇請大家賜教
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.122.88 (臺灣)
※ 作者: doushebu 2023-03-13 23:17:51
※ 文章代碼(AID): #1a3pwXp4 (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678720673.A.CC4.html
推 : 你只有一個人，只能住一間房，剩下的當然是出租阿！1F 03/13 23:20
→ : 又不是人人巴菲特 哪有穩賺不賠的事情2F 03/13 23:20
→ : 而且自住省掉租金，要把機會成本算進去！3F 03/13 23:20
謝謝回覆，這邊是指投資房的情況，因為已經有自住房所以沒有省租金這件事
推 : 不出租你乾脆去買0050就好了…4F 03/13 23:21
謝謝回覆，0050已經買好買滿，再放大部位光看每天波動會心驚..
所以才想找一個相對穩健勝率高的投資方式，同時又不想定存
所以才有此疑問
→ : 你有現金1000萬不用買了啦 躺平了啦5F 03/13 23:22
推 : 1.買入賣出的仲介費不會這麼多，2.不要養房子6F 03/13 23:22
謝謝回覆，我知道信義服務費收1%，但賣家收不到4%是常態嗎？（新手沒賣過房請見諒）
推 : 租金就是你的機會成本很難懂嗎7F 03/13 23:25
![[圖]](https://i4.disp.cc/imgur/0pTUxSl.jpg)
推 : 沒錯啊，你就知道政府多爽了，賺的比你多11F 03/13 23:34
了解，其實會有此疑問還有一個原因
是我看很多投資客也根本沒在出租，就買來擺著，我才很好奇這樣會賺嗎XD
當然，或許敢買來擺著的投資客，漲幅都不會是我文中那樣溫和？
※ 編輯: doushebu (36.238.122.88 臺灣), 03/13/2023 23:36:23
推 : 基本上賣是2%以上，除了小綠不好砍
小綠買1%，所以賣的4%比較堅持
其他要看你的要求跟行情差多少，如果仲介認為好賣他2%也會跟你簽，反正賣就是看你實拿要多少
也有些人買著不租是要用自用住宅400免稅那個12F 03/13 23:38
小綠買1%，所以賣的4%比較堅持
其他要看你的要求跟行情差多少，如果仲介認為好賣他2%也會跟你簽，反正賣就是看你實拿要多少
也有些人買著不租是要用自用住宅400免稅那個12F 03/13 23:38
推 : 買了不租還有一個原因，是它們覺得好賣，有租客反而難賣尤其被睡過的二手貨....
所以有時候會看到人家說什麼七年全新屋 (這種其實更慘)
別說政府多爽了，漲價歸公不是孫蘿莉控的主張嗎
0050會怕的話，可以去買2412
比你自己算的5年共6.8%好太多了17F 03/13 23:48
所以有時候會看到人家說什麼七年全新屋 (這種其實更慘)
別說政府多爽了，漲價歸公不是孫蘿莉控的主張嗎
0050會怕的話，可以去買2412
比你自己算的5年共6.8%好太多了17F 03/13 23:48
推 : 你都講出答案啦，所以才那麼推自住買了不容易虧，因為自住相當於租給自己，風險低很多，不然你買房空著，養一個負現金流怪物在那邊，還有高交易成本，是能多賺
1大跌2緩跌3盤整4緩漲5大漲，五個情況你有四個都是虧的出租的話你就只有情況1跟2會虧錢而已，不過風險相對大，所以當房東也是一門學問23F 03/14 00:56
1大跌2緩跌3盤整4緩漲5大漲，五個情況你有四個都是虧的出租的話你就只有情況1跟2會虧錢而已，不過風險相對大，所以當房東也是一門學問23F 03/14 00:56
推 : 所以最不想打房的就是政府，理由是財政收入，不是八卦那些智缺理由。阿有人擺著養蚊子，因為他又不缺錢，幹嘛給房客開苞，留著處女身以後也好賣29F 03/14 01:06
推 : 我賣0%32F 03/14 02:38
→ : 買了不出租，又要中長期？
想中長期又不想出租的話
