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作者 GoGoRoll (WetMaster)
標題 [問卦] ChatGPT 深入研究 ： 稅制與居住正義
時間 Sat Mar  1 00:19:15 2025

已下是ChatGPT最近推出新的「深入研究」功能後，針對台灣房價進行的分析。

花了15分鐘運算，各位八卦版友給幾分？


台灣房屋稅制與居住正義的國際比較分析

1. 稅基評估與市價差距

台灣 vs. 其他國家稅基估價：台灣的房屋稅和地價稅稅基（房屋現值、公告地價）明顯低於
實際市價。多年來政府僅緩慢調升這些評定價值，導致估價與市價落差極大。有學者指出，
台北市市場價值約1,000萬至2,000萬新臺幣的房屋，每年僅課徵約5,000元房屋稅（相當於市
價的0.03%～0.05%），遠低於汽車牌照稅（價值100萬元車輛每年約繳1萬元）  。造成這種
情形的原因在於政府長期未調整房屋評定現值：臺灣許多縣市的「標準房屋建造造價」30年
來未變（台北市2014年曾一次調升160%），遠低於當前實際建造成本    。土地方面，公告
地價亦明顯低估，多在市價的一到三成之間。低估的稅基使持有人實際稅負偏低，被形容為
對既有房產持有者的隱性補貼  。相比之下，多數已開發國家會定期重新評估不動產價值作
為稅基，以貼近市價：例如美國各州通常每年或每幾年按照市場交易價值評估房產；日本的
固定資產評價額約為市場價值的60%～70%  ；南韓過去則推動將官方評價值逐步提高至市價
的90%  （現任政府計畫放緩此政策）。英國的地方稅（Council Tax）稅基雖使用過時的19
90年代房價估值，但該稅採分級額計算，與市價並非線性相關。德國在2022年前使用1964年
（西德）和1935年（東德）的房產估值計稅，嚴重偏離市價，已於近年推行全面重估以在20
25年實施新制  。總體而言，台灣過去稅基低估情形比大多數國家更為嚴重，導致房屋持有
稅負與資產實值脫節  。OECD研究亦強調，定期更新房產評價對提高財產稅的效率和公平性
至關重要  。台灣近年已開始檢討調升房屋現值與公告地價，以縮小與市價差距。


2. 房屋稅與地價稅稅率比較

台灣稅率概況：台灣房屋稅對住宅和土地採取分開課稅方式。2024年起的新制下，自用住宅
房屋稅率降為1.0%（單一自住）或1.2%（一般自住），非自住住家用房屋稅率從原本1.5%～
3.6%提高至2.0%～4.8%，多屋者課更高稅率；若將房屋出租並如實申報租金，可適用1.5%～
2.4%的較低稅率，作為誘因  。商業用房屋稅率則約3%～5%  。地價稅方面，一般用地按累
進稅率課徵，基礎稅率1%，隨土地總價提高分六級累進最高達5.5%  。然而由於台灣稅基低
估，上述名義稅率套用在低評價值上，換算成對市價的有效稅率往往不到實際價值的0.1%～
0.2%。

國際稅率比較：其他國家通常將房屋和土地價值合併課徵「財產稅」。美國地方政府房產稅
稅率約為房屋市值的1%～3%不等（各州縣不同）  ；英國的Council Tax按房屋估值分檔徵收
，平均相當於房價的0.5%～1%/年（高價房有效稅率更低，因稅額上限有限）。法國對房產的
年稅包括房產持有稅（Taxe Foncière）和先前對居住者徵的居住稅（Taxe d’Habitation，
現主宅免除、二宅仍課），整體負擔通常約為房價的0.5%～1%/年。此外法國對淨資產超過1

