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氣氣氣氣氣
去台南找在南科工作的家人過年，

結果回程火車地震誤點43分
到火車站才發現= =

最近都沒有寫比較整體的狀況
只有針對個案跟租金回個文。

上次寫區域應該是十月以前了，
剛好有空來寫一下



1.
其實第七波對A7影響，就是把案子往後延著開。

但開價成交價也沒有因此變低。
還有人在喊A7回檔，不知道他們看到什麼了= =


有沒有真正影響A7的政策？
有。
俗稱第7.5波的抓優付。這才真的影響A7


A7的價格，為什麼這兩年拉抬這麼快？
當然有基本面的捷運、就業、規劃發展，

同時技術面的拉抬 就富宇在搞。


整天拉出區域新高價。
別人預售三字頭他就跳四。別人四字頭他就跳五。
就是靠優付。

這種抬價法當然脫離不了基本面。
價格拉到超過價值的話遲早會回跌。
但A7本來就還有一點肉能漲。就只是提前到他的合理價而已。


優付被殺之後，等於失去特異功能。


但他還想抬價啊。怎麼辦？
優付還是有一點點啦，工程期間不用付款。但對保錢還是要繳滿。不然銀行盯。
送裝潢、十年內免管理費。

不同案子有開不同怪招。

但，這些buff 疊一疊，也完全比不上原本優付7-10% 剩下的交屋三年後繳齊。


如果沒被抓，照原定計劃，
可以預期富宇九期（捷運站旁）一定仗著優付，
一開始就開破60，慢慢疊上去最後賣到過65。

預售破65，其它案子、中古屋自然也會跟上。

但現在沒特異功能，
我自己也滿好奇他會開多少。值得觀察。


2.
去年Q2我記得我說
A7就算後面漲到六七十，（當時買價）45-50，也沒多少肉，去買別的地方。

但現在應該都要55了，我反而覺得搞不好可以買。買來置產而不是要拼幾年內的高報酬。
因為其他地方被打的更慘。


去年年底差不多是我被水桶的兩個月，
花兩個月跟朋友去看新北的三個行政區。當然是看老公寓啦，新房沒錢。

我邊看，我只覺得，蛤我幹嘛不回A7買。
大家都一坪快五十萬。A7我買屋齡四年內，這邊屋齡四十年沒電梯欸。哪有這價值？？


難怪突然明白板上好幾個雙北ID很悲觀覺得房價太高要回檔。
其實我看完也有一樣感覺。
（是看哪個行政區我就不說了，等等被打）


總之，跟一些未來漲幅可能僅能抗通膨 甚至可能要回檔的地區比，回防A7置產也許相對穩。
但回A7置產的話，就是買預售屋了。

成屋因房地合一，沒人丟出來賣。
供不應求狀況不變 價錢根本沒在鬆動。撿不到什麼便宜貨。

且，現在買成屋，
2025整年約六千戶交屋潮，出租競爭會很不便。

2025 2026的交屋，跟林口台地幾個大型設施啟用帶來的工作機會，最終會平衡。
但這兩年租屋市場會比較混亂。


我自己是很密切關注建商開案價格啦。
今年上半年要開的案子，有兩個我有興趣的，代銷都約了。

價錢可以的話應該會下手。
但大亮睦粼開的價錢完全沒回檔，讓我有點擔心後面開案建商開案一樣硬，
搞不好最後賭爛他開價，不買。
或是其他在關注的地區預售案開的不錯去買別的，也不一定。

3.
跟其他區域比較

塭仔圳你爭氣一點好嗎？
去年喔發文 跟A7價差還有15萬，現在剩11萬不到。
https://i.imgur.com/qydruXj.jpeg
（圖片來自A7社團李大）

雖然我偶爾會嘴一下新莊，不過那是愛之深責之切啦。
你們價錢上不來，我們山上搞屁喔？

我有預期A5A7會有一天價差縮到十萬左右啦。去年就說過。
但我是預期A7機能更完整、A5還只有荒地的時候。

但現在A7連麥當勞都才剛拿到建照欸。
太快了吧。加油好嗎？


4. 圖示示意一下做個總結

房市長期向上，這應該是共識。
至少名目價格不管通膨，是長期上漲。


有些地方的價格曲線可能長這樣，
中間會有個跌幅。
可能是新重劃區交屋太多 又沒那麼多需求，多殺多造成回檔。
可能是傳統比較市區的位置，但超漲。

既然有跌幅，很會抓點位進場的也許可以等到修正時再買。
https://i.imgur.com/oSIpazc.jpeg


但A7的曲線我判斷是長這樣。
打房政策只是延緩漲幅。
區域需求支撐性不至於造成價格下跌。
那，什麼時候買都是低價。
https://i.imgur.com/hANrhVV.jpeg
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※ 作者: blargelp 2025-01-30 20:45:03
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