蓋很久的預售屋（2025年之後交屋）
才是你最佳正解
1.購買自備款不高等於開了高槓桿，
50萬買標的1000萬等於開29倍槓桿
2.未交屋前只有期款，沒有貸款的利息支出，所以沒壓力3.因為要蓋很久，符合你要中長期投資的內心想法
買中古屋就是要嘛玩翻修短線
要嘛長期收租玩五年中長線
你的配法是那種買七期毛坯有錢沒處花的那些企業主的想法
50萬買1000萬等於是開了20倍槓桿
也就是未來上漲5%到1050萬你就是帳上賺了100%
漲到1100萬就是賺了200%
因為本金付出非常低的關係
反觀中古屋1000萬要貸款80%
還要其他中介費契稅裝修等支出
實際槓桿能開到4倍就很不錯了
也就是實際的自備款應落在25%也就是250萬
那房價得漲25%漲到1250萬
他本金報酬率才可能賺100%
所以他得靠持有期間的租金來抵銷利息管理費等支出，再回收抽回一些本金
持有滿一年後去詢問轉增貸把本金抽回來一些
這樣才能實現高槓桿本金投報率33F 03/14 02:40
想中長期又不想出租的話
蓋很久的預售屋（2025年之後交屋）
才是你最佳正解
1.購買自備款不高等於開了高槓桿，
50萬買標的1000萬等於開29倍槓桿
2.未交屋前只有期款，沒有貸款的利息支出，所以沒壓力3.因為要蓋很久，符合你要中長期投資的內心想法
買中古屋就是要嘛玩翻修短線
要嘛長期收租玩五年中長線
你的配法是那種買七期毛坯有錢沒處花的那些企業主的想法
50萬買1000萬等於是開了20倍槓桿
也就是未來上漲5%到1050萬你就是帳上賺了100%
漲到1100萬就是賺了200%
因為本金付出非常低的關係
反觀中古屋1000萬要貸款80%
還要其他中介費契稅裝修等支出
實際槓桿能開到4倍就很不錯了
也就是實際的自備款應落在25%也就是250萬
那房價得漲25%漲到1250萬
他本金報酬率才可能賺100%
所以他得靠持有期間的租金來抵銷利息管理費等支出，再回收抽回一些本金
持有滿一年後去詢問轉增貸把本金抽回來一些
這樣才能實現高槓桿本金投報率33F 03/14 02:40
推 : 所以你不適合耶
你這不要收租跟叫人不准增貸一樣意思 綁手綁腳讓人打我是遇過增值件 全新屋全新裝潢 不出租拚增值的 因為他被破處 價值就有差了59F 03/14 10:25
你這不要收租跟叫人不准增貸一樣意思 綁手綁腳讓人打我是遇過增值件 全新屋全新裝潢 不出租拚增值的 因為他被破處 價值就有差了59F 03/14 10:25
推 : 吳淡如的馬豬雞理論 你的投資的是豬還是雞？
豬要養肥了殺, 快點長肉才重要. 雞就是穩穩收雞蛋...這種短期操作的話, 就要找豬. 要快快長肉的才好殺.
只漲20%你就宰, 那就是大半被政府和仲仲賺走了...63F 03/14 11:48
豬要養肥了殺, 快點長肉才重要. 雞就是穩穩收雞蛋...這種短期操作的話, 就要找豬. 要快快長肉的才好殺.
只漲20%你就宰, 那就是大半被政府和仲仲賺走了...63F 03/14 11:48
→ : 另外，房地合一稅可以折抵，3% or 30萬
如果有憑證，還可以折更多
眼殘，原來你有計算了：（
回到標題，如果不出租又沒有成長爆發潛力
那你當初就不該買這個物件
反過來說，就算看錯亂買能力不好，還是可以賺
勝率極高67F 03/14 12:40
如果有憑證，還可以折更多
眼殘，原來你有計算了：（
回到標題，如果不出租又沒有成長爆發潛力
那你當初就不該買這個物件
反過來說，就算看錯亂買能力不好，還是可以賺
勝率極高67F 03/14 12:40
→ : 不出租理由？74F 03/14 14:22
→ : 有錢人 說不定買新房子 也不想租人 怕人自殺
但這價位 應該不太可能就是75F 03/14 15:25
但這價位 應該不太可能就是75F 03/14 15:25
推 : 這情況是否剩用自住六年的免稅額來提高收益？77F 03/14 18:39
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