30萬歐元的房地產課徵財富稅（IFI），稅率0.5%起跳累進至1.5%。德國傳統上房產持有稅率
偏低（約0.35%基本稅率乘地方係數，有效稅率約0.5%～1%），且在重估前因稅基嚴重落後市
價，實際負擔更低。不過德國憲法法院裁定需改革，2025年起將以更新估值計稅    。日本
對房產每年課徵固定資產稅1.4%（地方可增減，一些城市最高達2.1%）  ，稅基為評定價值
（土地約為市價的60～70%，建物則隨折舊降低  ），另有都計稅0.3%。韓國地方財產稅約0
.15%～0.5%（隨價值累進），但對高價或多戶住宅另課全國性的「綜合房產稅」，累進稅率
近年大幅提高  。整體看，大多數先進國家的法定稅率未必明顯高於台灣（名義上台灣房屋
稅最高4.8%、地價稅最高5.5%已不低），但由於他國稅基評估值接近市價，有效稅負率通常
比台灣高出數倍。結果是台灣房產持有成本（稅負）相對偏低，被認為可能助長投資囤房意
願  。台灣房產稅收占GDP僅約0.88%（2016年），遠低於OECD國家平均的1.8%  。美國、英
國等靠房產稅籌措地方財政的國家，房產稅收入占GDP比重常達2～3%以上，在總稅收中占比
約10%～12%，而台灣僅約5%  。這些數據反映出台灣房屋持有稅負之低。


3. 囤房稅與空置稅制

台灣的囤房稅措施：面對多屋炒房與空屋問題，台灣近期推出「囤房稅2.0」。對持有多戶非
自住房者課以更高的累進房屋稅率（2%起跳至4.8%），藉此提高持有成本，促使釋出供給
。若將房屋出租可減半稅率，目的在鼓勵空屋投入租賃市場  。此外，台灣原有對閒置空地
課徵較高地價稅（最高5.5%）的規定，以防止土地閒置炒作。未來亦研議合併房地稅制，全
面提高多屋者稅負。

他國的空置稅與懲罰性稅制：許多國家和城市針對空屋和炒房制定了額外稅負或罰則：
        ‧      美國：聯邦層面沒有全國性的囤房稅，但部分城市對長期空置房產課重稅。例如華府華
盛頓特區將住宅房產分為不同稅級：一般住宅年稅率約0.85%市值，而空置房產（Class 3）
稅率高達5%，嚴重荒廢者甚至10%  。藉由高額稅率迫使屋主將空屋出售或出租。紐約、舊金
山等地亦討論過空置徵稅或罰金，但執行上以地方為主。美國許多州也針對短期內轉售房產
課高額資本利得稅或罰金，以打擊炒買炒賣。

        ‧      英國：對第二住宅和空屋施加「空置房額外稅」。地方政府可對空置超過2年的住宅加收
50%～100%的Council Tax，空屋時間越長加成越高（超5年可加收200%，超10年300%）。此種
遞增空屋附加稅旨在促使空置房投入市場或改作他用。此外，英國取消了對第二住宅的稅務
優惠（例如以前第二屋可享半稅，如今多不再優惠）。倫敦等地政府亦倡議向海外投機購房
者課額外房產稅。

        ‧      法國：針對住房緊張地區長期空置的房屋設有「空屋稅 (Taxe sur les logements vac
ants)」。空置超過一年的住宅，按其潛在租金價值課稅：第一年稅額為年租值的17%，第二
年起提高至34%  （2023年起調升幅度，比原12.5%和25%更重）。換算相當於房產價值的1%～
2%/年，對屋主形成明顯負擔。此外，法國各地對非主要住宅（如度假屋、投資空屋）加徵房
產稅，一些大城市可在基本稅額上附加最高60%額外稅，提高持有成本  。這些措施旨在鼓勵
將空屋出售或出租，提高住房利用率。在巴黎等大城市，空屋稅實施後空置率有所下降，增
加了租賃市場供給，但對房價影響有限。

        ‧      德國：德國未設全國統一的空屋稅，但許多城市對第二套住房徵收「第二住宅稅」（Zw
eitwohnungsteuer），例如柏林對在當地擁有非主要住所者課徵相當於該房產年度租金5%的
稅  。此舉是為了防止富有人士囤置城市住宅作度假用途。同時，如果房屋長期空置且導致
城市景觀或治安問題，地方政府可對屋主處以罰款或強制拍賣。

        ‧      日本：日本目前沒有全國性的空屋稅，但為了因應大量空き家（空屋）問題，政府授權
地方可提高空屋持有成本。一項措施是：住宅用地通常享有地價稅（固定資產稅）減免（住
宅用地僅課標準稅額的1/6），但若房屋荒廢被認定為特定空屋，將取消該地的稅負優惠，按
完整稅率課稅，讓持有荒廢空屋變貴，促進屋主整修利用或拆除重建。此外，日本對短期轉
手房屋課重稅（持有不到5年出售，資本利得稅約39%，超過5年約20%），以降低投機炒房動
機  。

        ‧      韓國：南韓近年實施亞洲最嚴厲的囤房懲罰稅制之一。文在寅政府時期針對擁有多套房
者大幅提高綜合房產稅（類似全國性的財產稅），多屋持有者稅率由原本最高3.2%上調至最
高6%，課徵對象為住宅評價總價超過一定門檻的部分  。同時，出售多套房產者加課額外資
本利得稅，持有不滿一年轉售稅率高達70%  。此系列重稅旨在強力打擊囤房炒作。結果在政
策實施後，首爾房價漲勢一度趨緩。然而，高稅負也引發資金轉移海外或逃稅的討論。尹錫
悅政府上任後，則著手放寬部分稅負以免衝擊自住者。

        ‧      中國：中國大陸尚未全面開徵房產持有稅，但在上海、重慶等地進行了房產稅試點（針
對高價住宅和第二套房每年徵約0.4%～1.2%稅金）。針對空置房，雖無專門空置稅，但一些
城市透過限購限貸等行政措施抑制投機囤房。例如限制每戶在當地購房套數、提高第二套房
首付比例和貸款利率等。近年房市降溫下，中國政府更強調「房住不炒」政策，傳聞將擴大
房產稅試點以增加持有成本。不過截至目前，大陸房屋持有者除物業管理費外幾乎無年度稅
負，持有成本極低，這被認為是過去房價飆漲和空置率高企的因素之一。據估計，北京、上
海等一線城市房價收入比高達20倍以上，租金報酬率僅約1.5%～2%    。未來若開徵房產稅
並針對空置房加稅，可能對中國房市產生重大影響。


政策效果評估：整體而言，他國的囤房稅、空置稅在一定程度上增加了持有成本，促進空屋
釋出。例如法國的空屋稅實施後，巴黎長期空置住房數量下降  ；加拿大溫哥華自2017年開
徵「空屋稅」以來，空置住宅數量減少，約有數千套房屋重新投入租賃市場，空置率從約空
置稅實施前的空屋率約4.3%降至3%以下  （註：數據來自溫市政府報告）。然而，稅制僅是
影響房價的眾多因素之一，其對房價總體走勢影響有限。例如南韓在2018–2021年連續加稅
，但首爾房價仍大幅上漲至2021年（房價收入比升至15倍以上）  ；直到利率上升後房價才
趨穩甚至下跌。經濟合作暨發展組織（OECD）指出，空置稅應有明確目標，確認當地住房問
題確由空置所致，再實施配套措施，否則可能收效不彰  。綜合來看，囤房稅在抑制炒房心
理預期、釋出部分供給方面有正面作用，但要明顯降低房價還需結合增加住宅供給、完善租
賃市場等政策。


4. 各國房價可負擔性比較

房價收入比（Price-to-Income Ratio，PIR）：這是衡量房價相對居民收入水平的重要指標
。台灣近年房價收入比在國際上偏高。根據內政部統計，2023年臺北市房價中位數已達家庭
年收入的約15.7倍  。此水準接近香港、首爾等全球房價最難負擔城市（首爾2022年PIR約1
5.2  ；香港長期超過20）。相較下，美國平均房價收入比約為5左右，倫敦約為8～9，東京
約為6～7，巴黎約為12。德國主要城市如柏林、慕尼黑約在10以內（慕尼黑略高，為德國最
貴城市之一）。中國一線城市則極高：有民間數據顯示上海市中心房價是家庭年收入的30倍
以上  。若看全國平均，台灣房價收入比估計在9～10倍上下，高於多數已開發國家（例如美
國全國約4～5倍，英國約6～7倍，法國約8倍，德國約6倍）。這表明台灣民眾購屋負擔相對
沉重。


租金回報率（Price-to-Rent Ratio / Rental Yield）：衡量房屋價格相對租金收益的指標
。台灣的租金投報率偏低，意即房價相對租金過高。台北市公寓住宅毛租金報酬率僅約1.4%
～2.0%，平均約1.8%（2024年第3季）  。全台平均也僅2%左右，屬於全球最低之列。相比之
下，主要國家城市的住宅租金回報：紐約、洛杉磯約3%～5%，倫敦約3%，新加坡約2.5%～3%
，東京約3%～4%，首爾因有傳統押租（Jeonse）制度直接降低租金收益，但若折算月租，回
報率約2%強。香港與台北類似，回報率常低於2%。低租金收益意味著投資客持有房產主要期
待資本利得而非租金現金流，某種程度上反映市場有炒作預期。同時也導致租不如買現象（
租金相對房價過低），一般年輕人即便租房支付的金額佔收入高，但相對高企的房價，買房
門檻更遙不可及。


持有成本佔收入比：若考慮房屋持有的總成本（含貸款利息、房產稅、維護費）佔家庭收入
的比例，台灣因稅負低在這項指標上表面略佳。但實際上，許多首購族為買房須背負沉重貸
款，每月房貸支出佔收入超過30%甚或50%。以臺北市房價收入比15倍計算，若以20年期貸款
購房，本息支出可能佔家庭收入的50%以上，遠高於國際通用的貸款負擔建議（不宜超過收入
30%）。租屋方面，台灣租金相對收入的比率約25%～30%（城市中位數租金對中位數收入），
與他國大城市相當。然而，由於台灣買房不易，不得不長期租屋的年輕世代，其租金支出仍
是沉重負擔。反觀一些房價收入比較低的國家，如美國許多地區，中等收入家庭房貸支出占
比在25%以內。即使在房價高昂的首爾，韓國政府發布數據顯示2022年全國平均房價收入比6
.3，意味著多數地區買房負擔尚可控制，但首爾地區則高達15年收入  。整體而言，台灣的
居住可負擔性劣於多數已開發國家，在全球屬於房價高、租金低、所得相對增長慢的典型，
造成年輕世代購屋困難，被稱為「居住正義」問題。


5. 歷史案例與學術觀點

稅制改革對房價的影響：回顧歷史，各國曾有房屋稅地價稅調整影響房市的案例。例如美國
加州1978年的Prop 13公投大幅限制房產稅（將稅率鎖定約1%、評價值凍結在購買時並每年增
幅不得超過2%），此後加州房價長期快速上漲，被部分經濟學家認為與低稅刺激投資、降低
屋主賣房意願有關。同理，台灣過去低房產稅被認為助長房價泡沫  。相反地，增加持有稅
有可能給房價帶來下行壓力。例如日本在1990年前後為打擊地產泡沫，實施了一系列土地稅
制改革：引入「土地持有稅」與大幅提高短期轉讓稅率（持有不到2年轉售的土地利得稅率高
達90%）  。這些嚴厲措施加上利率上升，被認為是日本泡沫破裂的誘因之一，東京等地房價
在1991年後腰斬  。南韓2018–2020年的加稅政策在一定程度上壓抑了投機需求，2022年起
首爾房價出現下跌趨勢（截至2023年中位價比峰值下調約19%）  。溫哥華在2016年引入外國
買家稅、2017年實施空屋稅後，房價漲勢趨緩並一度小幅回調。然而，需要注意的是，房價
受利率、供給、人口等多重因素影響，稅制改革往往難以單獨改變房價走向，但可改變市場
預期與結構。例如，加稅政策常帶來短期觀望情緒，抑制投機交易量，使市場降溫。反之，
減稅可能刺激投資買盤增加。


學術研究與經濟學家觀點：主流經濟學界普遍認為，提高不動產持有稅有助於經濟效率和社
會公平。一些重要觀點包括：
        ‧      亨利· 喬治（Henry George）理念：19世紀經濟學者Henry George主張課徵土地單一稅（
land value tax），認為土地增值源於社會發展，應由社會徵稅回饋公益。這種土地稅能抑
制囤地投機，減少不勞而獲。著名經濟學家如米爾頓· 佛利民也稱讚土地稅是“最不糟糕的稅
”，因土地供給固定，課稅不會像對勞動或資本課稅那樣扭曲經濟  。許多當代學者延續此
觀點，支持提高地價稅作為改善房市的手段。
        ‧      財產稅資本化效應：學術研究發現，房產稅會資本化到房價中，意即稅負上升會對應房
價下降。有實證研究顯示，房產稅每增加1美元的現值負擔，可使房價下調0.5～0.6美元  （
負的資本化率50%～60%）。因此，適度提高房屋稅地價稅，被視為可抑制房價泡沫的一種政
策工具。同時，OECD報告指明，不動產稅是相對不妨礙經濟效率的稅種，可以在增加稅收同
時減少房價過快上漲    。

        ‧      OECD與IMF建議：OECD在其《住房稅制改革》報告中建議各國減少交易稅、提高持有稅，
因交易稅（如印花稅）會阻礙房屋流動，而持有稅對資源配置扭曲小  。他們強調應定期按
市價更新課稅評估，以確保稅負公平  。國際貨幣基金（IMF）也多次建議高房價國家（如韓
國、加拿大）運用房產稅和空置稅抑制投機並增加地方財政收入。歐洲經濟學者提出「綠色
土地稅」構想，在土地稅中加入對環境可持續發展的考量，既促進土地有效利用、世代公平
，又不妨礙住房負擔能力  。

        ‧      英國Mirrlees稅制評論：由諾貝爾獎得主Mirrlees主持的英國稅制改革報告（2011）建
議徹底改革不動產稅：廢除交易印花稅，將地方Council Tax改為按照當前房屋價值比例徵收
的稅（而非按舊估值分級）  。報告認為這種改革將提高稅制的公平和效率，避免印花稅阻
礙房產交易，同時讓持有昂貴房產者繳納應有稅負  。這一建議反映出學者對隨市價課稅、
減少交易課稅的共識。

        ‧      台灣學者觀點：國內財稅與地政專家多主張提高公告現值與地價、調整稅率結構來實現
居住正義。林祖嘉、曾巨威等學者指出台灣長期低房產稅導致地方財政弱化、炒房成本低，
是“不正常的稅制”    。他們主張逐步將房地評價回歸市值，再配合減免弱勢自住者、分
級課稅多屋者，以免一次調整過猛引發市場劇烈波動  。也有研究指出，提高持有稅可望降
低房價漲幅並增加住宅供給，但應同時防止轉嫁給承租人、確保低收入自住者有配套減免。
總體而言，學界支持運用房屋稅改革來抑制投機、增進稅負公平，但建議配套緩衝與漸進調
整，以平衡市場影響。


6. 政策建議：走向公平與居住正義的稅制設計

綜合國內外經驗，為促進居住正義，台灣房屋稅與地價稅改革可考慮以下方向：
        ‧      貼近市價的稅基評估：逐步調升公告地價與房屋評定現值，使其接近市場價值的一定比
例（例如至少達到市價70%～80%）。正如OECD所建議，建立定期重估機制  ，避免評價值長
期滯後。稅基提高應與稅率調整配套進行，以免一次性衝擊過大。在評價值到位後，可降低
名義稅率以維持合理稅收，但確保有效稅負隨房價升高而增加，改善稅制公平。

        ‧      統一房地稅制，防止稅負落差：考慮將目前分開課徵的房屋稅、地價稅合併為單一不動
產稅，以房地合一價值為基礎課稅。這可簡化稅制、避免房屋與土地評價差異帶來的稅負漏
洞  。稅制設計上，可比照國外做法對不同用途物件（住宅、自用或商用）訂定基本稅率，
再通過級距調整多屋者與高價不動產者的稅率。

        ‧      累進稅率與多屋加稅：對擁有多戶住宅者採取累進加重稅率策略，以提升囤房成本。可
全國統一計算個人名下住宅總值，設置級距（如2戶、3戶以上），每超出一戶或超出價值門
檻，超額部分適用更高稅率。這類做法已在台灣新制中開始  、韓國曾嚴格實施  。需注意
稅率設計應避免過高導致逃稅或資金外移，亦須排除社會住宅、公益出租人等特殊情況以免
誤傷。

        ‧      空屋稅與活化誘因：借鑒國際經驗，對長期空置且未投入出租的住宅課徵空屋稅。可設
計為在標準房屋稅外加收一定比例（例如加收50%～100%）的附加稅，或者以空置期間分段提
高稅率  。此舉將提高持有空屋的代價，鼓勵屋主將房屋出租或出售。為促進實際效果，應
同時提供活化誘因：例如空屋屋主若將房屋出租一定年限，可享有部分稅額減免（台灣新制
已提供租屋稅率減半誘因  ），或者補助裝修成本以利出租。空屋稅政策還需建立明確的空
置認定標準和資訊申報制度，確保落實  。

        ‧      保護自住者與弱勢：為維護居住正義，在加重囤房稅負的同時，應保障唯一自住房屋和
低收入、自住房老年人的合理優惠。具體措施包括：對僅持有一戶自住的家庭提供較低稅率
（台灣已將單一自住稅率降至1%）、設置房屋稅基本額免稅門檻（例如房屋評定值在一定金
額以下免稅或減半），以及針對資產富裕但現金收入有限的長者（俗稱「屋富人窮」）提供
延期納稅機制，允許其將應繳稅款在房屋出售或繼承時支付  。這些配套可確保改革聚焦打
擊囤房炒作，而不致傷及一般居住者的權益。

        ‧      減少交易稅，促進流通：為配合提高持有稅，有必要檢視交易階段的稅負，如土地增值
稅、契稅等。可考慮逐步降低或取消交易稅（如英國Mirrlees報告建議的廢除印花稅  ），
將稅負重點轉向持有環節。這將鼓勵房產流通，提高市場供給彈性。同時，需防範短期炒作
，仍可保留對短期買賣的資本利得重稅（台灣現行房地合一稅已對2年內轉售課45%重稅）。
交易稅與持有稅的協調調整，有助於房屋流動率提高，盤活囤積的房源。

        ‧      提高租賃市場吸引力：囤房問題的一個根源是投資客預期資本利得遠勝出租收益。因此
，一方面透過前述稅制讓持有空置成本上升，另一方面政府應努力提升租賃回報的吸引力。
例如提供租金所得稅減免給房東、建立專業規模化出租平台、強化承租人權益保障降低房東
風險，等等。當租賃報酬率提升、風險下降，持有人將更願意將房屋出租而非閒置等待升值
。這有助增加居住供給、穩定房租，同時讓房屋持有收益更多來自租金而非賭博式的漲價。

        ‧      土地增值收益分配：加強落實土地增值稅和相關價值捕獲機制，確保因公共投資（如捷
運新站、重劃開發）帶來的土地漲價收益部分回歸社會，用於興建社會住宅或基礎建設
。這可減少炒地囤房誘因，促進地價合理回歸。同時檢討現行土地增值稅制度，使其與房地
合一稅協調，避免租稅漏洞，讓不動產持有全過程均有適當稅負。

綜上所述，台灣可參考國際經驗，透過提高稅基、調整稅率結構、課徵空置附加稅等措施，
建立更公平有效的房屋稅與地價稅制度。在改革過程中應周延評估配套，以平衡市場影響和
社會接受度。適當的稅制改革將提高囤房炒作成本，促進房屋合理流動與利用，有助於實現
居住正義，讓房屋回歸居住本質而非炒作投機商品。正如學者所言：“居住正義”的達成需
要財稅政策與住房政策並進，以期讓年輕世代和無殼族也能負擔得起體面的居所，分享經濟
發展的成果。


**參考來源：**政府統計、各國稅制文件、學術研究與新聞報導等

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.166.71 (臺灣)
※ 作者: GoGoRoll 2025-03-01 00:19:15
※ 文章代碼(AID): #1dmU85LV (Gossiping)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1740759557.A.55F.html
→ OAO5566: 抄作業膩1F 223.139.243.202 台灣 03/01 00:23
噓 cs09312: 國情不同 沒有民主價值 0分2F 124.218.108.106 台灣 03/01 00:24
→ snow3804: END3F 223.136.131.197 台灣 03/01 00:25
→ Lolira: 民主的房價，只有更大的民主可以超越4F 42.72.158.6 台灣 03/01 00:29
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推 mithuang: 再考慮上房子所附加的台灣價值,台灣房子CP值超高吧!8F 218.164.162.242 台灣 03/01 01:20

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